'약발' 안 받는 6·19 부동산 대책

김태년 더불어민주당 정책위의장이 1일 서울 여의도 국회에서 열린

원내대책회의에서 모두 발언을 하고 있다.

2017.8.1/뉴스1 © News1 송원영 기자         

부동산 대책 2일 발표한다..투기과열지구·다주택자 규제 유력

 

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 정부와 여당이 2일 당정협의를 거쳐 부동산 종합대책을 발표한다.

1일 국회 관계자 등에 따르면 김태년 민주당 정책위의장은 이날 국회 당 원내대책회의에서 "실수요자 위한 공급 확대와 청약제도, 불법행위 차단 등 종합대책을 내일 아침 당정 협의를 거친 후에 발표하도록 하겠다"고 말했다.

그는 "특히 다주택자에 대해선 강력한 조치를 검토하고 있으며 과열지역은 과열지역대로 조치를 마련할 것"이라고

언급했다.

이에 따라 2일 발표될 부동산 대책엔 투기과열지구와 다주택자 투기규제책이 포함될 것으로 보인다. 특히 6·19 대책에 보다 강력한 규제책이 발표될 가능성이 높다.

6·19 대책에도 불구하고 투기수요의 근원지로 지목된 강남4구 등 수도권 재건축시장은 물론 분양시장의 열기가 여전히 뜨겁기 때문이다.

실제 부동산 114에 따르면 이달 마지막주(24~28일) 서울 아파트의 주간 매매가격이 0.57% 상승해 연내 최고치를

경신하기도 했다.

일각에선 종전 최고치가 6·19부동산 대책 발표 전인 6월 첫째주(0.45%)였다는 점을 들어 정부 대책의 약발이 다했다는 지적도 제기된다.

부동산 대책에 투기과열지구가 포함되면 전매제한기간 연장, 청약1순위 자격 제한, 대출규제 강화 등이 적용된다.

 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택수 제한 등 강남 재건축 시장에 직격탄이 될 수 있는 내용도 추진된다.

여기에 김현미 장관이 최근 기자간담회에서 밝힌 청약 1순위 요건 강화와 청약가점제 비율 확대도 거론된다.

 청약 1순위 요건 강화 방식은 지난 2014년 9·1대책에서 청약 1순위 획득 소요기간을 수도권은 2년에서 1년으로

지방은 1년에서 6개월로 완화했는데 이를 환원할 가능성이 제기된다.

주택거래신고지역으로 지정된 곳의 주택을 사고팔 때 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격, 주택구입자금 조달계획 등을 신고하는 주택거래신고제도 언급된다.

이 경우 자금 출처가 불명확할 때는 주택구입 자체가 어려워진다.

이밖에 분양가상한제와 전월세상한제 등의 고강도 대책도 언급된다.

하지만 투기과열지구로 10여개의 고강도 규제가 적용되는 만큼 부동산 시장의 연착륙을 위해 고강도 카드를 다 풀지는 않을 것이란 분석이 지배적이다.

아울러 금융당국의 새로운 대출규제 정책인 총부채원리금상환비율(DSR)과 신(新)총부채상환비율(DTI) 산정에 관한

 로드맵이 함께 추진된다. 기획재정부에선 부동산 과세 카드를 내밀 공산이 크다.

청약 광풍에 휩싸인 오피스텔 청약의 경우 아파트처럼 인터넷으로 받고 청약 조건도 현재보다 강화될 것으로 보인다. 인터넷 청약을 하면 당첨자 선정이나 청약금 환불 등의 절차가 투명해질 수 있다.

현행 건축물분양에 관한 법률에 따라 오피스텔은 공개모집 규정만 지키면 사업주체가 청약방식을 자율적으로 결정할 수 있고, 다만 아파트도 인터넷 청약을 법으로 의무화하고 있지 않아 오피스텔만 인터넷 청약을 법제화할 수 없어 다른

 방법을 검토 중이다.

현재 30일 이상의 오피스텔은 해당 지자체에 분양을 신고를 하는데 이 과정에서 인터넷 청약을 권고할 계획으로

알려졌다.

이밖에 전문가들은 공공임대주택 등 실수요층을 위한 주택공급 확대 대책이 나올 것으로 보고 있다.

유동자산이 부동산 시장으로 유입되면서 발생한 투자 수요에 따른 공급 부족보다는 실수요층을 배려한 주택공급 대책을 내놓을 것이라는 분석이다.

h9913@

사진=연합뉴스        

투기과열지구 포함한 부동산 대책 집값 잡을 수 있을까?

  

[쿠키뉴스=이연진 기자] 정부가 지난 6월 내놓은 부동산 대책으로 집값이 잡히지 않자 이번달 초 투기과열지구 지정 등의 내용이 포함된 강력한 대책을 내놓을 예정이다.

업계에서는 정부가 발표할 대책에 촉각을 세우고 있는 가운데 벌써부터 실효성에 관한 우려의 목소리가 나오고 있다.

 

지난달 31일 국토교통부 등에 따르면 정부가 8월 중 내놓을 가계부채종합대책에 앞서 조만간 별도의 부동산대책을

꺼내들 것으로 보인다. 일각에서는 국토부가 이번 주 내에 대책을 내놓을 수 있을 것이라는 전망이 나온다.

발표될 대책에는 투기과열지구지정 등 고강도 대책이 포함될 것이란 전망이 우세하다. 현재 업계에서는 가장 유력한

 방안으로 투기과열지구 지정을 꼽고 있다.

 투기과열지구는 지난 2011년 서울 강남 3구가 지정 해제된 이후 현재 지정돼 있는 곳은 없다.

투기과열지구로 지정되면 재건축조합원 지위양도가 금지되고 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도가

 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다.

특정지역에 한정된 규제이지만 파급력이 워낙 커 부동산시장을 위축시킬 수 있다는 판단에 따라 지난 6.19대책에서는 제외됐다.

이와 함께 2015년 폐지된 주택거래신고제가 다시 도입될 수 있다는 관측도 제기된다.

 주택거래신고제는 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트를 구입할 때 보름 내로 지방자치단체에 계약내용과 실거래가격을 의무적으로 신고하고 6억원을 초과한 주택에 대해서는 입주계획 등을 밝히도록 하는 것이다.

투기수요를 막고 자금여력이 없는 상태에서 무리하게 집을 사는 이른바 '갭투자'를 차단하기 위한 목적이다.

청약제도의 개편도 관심 여부다. 실제 김현미 국토부 장관은 6·19대책 발표 이후 열린 기자간담회에서 청약통장 1순위 기간 연장 및 청약가점제 적용 비율을 확대하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.

업계에서는 청약 1순위 자격요건을 2014년 이전 수준인 2년으로 되돌릴 것으로 내다보고 있다. 현재는 가입 후 1년만 유지하면 1순위 자격을 갖출 수 있다.  

부동산 업계에서는 정부가 추가 부동산 대책 발표를 시사하자 마자 투기과열지구지정과 같은 고강도 규제책이 나와도 공급확대 정책이 수반되지 않으면 정부의 규제책이 큰 효과를 보기 어려울 것이란 전망이 쏟아져 나오고 있다.

이미 청약조정대상지역에서 청약규제, 대출규제, 재건축 조합원 수 규제가 포함돼 있기 재건축 조합원 지위양도뿐만

 아니라 양도세 강화 등 더 강력한 내용이 들어가지 않는다면 큰 효과는 기대하기 어려울 것이란 전망이다.

또 이런 획일적인 규제 위주의 추가 대책이 부동산 시장의 부작용으로 나타날 수 있다고 지적한다.

현재 문재인 정부의 추가 대책이 과거 강남 집값 폭등을 야기했던 노무현 정부와 비슷하기 때문이다. 

과거 노무현 정부의 5년간 아파트 상승률이 56%까지 상승하면서 규제 남발의 부작용을 증명했다.

업계 관계자는 "투기과열지구 카드가 나오면 일단 상징적인 효과로 일시적인 투자심리 위축효과는 있을 것 같다"며 "

하지만 공급이 제한적인 서울의 특성상 값은 정부의 경고만으로 진정되지 않는다"고 말했다.

또 다른 건설업체 관계자 역시 "강남 지역의 가격이 높게 오르는 이유는 공급 부족 때문"이라며 "거래나 수요를 규제할 게 아니라 강남 인근 등 유사지역에 공급을 늘리거나 수요를 분산할 수 있는 정책이 나와야 할 것"이라고 지적했다.

lyj@kukinews.com

31일 서울 강남의 한 아파트 건설 현장. 8월로 예고된 추가 부동산 대책에선

강남3구의 투기과열지구 지정이 거론된다.

[연합뉴스]         

'약발' 안 받는 6·19 부동산 대책

 

서울 강남3구 '투기과열지구' 지정 유력
LTV·DTI 강화, 청약가점제 개선, '주택거래신고제' 거론
참여정부 '학습효과' 보유세 인상 가능성 낮아

‘약발’이 다했다고 판단했기 때문일까.

 정부가 ‘6ㆍ19 부동산 대책’을 내놓은 지 두 달도 채 되지 않은 시점에서 추가 제를 언급하고 나섰다.

 6ㆍ19 대책에도 불구하고 수도권 집값이 급등하면서다. 8월 발표 예정인 가계부채 대책과 추가 부동산 규제 수위가

 관심을 끌고 있다. 

        

정부의 추가 부동산 대책은 시점이 문제일 뿐 예고된 수순이었다.

앞서 6ㆍ19 대책 발표 당시 고형권 기획재정부 1차은 “부동산 투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 정부 방침은 확고하다.

부동산 과열 양상이 확산할 경우 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 단호히 해나갈 것”이라고 강조했다.        

         

하지만 최근 들어 규제 초시계가 부쩍 빨라졌다.

 ‘중(中)강도 맞춤형 규제’란 평가를 받은 6ㆍ19 대책으로는 과열된 시장을 잡기에 역부족이었기 때문이다.

한국감정원에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.24% 뛰었다. 주간 상승률로 올해 최고치다.

 최근 4주째 상승 폭이 확대됐다. 노원구(0.38%)가 전주(0.25%)보다 크게 올랐고 강동구(0.37%)ㆍ송파구(0.35%)ㆍ

서초구(0.2%)ㆍ강남구(0.19%)도 강세를 보였다.

경기도는 분당(0.58%)ㆍ과천(0.17%)을 중심으로 0.11% 올랐다.         

정부는 이런 서울 아파트값 상승세가 심상치 않다고 보고 실태 파악에 착수했다.

정부와 지자체는 지난 27일을 전후해 서울 강남구 개포동ㆍ대치동, 송파구 잠실동, 강동구 둔촌동 등 최근 집값이 많이 오른 지역에 단속반을 집중적으로 투입했다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 31일 “8월 말로 예정된 가계부채

대책이 나오기 전 별도의 부동산 대책을 발표하는 방안을 검토 중”이라며 추가 대책을 예고했다.

추가 대책엔 투기과열지구 지정 같은 고강도 규제가 포함될 것이란 관측이 우세하다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “6ㆍ19 대책 강도가 약한건 아니었지만 대책 이후에도 시장이 진정되지 않았다.

8월 추가 대책은 직접적이고 규제 강도가 더 셀 것”이라고 내다봤다.

 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 집값 상승이 주변으로 확산하는 경향이 있기 때문에 상징성이 있는 강남권 시장 규제를 강화하는 쪽으로 추가 대책이 나올 수 있을 것”이라고 말했다.

정부가 추가로 꺼내들 규제 카드는 무엇이 있을까.

①‘투기과열지구’ 부활

정부가 6ㆍ19 대책 발표 당시 추가 대책으로 언급한 만큼 투기과열지구 지정이 첫 손에 꼽힌다.

 투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 동시에 현재 집값까지 안정시킬 수 있는 고강도 대책이다.

현행법상 정부 주거정책심의위원회는 ‘주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳’, ‘주택가격과 청약경쟁률

 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳’을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

투기과열지구로 지정되면 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없다.

 도시및주거환경정비법에 의해 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의 규제가 가해진다. 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 규제도 강화된다.

 6억원 이상 주택의 경우 DTIㆍLTV가 모두 40%까지 낮아진다.

 소형 아파트값 한 채에 10억원이 넘는 서울 강남권의 경우 자금 조달 문제로 수요가 눈에 띄게 줄 수 있다.

실제 2000년대 중반 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 2002년부터 순차적으로 서울ㆍ수도권 전 지역과 부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산 등 광역시, 충북ㆍ충남ㆍ경남을 투기과열지구로 묶었다.

이후 부동산 시장이 안정화하면서 2009년 강남 3구를 제외한 나머지 지역을 해제했다.

마지막으로 남아 있던 강남 3구는 2011년에서야 투기과열지구에서 해제됐다. 이를 끝으로 현재까지 투기과열지구에

지정된 곳은 한 군데도 없다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “투기과열지구를 지정하면 인접 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’가 일어날 수

있다.

투기과열지구 일괄 지정보다 전매제한 기간을 늘리고, 청약 1순위 조건을 강화하는 조치를 선행해야 한다”고 말했다.

②대출 죄기

부동산 시장을 움직이는 대출 변수가 LTVㆍDTI다. LTV와 DTI 기준 강화는 칼끝은 무뎌 보이지만 시장에 큰 영향을

미치는 규제다. 실수요자와 투기세력 구분 없이 대출을 받아 집을 사는 이들에게 공통으로 적용되기 때문이다.

LTV는 주택ㆍ상가ㆍ빌딩 등을 담보로 맡겼을 때 대출로 인정해주는 비율이다.

 LTV가 60%라면 5억원 짜리 아파트를 살 때 최대 3억원까지 대출받을 수 있다. DTI는 은행에서 돈을 빌려줄 때 갚을

 능력을 소득으로 따지는 방식이다.

총소득에서 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 차지하는 비율이다.

예를 들어 DTI가 40%라면 연 소득 5000만원인 직장인은 최대 2000만원까지 대출받을 수 있다. 

          

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정부는 2014년 8월 LTV를 기존 50~60%에서 70%, DTI는 기존 50%에서 60%로 완화한 1년 단위로 두 차례 연장해왔다. 이달 말 일몰 예정인데 이미 지난 3일부터 조정대상지역에 대해선 LTV와 DTI를 각각 60%, 50%로 낮췄다. 8월 가계부채 대책에선 이를 더 낮출 수 있다. 

        

게다가 정부는 2019년 전면 도입하기로 했던 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 카드를 만지작거리고 있다.

 이르면 내년으로 1년 앞당겨 시행하는 방안을 검토 중이다.

DSR은 대출자의 소득 대비 원리금(원금+이자) 상환액 비율을 말한다.

 주택담보대출 원리금 상환액은 물론 신용대출ㆍ카드론ㆍ자동차 할부금ㆍ신용카드 미결제액 등 다른 부채의 원리금

 상환액을 모두 더한 다음 연간 소득으로 나눈 비율이다.

DSR은 DTI보다 강력한 대출 규제라는 평가를 받는다.

총 소득에서 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 차지하는 비중만 보는 DTI와 달리 DSR은 모든 대출의 원금ㆍ이자가 차지하는 비중을 따지기 때문이다.

예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인 김모씨가 카드ㆍ캐피탈 등 3개 금융회사에서 돈을 빌려 1년 동안 원금 1500만원과 이자 500만원을 갚아야 한다면 DSR은 40%다.

은행권은 DSR을 70~80%로 맞출 계획이다.

8월 추가대책이 단순히 ‘돈 줄 죄기’로 그칠 경우 실수요자들만 피해를 입을 수 있다는 지적도 나왔다.

양지열 리얼투데이 콘텐트본부장은 “현재 시장이 투기보다 실수요자 위주로 재편됐다고 본다.

투기 대책이 필요하지만 단순히 대출을 죄는 식이라면 실수요자의 내 집 마련 기회가 더 멀어질 것”이라고 말했다. 

          

김현미 국토교통부 장관이 지난 7일 취임후 첫 기자간담회에서 청약가점제

개선을 언급하고 있다.

[연합뉴스] 

         

③청약 조건 강화

김현미 국토교통부 장관은 지난 7일 취임 후 가진 첫 기자간담회에서 “아파트 청약제도를 개선하겠다”고 말했다.

청약가점제란 새 아파트를 사기 위해 청약을 신청하면 무주택자로 지낸 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장

 가입 기간(17점) 등을 점수로 매겨 당첨자를 정하는 제도다.

만점은 84점이다. 점수가 높을수록 당첨 가능성이 커지는 구조다.

 무주택 기간이 길거나 부양가족이 많아야 유리하다.

전용면적 85㎡ 이하 민간아파트는 전체 공급량의 40%를 가점제로, 60%는 추첨으로 뽑는다. 전용 85㎡ 초과 아파트는

 100% 추첨제가 적용된다.

 김 장관의 언급은 청약 가점제 적용 비율을 높이겠다는 취지로 풀이된다.

김 장관은 또 “단기 투자 수요가 청약 과열을 일으키는데, 이를 막기 위해 청약통장 1순위 자격을 얻는데 소요되는 기간을 늘리겠다”고 말했다. 현재 청약통장 1순위가 되는 통장 가입 기간은 서울ㆍ수도권은 1년, 지방은 6개월이다.

지난 2014년 청약 1순위 획득 소요기간을 수도권은 2년에서 1년으로 지방은 1년에서 6개월로 완화했는데 이를

환원할 가능성이 제기된다.

④‘갭 투자’ 잡을 주택거래신고제

2015년 폐지한 주택거래신고제 재도입 카드도 거론된다. 주택거래신고지역으로 지정된 곳에서 전용 60㎡ 초과 주택을 사고팔 때 15일 내에 관할 시ㆍ군ㆍ구에 실거래가격, 주택구입자금 조달계획 등을 신고하는 제도다. 거래가액이

6억원을 초과할 경우 주택 구입 자금 조달 계획과 해당 주택에 대한 입주 계획도 함께 제출해야 한다.

주택거래신고제는 실수요자만 집을 구매하도록 거래를 제한하는 효과가 있다. 지난해부터 전세가율이 높은 지역에서

확산하고 있는 ‘갭 투자(시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사는 것)’를 막을 수 있는 규제 카드로 꼽힌다.

⑤보유세 올리나

가장 큰 관심사는 부동산 보유세 인상 카드를 다시 꺼내드느냐다.

 보유세를 올릴 경우 고가 아파트 소유자와 1가구 다주택자가 직격탄을 맞을 수 있다.

 문재인 대통령은 대선 후보 시절 “보유세 비중을 현재 국내총생산(GDP)의 0.79%에서 1% 수준까지 올려야 한다”고

 주장했다. 김진표 국정기획자문위원장은 최근 한 언론과 인터뷰에서 “내년 조세 시스템을 개혁할 때 주택 보유세를

 올리고 거래세를 낮추는 쪽으로 부동산 세제를 손질하겠다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “참여정부 때 보유세를 올렸다가 격렬한 조세 저항을 불러온 학습 효과 때문에

보유세 인상 카드를 꺼내들기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

주택거래신고制 부활 유력.. 정부, 초강력 카드 꺼내든다

서울 등 일부 지역에서 집값이 급등하면서 정부가 8월 가계부채 대책을 내놓기 전에 부동산 대책부터 추가로 내놓을 것으로 전망되며,문재인정부의 첫 부동산 정책인 ‘6·19대책’이 발표된 지 40여일 지났는데도 부동산 시장이 안정을 찾지 못하고 있기 때문이다.

‘핀셋규제’를 한다며 내놓은 대책이 부실했다는 비판을 피하기 어려울 것으로 보인다.

국토교통부 관계자는 31일 “집값 상승세가 심상치 않다고 판단하고 부동산 대책을 고민 중”이라며 “8월 말로 예정돼

 있는 가계부채 대책을 내놓기 전에 부동산 대책부터 내놓을 것”이라고 말했다.

최근 문 대통령은 청와대에서 기업인들과 가진 ‘호프 미팅’에서 김동연 경제부총리에게 “부동산 가격을 잡아주면

피자 한 판씩 쏘겠다”며 집값 폭등에 대한 추가 대책을 우회적으로 촉구했다.

부동산114에 따르면 7월 마지막 주(24∼28일) 서울 아파트의 주간 매매가격은 0.57% 상승해 연내 최고치를 경신했다.

일단 정부는 ‘투기 수요’ 유입을 막는 것에 집중할 것으로 보인다.

이를 위해 투기과열지구 지정부터 주택거래신고제, 다주택자 대출 제한까지 고강도 수단을 동원할 가능성이 높다.

모두 6·19대책에선 빠졌던 것들이다.

그중에서도 투기과열지구 카드를 내놓을 가능성이 가장 높다. 지난해 11·3대책과 지난 6·19대책 때도 거론됐지만

 정부는 “시장 전체를 죽일 수 있다”며 유보했던 내용이다.

투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위를 팔 수 없고 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도도

 40%로 줄어드는 등 14개 규제가 동시에 적용된다.

앞서 두 대책에선 조정지역을 선정해 전매제한 등 투기과열지구 지정에 따른 규제 중 일부만 적용했다.

 투기 수요를 잡기 위해 2015년 폐지된 주택거래신고제를 재도입하는 방안도 거론된다.

여러 가구를 소유한 다주택자의 대출 규제도 강화할 것으로 보인다. 김현미 국토교통부 장관은 지난달 취임사에서

주택 시장의 과열 요인으로 다주택 소유자를 꼽았다.

 다주택자가 전세를 끼고 대출로 집을 사는 ‘갭투자’를 하면서 집값 상승을 이끌었고 가계부채를 늘린 것으로 판단했다.

청약제도를 개정할 수도 있다. 지난 7일 김 장관은 취임 기자간담회에서 청약 1순위 기간 연장과 청약가점제 적용

비율 확대 등을 언급했다.

실수요자들이 집을 살 수 있도록 양도소득세를 강화하는 방안도 거론되고 있다. 조명래 단국대 부동산학과 교수는

 “지난해 11월부터 내놓은 두 차례 정책은 분양과 청약 제도만 손댄 것이라 효과는 제한적이었다”며 “중장기적 원칙과 관점에서 제대로 방향을 제시해야 할 때”라고 지적했다.

하지만 신중한 접근이 필요하다는 주장도 나온다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 정책은 양날의 검”이라며 “문재인정부는 부동산 시장과 가계부채를 잡기 위해 할 수 있는 대책은 모두 내놓겠지만 신중한 접근이 필요할 것”이라고 말했다.

세종=서윤경 기자 y27k@kmib.co.kr, 그래픽=안지나 기자