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가계부채 대책에 부동산 시장 직격탄 '빚내서 주택 투자하는 시대' 끝났다
“집값만큼은 반드시 잡겠다”는 정부 의지가 확연히 드러났다.
문재인정부가 가계부채 종합대책을 통해 주택대출을 틀어막으면서 사실상 돈 빌려 ‘집테크’하는 걸 막기로 했다.
정부가 발표한 10·24 가계부채 대책의 핵심은 대출 규제다. 투기 수요에 흘러들어가는 자금줄을 막기 위해 다주택자와 아파트 집단대출 문턱을 대폭 높였다.
당장 내년부터 기존 주택담보대출이 있을 경우 추가로 돈을 빌려 집을 사는 게 어려워진다. 이를 위해 정부는 내년
1월 ‘신(新)DTI(총부채상환비율)’를 새로 도입하기로 했다.
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하지만 신DTI는 두 건 이상 주택담보대출을 받는 경우 모든 주택담보대출 원리금을 따지도록 했다.
그만큼 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다. “실거주 목적 외에 대출받아 추가로 집을 사는 걸 막겠다”는 의미다.
정부는 신DTI를 통해 소득 확인도 더 철저하게 하기로 했다. 기존엔 1년 소득만 따졌는데 앞으로는 2년간 소득 기록을 확인한다.
신DTI 도입 효과를 높이기 위해 두 번째 주택담보대출 만기를 최장 15년으로 제한할 방침이다.
신DTI는 서울, 수도권과 세종시, 부산 해운대구 등 청약조정대상지역에 적용된다. 전국에 확대 적용하려던 계획은 일단 보류됐지만 부동산 투자 수요가 많은 인기 지역이 대상이라 파장이 적잖을 전망이다.
금융감독원이 KB국민은행에서 올 상반기 주택담보대출을 받은 6만6000명을 분석한 결과 이번 대책으로 전체 대출자의 34.1%가 영향을 받을 것으로 추산됐다. 이들의 1인당 평균 대출액은 1억3398만원에서 9060만원으로 4338만원(32.4%) 줄어들 것으로 보인다.
일례로 서울에서 주택담보대출 2억원(금리 연 3.5%, 만기 20년 기준)을 받은 연봉 7000만원 직장인의 경우 기존엔 다른 주택을 살 때 1억7200만원까지 대출받을 수 있지만 신DTI가 도입되는 내년부터는 만기 15년까지 대출 9200만원만
빌릴 수 있다.
정부는 신DTI뿐 아니라 DSR(총부채원리금상환비율) 제도까지 신설했다. 내년 하반기부터 신용대출, 마이너스 통장 등 모든 대출의 원리 상환 부담을 따지는 DSR을 도입해 대출 한도를 더 조일 계획이다.
남아 있는 대출이 많을수록 추가로 대출받기 힘든 구조다. 신DTI와 달리 DSR은 전국 모든 지역에 적용된다.
아파트 중도금 대출 규제를 강화한 것도 눈길을 끈다.
내년부터 수도권, 지방 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금 대출의 보증 한도가 6억원에서 5억원으로 줄어든다.
주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사의 중도금 대출 보증 비율도 90%에서 80%로 낮아진다.
수도권에서 7억원짜리 주택에 당첨된 뒤 중도금 60%(4억2000만원)를 대출로 조달할 경우 지금은 3억7800만원까지
중도금 대출 보증을 받을 수 있지만 내년부터는 3억3600만원까지만 보증이 제공된다.
이번 가계부채 대책을 통해 정부는 본격적인 가계부채 총량 관리에 나설 방침이다. 가계부채가 1400조원을 넘어설 정도로 급증한 만큼 향후 5년간 가계부채 연평균 증가율을 과거 10년(2005~2014년) 평균 증가율인 8.2% 이내로 관리
하겠다는 것이다.
김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “국내총생산(GDP) 대비 가계부채 규모가 과도하다.
새 대출 규제를 도입해 가계부채 연착륙을 유도하겠다”고 밝혔다.
이번 가계부채 대책으로 서울 강남 재건축 시장이 영향을 받을 것으로 보인다.
사진은 송파구 잠실주공5단지.
장경철 부동산일번가 이사는 “내년 1월부터 신DTI가 시행되면 사실상 추가 대출 통로가 막히는 만큼 다주택자 매물이 올해 말까지 쏟아져 나올 가능성이 높다”고 내다봤다.
물론 실수요자도 대책 영향을 받을 것으로 보인다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “이번 대책으로 소득이 적은
서민, 중장년층 피해가 커지고 현금이 많은 이들은 오히려 주택 구매가 유리해졌다. 주택담보대출 금리가 계속 오르면 내집마련 실수요자들까지 이자 부담에 시달리면서 매매, 거래 시장에 찬바람이 불 것”이라고 우려했다.
가계부채 대책에 이어 보유세 인상까지 맞물릴 경우 부동산 시장에 미치는 파장이 만만찮을 전망이다.
한동안 보유세 인상을 부인해왔던 김동연 부총리는 최근 “보유세 인상을 검토하고 있다”는 발언을 잇따라 내놨다.
김 부총리는 기획재정부 국정감사에서 “보유세는 어떻게 할지 여러 가지 시나리오를 검토해왔다.
정책적 환경을 종합적으로 고려해 결정할 것”이라고 밝혔다.
잇따른 정부 규제에도 집값이 잡히지 않으면 머지않아 보유세 인상 카드를 꺼내들 거란 의미로 해석된다.
▷매수 문의 줄어…상승세 주춤할 듯
고강도 부동산 규제인 8·2 대책이 발표된 지 석 달이 채 되지 않아 10·24 가계부채 대책까지 나오자 부동산 시장은
잔뜩 움츠린 모습이다.
이번 대책으로 서울 강남 재건축 시장은 물론 아파트 분양, 수익형 부동산 시장도 위축될 것으로 보인다.
10·24 가계부채 대책 발표 전부터 서울 재건축 시장은 매수 문의가 줄어 상승 폭이 둔화됐다.
추석 전까지 송파구잠실주공5단지에선 ‘50층 재건축안’이 통과되고 재건축 단지마다 경쟁하듯 시공사를 선정하는 동안 재건축 아파트값이 뛰고 매매 거래도 활발하던 것과는 사뭇 다른 분위기다.
부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가격은 지난 10월 20일 기준 전주 대비 0.23% 상승했다.
이는 추석 연휴 직후(0.36%)보다 0.13%포인트 떨어진 수치다. 가계부채 대책 발표와 재건축조합원 재당첨 제한 시행을 앞두고 매수 문의가 줄었기 때문이다.
실제로 정부의 8·2 대책 발표 이후 급락한 시세를 딛고 반등하던 주요 재건축 단지에선 10월 24일을 전후로 당분간
“정부 대책이 시장에 미치는 영향을 확인할 때까지 지켜보겠다”며 관망세가 짙어진 모습이다.
강남구 대치동 은마아파트는 서울시 반대에 부딪혀 최고 49층 높이 재건축 계획을 포기하고 35층으로 낮추기로
결정했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “2013년 이후 상승 폭이 컸던 강남 재건축 시장은 직격탄을 맞게 됐다”며 “그럼에도
서울에선 여전히 새 아파트 공급이 부족하고 마땅한 대체 투자처가 없기 때문에 자산가들이 단기간에 강남 재건축
시장을 이탈하는 일은 없을 것”이라고 말했다.
조합원 재당첨 제한 시행을 앞둔 재건축 단지에선 당분간 거래량 감소, 내지는 거래 실종 현상이 지속될 것이란 전망도 나온다.
연내 기준금리 인상 예고까지 나오면서 주택 거래 환경이 복잡해졌기 때문이다.
다만 재건축 단지에 따라 사업 추진이 빠른 곳은 보합세를, 아직 조합이 설립되지 않았거나 관리처분인가까지 5년 이상 소요되는 초기 사업장은 오히려 가격이 소폭 상승할 가능성도 있다.
▶분양 시장 찬바람
▷대출 보증 한도 줄어…양극화 심화 우려
한동안 열기가 뜨거웠던 아파트 분양 시장에도 찬바람이 불 것으로 보인다.
중도금 대출 보증 한도가 80%로 줄어들면서 주택도시보증공사나 주택금융공사가 보증하지 않는 20% 대출에 대해선
은행이 부실 리스크를 떠안아야 하기 때문이다.
결국 은행들이 중도금 대출을 해줄 때 건설사 재무구조, 분양 단지 사업성을 꼼꼼히 체크할 가능성이 높아졌다.
중도금 대출 보증 한도가 줄어든 만큼 서울·수도권을 비롯해 지방 광역시 내 중대형 아파트 청약 시장이 직격탄을
맞을 수밖에 없다.
지난 8·2 대책을 되짚어보면 투기과열지구와 투기지역을 제외한 조정대상지역, 조정대상지역 이외의 수도권에는
총부채상환비율 60%가 적용된다.
대출 보증 한도가 5억원으로 줄어들었고 이를 거꾸로 단순 계산하면 분양가 8억3000만원을 넘는 아파트가 이번 가계
부채 대책 대상이 된다.
또 신DTI가 적용되면 예상보다 대출 한도가 줄어들기 때문에 자금을 마련하지 못한 청약 수요자는 청약을 포기할 수
밖에 없다.
향후 분양 시장 양극화가 심화될 거란 우려도 나온다.
서울 등 인기 지역이나 대형 건설사가 짓는 대단지는 큰 문제가 없지만 수도권 외곽, 지방에선 건설사들이 중도금 대출을 받기가 어려워지면서 분양 시장에 찬바람이 불 수 있다.
부동산 업계 관계자는 “지금도 지방에선 중도금 대출을 해줄 은행을 못 구해 제2금융권을 접촉하는 건설사들이 많은데 앞으로는 제2금융권 대출조차 어려워질 수 있다.
분양 사업성이 떨어져 중소 건설사들이 대거 부도를 맞으면 분양받은 실수요자들도 덩달아 피해를 입을 것”이라고
전했다.
물론 가계부채 대책만으로는 청약 시장에 미치는 영향이 제한적이라는 의견도 있기는 하다.
HUG는 이미 지난해 하반기부터 9억원 넘는 아파트의 분양 보증을 거절해왔기 때문에 8억3000만~9억원 미만이 이번 규제의 직접적인 대상이라는 논리다.
한 대형 건설사 관계자는 “최근 서울 주요 지역 아파트 분양가가 대부분 3.3㎡당 2000만원대 중반, 강남권의 경우
3.3㎡당 4000만원 이상인 점을 감안하면 사실상 서울 내 대부분의 중대형 아파트가 8억원을 초과하지만 서울은 이미
DTI 40%가 적용돼왔기 때문에 이번 대책이 직접 미치는 파장이 크진 않을 것”이라고 말했다.
▷RTI 규제로 레버리지 어려워져
그간 정부 규제가 서울 강남권 재건축, 아파트 청약 시장을 주로 겨냥한 탓에 수익형 부동산은 규제의 사각지대에서
반사이익을 누려왔다.
하지만 앞으로는 수익형 부동산 시장도 타격이 불가피해 보인다.
이번 대책에선 주택뿐 아니라 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 돈줄을 죄는 내용도 포함됐기 때문이다.
정부는 내년 3월부터 부동산 임대사업자의 대출 상환 능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)을 기준으로 삼겠다고 발표했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다.
RTI는 내년 4월 시행 예정인 다주택자 양도소득세 중과에 앞서 도입되는 제도다.
RTI를 도입하면 부동산 임대업자의 신규 대출은 한층 까다로워진다. 실제 은행은 임대업자의 RTI를 100% 이상 되도록 관리할 계획이다.
즉 앞으로는 임대사업자가 연간 벌어들이는 임대소득이 이자 비용보다 많아야 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다.
유재수 금융위 금융정책국장은 “가령 임대소득이 이자의 1.5배라면 임대업자들은 부채를 줄여야 한다”며 “구체적인
비율은 고민 중이지만 임대업자를 압박하겠다는 취지”라고 말했다.
임대사업자가 임대료를 시장 가격 이상으로 갑자기 올리기는 쉽지 않다.
결국 임대업자는 원리금을 최대한 빨리 상환하거나 대출액 자체를 줄여 이자 비용을 줄일 수밖에 없다. 때문에 여유
자금이 충분하지 않다면 더 이상 대출을 통한 수익형 부동산 투자는 어려워질 것으로 보인다.
이번 대책으로 소득이 많지 않은 중장년층이 피해를 입을 거란 우려도 나온다. 베이비붐 은퇴 세대들은 기존 주택을
담보로 대출을 받아 수익형 부동산에 투자해 월세 수입으로 생활하는 경우가 많았지만 앞으로는 RTI 규제 탓에 대출
받기조차 쉽지 않게 됐다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “철저하게 임대수익을 목표로 하는 수익형 부동산은 그간 대출을 최대 한도까지 받아
투자자가 많았다.
“앞으로는 상가·오피스텔 등 임대수익률이나 입지가 좋은 상품은 더욱 희소해질 것”이라며 “한편으로는 대출 규제,
금리 인상 가능성 등으로 투자 매력이 반감된 수익형 부동산에서 눈을 돌려 새 투자처를 찾으려는 수요가 늘어날 것”
이라고 내다봤다.
다만 일각에서는 정부가 내놓은 RTI 규제가 큰 효력을 발휘하기 어려울 수도 있다는 전망을 내놓는다.
부동산 임대업자의 대출 규제가 강화되면 자발적으로 임대업 등록을 하도록 유도해온 정부 정책과 엇박자를 탈 수도
있기 때문이다.
게다가 정부는 실제 임대를 놓은 사람 가운데 임대사업자로 등록한 비율을 10~20% 정도로 파악하고 있다. 결국 정식
으로 등록돼 있지 않은 나머지 대다수 임대업자에겐 RTI를 적용하기 어렵다는 얘기다.
[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자 / 그래픽 : 정윤정]
[본 기사는 매경이코노미 제1931호 (2017.11.01~1.07일자) 기사입니다]
정부의 가계부채 대책에 이어 주거복지로드맵 발표를 앞두고 아파트시장의 관망세가 짙어지고 있다. 경기 파주 운정신도시 아파트.
LH 제공
가계부채 대책 이후 집값 매수 눈치만,
매도 호가올리기, ‘거래 뚝’ 내집마련
‘내년 하반기’ 이후로 미뤄라
10·24 가계부채 대책 이후 집값 향방이 어떻게 될지 관심이 쏠린다. 현재 부동산 시장은 매수자와 매도자 간 줄다리기가 팽팽한 상태다. 매수자는 가격이 조금이라도 더 떨어지길 기대하는 반면, 매도자는 오히려 호가를 높게 부르고 있다. 대출 한도를 줄이는 가계부채 대책이 등장한 만큼 부동산 투자 전략을 새로 짜야 할 때다.
낫다고 조언한다.
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▶집값 계속 오를까 ▷전문가 70% ‘집값 보합 유지’ 매경이코노미는 10·24 대책 발표 이후 부동산 전문가 20명에게 긴급 설문조사를 실시했다. 우선 10·24 대책이 부동산 시장에 끼치는 영향을 물었다. 20명 중 13명(65%)은 “대책이 어느 정도 효과를 발휘해 부동산 시장에 악영향을 끼칠 것”이라고 내다봤다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “단기적으로 집값 억제 효과가 클 것으로 보인다”며 “다만 시간이 갈수록 충격파는 감소할 것으로 보인다”고 내다봤다. 반면 ‘예상했던 수준이라 시장에 큰 영향은 없을 것’이란 의견은 5명(25%)에 불과했다. 생각보다 강도 높은 대책으로 시장에 큰 영향을 끼친다는 의견도 2명(10%)이었다. 즉, 20명 중 15명(75%)은 이번 대책이 전반적으로 부동산 시장에 악재로 작용할 것으로 내다봤다. 다만 대책이 잘 구성됐는지 여부에 대해선 평가가 엇갈린다. 비교적 꼼꼼하게 구성했다는 평가가 있는가 하면 정책 실효성에 의문을 표하는 전문가도 있다. 전영진 부동산평생교육원 대표는 “대출을 막아 주택 구매 수요를 줄여 시장 안정화에 도움은 되겠지만 전세 수요는 오히려 늘 수 있다. 현금을 들고 투기하는 사람을 막긴 어렵다”며 “전세자금 대출을 조이지 않으면 전세 끼고 매입하는 갭투자는 증가할 것”이라고 우려했다.  향후 집값은 어떻게 될까. 올해 말과 내년 초 ‘집값 전망’을 묻는 질문에 전문가들은 대체로 보합세를 유지할 것으로 내다봤다. 20명 전문가 중 14명(70%)이 이같이 답했다. 강보합세(2~3% 상승)를 예상한 사람은 2명(10%)에 불과했으며 4명(20%)은 약보합세(2~3% 하락)가 이어질 것으로 내다봤다. 전반적으로 보합 혹은 약보합세를 이어갈 것이란 게 전문가들 관측이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당분간 집값이 보합세를 유지할 가능성이 높다. 집을 보유한 사람도 당장 급하게 팔 이유가 없으며 수요자 또한 무리해서 사진 않을 것”이라고 말했다. 대출 규제보다 오히려 금리 인상 속도가 시장에 더 큰 영향을 끼칠 것으로 내다본 전문가도 많다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “대출을 조이면 확실히 투자 열기는 꺾인다. 과열 분위기가 꺾이면 집값 상승 여력이 낮기 때문에 규제와 상관없이 현금 보유자도 투자에 나서기 쉽지 않다. 투자 여건은 날이 갈수록 악화되겠지만 집값은 크게 하락하지 않고 보합세를 유지할 것이다. 실수요자에겐 대출 규제 보다 금리가 더 큰 변수”라고 말했다. 김현철 네오밸류 본부장 생각 또한 비슷하다. “대출을 옥죄는 정책보다 금리가 집값에 더욱 민감하게 작용할 것이다. 금리 인상은 다주택자뿐 아니라 실수요자에게 직접적 영향을 끼친다. 매물 증가와 매수심리 위축으로 가격 하락 압박이 높아질 수 있다.”  ▶내집마련 적기는 언제 ▷무리한 매수 금물…투자 보수적으로 무주택 실수요자들의 내집마련 적기는 언제일까. 증권가에는 ‘기다리는 조정은 오지 않는다’는 속담이 있다. 부동산도 비슷한 속성이 있다. 누구나 원하는 집은 쉽게 가격이 떨어지지 않는 법이다. 적절한 내집마련 시기를 묻는 질문에 전문가들의 절반가량은 ‘내년 하반기 이후(9명, 45%)’라고 답했다. ‘내년 상반기’라고 답한 전문가는 6명(30%)이며, 2019년 이후로 미뤄야 한다고 응답한 이도 3명(15%)이나 된다. 내년 초가 적당하다고 답한 사람은 2명에 그쳤다. 10·24 대책은 정부가 강조한 ‘집값 잡기 전략’의 시작에 불과하다. 11월에는 ‘주거복지 로드맵’ 발표가 예정돼 있으며 내년 1월부터는 재건축 초과이익환수제를 본격적으로 시행한다. 4월부터 다주택자를 대상으로 양도소득세 중과세를 매긴다. 이 과정에서 한국은행 기준금리 인상도 진행될 것으로 보인다. 부동산 시장 악재가 겹겹이 예고된 상황에서 굳이 무리해 집을 살 필요는 없다는 것이 전문가들 조언이다. 내년 하반기 도입되는 총부채원리금상환비율(DSR)도 부동산 시장에 적잖은 영향을 끼칠 수 있다. 강태욱 우리은행 부동산자문위원은 “일본 부동산이 장기 침체로 이어진 이유 중 하나도 DSR이 도입되면서다. DSR을 시행하면 실질적으로 대출을 받을 수 있는 사람이 많지 않다. 집을 구입하려는 수요 자체가 현격히 줄기 때문에 DSR 도입 후 시장 반응을 보고 내집마련에 나서는 것이 좋다”고 말했다. 전문가들은 내집마련 시점과 관련해 눈여겨볼 만한 두 가지 변수가 있다고 내다본다. 우선 ‘보유세 인상’ 여부다. 정부는 보유세 인상 카드를 만질 것처럼 보이면서도 아직 특별한 움직임을 보이지 않고 있다. 이유가 있다. 보유세를 인상하면 이미 집을 구입했거나 1주택자 등에게 표심을 잃을 수 있다. 당장 내년 지방선거에 영향을 끼칠 수 있으며 경제 전반에 걸쳐 타격이 불가피하다. 게다가 보유세 인상은 집값 안정을 위해 정부가 쥐고 있는 마지막 카드라는 점이다. 보유세를 올렸음에도 집값이 떨어지지 않으면 그때까지 주택 구입을 미뤘던 무주택자들은 모두 매수 수요로 돌아설 가능성이 있다. 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “보유세 인상 카드를 언제 꺼내느냐에 따라 실수요자 전략도 달라진다”며 “내년 4월 양도세 중과 이후에도 집값이 잡히지 않으면 보유세 인상 카드를 꺼낼 수 있다. 당분간 매수를 관망해야 하는 이유”라고 말했다. 두 번째 변수는 내년 6월 예정인 지방자치단체 선거다. 선거 때만 되면 항상 전국은 개발 공약으로 들끓는다. 이 공약은 모두 집값 상승 호재로 이어진다. 보유세 인상 또한 표심을 우려해 지방선거 이후 시행할 가능성이 있다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 “각종 대책이 이어지면서 실수요자가 아닌 투자자들은 2~3년 지켜보는 게 낫다. 부동산 시장 반등 요소를 찾기 어렵다. 집값이 잡히지 않으면 정부는 또 다른 대책을 계속 내놓을 것이다. 당장은 웅크리며 기회를 기다릴 때”라고 말한다. 물론 실수요자면서 서울 아파트 구입을 고려하고 있다면 지금처럼 매수심리가 떨어진 상황을 역이용할 수도 있다. 송기욱 한국토지주택공사(LH) 책임연구원은 “서울 주택을 원한다면 연말, 연초에 구입하는 것이 나을 수도 있다. 사실 보합 또는 하락 국면을 보일 때가 매수자 입장에서는 매수 적기다. 급매물이나 같은 단지라도 좋은 물건을 잡을 수 있기 때문이다. 개발 공약이 많이 쏟아지는 내년 지방선거를 전후해 부동산 시장이 다시 한 번 꿈틀거릴 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 일부 전문가들은 2020년 이후 서울 등 일부 지역 중심으로 집값이 폭등할 거란 전망도 내놓는다. 신규 주택 공급량이 내년을 정점으로 현저히 줄어들기 때문이다. 고종완 원장은 “돈줄 조이기 대책으로 공급 위축이 2~3년 지속되면 향후 수급 불균형으로 집값 급등이 우려된다”며 “공급이 줄고 전세 쏠림 현상이 계속되면서 2020년 이후 매매가격과 전세가격이 동시에 오를 가능성이 있다. 지금이라도 체계적인 주택 공급 계획을 세워야 한다”고 말했다. [강승태 기자 kangst@mk.co.kr]  | |||||||||
가계부채 대책 부작용…우려가 현실로
[아시아경제 박소연 기자]정부의 가계부채 대책 발표 이후 신용대출이 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다.
2일 금융권에 따르면 KB국민ㆍ신한ㆍ우리ㆍKEB하나ㆍNH농협 등 5개 주요은행의 지난달 말 기준 주택담보대출
반면 5개 주요은행의 개인신용대출 잔액은 95조6265억원으로 전월 대비 1조7729억원 증가하며 2016년 이후 가장 많이 늘었고,5대 은행의 신용대출 잔액은 올 1월까지만 해도 89조2523억원을 기록하며 90조원을 채 넘지 않았다.
소폭의 등락을 거듭하던 신용대출 잔액은 새 정부가 들어선 5월부터 가파른 증가세를 보였다.
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