집값 폭등 타고…정부, 종부세 수입 2년 사이 두배 늘렸다

 

 

 

 

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 마포구 아파트단지. 뉴스1

▲ 아파트가 빼곡히 들어서 있는 서울 일대 모습. 서울신문 DB

세종=서일범 기자 squiz@sedaily.com

[서울=뉴시스]최진석 기자 =서울 성동구 응봉산에서 바라본 도심 아파트 단지의 모습.
2021.01.04. myjs@newsis.com /사진=뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  집값 폭등 타고…정부, 종부세 수입 2년 사이 두배 늘렸다

 

지난해 종부세 수입 3.6조
2018년 1.9조의 2배 육박

[헤럴드경제=홍태화 기자] 종합부동산세 수입이 최근 2년 사이 2배가량 늘어났다.
부동산 가격 상승으로 과세 대상 주택과 과세 금액이 늘어났고, 공정시장가액 인상 등 정부 조치까지 맞물렸다.
12일 기획재정부에 따르면 지난해 정부의 종부세 수입은 3조6006억원을 기록했다.

직전 연도인 2019년의 2조6713억원보다 34.8% 급증했다.
지난해 종부세수는 2년 전인 2018년의 2배, 4년 전인 2016년의 3배에 육박한다.
정부의 종부세수는 2016년 1조2939억원을 기록한 이후, 2017년 1조6520억원, 2018년 1조8728억원 등으로 매년 가파르게 증가했다.

정부의 종부세수가 이처럼 크게 늘어나는 것은 기본적으로 최근 수년간 이어진 부동산 가격 상승이다.
전반적인 주택 가격 상승으로 종부세 부과 기준선(1세대 1주택자 기준 9억원)을 넘어서는 주택이 늘면서 종부세 과세 대상이 넓어지고 과세금액도 커진 영향이다.
지난해 공정시장가액을 기존 85%에서 90%까지 끌어올린 것도 종부세 부담을 늘리는 효과를 냈다.

이런 상황은 올해 역시 더욱 심화할 것으로 예상된다.
주택 가격 상승률이 쉽사리 가라앉지 않는 가운데 올해분부터 종부세율이 인상된다.

일반세율의 경우 현재 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 대폭 오른다.
공정시장가액 기준 인상 기조는 이어지고 공시가 현실화 방안 역시 올해부터 탄력이 붙는다.

지난해 기준 공동주택의 공시가 현실화 수준은 69.0%다.
정부는 공시가 현실화율을 매년 평균 3%포인트씩 끌어올려 2030년에는 90%를 만든다는 방침이다.
이런 상황을 반영, 정부는 올해 세입 예산상에 종부세수를 5조1138억원으로 반영해 놓은 상태다.
지난해 9월 기준 예상치이므로 실제론 이보다 걷히는 세수는 이보다 많을 가능성이 크다.

th5@heraldcorp.com

  올해 또 바뀐 부동산 세금…종부세·양도세 꼼꼼히 따져야

2021년 바뀐 부동산 세금 알아보기
다주택자 종부세율 최대 6%로 상향
법인 3주택 이상이면 6% 일괄 적용

1주택 공동명의, 종부세 공제 선택가능
양도세 최고세율 45%…비과세 조건 변동
양도세 부과 때 분양권도 주택수에 포함

[아시아경제 문제원 기자] 정부의 부동산 규제가 겹겹이 쌓이면서 관련 세금도 점차 복잡해지고 있다.
특히 지난해 정부는 치솟는 집값을 잡기 위해 주택을 사고(취득세), 팔고(양도소득세), 보유(종합부동산세)할 때 내는 세금을 모두 손보는 등 정책에 큰 변화를 줬다.

다주택자뿐 아니라 1가구 1주택 실소유자들도 바뀐 세법을 꼼꼼히 확인해야 추후 불필요한 세금 지출을 막을 수 있다.
올해 새로 바뀌었거나 바뀔 예정인 부동산 세법 내용들을 정리한다.

다주택자 종부세율 최대 6%(1월)

가장 크게 바뀐 세금 중 하나는 종부세다. 2주택 이하 보유자는 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 높아져 0.6~3.0%가 적용된다.
3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트 인상돼 세율이 최대 6%까지 올랐다.
특히 법인의 경우 2주택 이하는 3%, 3주택 이상의 경우에는 6%가 일괄 적용된다.

법인의 주택 투기가 많았던 만큼 개인에게 적용되는 최고세율을 적용하겠다는 취지다.
다만 공공주택사업자와 공익법인, 건설임대주택사업자 등에는 개인과 같은 일반 누진세율을 적용한다.

세 부담 상한도 조정된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 기존 200%에서 300%로 높아지고, 법인 보유 주택은 아예 상한이 폐지됐다. 법인은 6억원의 기본공제액도 없어졌다.
올해 공시가격 현실화율이 더욱 높아지고, 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 90%에서 95%로 상향된 것을 고려하면 다주택자의 종부세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

종부세 줄이려면…공동명의 or 단독명의(1월)

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있게 됐다.
그동안 부부가 1주택을 단독명의로 보유하면 1가구 1주택인 만큼 9억원을 공제받은 뒤 고령·장기보유특별공제를
받을 수 있었다.
하지만 1주택 공동명의이면 부부가 각각 6억원씩 12억원을 공제받는 대신 다른 공제를 받지 못했다.

하지만 앞으로는 1주택 공동명의도 9억원 공제 뒤 고령·장기보유공제를 선택할 수 있게 돼, 종부세와 관련해서는 공동명의가 유리해졌다.

고령자 공제율 80%로 상향(1월)

고령자나 주택을 오래 보유한 1가구 1주택자에 대한 종부세 공제 한도도 상향된다.
60세 이상에게 적용되는 고령자 공제는 연령 구간별로 10%포인트씩 상향된다.
5년 이상 보유한 장기보유공제는 기존대로 보유 기간에 따라 20~50%가 적용된다.

두 공제를 합친 합산공제율의 한도는 기존 70%에서 80%로 높아진다. 고령자가 주택을 오래 보유할수록 종부세
부담이 더 줄어든다.

양도세 최고세율 42%→45%(1월)

지난해 양도세 기본세율은 6~42%였다.
하지만 올해부터는 6~45%로 최고세율이 높아졌다.
그동안에는 과세표준 구간이 5억원 초과이면 42%의 최고세율을 적용했지만 앞으로는 5억~10억원 구간에는 42%, 10억원 초과 구간에는 45% 세율이 적용된다.

1가구 1주택 양도세 비과세 받으려면?(1월)

1가구 1주택 양도세 비과세 조건도 바뀐다.
기존에는 다주택자가 1주택을 제외하고 모두 판 뒤 최종 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 ‘취득’한 후 2년 이상 보유해야 했다.
하지만 올해부터는 다른 주택을 모두 판 뒤 ‘1주택자가 된 날’부터 2년을 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

즉 올해 다주택 상태에서 1주택자가 된 사람은 마지막 주택을 추가로 2년 보유해야 비과세가 되고, 지난해 다주택에서 1주택이 된 사람은 바로 비과세가 된다.

(사진=연합뉴스)

분양권도 주택 수에 포함(1월)

분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리다.
이 때문에 그동안 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았다.
하지만 올해부터 취득한 분양권은 주택수에 포함된다.
따라서 1주택과 1분양권을 소유할 경우 양도세 비과세를 못 받을 수 있으니 조심해야 한다.

다만 1주택 보유 가구가 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 팔 경우 일시적 1주택 1분양권으로 봐 양도세 계산 때 1주택자로 간주한다. 참고로 지난해 8월12일 이후 취득한 분양권은 취득세를 부과할 때 주택 수에 포함된다.

장특공제 거주 요건 추가(1월)

1가구 1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받지만 실거래가가 9억원을 넘으면 초과분에 대해선 세금을 내야 한다.
이 경우 지난해까지는 2년 이상 거주한 주택이라면 연 8%씩 10년 이상 보유 시 최대 80%의 장기보유공제가 적용됐다.
하지만 올해부터는 보유뿐 아니라 거주까지 해야 한다.

기존 연 8%의 공제율을 보유 4%, 거주 4%로 쪼갰기 때문이다.
즉 10년 이상 보유하고, 거주까지 해야 최대 80%의 공제를 받을 수 있다.

2년 미만 보유하면 양도세 폭탄(6월)

지난해까지 주택을 1년 미만으로 짧게 보유하고 매도하면 양도세율 40%가 적용됐다.
하지만 오는 6월부터는 1년 미만 보유 주택에는 70%, 2년 미만 보유 주택에는 60%의 단일세율이 적용된다.
2년 이상 보유해야 과세표준 구간에 따라 기본세율(6~45%)이 적용된다.
단기 보유는 사실상 투기라고 보고 세금 폭탄을 부과하는 셈이다.

양도세 중과세율도 상향(6월)

다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 소유자는 20%포인트를 더해 중과했다.
오는 6월부터는 이렇게 중과하는 세율이 각각 20%포인트, 30%포인트로 인상된다.

최고 기본세율(45%)에 최고 중과세율(30%포인트)까지 합쳐지면 최대 75%의 세율이 적용될 수 있으니 다주택자는
유의해야 한다.
또 분양권의 양도세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr

▲ 거리로 나온 음식점, 호프집 자영업자 코로나19 방역 조치에 따른 정부의 영업시간 제한에
항의하며 형평성 있고 합리적인 방역기준 수립해 달라고 요구했다. ⓒ 유성호





 코로나19 재원, 부가세냐 종부세냐

[똑경제-송기균 송기균경제연구소장] 정답은 이미 나와있다,
정부·여당의 선택만 남았을 뿐

코로나19 확산을 막기 위한 영업제한으로 자영업이 치명적 손실을 입었다.
영업제한을 국가가 명령했으므로 그로 인한 손실을 국가가 지원하는 것은 당연하다.
미국의 경우 코로나19 초기 국면에서 대규모 자영업 지원 프로그램을 시행했다.

자영업이 고용에서 차지하는 비중이 미국보다 월등히 높은 우리나라에서 이제야 손실 보전 주장이 나오는 것은 늦어도 한참 늦은 대응이다.
그나마도 재원 확보 방안에 대한 구체적인 이야기는 들리지 않는다. 4·7 서울·부산시장 보궐선거를 앞두고 자영업자들의 표심을 얻기 위해 부랴부랴 선심성 대책을 쏟아낸다는 비판을 받을 소지가 다분하다.

기껏 나오는 이야기가 국채 발행이나 부가가치세 증세다. 부가세 증세는 더불어민주당 이원욱 의원과 홍영표 의원이 제안했다. 문제는 부가세는 소득이나 재산의 크기와 관계없이 골고루 세금을 부과하는 방식이라는 점이다.
조세의 재분배 기능에 역행하고, 우리 사회가 풀어야할 최대 과제인 불평등을 고착시키는 조세정책이다.

이재명 경기지사의 제안

경제전문가가 아니더라도 바람직한 증세 방안이 무엇인지는 쉽게 알 수 있다. 첫째 과도한 세금감면 특혜를 폐지하고, 둘째 부동산 등 불로소득에 대한 과세를 강화하며, 그러고도 부족하면 고소득자와 부자들에게 세금을 더 걷는 것이다.
얼마 전 이재명 경기도지사가 이 세 기준을 모두 충족하는 방안을 제시했다.

경기도에 26채 주택을 소유한 임대사업자가 종부세를 1원도 안 내는데, 이런 불합리한 조세정책을 바로잡아 달라고 기획재정부에 건의한 것이다.
종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)는 종부세 합산배제 대상에 임대사업자가 등록한 임대주택을 포함하고 있다. 합산배제란 "비과세"와 같은 의미의 법률용어다.

이 합산배제 조항으로 인해 주택을 수십 채 혹은 수백 채 소유했어도 임대주택으로 등록만 하면 종부세를 1원도 안 낸다.
이 지사의 제안은 이처럼 집부자인 임대사업자들에 대한 세금 특혜를 폐지해서 26채 임대주택 소유자에게 정상적으로 종부세를 부과하자는 것이다.

사실 집부자들은 경기도보다 서울에 더 많이 거주한다.
얼마 전 국회가 국토교통부에 요청하여 공개한 자료에 의하면, 대한민국 등록 임대주택 수 최상위 3명은 모두 서울 거주자였다. 가장 많은 임대주택을 등록한 사람은 753채를 등록한 서초구의 A씨였고, 2위는 강서구의 B씨로 591채, 3위는 마포구의 C씨로 586채를 등록했다.

평균공시가격을 4억원으로 계산하면 이들 3명의 주택가액은 각각 3012억원, 2364억원, 2344억원이다.
작년 7·10대책에서 인상한 종부세 최고세율 6%를 적용하면 이들에게 부과해야 할 종부세는 각각 180억원, 141억원 및 140억원이다.

그러나 종부세 합산배제 조항에 의해 이들 3명은 종부세를 전혀 안 낸다. 대한민국에서 주택을 가장 많이 소유한 3명의 집부자들에게 약 460억원의 종부세를 감면해주고 있다.
그럼에도 국토부는 임대주택의 상세내역의 공개를 거부하고 있다.
평균 공시가격 3억원, 종부세율 2%을 적용해 계산하면 매년 9조6000억원의 종부세를 감면해 주고 있는 것으로 추정된다. 


이해할 수 없는 청와대의 논리
 

▲ 문재인 대통령이 2일 오전 청와대에서 열린 영상 국무회의를 주재하고 발언하고 있다.
ⓒ 청와대 제공

현재 이 지사의 요청에 청와대와 기재부는 난색을 표명하고 있다.
그들이 내세우는 이유가 참으로 해괴하다.
'임대사업자에 대해 의무를 부여하면서 동시에 세제 지원을 해주고 있기 때문에 문제 없다'는 것이다.

세제 지원의 대가로 의무를 부여하고 있으니 특혜가 아니라는 주장이다.
그런데 그 의무라고 해봐야 임대료를 5% 이상 올리지 않는 것이 사실상 전부다.
더욱이 종부세 면제는 임대사업자 세금 특혜의 일부에 불과하다. 임대사업자에게는 양도소득세와 임대소득세 감면 혜택까지 주고 있다.

임대료 인상 5% 상한마저도 임대차3법의 시행으로 연장 계약시 모든 주택에 적용되고 있으니 더 이상 의무라고 할 수도 없다.
이재명 지사는 임대주택을 "비거주 투기주택"으로 규정하고 "투기로 과대 이익을 취하는 다주택자들에게 강력히 과세해야 한다"고 주장했다. 그의 제안대로 임대사업자 종부세 특혜를 폐지하면 매년 수 조원의 세수가 증가한다.

특히 임대사업자 양도소득세 등 다른 특혜까지 폐지하면 국가의 영업제한 명령으로 손실을 입은 자영업자들에게 지원할 재원 마련에 큰 도움이 될 것이다.
이처럼 정부가 포기한 세금을 다시 걷으면 모든 국민에게 부담이 돌아갈 부가세 증세는 필요없다.
특히 임대등록주택에 대한 '종부세 합산배제'는 대통령령만 개정하면 되므로 대통령이 맘만 먹으면 당장 고칠 수 있다. 

여당 국회의원들이 주장하는 전 국민 대상 부가세를 인상할지, 아니면 이재명 지사가 주장하는 임대사업자에 대한 종부세 면제 특혜를 폐지할지, 청와대와 여당은 선택해야 한다.
그 선택을 모든 국민이 지켜보고 있다.

그런데도 청와대와 기재부는 정책의 연속성을 내세워 집부자인 임대사업자에 대한 세금 특혜를 유지하겠다고 한다.
문재인 정부가 줄곧 내세우는 '공정'은 어디로 간 것인지 대통령에게 묻지 않을 수 없다.

서울 송파구 한 부동산중개업소에 종합부동산세 개정 내용에 대한 안내문이 붙어있다.
연합뉴스

집값 10억 오르는데 세금 16억···'차원'이 다른 종부세 폭탄

 

[안장원의 부동산노트]
시세·공시가격·세부담 상한 등
올해 종부세 요인들 일제히 상승

세금 회피 다주택자 매물 늘어도
“불안 심리 지속하면 집값 강세”

 

 

 

 

서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 중대형에 살며 송파구 잠실동 잠실엘스 소형을 가진 2주택자. 종합부동산세(종부세)가 지난해 4900만원에서 올해 1억2500만원으로 2배쯤 늘어날 것으로 예상된다.
현 정부가 들어선 2017년 종부세가 700만원에 불과했다. 4년 새 16배 급증한 것이다. 같은 기간 집값은 80% 상승했다. 종부세 ‘폭탄’이라 할 만하다.
 
종부세 폭탄이 이것으로 끝나지 않는다. 올해가 시작이다.
세무사들은 “올해부터 나오는 종부세가 이전과 차원이 다르다”고 입을 모은다.
이러다보니 종부세가 여전히 상승 기압이 강한 주택시장에 ‘태풍의 눈’으로 떠오를 전망이다.
다주택자 매물을 유도해 집값 불안을 진정시킬지 주목된다.
 
올해 세금을 결정하는 5단계 변수들이 한꺼번에 상향 조정되며 서로 증폭 작용을 일으켜 종부세가 급등한다.
종부세를 계산하는 금액인 공시가격의 기준인 시세부터 많이 올랐다.
국민은행에 따르면 지난해 서울 아파트값 상승률이 13.1%다.
연간 10% 넘게 오르기는 집값이 폭등한 2006년(24.1%) 이후 2018년(13.6%)에 이어 두 번째다.





 

올해 종합부동산세를 좌우하는 공시가격 등 주요 요인들이 일제히 상승하며 특히 다주택자
세금이 급등할 전망이다. 사진은 잠실 롯데월드타워 전망대에서 내려다본 서울 아파트 전경.
[뉴시스]

시세 상승폭보다 공시가격이 더 오른다. 지난해 11월 발표한 정부의 공시가격 현실화 로드맵에 따라 고가 주택 공시가격의 시세 반영률(현실화율)이 올해부터 2025년까지 매년 2~3%포인트씩 상승한다.
공시가격 중 종부세 계산에 반영하는 공정시장가액 비율도 올해 5%포인트 오른다.
이어 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱한 과세표준에 적용하는 세율이 올해 최고 2배로 뛰며 세금 폭탄이 완성된다.





 

강남 2주택자 종부세 추이. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

 

종부세 증가는 지역·보유 주택 수 등에 따라 차이 나는데, 조정대상지역 2주택자가 충격을 가장 많이 받는다.
전년 대비 세금 증가 한도인 세 부담 상한도 200%에서 300%로 풀리기 때문이다.
일반 2주택 이하와 3주택 이상은 각각 150%, 300% 그대로다.
 
조정대상지역 2주택자 종부세 급등은 서울만 해당하지 않는다.
지난해 지방 중소도시까지 대거 조정대상지역으로 지정돼 전국에 미친다.
집값이 많이 오른 최근 몇 년 사이 서울에서 지방으로, 지방에서 서울로 ‘원정 투자’가 많았다.






 

1주택자 고령·장기보유 세액공제. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

 

 

 

 

박정현 세무사는 “보유한 2주택 소재지가 모두 조정대상지역으로 되면 세율이 일반 세율에서 중과 세율로 크게 오르고 세 부담 상한도 올라가 세금이 가장 많이 증가한다”고 설명했다.
지난해 1700만원이던 서울과 부산 두 채의 종부세가 올해 부산도 조정대상지역에 포함되면서 6200만원으로 3배
가까이 늘어난다.
 
2019년 기준으로 2주택자가 전국적으로 230만 가구로 전체 다주택 가구(317만)의 대부분을 차지한다.
올해 종부세가 크게 늘며 앞으로는 오르는 집값보다 세금이 더 많이 나갈 것으로 예상된다.
빚내서 세금을 내야 할 판이다.
 

올해 종부세 급등 요인들. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

맨 위 강남 두 채 사례에서 집값이 매년 10% 오른다고 가정할 경우 2025년까지 5년간 종부세가 총 9억8000만원이다.
같은 기간 10억원 오른 비거주 주택의 양도세가 6억원이 넘는다.
비거주 주택이 10억원 오르는 동안 내야 하는 세금이 16억원이다.

김종필 세무사는 “앞으로 집값이 많이 오르더라도 세금으로 다 토해낼 수 있다”며 “다주택을 유지할수록 불리해 규제 완화를 기다리며 버티기가 쉽지 않다”고 말했다.
 
현재 여당이 국회 다수 석을 차지하고 있어 주택경기 활성화가 필요할 만큼 집값이 내리지 않는 한 세제 완화를 기대하기 어렵다. 주택을 줄여 1주택자가 되면 세율이 낮아지고 다주택자에 없는 고령·장기보유 세액공제까지 받아 세금이 대폭 줄어든다.
강남 두 채를 한 채로 줄이면 올해 종부세가 1억2500만원에서 1400만원(60세·5년 보유)으로 내려간다.
고령·장기보유 세액공제 한도인 80%에 해당하면 500만원에 불과하다.
 
정부는 다주택자가 세금 부담을 줄이기 위해 처분할 것으로 기대하고 있다.
올해 6월부터 양도세가 강화되기 때문에 매도한다면 6월 이전 매도가 낫다.
6월 이전에 팔아야 올해 종부세도 내지 않는다.
종부세 과세 기준일이 6월 1일 기준 소유 여부다.
 
다주택자가 주택 수를 줄이기 위해 매도를 선택할 가능성이 커진 것은 맞다.
이전에는 매도 대신 증여로 많이 돌아섰지만 정부가 증여 퇴로를 차단하기 위해 지난해 증여 취득세율을 4%에서
12%로 대폭 올렸다.
증여 취득세율 인상 전 증여가 몰려 지난해 증여가 집계를 시작한 2006년 이후 가장 많았다.

다주택자가 이미 증여할 만큼 한 셈이다.
신탁을 통해 주택 수를 줄이는 방법이 있지만 역시 정부가 지난해 관련 세제를 강화해 어렵게 됐다.

하지만 다주택자 매물이 늘더라도 집값 상승세가 꺾일지 불확실하다.
대기 수요가 매물을 바로 사들이며 매물보다
수요가 더 많으면 집값 강세가 이어지게 된다.
 
수요자가 정부의 2·4 공급확대 대책을 믿고 기다리면 매수세가 줄며 매물이 쌓일 수 있다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “집값 상승 기대와 주택공급 부족 불안 심리가 꺾이지 않으면 다주택자 매물이 늘어도 집값은 강세를 띨 것”으로 내다봤다.
다주택자는 손으로 세금 주판알을 튕기고 눈으로는 시장 동향을 주시하며 고민 속에 봄을 보내야 할 것 같다.


 
안장원 부동산선임기자

[출처: 중앙일보] 

사진=연합뉴스

 

 

 

[서울=뉴시스]박미소 기자 =문재인 대통령이 신년 기자회견에서 '부동산 안정화에는
성공하지 못했다'며 공급 특별대책을 마련하겠다고 밝힌 18일 오후 서울의 한 전망대에서
서울 시내 아파트가 보이고 있다. 2021.01.18. misocamera@newsis.com

 종부세·양도세 강화 '종지부'…다주택자 집 내놓을까

작년 아파트 증여 9만1866건…역대 최고
"집값 상승 기대"…매매 대신 가족 증여↑
"양도세 일시 완화"…다주택자 매물 유도

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 최근 논란이 된 '다주택자 양도소득세 완화'에 대해 분명하게 선을 그은 가운데, 주택을 2채 이상 보유한 다주택자의 향후 행보에 관심이 집중되고 있다.
정부는 일각에서 제기된 다주택자 양도세 완화 가능성에 대해 "양도세 인하는 없다"며 오는 6월 예정된 다주택자 양도소득세 중과를 계획대로 추진하겠다고 못 박았다.

문재인 대통령은 지난 18일 부동산 시장 안정화를 위해 규제 기조를 유지하고 공급을 확대하겠다는 뜻을 밝혔다.
문 대통령은 이날 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 "정부는 기존의 투기를 억제하는 기조는 그대로 유지하면서 부동산 공급에 있어서 특단의 대책을 마련하려고 한다"며 이같이 말했다.

이날 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원, 국세청, 경찰청 등은 '부동산정책 추진현황 및 향후 계획 관련 관계기관 합동설명회'에서 오는 6월1일 시행되는 종합부동산세와 양도소득세 강화 정책을 예정대로 시행하기로 했다.

임재현 기재부 세제실장은 "정책 일관성과 신뢰성을 감안할 때 예고한 대로 정책을 시행하는 것이 중요하다"며 "양도세 중과 완화나 유예는 검토하지 않고 있다"고 강조했다.
이어 "6월1일 중과 제도 시행(중과세율 인상)이 다가올수록 다주택자의 매물이 많이 출회될 것"이라고 예상했다.

집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범이 다주택자라는 게 정부의 판단이다.
다주택자에 대해 세금 부담을 강화하고, 투기성 수요에 '징벌적 수준'의 세금을 물리겠다는 정부의 강력한 신호로 해석된다.
또 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위해 수요 억제 정책의 일관성을 유지하겠다는 뜻으로도 읽힌다.

과세 기준일인 오는 6월1일을 앞두고 다주택자가 어떤 선택을 하느냐에 따라 문재인 정부의 집값 안정화 대책의 성패가 결정될 것으로 보인다.
정부는 지난해 7·10 대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 취득세율을 최대 12%까지 끌어올리고, 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율도 최고 6.0%로 높였다.

정부는 종부세 과세표준 94억원(시가 123억5000만원) 초과 구간에 대해 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 현행 3.2%에서 6.0%로 상향하기로 했다.
지난해 12·16 부동산 대책 발표 당시 4.0%로 올리겠다는 계획보다 2.0% 상승했다. 또 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외)의 경우 예정대로 2.7%에서 3.0%로 추진한다.

과표 50억~94억원(시가 69억~123억5000만원)의 경우 다주택자는 현행 2.5%에서 5.0%로 2배 올렸다.
또 과표 12억~50억원(시가 23억3000만원~69억원)도 다주택자는 1.8%에서 3.6%로 상향했다.
부동산 시장 안정을 위해 공급확대와 함께 양도세 중과를 예정대로 추진해 다주택자 매물을 유도하겠다는 복안이다.
다주택자가 보유한 주택이 매물로 나오면 매물 잠김 현상 해소와 집값 안정화를 꾀할 수 있기 때문이다.

하지만 정부의 기대와 달리 주택시장에서 매물이 늘지 않고, 집값은 급등했다.
특히 다주택자가 매매 대신 증여를 택해 지난해 아파트 증여가 역대 가장 많았던 것으로 나타났다.

한국부동산원 아파트 거래 현황(신고일자 기준)에 따르면 지난해 전국의 아파트 증여는 9만1866건으로, 지난 2006년 관련 통계가 작성된 이후 가장 많은 것으로 집계됐다.
전국 아파트 증여는 2018년 6만5438건에서 2019년 6만4390건으로 감소하다, 지난해 43% 증가했다.

서울의 아파트 증여 건수는 지난해 2만3675건으로, 전년(1만2514건) 대비 1.9배로 급증하며 역대 최대치를 경신했다.
아파트 증여는 25개 구(邱) 가운데 송파구가 2776건으로 가장 많았고, 이어 ▲강동구(2678건) ▲강남구(2193건) ▲서초구(2000건) 등이 뒤를 이었다. 또 강서구(867건)는 전년(235건) 대비 3.7배에 증가했고, 경기와 인천도 지난해 아파트 증여가 각각 2만6637건, 5739건으로 연간 최대치를 갈아치웠다.

다주택자가 양도세 부담으로 매매 대신 자녀에게 집을 물려주는 등 증여로 선회했다는 분석이다.
또 늘어난 세금보다 집값이 더 상승할 것이라는 기대감이 일부 반영된 것으로 보인다.

서울=뉴시스] 14일 한국부동산원의 '주간아파트가격동향 통계'에 따르면 지난 11일 기준 서울
아파트값 상승률은 0.07%로, 지난 주(0.06%) 대비 소폭 확대됐다.
(그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com

 

집값은 여전히 상승세다.
지난해 서울 아파트 3.3㎡당 평균 가격이 사상 처음으로 4000만원을 돌파했다. KB부동산 월간 주택가격동향 자료에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 3.3㎡당 평균 가격은 4033만원으로, 지난 2013년 4월 통계 작성 이후 처음 4000만원을 넘어섰다.

주택시장에선 세금 강화로 다주택자 가운데 일부가 집을 처분할 수 있지만, 증가한 세금 부담이 임대료에 전가될 것이라는 우려도 나오고 있다.
전문가들은 다주택자들이 매물을 풀 수 있도록 양도세 완화 등 부동산 규제를 일시적으로 완화해야 된다고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 늦게나마 주택 공급확대에 나서겠다고 했지만, 실제 공급까지 최소 3년에서 5년 정도 걸리는 점을 고려하면 당장의 수급불균형을 해소하기에는 역부족"이라며 "양도세 완화 등 규제를 일시적으로 풀어 기존 주택이 매물로 나올 수 있는 대책이 필요하다"고 설명했다.

권 교수는 "집값 상승에 대한 기대감이 여전한 상황에서 종부세와 양도세를 모두 올리면 증여 수요가 늘어날 수밖에 없다"며 "양도세 부담을 느낀 다주택자들이 자녀 등에게 증여를 하거나, 버틸 때까지 버티다가 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 있다"고 덧붙였다.



◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

 

사진=연합뉴스

 

 

  다주택자, 팔려면 6월1일 前에…종부세·양도세 더 오를 일만 남았다

2021 富동산 투자 가이드
올해 달라지는 부동산 세금

올해 부동산 시장은 그 어느 해보다 조세정책 변화에 따른 영향을 많이 받을 전망이다.
정부가 올해 다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 부담을 대폭 높였기 때문이다.

시장 일각에서는 매물 확대를 유도하기 위한 양도세 완화를 기대했지만 정부는 기존 방침을 바꾸지 않고 그대로 시행하겠다는 계획이다.
한 사람이 여러 채의 주택을 계속 보유하기 힘들도록 압박해 매물 출회를 유도하는 동시에, 다른 한편으론 매물을 내놓은 다주택자의 양도차익을 세금으로 대거 환수하겠다는 게 정부의 전략으로 풀이된다.

분양권도 1월부터 주택 수에 포함

올해 1월부터 이미 적지 않은 부동산 세제가 바뀌었다.
대표적인 게 분양권의 주택 간주다.
지난해까지는 1주택자가 분양권을 보유한 가운데 갖고 있던 집을 팔면 1주택자로 간주돼 양도세도 1주택자 기준으로 납부할 수 있었다.

아직 집이 지어지지 않은 분양권은 주택 수에 포함하지 않았기 때문이다.
하지만 올해부터는 조정대상지역의 집을 소유한 1주택자가 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 2주택자와 같은 양도세 부담을 지게 된다.

다만 집을 옮겨 가기 위해 분양권을 취득한 경우 일정 요건을 충족하면 일시적 2주택자로 분류돼 1주택자와 같은 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.
분양권을 취득한 날로부터 3년 안에 소유하고 있던 집을 팔면 양도세 비과세 대상이 될 수 있다.

양도세 최고세율도 올해 1월 1일부터 기존 42%에서 45%로 올랐다.
지난해에는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용했지만 올해부터 10억원 초과 구간을 신설해 45%의 최고세율을 적용하기로 한 것이다.

법인 주택 양도차익에 대한 추가세율은 올해부터 두 배로 인상됐다.
지난해까지 법인의 양도차익은 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세했다.
하지만 올해부터는 추가세율이 20%로 올랐다.
주택뿐 아니라 입주권 및 분양권에 대해서도 인상된 세율이 적용된다는 점 역시 1월부터 달라진 점이다.

세금 부담이 가벼워지는 제도 변화도 있다.
만 60세 이상인 1주택자가 거주하는 주택을 장기 보유한 데 따른 종합부동산세 공제한도가 최대 70%에서 80%로 높아졌다.
세액 공제율은 주택 소유기간 등에 따른 구간별로도 10%포인트씩 인상됐다.

세금 부담 확 커지는 6월

오는 6월부터는 본격적으로 다주택자의 양도세 및 보유세 부담이 큰 폭으로 뛴다.
6월 1일 기준으로 부과되는 올해 종부세 세율이 크게 인상된다.
2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트씩 세율이 높아진다.

종부세의 과세표준을 정하는 공정시장가액비율도 지난해 공시가격의 90%에서 올해 95%로 오른다.
아울러 조정대상지역의 2주택자에 대해서는 3주택자와 마찬가지로 전년 대비 재산세 및 종부세 부담 상한액이 종전 200%에서 300%로 높아진다.

집값이 급등한 가운데 공정시장가액 비율과 세율이 함께 오르면서 작년보다 수천만원 늘어난 종부세 부담을 져야 하는 다주택자가 속출할 전망이다.
보유세 부담을 피하기 위해 집을 팔기로 결정하더라도 ‘징벌적 양도세’ 부담이 뒤따른다.

현재 2주택자에게 기본 양도세율에 10%포인트, 3주택자 이상에겐 20%포인트를 더해 양도세를 중과한다.
하지만 6월 이후 매도(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준)하는 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 기본 양도세율에 추가해 부과받는다.

단기간 보유하다 매각하는 주택에 대한 세금 부담도 커진다. 다주택자가 1년 미만 보유한 주택에 양도세율 40%를 적용하던 것이 6월부터 70%로 30%포인트 오른다.
2년 미만 보유 주택에는 과거 기본세율을 적용했지만 60%의 단일세율이 적용된다.

문제는 다주택자에 대한 보유세 및 양도세 중과가 갈수록 강화된다는 점이다. 종합부동산세 공정시장가액비율이 내년에는 100%까지 높아지는 것이 대표적이다.



노경목 기자 autonomy@hankyung.com

서울 강남구 압구정동의 한 아파트 대단지 전경. <연합뉴스>

 

 

 

 

종부세 내느니…" 文정부 들어 매매 대신 증여 늘었다

공시가 오르며 稅 대상 확대
다주택자, 증여로 절세 노려
집값 지속 상승 '절대적 믿음'
매매보다 보유 심리 더 큰듯

[디지털타임스 박상길 기자] 문재인 정부가 출범한 이후 매년 종합부동산세 부과 대상이 확대되자, 주택을 자녀에게 물려주는 증여가 늘어나고 있다.

28일 유경준 국민의힘 의원실이 국세청의 구별 종부세 결정인원을 분석한 보고서에 따르면 2017년 서울시 전체 종부세 납부인원은 18만4500명으로 서울 총주택수 286만호와 비교해 6% 수준이었으나 작년 38만9000명이 종부세를 내면서 총주택 299만호 대비 13% 수준까지 2배 이상 치솟았다.

서울 자치구별로 고가 주택이 몰린 강남권에서 종부세 부과 대상이 크게 늘었는데, 강남구의 주택 수 대비 납부자 비율이 2017년 25%에서 작년 51%로 2배 이상 불어나 25개 자치구 가운데 가장 컸고 서초구가 2017년 25%에서 작년 47%로 2배에 육박하며 부과 대상이 많았다.

이외에 송파구(11%→26%), 용산구(13%→26%), 양천구(6%→15%) 등에서 2배 이상 증가율을 기록했다. 서울 25개구 전체에서 지난 3년간 주택 수 대비 종부세 납부자 비율이 줄어든 곳은 단 한 곳도 없었다.

서울시 종부세 납부자 1인당 평균 납부액은 2017년 128만원에서 작년 228만원으로 80% 증가했다.
서울 주요 자치구 중에서 은평구는 114만원에서 342만원으로 198% 급증해 서울 전체에서 증가율이 가장 높았고 노원구(118%), 서초구(107%), 용산구(133%), 종로구(114%), 중구(115%) 등 주요 지역에서 종부세 납부자의 1인당 평균 납부액 부담이 2배 이상 높아졌다.

이처럼 종부세 부과 대상이 점점 늘어나자 주택을 자녀에게 물려주는 증여가 급증했다.
한국부동산원(옛 한국감정원)에 따르면 2017년 6760건이었던 서울지역 아파트 증여는 작년 2만3675건으로 3.5배 급증했다.
강남구의 경우 2017년 688건에 불과했던 아파트 증여가 작년 2193건으로 3년새 3.2배 증가했다.
서초구는 2017년 797건에서 작년 2000건으로 2.5배 급증했다.

부동산 시장에서는 집값 상승과 공시가격 상향에 따라 종부세 부과 대상자가 매년 늘고 작년의 경우 새로 종부세 부과 대상에 포함된 1주택자가 20만명 가까이 급증하자 불만의 목소리가 터져 나왔다. 특히 은퇴고령자들은 별다른 소득 없이 연금으로만 생활하고 있는데, 집을 가졌다는 이유만으로 세금 부담을 높이는 건 부당하다고 주장한다.
이와 관련해 작년 청와대 국민청원과 부동산 온라인 커뮤니티 등지에서는 "징벌적 세금"이라는 글들이 다수 올라왔다.

부동산 업계의 한 관계자는 "종부세는 인적 과세이고 세대별 과세가 아니니까 가족간 증여를 하게 되면 당연히 세금 부담이 낮아지므로 다주택자들이 증여로 돌아선 것"이라며 "집값이 계속 오를 것이란 심리가 부동산 시장을 지배하고 있기 때문에 다주택자들이 오는 6월 1일 종부세 부과일 전까지는 서둘러 자녀에게 아파트를 증여할 것"이라고 말했다.

이어 "현재 세율이나 누진세율을 보더라도 고가주택일수록, 다주택자일수록 집을 파는 것보다 증여하는 것이 절세 효과가 큰 것도 아파트 증여에 영향을 줄 것"이라고 덧붙였다.




박상길기자 sweatsk@dt.co.kr

사진=뉴스1

 

 文정부 '종부세 인상' 국민 재산권 침해"…위헌소송 본격화

 

전직 법제처장, 서울고등법원 부장판사, 청와대 민정수석 출신 법조인들로 꾸려진 '종부세 위헌소송 변호인단'이 현 정부의 종합부동산세 인상에 반대하는 헌법소송 절차에 본격 돌입했다.
정부가 국민에게 과도한 조세 부담을 안기고 국민의 재산권을 침해했다는 취지에서다.

10일 종부세 위헌소송 변호인단은 서울 서초구 중앙지방법원 법원우체국 앞에서 기자회견을 열고, 헌법소송 절차의 첫 단계로 조세심판청구서를 우편발송했다고 밝혔다. 

종부세 위헌소송 변호인단은 강훈 전 청와대 법무비서관, 배보윤 전 헌법재판소 총괄연구부장, 이석연 전 법제처장, 이종찬 전 청와대 민정수석 등으로 구성돼 있다.
김정호 전 자유기업원장과 양준모 연세대 경제학과 교수 등도 자문단으로 나섰다.

이들은 "근대국가는 국가가 국민의 재산권을 임의로 침탈하지 못하게 제도적으로 보장해야 한다"며 "조세부담이 비례의 원칙을 위배하거나, 침해최소 범위를 벗어나거나, 재산권을 박탈할 정도로 과세함으로써 재산권을 본질적으로 침해하는 정도에 이르게 되면 그 부과처분은 위법하다"고 강조했다.

이어 "종합부동산세의 신설로 일정 기준 이상의 주택 및 토지 보유자들에 대해서는 1차로 지방세인 재산세를 내고, 2차로 국세인 종합부동산세를 또 납부하도록 돼 있다"며 "이는 이중과세금지 원칙에 위배되며 신뢰보호원칙 및 법치국가원칙에도 반한다"고 주장했다.
종부세 위헌소송 변호인단은 지난해 12월부터 소송청구인단을 모집했다.

이들은 정부의 정책 변경으로 최근 2년 사이 국민들의 종부세 부담이 164.4%로 급격히 늘어났고, 종부세는 실현된 이득에 대한 과세가 아니어서 누진율을 적용하는 것도 합당하지 않다고 주장했다.
종부세 위헌소송 변호인단은 이날 청구한 조세심판 청구가 조세심판원에서 받아들이지 않을 경우, 이에 불복하는 행정소송을 낼 예정이라고 밝혔다.

또 종합부동산세법이 위헌이라는 취지의 위헌법률심판 제청도 신청할 계획이다.
만약 위헌법률심판이 기각되면 헌법소원심판 청구에도 나설 계획이라고 덧붙였다.


남정민 기자 peux@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 

치솟은 집값을 보며 가난한 사람들 사이에서 정부에 대한 환멸감이 커지고 있다.
ⓒ조승진

솜방망이 수준일 뿐, 집값 못 잡는다

치솟는 집값을 잡겠다며 지난해 정부가 발표한 종합부동산세 인상안이 올해부터 시행된다.
정부는 지난해 7·10 부동산 대책을 통해 3주택 이상 소유자(조정대상지역 2주택자 포함)의 종부세 최고 세율을 1.2~6퍼센트로 올리는 안을 발표했다.

종부세 인상을 두고 정부·여당 인사들은 “역대급” 대책이라며 생색을 냈고, 보수 언론과 우파들은 “세금 폭탄”이라며 엄살을 떨었다.
그러나 종부세 인상에도 집값은 계속 오르고 있다. 지난해 다주택자 수는 9만 명 이상 늘었다.
정부·여당 인사들의 생색이나 우파들의 호들갑과는 달리 정부의 종부세 인상이 턱없이 부족하기 때문이다.

문재인 정부가 들어선 이후 2017년 5월부터 2020년 10월까지 서울의 아파트 실거래가 상승률은 무려 62.3퍼센트에 이른다. 전국적으로도 상위 10퍼센트의 집값은 지난 1년 동안에만 1억 2000만 원이 올랐다. 
이런 상황에서 종부세를 기껏해야 1년에 수십~수백만 원 정도 더 걷는다고 투기 열풍이 잡힐 리 없다.

만약 다주택자가 30억 원이 넘는 집을 가지고 있다면 종부세가 수천만 원 오를 수도 있지만, 그 정도 고액의 집이라면 집값 상승으로 이미 종부세 인상액의 수십 배에 달하는 이익을 누렸을 것이다.
게다가 정부는 다주택자 중 상당 비율을 차지하는 주택임대사업자들에게 제공해 온 감세 혜택을 여전히 유지하고 있다. 그래서 등록된 임대주택 157만 채와 임대사업자가 거주하는 주택 51만 채를 합한 약 210만 채는 대부분 종부세 대상에서 제외된다.

구멍 숭숭

이번 종부세 인상안이 시행돼도 한국의 부동산 보유세 실효세율은 0.16~0.17퍼센트에 불과해, OECD 평균(0.33퍼센트)의 절반 수준에 머물 것이라는 예측들이 나오고 있다.
정부의 종부세 인상안은 그야말로 구멍이 숭숭 뚫린 솜방망이에 불과한 것이다.

제대로 집값을 잡고, 노동자·서민의 주거 안정을 이루려면 부자들에게 주는 감세 혜택을 폐지하고, 종부세를 대폭 인상해야 한다. 또, 부자와 기업들에게 걷은 세금으로 값싸고 질 좋은 공공임대주택을 대폭 늘려야 한다.

그러나 정부는 반대로 더욱 친시장적인 방향으로 기울고 있다.
곧 새로운 주택 공급 방안을 발표할 예정인데, 용적률 상향, 규제 완화와 같은 시장주의적 방식이 거론되고 있다.
게다가 최근 국토교통부 장관 변창흠은 “분양 아파트를 중심”으로 공급하겠다며 노골적으로 공급 확대 방안을 거론했다.
정부는 2018년 기준으로 161조 원에 달하는 부동산 펀드에 대한 세제 혜택도 계속해서 유지하고 있다.

주택이 이미 투기 대상이 된 상황에서 분양 아파트 공급 정책은 투기를 더욱 부추길 수 있다.
정부는 투기를 잡겠다면서 실제로는 투기에 기름을 붓는 정책들을 지속·강화하고 있는 것이다.
집값 폭등으로 인한 고통은 계속될 것이고, 노동자·서민 대중의 환멸은 정부의 지지율을 더욱 끌어내리는 부메랑으로 돌아올 것이다.

 

 

   정선영기자

 독자·지지자들의 후원으로 운영하는 노동자 정치 신문

양도소득세 등 부동산제
전문가 안수남 세무사

매년 가중되는 '종부세 폭탄' 대처법

올해부터 공시가격→시가반영 등 세율인상 요인 모두 동원 250%이상
지난해 종부세 2천5백만원 낸 K씨의 경우 4년 후면 1억원 중과부담
세대분리 안된 자녀소유 주택은 부모주택과 합산 되므로 분리해야

주택가격 안정을 위해 문재인정부 들어서 20 여차례가 넘는 대책이 발표되었다.
초기에는 과세강화대책으로 양도소득세에 촛점이 맞춰졌다가 지난해 6ㆍ17대책과 7ㆍ10대책이 연달아 발표되면서 취득과 보유, 그리고 법인이 소유한 주택에 대한 과세강화대책을 내놓았다.

다주택자들이 보유한 주택이 시장에 나오도록 하려면 거래세는 낮추고 보유세는 높여야 함에도 불구하고 보유세는 그대로 둔채 오히려 거래세를 높이는 정책을 펴왔다.
그로인해 주택가격안정은 실패를 했다는 것이 전문가들의 판단이다.

다주택자들에게 양도소득세는 아무리 중과세를 하더라도 소위 약발이 안 먹혔다.
그도 그럴 것이 양도소득세를 아무리 높게 과세하더라도 처분하지 않으면 효과가 제로가 된다.

결국 양도소득세 중과세 목적은 투기수요를 억제하기 위함인데 매물 잠김 현상이 와서 오히려 공급을 줄이는 역효과가 발생한 것이다. 이제 다주택자들은 종합부동산세에 관심을 가져야 한다.

올해부터 본격적으로 중과세되는 종부세를 감당할 수 있을지 가늠해보고 계속 보유할 것인지 아니면 다른 대책을 세워야 할지 고민해야 한다.먼저 올해부터 달라지는 종부세 개정사항을 살펴보자.

◆ 다주택자 중과세율 인상

주택에 대한 종부세 세율은 일반세율과 중과세율이 있는데 중과세율이 종전(0.6%~3.2%)에 비해 거의 2배 수준(1.2%~6.0%)으로 인상되었다.
중과세율 적용대상자는 조정대상지역에 2주택 소유자 또는 전국 3주택 이상 소유자들이 해당된다.
따라서 중과세율이 적용되는 거주자는 주택수를 줄이는 것이 급선무이다

◆세부담상한율 인상

재산세나 종부세 같은 보유세는 전년도에 부담한 세액에서 일정비율까지만 세부담을 높일 수 있는데 이를 세부담 상한율이라고 한다.
종전 조정지역에 2주택자는 200%, 3주택 이상자는 300%까지 였는데 조정지역 2주택자도 300%로 인상되었다,

◆공정시장가액비율 인상

종부세는 주택의 경우 주택공시가격에 공정시장가액비율을 적용한 금액을 종부세 평가액으로 산정한 다음 기본공제 6억원(1세대1주택자는 9억원)을 차감한 금액을 과세표준으로 삼는다.
세부담을 완화하기 위해 공시가격에 70%를 공정시장가액 비율로 적용했는데 2017년부터 매년 5%씩 인상해서 올해는 95%, 내년 2022년도가 되면 100%가 적용된다.

◆2021년도 종부세 예상 인상율은 250% 이상

종부세는 다음과 같이 계산하여  납부한다. 
[(공시가격 -6억원(9억원)] × 공정시장가액비율 × 종부세율= 산출세액 - 세액공제 = 납부할 세액.
올해부터는 종부세 계산에 영향을 미치는 네 가지가 모두 인상된다.

정부는 종부세의 근간이 되는 (1)공시가격을 향후 시가를 반영하는 수준(현재 70%수준을 90%로)으로 끌어 올린다는 로드맵을 이미 발표하고 실행 중에 있다. 최근 수도권은 매년 10%가 넘는 수준으로 공시가격이 인상되고 있다.

서울의 강남4구는 20%까지도 상회하기도 했다. 그런데다 (2)공정시장가액 비율이 전년도에 비해 5% 인상되었고 (3)다주택자에 대한 중과세율도 2배 가까이 인상된다. 마지막으로 (4)조정대상지역의 2주택자의 경우 세부담 상한율 마저 200%에서 300%까지 상향 조정되었다.

따라서 올해 종부세는 전년에 비해 동일한 주택을 보유하고 있더라도 최소 2.5배에서 최대3배까지 늘어날 것으로 예상된다. 종부세 인상은 여기서 그치지 않는다.
향후 3년간 인상율은 가파르게 상승할 것으로 예상된다.
지난해 다주택자 K씨의 경우 2500만원의 종부세를 부담했는데, 향후 4년후면 1억원대의 종부세를 부담할 것으로 예상된다

◆종부세 절세대책은 무엇일까?

(1) 종부세는 세대별과세가 아닌 인별과세를 한다.
일단 주택수를 줄이는 것이 급선무다. 주택수를 줄이는 방법은 보유실익이 없는 주택은 처분해야 한다.
처분순서는 양도세 부담이 적은 주택부터 처분해야 한다 

즉, 양도차익이 적은주택 > 비조정지역주택 > 중과세가 배제되는 주택이나 입주권 > 중과세대상 중 세부담이 적은 주택(올해 5월31일까지 처분해야 절세됨) 순으로 처분하되 기타 여러가지 변수를 고려해야 하므로 전문가와 미리 상담을 받을 필요가 있다.

(2) 보유할 실익이 있는데 양도세 부담이 큰 주택은 처분하는 것이 부담스럽다면 가족간 증여나 매매를 통해 분산 소유하여 인별 주택수를 줄인다.
증여대상 주택은 수증자, 증여 후 양도시기, 증여당시 시가와 공시가격, 순수증여로 할 것인지 부담부증여로 할 것인지, 전체 또는 일부를 증여할 것인지에  따라 각종 세부담이 달라지므로 구체적 실행은 경험이 많은 전문가의 도움을 받아야 한다.

(3) 부부간 공동소유주택은 단독소유로 변경하는 것이 유리할 수도 있다. 1세대1주택자라면 부부 공동소유가 무조건 유리하지만 다주택자의 경우 오히려 불리할 수가 있다.
2주택일 경우 부부가 각각 1주택을 소유하면 1주택자로 일반세율이 적용되는데 2주택을 공동으로 소유하는 경우 각각 2주택자가 되어 중과세율이 적용될 수 있다.

(4) 주택임대사업자 등록도 검토해야 한다.
비조정대상지역이거나 조정대상지역에 소재한 주택을 2018.9.13 이전에 취득한 경우로써 공시가격이 6억원(비수도권은 3억원)이하인 주택은 장기일반(의무임대기간 10년)으로 등록할 경우 종부세가 합산배제 된다.

단 아파트는 임대사업자로 등록할 수 없으므로 사업자 등록대상 주택은 주거용으로 사용되는 오피스텔, 다세대ㆍ다가구ㆍ단독주택이나 연립주택만 가능하다.

(5) 부모와 동거중인 자녀는 세대분리한다.
종부세는 인별과세를 하지만 연로자공제(60세 이상 최대 40%)와 장기보유공제(5년이상 최대 50%)를 받으려면 1세대1주택 소유자만 공제(최대 80% 공제)대상이 된다.

동거중인 자녀가 주택을 소유한 경우 부모가 소유한 1주택은 1세대2주택이 되어 세액공제를 받을 수 없다.
따라서 동거중인 자녀와 세대분리를 해서 세액공제를 받는 것도 종부세를 줄이는 방법이라 할 수 있다.

(6) 마지막으로 법인이 소유한 주택은 종부세 기본공제(6억원)도 받을 수 없다.
또한 세율도 단일세율이 적용되는데 1주택은 3%, 2주택 이상은 6%가 적용된다.
종부세 부담을 줄이기 위해 법인전환한 주택은 처분하거나 개인소유로 전환하는 것을 고민해야 한다.

세감면 방식으로 법인전환한 주택은 처분하거나 개인전환 시 이월과세된 양도소득세나 감면된 취득세가 추징될 수 있으므로 반드시 전문가의 도움을 받기 바란다.       

 [세무법인 다솔 대표세무사 안수남]

 안수남 세무사 (sejungilbo) 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산부 신인규 기자