'악'소리 나게 오른 공시가격 탓에 집값도 '억' 소리 나게 올랐다. 정부는 "공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 공시가격 현실화가 시급하다"고 말하고 있지만 '공시가격 폭탄'으로 '세금 폭탄'을 맞게된 집주인들에게는 크게 와닿지 않는 모습이다. 무엇보다 1주택자로까지 번진 세부담에 당장 내 주머니 사정이 더 급할 수 밖에 없는 것이겠다.
명의 설정 변경 등으로 세부담 ↓
그렇다면 공시가격 상승에 따른 세부담을 줄일 수 있는 방법이 있을까? 전문가들은 방법이 있다고 말한다.
종합부동산세는 공시가격에서 공제액을 빼 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱해 세금을 계산하게 된다. 그런데 종부세는 인별 과세인 데다 누진세율 구조다. 명의 설정을 바꾸는 것으로도 세금을 줄일 수 있다는 것이다.
자세히 알아보겠다. 만약 남편 명의로 1가구를 단독 소유하고 있다면 9억 원만 공제받을 수 있지만 부부 공동명의로 소유할 경우 각자 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수 있다.
명의 설정을 바꾼 것 만으로 공시가격 12억 원까지는 종부세를 한 푼도 내지 않을 수 있는 것이다. 공시가격이 12억 원보다 높더라도 과세표준과 세율을 각자 따지기 때문에 세액이 줄어드는 효과가 있다. 더 구체적으로 예를 들어보겠다.
서울에 공시가격 14억 원짜리 아파트를 남편 단독 명의로 소유하고 있는 경우에는 9억 원을 공제한 뒤 과표 5억 원에 대해 세금을 계산하게 된다. 하지만 남편과 부인이 지분을 50 대 50의 공동명의로 소유한다며 각자 1억 원(공시가격 7억 원, 공제액 6억 원)이 과표가 됩니다. 이 경우 단독명의일 때 340만 원이었던 종부세액이 115만 원으로 감소하게 된다.
여기에 올해 납부하는 종부세부터는 1주택 공동명의는 최대 80%(최대 요율 인상)의 고령자·장기보유공제를 받을 수 있다는 점도 절세 전략을 마련하는데 고려해야 할 점이다. 지난해까진 1주택 단독명의에 대해서만 최대 70%의 세액공제를 적용했다.
이 경우에는 주택 취득 초기에 부부 공동명의로 세금을 내다가 고령자·장기보유공제액을 통한 절세액이 커지는 시점부터 단독명의로 선택하는 게 유리할 수 있다.
. 사진은 이날 서울의 아파트 단지 모습. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)
"다주택자들은 명의 변경에 신중해야"
다만 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 상황이 달라진다. 종부세 부과 기준이 개인이 가진 주택을 기준으로 돼있기 때문이다. 또 주의할 점이 있다.
기존 주택의 명의를 변경할 때 증여세와 취득세 등 부대비용이 발생할 수 있어 섣부른 명의변경은 오히려 세부담을 늘릴 수 있다는 점이다. 집값이 올랐지만 마냥 기뻐할 수만은 없는 현실이다.
그저 집 한채 갖고 살아가는 서민들의 삶은 갈수록 팍팍해지고 있다는 하소연도 여기저기서 나오고 있다. 현명한 절세전략으로 조금이나마 세금 부담이라도 줄일 수 있었으면 한다.
문선영기자
치솟는 종부세…아까운 세금 한푼이라도 아끼려면
올해도 '보유세 폭탄'…매년 껑충 막대한 세금에 종부세 절세 필수 실익 적은 부동산 6월 전 매각 고려
양도세 줄이기 위한 부담부증여↑ 명의분산, 공제 큰 납세의무자 지정도
[아시아경제 문제원 기자] 올해 공동주택 공시가격이 전국적으로 19% 넘게 오르면서 이와 연동된 종합부동산세 부담도 크게 늘 것이란 우려가 커지고 있다.
종부세 부과 기준이 되는 공시가격 9억원 초과 공동주택은 올해 전국 52만4620가구로 집계됐다. 전년(30만9361가구)과 비교하면 1년 만에 69.6%나 급증했다. 고가 주택이 많은 서울에서는 전체 공동주택의 16.0%인 41만3000가구가 종부세 부과 대상이다.
정부가 지난해 발표한 ‘로드맵’에 따르면 아파트 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라간다. 올해와 같은 보유세 부담 급증이 매년 반복될 가능성이 크다는 의미다. 이 때문에 유주택자는 보유세 부담을 한 푼이라도 낮출 수 있는 방안을 고민하는 게 사실상 필수가 됐다는 분석이 나온다.
실익 적은 주택, 6월 전 양도가 절세
종부세는 주택을 보유함으로써 내야 하는 세금인 만큼 다주택자에게는 실익이 적은 주택을 처분하는 것이 가장 대표적인 절세법이다. 주택 보유자는 7월과 9월에 재산세를 납부하고, 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1가구 1주택자는 9억원)이 넘는 경우 12월에 종부세를 추가로 낸다.
재산세와 종부세는 매년 6월1일 해당 주택을 소유한 사람에게 1년 치 세금을 부과하는 구조다. 따라서 6월1일 이전에 주택을 매도하거나 증여하면 보유세를 피할 수 있다. 오는 6월1일부터는 조정대상지역에서의 다주택자 양도세 부담이 최대 75%(3주택 이상 보유자)까지 높아질 예정인 만큼 다주택자는 매각할 부동산이라면 빨리 처분하는 것이 유리할 수 있다.
처분할 때는 양도 차익이 적은 주택 등 세 부담이 작은 것부터 처리해야 비용을 아낄 수 있다. 만약 향후 주택 가격이 더 오를 것으로 예상되거나 매각이 어려운 경우라면 가족 간 증여를 통해 소유를 분산할 수 있다.
실제로 업계에서는 보유세 부담이 오르더라도 시장에선 그보다 집값 상승 속도가 더 빠를 것이란 기대감이 크기 때문에 보유세 절세 목적의 매물이 시장을 흔들 정도로 쏟아지진 않을 것으로 보고 있다. 증여를 선택한다면 수증자, 증여 후 양도시기, 증여 당시 시가와 공시가격, 부담부증여 여부 등에 따라 세 부담이 크게 달라진다.
보유세 회피 위한 부담부증여 활발…증여세 고려해야
특히 부담부증여는 높은 양도소득세와 증여세 사이에서 고민하는 주택 보유자들이 많이 고려하는 방법 중 하나다. 부담부증여는 증여하면서 전세금 등 채무도 함께 이전하는 것으로, 세금 부과의 기준이 되는 과표를 분산시켜 세율을 낮출 수 있다. 전문가에 따르면 일반증여와 부담부증여는 세금이 억대 이상 차이 나기도 한다.
증여도 공시가격 발표 전에 하는 것이 유리하다. 부동산을 증여로 무상 취득하면 증여세가 과세되는데 증여받은 부동산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 중에 발생한 매매가, 감정가, 유사매매 사례가로 평가한다. 이런 금액이 없으면 공시가격으로 평가하는데 아파트가 아닌 단독주택, 다가구주택 등은 통상 유사매매 사례가 많이 없어 공시가격으로 증여세를 신고한다.
하지만 종부세를 낮추기 위해 증여를 선택하는 것이 항상 유리한 것은 아니다. 지난해 8월 조정대상지역 내 3억원 이상 주택에 대한 증여 취득세율이 12%로 올라갔고, 추후 부동산시장이 정책 영향으로 조정기를 겪으면 매도가 유리할 가능성도 있다.
올해부터 공동명의·단독명의 선택 가능
종부세는 가구별 합산 과세가 아니라 개인별 합산 과세로 이뤄진다. 따라서 공동명의인지, 단독명의인지가 세금에 큰 영향을 끼친다. 종부세법을 살펴보면 부부 공동명의라면 각자 6억원씩 총 12억원의 기본공제를 준다. 반면 1가구 1주택 단독명의인 경우 기본공제를 9억원으로 적용하는 대신 고령자·장기보유 공제를 준다.
예컨대 공시가격 11억원의 주택이라면 부부가 절반씩 공동명의로 소유하면 종부세를 내지 않지만, 단독명의로 보유하면 2억원에 대해 종부세가 부과된다. 올해부터는 주택의 지분율을 50대 50으로 나눈 부부 공동명의자들이 종부세 절세를 위해 부부 중 고령 공제와 장기보유 공제 혜택이 큰 사람을 납세의무자로 선택할 수 있게 됐다.
기존에는 부부 공동명의일 경우 고령자·장기보유 공제를 받지 못해 주택 구입 초기 절세에 유리했으나 소유자의 연령이 높아지고 보유 기간이 길어질수록 단독명의에 비해 불리했다. 실제 60세 이상 고령자에게 적용되는 공제율은 20~40%이고, 5년 이상 보유자에게 주는 장기 공제는 20~50%다. 두 가지 공제를 모두 받으면 최대 80% 공제를 받을 수 있다.
하지만 이젠 지분율이 50대 50으로 같은 경우 납세 의무자를 선택할 수 있다. 즉 고령자나 장기보유 공제를 더 받을 수 있는 배우자를 납세의무자로 지정하면 매년 종부세 부담을 줄일 수 있기 때문에 개별 상황을 잘 따져볼 필요가 있다. 1주택자로 신청하는 시기는 매년 9월16일부터 30일까지이며, 신청 장소는 관할 세무서다.
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
▲경기 광주 남한산성에서 바라본 서울 강남 일대에 아파트 단지들이 밀집해 있다. (이투데이DB)
43년 세무경력 중 역대급 보유세"…'세금폭탄' 피하려면?
"고가주택 소유 1주택자, 부부 공동명의로 공제 혜택" "3억원 이상 주택, 자녀에 매매 시 중과세 피할 수도"
"제가 세무 공무원부터 세무사까지 경력이 43년 정도 되는데요. 올해가 보유세 부담이 가장 많이 늘어나는 해일 겁니다. 시뮬레이션을 반드시 해서 세액을 파악하고 절세 대책을 세우셔야 합니다."
올해 전국 공동주택 공시가격이 전년보다 20% 가까이 오르면서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 급증할 것이란 우려가 나온다. 조세 전문가는 보유세 부과 기준일인 6월1일 전에 반드시 절세 방안을 마련해야 한다고 조언한다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 지난 17일 뉴스1TV와 인터뷰에서 "서울에서 공시가격 10억원 넘는 주택 한 채를 소유하면 올해 보유세는 전년보다 30% 이상 오른다"며 "총 21억원의 주택 두 채를 소유하면 250~300%까지 인상된다"고 말했다.
조정대상지역의 다주택자는 종부세 중과세율·세 부담 상한률·공정시장가액 비율 인상이 겹치면서 세 부담이 급격히 증가한다는 설명이다. 정부는 다주택자에 대한 종부세 중과세율을 최고 6%로 인상했다. 올해 2주택자의 세 부담 상한률은 3주택자와 마찬가지로 300%를 적용한다, 공정시장가액비율은 올해 95%에서 내년 100%로 오른다.
안 대표는 "제가 세무 공무원과 세무사까지 다 합해서 (경력이) 43년 정도 되는데, 올해가 보유세 부담이 가장 많이 늘어나는 해가 될 것"이라며 "2030년까지 공시가격 현실화율을 90%로 올리는 정부의 로드맵에 따라 공시가격은 계속 오르고 그만큼 세 부담이 또 늘어날 것으로 보인다"고 예상했다.
그는 보유세 부담을 줄이는 절세 전략이 필요하다고 강조했다. 고가주택을 보유한 1주택자의 경우에는 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 방법을 고려해볼 수 있다. 부부 공동명의라면 각각 6억원, 총 12억원의 종부세 세액공제 혜택을 받는다. 단독명의(9억원 공제)에 비해 공제 혜택 규모가 늘어나는 것.
안 대표는 "종부세는 인별 과세인데, 부부가 공동명의로 나눠 가지면 (과세표준이 낮아져) 세율이 떨어진다"며 "올해부터 법이 바뀌면서 부부 공동명의에 대해서도 연로자 공제와 장기보유 공제로 최대 80%의 공제 혜택을 받을 수 있다"고 설명했다. 3주택자 이상은 증여나 매매를 선택할 수 있다. 증여를 통해 과표를 분산하면 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문이다.
다만 조정대상지역에서 3억원 이상인 주택을 증여하면 취득세율 12%로 중과세한다는 점을 고려해야 한다. 능력을 갖춘 자녀라면 증여 대신 매매를 통한 주택 처분으로 중과세를 피할 수 있다. 안 대표는 "자녀들이 능력이 있고 세대 분리 요건이 되면 자녀가 부모로부터 증여받는 게 아니라 돈을 주고 사면 된다"며 "증여는 증여자의 주택 수를 가지고 중과세를 하는 데 반해서 매매는 취득자 기준으로 하기 때문에 중과세를 피할 수 있다"고 말했다.
그는 이어 "양도차익이 적은 주택부터 처분해서 주택 수를 줄여나가야 한다"며 "재개발·재건축의 입주권이나 분양권은 주택 수에 포함되는 준공 완료 전에 매각하는 방안을 고려해야 한다"고 덧붙였다. 보유세 부담을 느낀 다주택자들이 시장에 내놓을 매물량은 한계가 있다고 지적했다. 세무 상담을 받는 다주택자 10명 중 9명은 매매가 아닌 증여에 무게를 두고 절세 방안을 찾고 있다는 설명이다.
안 대표는 "주택 가격이 떨어진다면 지금이라도 팔겠지만 앞으로 더 오를 것이란 생각이 많은 것 같다"며 "증여로 지금 주택을 보유하면 가격 인상에 따른 차액만큼 보유세를 감당할 수 있지 않겠느냐는 논리"라고 전했다. 그는 보유세는 강화하는 대신 양도소득세는 낮춰 다주택자가 보유 중인 기존 주택이 시장에 나올 수 있도록 유도 해야 한다고 했다.
또 고령자나 장기 보유자에 대해선 재산세액 공제 혜택을 적용해 세 부담을 낮추는 방안을 고려해야 한다고 제안했다. 종부세와 달리 재산세는 연로자 공제, 장기보유 공제가 없다.
안 대표는 "세제 강화로 보유, 취득, 양도를 못 하게 막아버리면서 부동산 시장에서 순환이 안 되는 현상이 벌어졌다"며 "일정 연령이 넘은 분들, 보유 기간이 장기인 분들, 소득이 없는 분들에 대해선 세제 감면 제도를 도입해 능력별로 세금을 낼 수 있도록 해야 한다"고 말했다.
공시가격 상승으로 은퇴 1주택자의 세부담이 늘어날 것으로 예상되면서 세금폭탄을 피하기 위한 공동명의가 관심을 끌고 있다. 부부가 공동명의로 할 경우 종합부동산세 적용기준이 공시가격 9억원에서 12억원까지 늘어나기 때문에 단독명의보다 유리하다. 이밖에 고령자 공제와 장기보유에 따른 공제혜택을 더할 경우 실제 세부담은 크지 않을 것이란 게 전문가의 분석이다.
16일 정부가 발표한 2021년 공동주택 공시가격에 따르면 올해 종합부동산세 납부대상이 되는 공시가격 9억원을 초과하는 아파트는 52만5000가구로 조사됐다. 서울은 전체 가구의 16%인 41만3000가구가 신규 종부세 대상자로 편입됐다.
정부는 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하에 따라 세부담이 줄어들 것이라면서도 9억원을 초과하는 1주택자와 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종부세 부담이 늘어날 것으로 내다봤다. 일각에서는 세부담이 커진 다주택자들이 매물을 쏟아낼 것이란 전망도 나왔다.
문제는 공시가격이 올라 세부담이 늘어났지만 집을 팔 수도 없는 1주택자들이다. 종부세뿐 아니라 공시가격 상승에 따라 재산세와 건강보험료 인상도 예고되고 있어서다. 은퇴 후 특별한 소득없이 집 한 채만 보유하고 있는 1주택자의 경우 소액의 세금이라도 아쉬운 게 사실이다. 특히 장기보유세액공제나 고령자 공제를 다 받지 못하는 사각지대에 놓여 있는 경우 세부담은 커질 수 있다.
전문가들은 이같은 은퇴 1주택자에게 '공동명의'가 절세를 위한 팁이 될 수 있다고 조언했다. 현재 종부세 납부기준은 1세대 1주택자의 경우 9억원을 초과한 주택을 보유한 경우 해당된다. 2주택 이상은 합산 공시가격이 6억원을 초과하면 종부세 부과대상이 된다.
반면 집 한 채를 부부가 공동명의로 가지고 있을 경우 12억원(1명당 6억원 공제)까지 공제를 받을 수 있다. 서울 마포구에 공시가격 7억원의 아파트 1채를 보유하고 있는 A씨가 올해 공시가격이 10억원으로 올랐더라도 공동명의로 아파트를 소유할 경우 종부세를 내지 않아도 되는 것이다. 반면 같은 공시가격의 아파트를 단독명의로 보유한 B씨는 공시가격이 9억원을 초과해 종부세를 납부해야 한다.
또 올해부터 공동명의도 1세대 1주택이 누릴 수 있는 고령자와 장기보유자 세액공제혜택을 적용받게 돼 이를 이용하는 것도 절세에 도움이 된다. 고령자 공제는 60~65세의 경우 20%를 세액공제 해주고 65~70세는 30%, 70세 이상은 40% 공제를 적용받는다.
여기에 5년 이상 집을 가지고 있는 장기보유자는 20%의 추가 공제도 받을 수 있다. 10년 이상이라면 40%, 15년 이상은 최대 50%의 공제혜택이 주어진다. 장기보유와 고령자 공제를 중복해 적용받을 경우 최대 80%까지 종부세를 공제받을 수 있다.
1주택자의 경우 재산세와 종부세를 더한 보유세의 증가액이 전년대비 50%를 넘을 경우 더이상 세금이 추가되지 않는다는 점도 고려해야 한다. 다만 절세를 위해 6월 종부세 인상 전 주택을 매매한 뒤 하반기 주택을 매입하거나 매매 대신 증여를 선택하는 방법은 주택 보유 기간 등 자신의 상황을 고려해 신중히 선택하는 것이 중요하다.
김성일 영앤진회계법인 회계사는 "공시가격이 10억원으로 올라도 공동명의로 아파트를 가지고 있다면 종부세를 한 푼도 안내게 된다"며 "만약 부부 공동명의로 집을 가진 1주택자가 100만원의 종부세가 나왔더라도 최대 80%의 공제를 받으면 세부담이 20만원으로 줄어들게 된다"고 말했다.
이어 "종부세를 피하기 위해 5월30일 매도하고 6월1일에 매입하는 경우 취득세 부담이 높아져서 큰 의미가 없다"며 "이미 등기된 물건을 증여나 매매형태로 명의 분산하는 것은 얼마나 주택을 보유할 것인지 계산이 먼저 돼야 한다"고 덧붙였다.
올해 공동주택 공시가격이 20%가량 오를 예정이어서 고가주택 종부세가 크게 늘어난다. 특히 2중으로 다주택자 규제를 받는 데다 세부담 상한까지 풀리는 2주택 공동소유 부부의 종부세가 급증할 전망이다. 연합뉴스
▲경기 광주 남한산성에서 바라본 서울 강남 일대에 아파트 단지들이 밀집해 있다. (이투데이DB)
단독? 공동명의? 종부세 폭탄으로 더 복잡해진 셈법
고령자·장기보유 공제 제외되나 둘다 적용되지 않는다면 공동명의 유리 매도시 양도세도 공동명의가 덜 내
[헤럴드경제=성연진 기자] “같은 단지인데, 세금 차이가 너무 큽니다. 집값이 이렇게 오를 줄 누가 알았나요?”
서울 서초구의 84㎡(이하 전용면적) 아파트에 사는 A씨는 올해 아파트 공시가격이 전년보다 2억원이 올라 12억원을 넘었다. 이에따라 올해 종합부동산세만 216만원으로 작년 대비 100만원 이상 더 낸다. 재산세 380여만원을 포함하면 올해 보유세만 600만원을 낸다.
내년부터 공시가격이 더 높아진다는 사실에 걱정이 커진 A씨는 부부 공동명의(50%)로 집을 산 이웃은 올해 20만원도 안되는 종부세를 낸다는 사실을 알게 됐다. 그는 “4년 전 집을 살 때만 해도 종부세를 내게 될 만큼 집값이 오를 줄 몰랐다”면서 “공인중개업소에서 공동명의 이점이 종부세 낼 때 말고는 없다고 했는데 그렇게 하지 않아 후회된다”고 말했다.
올해 종합부동산세(종부세) 대상자가 확대되면서, 사상 최대 규모의 종부세 세입이 예상된다. 사진은 서울 송파지역 아파트. [연합]
26일 본지가 원종훈 KB국민은행 WM투자자문부장(세무사)에 의뢰해 시뮬레이션한 결과, A씨의 종부세는 이웃과 점점 큰 격차를 보일 것으로 예상된다. 내년 A씨의 종부세는 456만원으로 올해보다 240만원이 늘어날 것으로 추정되는 반면, 50%씩 공동명의로 소유한 부부는 각각 23만6000원 가량의 부과될 것으로 예상되기 때문이다. 이대로라면 2022년에는 두 가구의 종부세 격차가 500만원으로 늘어난다.
‘부부 공동명의’는 앞서 공시가격이 9억~12억원 구간에 속할 때 유리한 것으로 알려졌다. 1가구 1주택 기준, 종부세 대상이 단독명의일 땐 공시지가 9억원 이상이지만, 공동명의일 땐 이보다 공제액이 3억원 더 커지면서 인당 6억원, 즉 부부 공동명의 기준 12억원으로 확대되기 때문이다. 그러나 12억원을 넘더라도 A씨의 경우처럼, 3억원의 공제폭이 크기 때문에 공동명의가 유리한 경우도 있다.
업계에선 일반적으로 공시지가가 20억원을 넘어서야 고령자·장기보유 공제액이 공동명의로 인한 종부세 절감보다 클 것으로 보고 있다. 문제는 집값이 갑자기 올랐는데 공동명의로 인해 고령자·장기보유 공제를 받지 못하는 은퇴한 노부부다.
종부세의 경우 60세 이상 고령자와 5년 이상 장기보유자에게 특별공제가 적용되는데, 공동명의 시에는 제외된다. 이에 갑작스런 집값 상승으로, 공시가격이 12억원 위로 올라오면서 종부세 대상이 된 노부부에겐 그야말로 보유세 폭탄을 맞게 됐다.
실제 마포구 한강변 래미안웰스트림 114㎡ 고층의 경우, 2018년에는 공시가격 8억8800만원으로 1가구 1주택 단독명의 시 종부세 대상이 아니었지만, 지난해 10억4000만원으로 첫 종부세 대상이 됐다. 올해엔 13억1800만원으로 12억원을 넘어서면서 부부 공동명의라도 종부세를 내야 한다.
익명을 요구한 금융권 부동산전문위원은 “종부세는 세대별 합산 과세가 위헌 판정을 받아 인별 과세가 된 것인데, 세수만 생각하고 가족 간 경제 기여도를 감안해 공동명의로 보유한 이들에게 세액 공제 혜택을 차별화해 적용하는 것은 부적절 하다”고 비판했다.
한편 절세 측면에선 고령 부부가 아니라면 공동명의가 유리하다는 게 전문가들의 조언이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “한국은 사회 구조상 이직과 생애주기별 이사도 잦아, 고령자가 아니라면 특별 공제액이 커질 가능성이 적기 때문에 부부 공동명의가 유리하다”면서 “매도시 양도소득세에서도 공동명의가 세금을 줄일 수 있다”고 설명했다.
지분별로 종부세 주택 수 계산 공동소유도 2주택으로 간주 올해부터 다주택 세제 대폭 강화 "늘어나는 부부 공동소유에 역차별"
공동소유한 집값 총액이 같은 서울 70대 A씨 부부와 B씨 부부. A씨 부부는 올해 공시가격이 24억원(지난해 20억원)인 아파트 한 채를 갖고 있다. B씨 부부 주택은 각각 12억원(지난해 10억원)씩인 2채다.
지난해 A씨 부부와 B씨 부부 종합부동산세(종부세)가 각각 220만원과 350만원이었다. 올해 A씨 부부 세금이 280만원으로 60만원가량 소폭 늘어난다. B씨 부부는 1200여만원 증가한 1570만원으로 A씨 부부보다 5배가량 더 많다. 이처럼 집을 공동소유한 부부의 올해 종부세 희비가 1주택과 다주택 간에 극으로 갈린다. 1주택 부부가 지난해까지 없던 세액 공제 혜택을 톡톡히 보지만 다주택 부부는 공동소유 탓에 세금이 급증한다. 지난해 윤희숙 국민의힘 의원이 “지금이 조선시대냐”고 비판하며 이슈가 된 종부세 부부 공동소유 차별이 1주택만 개선됐기 때문이다. 인별 주택 수로 세율 적용
종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)이 넘는 개인에게 부과한다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 한다(인별 합산). 종부세가 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 본다.
부부 공동소유로 1채를 갖고 있으면 세대로는 2주택, 부부 각각은 1주택이다. 2채를 부부 공동소유하면 각각 2주택자다. 현 정부가 종부세에 다주택자 중과를 도입하면서 부부 공동소유 종부세가 '폭탄'을 맞았다. 2019년 처음 시행한 데 이어 올해부터 보유 주택 수 별 세율 격차가 더욱 커졌다. 2주택 이하거나 조정대상지역 1주택 세율(일반세율)이 0.6~3%인데 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택이면 2배인 1.2~6%다. 이우진 세무사는 "세율 차이가 없을 때는 부부 공동소유가 공제를 각자 6억원씩 두 번 받아 유리했는데 다주택자 세율이 확 오르는 바람에 지금은 매우 불리해졌다"고 설명했다. 그나마 공동소유 1주택 부부는 올해부터 세금 걱정을 덜게 됐다.
지난해 윤희숙 의원의 비판 이후 종부세법이 개정돼 1주택 공동소유 부부는 단독소유 1주택과 마찬가지로 고령자·장기보유 세액 공제 혜택을 받는다. 60세 이상, 5년 이상 보유에 주는 세액 공제 한도도 70%에서 올해 80%로 확대됐다.
1주택 세대만 공동소유를 1주택으로
그동안 세액 공제 기준이 ‘1인 1주택’(단독소유 1주택)이어서 부부 공동소유는 ‘2인 1주택’에 해당해 혜택이 없었다. 올해부터 부부 공동소유도 1인 소유로 보기로 한 것이다. 1주택 부부 공동소유 구제가 없었다면 A씨 부부가 올해 내야 할 종부세가 460만원이다.
하지만 2주택 이상 다주택 세대에선 지분별 주택 수 계산이 유지된다. 그러다 보니 특히 2주택 부부가 가장 큰 세금 '폭탄'을 안는다. 부부 둘 다 지분이 둘인 다주택자여서 다주택 중과 세율을 적용받는다.
또 전년 세금보다 늘어날 수 있는 한도인 세 부담 상한이 올해부터 2주택자의 경우 200%에서 300%로 올라간다. 세금이 아무리 많이 나와도 지난해 2배까지만 늘었지만 올해부터는 3배까지 증가한다는 말이다. B씨 부부 세금이 12억 원짜리 주택을 각자 단독소유한 2주택 부부보다도 많다. 올해 종부세가 480만원 정도다.
공제금액이 6억원으로 같아도 각자 세율이 1주택에 해당하는 일반세율이다. 공동소유한 탓에 B씨 부부 세금(1570만원)이 3배가 넘는다. 공동소유한 다주택자의 종부세 역차별에 대한 반발이 거세다.
부부 공동소유는 사회적 추세다. 정부가 여성의 지위 향상과 경제적 평등을 위해 2008년 부부간 증여세 공제한도를 3억원에서 6억원으로 대폭 완화하며 부부 공동소유를 장려하기도 했다.
윤희숙 의원도 지난해 “젊은 부부들은 점점 여성이 경제활동을 같이하고 재산권을 함께 형성하는 추세이고, 고령인구도 공동명의를 권장하는 정부 정책에 따라 많이들 하고 있다”고 지적한 바 있다. 공동소유한 2주택 부부들은 "정부 정책을 따랐다가 뒤통수를 맞은 기분"이라고 목소리를 높인다.
단독소유 전환에 억대 비용
정부가 규제하는 다주택 기준이 세대이기 때문에 다주택 종부세 중과를 세대로 일원화해야 한다는 주장도 나온다. 박정현 세무사는 “부부 공동소유는 지분이 둘이더라도 실제론 한 채이기 때문에 1주택으로 보는 게 맞지 않겠느냐"고 말했다. 다주택 중과를 시행하고 있는 취득·양도세는 부부 공동소유를 1주택으로 대우한다. 공동소유 부부 일부가 종부세를 줄이기 위해 단독소유로 명의변경을 검토하고 있다. 하지만 비용이 더 들어 실익이 적다. 지분을 넘겨받는 측이 내는 증여세와 증여 취득세가 많아서다. 증여세가 시세를 기준으로 세율이 10~50%다. 증여 취득세는 공시가격의 4%다.
맨 앞 사례의 B씨 부부가 공시가격 12억원(시세 16억원)인 주택의 절반에 해당하는 공동소유 지분(시세 8억원)을 배우자에게 넘기면 증여세와 증여 취득세가 5000여만원이다. 2채 모두 명의를 바꾸면 1억여원이다. 공동소유 2채를 각각 한 채씩 소유해 줄어드는 종부세가 1000여만원에 불과하다. 김종필 세무사는 “증여 비용 부담이 만만찮기 때문에 이후 종부세와 나중에 매도할 경우 양도세 등을 고려해 증여를 결정해야 한다”고 말했다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr [출처: 중앙일보]
[사진=게티이미지뱅크]
부부 공동명의 주택, 종부세 1주택자 혜택 받을 수 있나요?"
양도세는 대혼란 종부세는 깜깜이" 지적국세청·행안부 '주택과 세금' 책자 발간
#조정대상지역 2주택자인 나현우씨(48·가명)는 양도소득세가 강화된다는 소식을 접하고 주택 한 채를 처분하려고 했다. 그러나 1주택자가 되기 위한 나씨의 여정은 양도소득세 계산에서부터 난관을 만났다. 세금에 대해 문외한인 그는 세무사에게 양도세 상담을 요청했으나 "전문 분야가 아니다"며 두 차례 거절 당했다. 결국 알음알음으로 소개 받아 양도세를 계산해 신고했다.
나씨는 "양도세가 복잡하다는 말을 들었는데 이번에 집을 팔려고 하면서 제대로 알게 됐다"며 "물어볼 사람도 없고, 경우의 수가 너무 많아 정답을 말해줄 수 있는 사람이 없다 보니 몹시 답답했다"고 어려움을 토로했다. #동갑내기 부부 주명훈씨(31·가명)와 지유민씨(31·가명)는 지난해 양가의 도움과 직장생활을 하면서 알뜰하게 모은 돈, 그리고 대출을 합쳐 내 집 마련에 성공했다.
그러나 내 집 마련의 기쁨도 잠시, 취득세 납부 고지서가 날아드는 것을 시작으로 부동산 세금 공부가 시작됐다. 유민씨는 "예전에는 IT 분야 기사부터 찾아 봤는데 이제는 아침에 눈을 뜨면 부동산 기사부터 검색한다"고 말했다. 부동산 세금을 둘러싼 납세자들의 혼란이 지속되고 있다. 눈 뜨면 바뀌는 제도 때문에 세금을 얼마나 신고해야 하는지, 얼마를 고지받을지 알 수 없는 '깜깜이' 상태라는 호소가 나온다.
이이 대해 국세청과 행안부 등 관련 정부부처는 납세자들의 혼란을 줄이기 위해 최선을 다하고 있다는 입장이다. 실제로 국세청은 지난해 '주택 세금 100문100답'을 만들어 홈페이지에 공개했다. 올해에는 행안부와 협업해 취득부터 양도, 증여에 이르는 전 단계에 어떤 세금이 어떻게 적용되는지를 설명한 '주택과 세금' 책자를 발간했다.
주택과 세금에는 △취득세 △재산세 △종합부동산세 △임대소득세 △양도소득세 △상속·증여세 △주택 취득 시 자금조달 계획서 작성 방법 등이 수록됐다. 책자 내용을 토대로 각 단계별 세금에 대한 납세자들의 주요 궁금증을 질의응답 형식으로 재구성했다.
취득 관련 세금
취득세는 취득일로부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시·군·구에 신고하면 세금 고지서를 받게 된다. 신고할 때 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증을 지참한다. 분양을 받은 경우는 분양계약서, 잔금납부 영수증을 챙겨야 한다.
Q. 다주택자 부모의 세대원이었던 자녀가 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득해 주택을 취득할 때 세대가 분리돼 있는 경우 세율 적용 방법은.
A. 1세대는 주택 취득일 현재를 기준으로 판단한다. 분양권에 따른 '주택 취득일 현재' 자녀가 독립된 세대를 구성했다면 무주택 세대이므로 1~3%의 취득세율이 적용된다.
Q. 주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지.
A. 조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용된다.
Q. 전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은 얼마나 나오나.
A. 취득세는 5억원의 1%가 부과돼 500만원을 내면 된다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 5억원의 0.2%씩 총 200만원이 부과돼 납부할 세액은 700만원이 된다. 주택 보유와 관련된 세금
보유와 관련된 세금은 재산세와 종부세가 있다. 재산세는 지방세로 지자체에서 거둬가며, 종부세는 국세다. 종부세액은 국가에서 세액을 고지해준다. 하지만 이 또한 합산배제 규정이 복잡해 내가 내야 할 세금이 얼마만큼 나올지 가늠할 수 없다는 문제가 있다.
Q. 오피스텔을 주거용도로 사용 중인데 주택으로 재산세가 과세되나.
A. 일반적으로 오피스텔은 건축물로 과세한다. 다만 현황과세 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우는 주택으로 과세하고 있다. 관할 지자체에 주민등록, 취학 여부, 수도·전기·가스 사용 현황 등 주거사실을 증명할 자료와 함께 재산세 변동신고를 접수해 주택분 재산세 분류를 신청할 수 있다.
Q. 주택을 2인 이상 공동소유하면 재산세 관련 혜택이 있는지.
A. 주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분한다. 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.
Q. 상속받은 주택의 상속등기를 완료하지 못했다면 누구 앞으로 재산세가 부과되는지.
A. 상속재산에 대해 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 안았을 경우 주된 상속자에게 재산세가 부과된다. 주된 상속자는 상속자 가운데 지분이 가장 높은 사람을 말한다. 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당한다.
Q. 종부세 고지서를 받았는데 별도로 납세자가 종부세를 신고해도 되나.
A. 종부세는 고지와 별도로 신고할 수 있다. 신고하는 경우 고지세액은 취소된다. 단, 신고내용이 사실과 다르거나 납부해야 할 세액보다 적게 신고하는 경우 가산세가 부과될 수 있다.
Q. 배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는데 종부세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지.
A. 1세대 1주택자 규정은 세대원 중 1명이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독 소유한 경우 적용된다. 하지만 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용 신청을 하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다.
신청은 9월 16일부터 30일까지이며, 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 된다. 부부가 50%씩 소유했다면 납세의무자를 지정하면 된다. 주택 양도와 관련된 세금
양도세는 현존하는 부동산 관련 세금 중 가장 복잡하다. 때문에 세무사들은 "양도세를 얼마나 내야 하는지는 신도 모를 것"이라며 양도세 관련 상담을 꺼린다.
양도세는 취득 시기와 양도 시기, 양도하려는 자산이 어느 지역에 위치해 있는지, 양도자가 보유한 다른 부동산은 없는지 등을 종합적으로 따져야 한다. 이렇다 보니 정작 양도를 하는 사람도 세무사에게 자신의 자산 정보를 어느 수준까지 알려줘야 하는지 알 수 없는 상태에서 상담을 받는 경우가 허다했다.
Q. 2020년 8월 3일 매매로 취득한 조합원입주권을 2021년 10월 2일 양도한다면 양도소득세 세율은 어떻게 적용하나. A. 조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용한다. 오는 6월 1일 이후 양도하는 주택·조합원입주권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본세율을 적용 받는다.
Q. 2021년 1월 1일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우, 1주택 상태에서 해당 주택을 양도한다면 비과세 보유기간과 거주기간은 언제부터 기산하는지.
A. 먼저 보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산한다. 거주기간은 보유기간 중 거주한 기간으로 계산한다. 만약 2주택 이상을 보유한 1세대가 주택 하나를 제외한 나머지 주택을 모두 처분하는 경우, 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 다만 이사 등을 위해 일시적으로 2주택을 보유하는 경우는 제외한다.
Q. 1세대 1주택자로 비과세 요건을 충족했는데 양도세를 내야 하는 경우가 있는지.
A. 1세대 1주택자로 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액(실지거래가액)이 9억원을 초과하는 경우 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도가액에서 9억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나누고, 다시 해당 주택의 전체 양도차익을 곱해 계산한다.
예를 들어 취득 당시 5억원이었던 1주택을 양도가액 15억원에 팔 경우(취득가액은 필요경비 외에 없는 것으로 가정) 과세 대상 양도차익은 10억원에 5분의2인 4억원이 된다.
Q. 장기보유특별공제액은 어떻게 계산하나.
A. 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 제외한 금액에 보유 및 거주기간별 공제율을 곱해 산출한다. 보유기간이 3년, 거주기간이 3년인 경우 각각 12%의 공제율을 더해 24%로 계산한다. 10년 이상 거주·보유한 경우 공제율은 80%가 된다.
Q. 장기보유특별공제를 적용받지 못하는 경우는.
A. 미등기 양도주택, 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우, 국외에 있는 주택, 보유기간 3년 미만 주택, 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 등은 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.
주택의 상속세 및 증여세 관련
상속·증여세는 국가에서 고지하는 세금이다. 상증세의 경우 세액 고지 과정에서 자산을 어떤 방법으로 평가하는지가 주요 이슈다.
지난해에는 증여가 대폭 늘어나면서 채무를 함께 증여받았다고 신고해 세금을 낮추는 경우가 있었는데, 해당 채무의 출처가 부모 등 특수관계인인 경우 탈세 의혹이 제기될 수 있다. 국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력해 사후관리를 실시한다. 이를 통해 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인해 증여세 탈루 여부를 검증한다.
Q. 주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나.
A. 증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가한다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매·감정·수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있다. 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치 등이 동일·유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함한다.
다만 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정받을 수 있다. 주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 61조에 따라 보충적 평가방법을 사용한다.
Q. 주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나.
A. 증여 받은 사람은 채무액을 공제한 금액을 증여 받은 것으로 보아 증여세를 신고·납부해야 한다. 증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고·납부하도록 한다.
최다현 chdh0729@ajunews.com
사진=이데일리DB
허술한 법률…2주택이라도 각자명의면 1주택요율 적용?
부부공동명의보다 각자 소유 부부가 세금 덜내 조정대상지역 2주택 소유땐 다주택자로 중과 공동명의 다주택자 반발 불 보듯 뻔해 “둘이서 2인분 먹고 4인분 계산하라는거냐”
[이데일리 정두리 기자] 주택을 부부공동명의로 소유한 다주택자들의 반발이 거세다. 각자 명의로 보유한 다주택자보다 공동 명의로 보유시 종합부동산세를 더 내야 하기 때문이다. 지난해 1주택 부부공동명의 역차별 문제는 개선됐지만 다주택인 경우는 예외조항을 두지 않아 논란이 일고 있다.
18일 관련업계에 따르면 지난 16일부터 ‘2021년 공동주택 공시가격’안에 대한 열람이 시작되면서 아파트 두 채를 공동 소유한 부부가 각자 소유한 부부보다 종부세가 더 많이 부과돼 형평성 논란이 불거지고 있다.
종부세는 1주택인 경우 공시가격 9억원, 2주택 이상인 경우 6억원을 넘는 개인에게 부과한다. 다만 2주택자가 부부공동명의로 보유했다면 1인당 보유 지분이 6억원을 넘어야 종부세 대상이 된다. 예를 들어 3억짜리 주택 한 채와 7억짜리 주택 한 채를 각각 보유했다면 7억짜리 주택에 대해서 종부세를 낸다.
반면 부부가 두 채 모두 각각 50%씩 공동 소유했다면 각각 5억원씩 보유한 셈이어서 종부세 대상이 아니다. 다주택자들이 부부공동명의로 전환을 많이 한 이유다. 그런데 이 부부가 보유한 주택이 올해 집값이 올라 공시가격이 각각 4억, 8억원으로 올랐다 치자. 이 경우 각각 6억원치 지분을 보유한 셈이어서 종부세 대상이 된다.
문제는 종부세 요율이다. 올해 1주택자는 0.6~3.0%, 조정대상지역 2주택자와 비조정지역 3주택자 이상은 1.2~6.0%의 세율을 적용받는다. 이 때 부부공동명의 다주택자라면 다주택자 요율을 적용받는다. 반면 다주택자라해도 각각 한 채씩 보유했다면 1주택자 요율을 적용받는다. 종부세 특별법이 개인이 가진 지분을 포함한 주택의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 부과되는 데 따른 함정이다.
과거 공동명의를 권장했던 정부는 이를 두고 “일반적으로 세 부담을 어떻게 할지는 선택의 문제”란 입장을 보여 공동명의를 신청했던 다주택의 반발이 거세다. 사실상 아파트 두 채를 공동소유하면 네 채가 된다는 셈법이 이치에 맞지 않다는 주장이다.
각종 부동산 커뮤니티에서는 “이건 정말 손 봐야 되지 않나? 이게 무슨계산법이냐” “정말 세금 뜯기 위해 별 수법 다 쓴다” “그럼 2인분 음식 주문해서 두 사람이 나눠 먹으면 각자 2인분 먹었으니 4인분 음식값 내란 것이냐” 등 볼멘소리가 나온다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “종부세 구조상 주택이 몇 채냐를 판단할 때는 세대를 기준으로 판단한 다음에 실제 세금을 계산할 때는 각자 사람별로 계산하게 된다”면서 “종부세가 누진세별 체계로 돼 있어 지분으로 나눠져 있게 되면 주택수 자체가 5대5 하나만 가지고 있어도 세금 차이가 발생한다”면서 “공동소유와 개인소유가 어떤 게 실익이 있는지 따져볼 필요가 있다”고 했다.
공동명의땐 부부 모두 2주택자 보유세 9,853만원 내야하지만 1채씩 각각 보유땐 4,076만원
"권장할 일을" 되레 역차별 논란 양도세땐 유리, 변경엔 신중을
#. 서울 강남에서 아파트 2채를 보유한 A씨 부부. 세금도 절약하고, 요즘 트렌드에 맞춰 2채 모두 부부가 절반(50%)씩 지분을 나눠 공동명의로 했다. 몇 년 새 집값이 크게 오른 데다 정부의 공시가격도 대폭 뛰면서 올해 두 채의 공시가 합산액은 47억 800만원(지난해 42억 8,200만원)까지 높아졌다.
정부가 부부 공동명의를 권장하고 있지만, 이 경우 A씨 부부는 안타깝게도 각자 1채씩을 보유했을 때에 비해 두 배 이상의 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 전망이다.
서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 이 경우 보유세를 추정(별도 세액공제 없을 경우)한 결과, 부부가 각 1채씩을 보유했을 경우 보유세(재산세+종합부동산세)는 4,067만원이지만 2채를 모두 공동소유했다면 9,853만원을 내야 할 것으로 예상된다. 보유세만 놓고 보면 1주택자의 경우 공동명의가 유리하지만 다주택자의 경우 각자 보유가 세금을 덜 낸다.
올해 공동주택 공시가격 열람이 시작된 가운데 다주택자 부부들은 보유 형태에 따라 보유세 부담 차이가 크게 벌어지면서 형평성 논란이 빚어지고 있다. 부부가 사실상 공동으로 소유하는 집인데 이를 각자 갖고 있느냐, 공동명의로 나누냐에 따라 2~3배씩 세금 격차가 발생하는 건 문제가 있다는 지적이다.
같은 공동명의지만 1주택자와 2주택자의 세 부담이 크게 벌어지는 것은 올해부터 정부가 1주택 공동명의 부부에게는 종부세 세액 공제 혜택을 주기 때문이다. 종부세는 공시가 기준으로 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원을 넘긴 경우 부과된다. 문제는 종부세 부과 기준이 개인이 가진 주택을 기준으로 돼있는 탓에 일부 지분만 보유해도 1주택으로 본다는 점이다.
부부가 각각 1주택씩을 가진 경우 1가구 2주택이지만, 부부 각각으로 보면 1주택자다. 하지만 2채를 모두 공동명의로 했다면 부부는 모두 2주택자가 된다. 올해부터 보유 주택 숫자에 따라 세율 격차가 더 커지는 점도 영향을 미쳤다.
조정대상지역에서 1주택자라면 세율은 0.6~3%지만, 2주택자라면 1.2~6%로 두 배 늘어난다. 여기에 종부세법 개정으로 올해부터는 1주택 공동명의 부부는 고령자·장기보유 세액 공제를 추가로 받을 수 있다. 정부는 2008년 부부 간 증여세 공제 한도를 3억원에서 6억원으로 완화했다.
이에 시장에서는 세제혜택을 노린 공동소유가 늘어났다. 업계의 한 관계자는 “여성의 경제활동 참여가 늘어나는 상황에서 공동명의는 오히려 장려해야 하는데, 정부가 ‘다주택자 때리기’를 하다 보니 나온 부작용”이라고 했다. 전문가들은 보유세 부담만을 이유로 보유 형태를 바꾸는 것은 신중해야 할 필요가 있다고 조언하고 있다.
우 팀장은 “보유세는 몇 백~몇 천만원 단위의 문제지만 양도세는 몇 천~몇 억원의 문제”라며 “양도세까지 포함하면 공동명의가 여전히 유리할 수 있다. 집을 팔 계획이 있는지, 차익은 얼마일지 등을 종합해 판단하는 게 바람직하다”고 말했다.
/진동영 기자 jin@sedaily.com
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지난해 6월부터 토지거래허가제가 시행된 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1
재산세보다 종부세 더 내는 1주택자 늘어난다
1주택자라도 고가 아파트의 경우 재산세보다 종합부동산세(이하 종부세)를 더 내는 사례가 늘어날 전망이다. 지난해까진 공시가격 40억원 이상 초고가주택을 제외하면 강남권 고가 아파트도 대부분 보유세(재산세+종부세)에서 재산세가 차지하는 비중이 높았지만, 공시가격 상승과 세율 인상이 맞물려 두 세목의 '역전현상'이 본격화하고 있다.
공시가격 20억원대 1주택자 '종부세>재산세' 사례 늘어날 듯21일 KB국민은행 리브온 세금계산기에 따르면 공시가격 20억원대 아파트를 한 채 보유한 1주택자(60세 미만, 보유기간 5~10년, 단독명의 가정)는 올해부터 재산세보다 종부세 산출액이 더 많아진다.
공시가격이 22억7000만원으로 책정된 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡(11층) 소유주의 보유세 예상 납부액은 1667만원으로 지난해 납부액 1152만원보다 약 45% 늘어난다. 올해 보유세 예상 납부액의 54%인 899만원이 종부세고, 나머지 769만원이 재산세다. 지난해엔 보유세 납부액의 57%인 665만원이 재산세였고 종부세는 487만원이었는데 올해부터 종부세가 재산세보다 많이 나온다.
전년 대비 재산세는 16% 올랐고 종부세는 이보다 5배 이상 높은 85%의 상승률을 나타낸 결과다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용 84㎡(11층) 공시가격은 지난해 20억3000만원에서 올해 22억7400만원으로 12% 올랐다. 올해 보유세 예상 산출액은 1683만원(재산세 770만원, 종부세 913만원)으로 지난해 납부액 1163만원(재산세 670만원, 종부세 493만원)보다 45% 뛸 것으로 예상된다
마찬가지로 올해부터 종부세 부담이 재산세보다 더 커진다. 용산구 이촌동 '래미안챌리투스' 전용 124㎡(15층) 공시가격은 22억8520만원으로 지난해보다 15% 올랐다. 보유세 납부액은 1142만원(재산세 662만원, 종부세 480만원)에서 1656만원(재산세 774만원, 종부세 882만원)으로 45% 오르는데, 올해부터 보유세에서 종부세가 차지하는 비중이 더 높아진다.
종부세 세율+과표 동반 상승..단독명의 은퇴자 부담 커져지난해 세법 개정으로 1주택 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 높아졌다. 가격 상승으로 공시가격이 더 오르고, 공정가액시장비율(종부세 과세표준을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 비율)을 정부 계획대로 올해 95%, 내년 100%로 상향 조정하면 종부세 부담은 더 늘어날 가능성이 크다.
1주택자는 보유세 연간 증세 한도가 전년 대비 50%지만, 이는 재산세와 종부세를 합친 개념이어서 앞서 거론된 사례처럼 재산세보다 종부세 상승률이 훨씬 높은 사례가 적지 않다. 향후 공시가격 추가 상승시 용산 외에도 마포, 성동 등 강북권 대형 아파트도 종부세가 재산세보다 많은 사례가 나올 수 있다.
부부 공동명의 시 최대 12억원까지 공제되며, 단독 명의라도 1주택자는 연령과 보유기간 등에 따라 최대 80%까지 감면되므로 실제 세부담은 크지 않을 것이라는 게 정부 설명이다. 하지만 재산세에 더해져 당장 세액은 크지 않더라도 소득이 줄어든 고령 은퇴자는 부담이 크다.
현 정부 들어 종부세 과세 대상과 세액은 대폭 증가했다. 2017년 40만명이었던 종부세 납세자는 지난해 74만명으로 85% 증가했다. 같은 기간 납부세액은 1조8000억원에서 4조2000억원으로 2.3배 늘었다.
올해 공동주택 공시가격 상승률은 19.08%로 2007년(22.7%) 이후 14년 만에 가장 높고, 1주택자 종부세 과세 대상인 공시가격 9억원 초과 주택는 전국 52만5000호로 전년대비 약 70% 증가해 세수 규모는 더 늘어날 전망이다. 1주택자 종부세 추가 보완책 필요1주택자에 부과하는 종부세에 대해선 추가 보완책이 필요하다는 지적이 나온다.
홍기용 인천대 경영학부 교수(전 한국세무학회장)는 "다주택자는 정책적 판단에 따라 종부세 증세 기조를 선택할 수 있겠지만, 1주택자는 기본적으로 어디에 살던 주거권을 보장하고 세부담을 최소화하는 게 바람직한 방향"이라며 "1주택자 종부세는 한 집에 장기 거주한 사람에게는 금액과 관계없이 미실현이익에 대한 징벌적 세금이고, 특히 소득이 적은 은퇴자에겐 부담이 될 수 있는 만큼 이들은 더 배려해야 한다"고 말했다.
홍 교수는 특히 정부가 1주택자 보유세 부담 상한선을 50%로 설정한 것과 관련, "임대소득은 5%, 이자는 25%로 연간 상한을 제한하는 상황에서 지나치다"고 지적했다.
부부 공동소유 권하더니…종부세 폭탄 맞겠네
2주택 공시가격 같아도 세금은 366만 vs 952만
각자 소유 부부가 세금 덜내 종부세, 개인별 부과돼서 조정대상지역 2주택 소유땐 다주택자로 중과돼 논란
경기도 성남에 중형 아파트 두 채를 보유한 황일국 씨(가명)는 공동주택 공시가격을 열람한 후 화가 나서 잠을 이루지 못했다. 11년 전 세금을 절약하려 2주택 모두 부부 공동 명의로 취득했는데, 공시가격이 크게 오르고 다주택자 추가 세율이 부과돼 부부가 각자 한 채씩 주택을 보유한 것보다 종합부동산세를 더 많이 내야 할 것으로 예상되기 때문이다. 황씨가 보유한 아파트 두 채의 공시가격은 총 16억원가량으로 부부가 내야 하는 종부세는 500만원이 조금 넘는다.
17일 부동산 업계에 따르면 지난 16일부터 국토교통부의 `2021년 공동주택 공시가격`안에 대한 일반인의 열람이 시작된 가운데 아파트 두 채를 각자 소유한 부부와 공동 소유한 부부 간 희비가 엇갈려 역차별 논란이 일고 있다. 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 조정대상지역 내 2주택을 보유한 부부의 종부세를 계산한 결과, 해당 주택을 부부가 각자 소유한 것보다 공동 소유했을 때 세금이 3배가량 더 많이 부과되는 것으로 나타났다.
아파트 2채의 공시가격 총액이 20억원인 아파트를 부부가 각자 소유한 경우 종부세가 지난해 168만원에서 올해 366만원으로 118% 오르지만, 같은 주택을 부부가 각각 공동 소유한 경우 종부세가 지난해 233만원에서 올해 952만원으로 309%나 급등하기 때문이다.
종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)을 넘는 개인에게 부과된다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 하는데, 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 간주한다. 부부 공동 소유로 한 채를 갖고 있으면 가구로는 2주택, 부부 개인별로는 1주택이다.
두 채를 부부가 공동 소유하면 각각 2주택자다. 이런 가운데 문재인정부가 다주택자에게 종부세를 중과하면서 부부 공동 소유 종부세가 급등했다. 2019년 처음 시행돼 올해부터 종부세율이 더 오르기 때문이다. 특히 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 두 배가량 인상된다.
김 세무사는 "황씨가 아파트 두 채를 각자 소유했다면 종부세가 1인당 한 채로 계산돼 다주택자에게 중과되는 추가 세율이 적용되지 않았을 텐데, 부부가 반반씩 두 채를 보유해 조정대상지역 2주택자로 분류돼 추가 세율이 부과된 것"이라며 "과거 헌법재판소가 2008년 종부세의 가구별 합산 과세에 대해 위헌 결정을 내려 종부세가 개인별로 부과되는 과정에서 이런 현상이 나타났다"고 설명했다.
부부 공동 명의는 널리 알려진 절세 수단이었는데, 최근 집값이 급등하면서 역차별 문제가 끊임없이 제기됐다. 종부세 부담이 단독 명의보다 더 커지는 사례가 나오면서다. 이에 지난해 말 `고령자·장기보유자 세액공제`를 단독 명의 1주택자건, 부부 공동 명의 1주택자건 똑같이 받을 수 있게 바뀌었는데 조정대상지역 내 부부 공동 명의 2주택자에 대해 추가 세율이 부과되며 또 다른 역차별 논란이 제기됐다.
부부 공동명의로 주택을 소유한 다주택자는 "소유 형태에 따라 재산이 더 적은 사람이 세금을 더 많이 내는 건 불합리하다"고 말했다. 일부 부부가 절세를 위해 단독 소유로 명의 변경을 검토 중인 데 대해 김 세무사는 "부담해야 하는 세금과 증여 비용을 저울질해 어떤 게 실익이 있는지 따져 신중히 결정해야 한다"고 조언했다.
[권한울 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr,
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전셋집 공동명의 했다가…신용 깎여 추가대출 막혔다, 왜
예비 신랑 A씨는 최근 아파트 전세로 신혼집을 얻었다가 신용점수가 깎이는 일을 경험했다. 전세보증금을 신부와 절반씩 나눠 부담하고 전세 임대차 계약도 부부 ‘공동명의’로 한 것이 원인이었다.
[금융SOS]세입자가 꼭 알아야 할 전세대출
부동산 계약서상 임차인이 부부 공동명의면 전세 대출을 받을 때도 부부 연대보증이 필요하다. A씨는 신부 이름으로 대출을 받고 본인은 연대보증을 섰다. A씨는 “공동명의 때문에 연대 보증을 한 건데 (신용점수가 하락해) 앞으로 추가 대출을 받는데 불이익을 받게 됐다”며 “이럴 줄 알았다면 굳이 공동명의를 하지 않았을 것”이라고 후회했다. “세입자 공동명의, 세금 혜택 없어”
A씨 부부처럼 신랑 신부가 돈을 합쳐 전세 보증금을 마련한 경우 전세 임대차 계약을 부부 공동명의로 하기도 한다. 이때 전세 대출이 서울보증보험을 제외한 주택금융공사(이하 주금공)나 주택도시보증공사가 보증하는 상품이라면 연대보증이 필수다. 금융소비자보호법(금소법)이 시행돼도 연대보증 계약 방식은 그대로다. 이에 대해 금융위원회 관계자는 “지난 25일 금소법 시행 이후 개인 대출 상품에서 제3자의 연대보증이 금지됐지만, 주택금융공사와 주택도시보증공사 보증부 대출은 (금소법) 적용 대상에 포함되지 않는다”고 설명했다. 연대보증은 신용점수(등급)에 영향을 미칠 수 있다. 한 은행 관계자는 “전세 대출에 연대보증을 서게 되면 주금공 등 금융기관 보증서 사용 이력이 남기 때문에 은행에서 기존에 대출을 일으킨 이력이 있는 사람으로 인식할 수 있다”고 설명했다.
대출이자 계산. 셔터스톡
전문가들은 전세 세입자라면 부부 공동명의로 계약서를 쓰기 전에 득실을 따져봐야 한다고 입을 모은다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “집주인이라면 부부 공동명의가 절세에 유리할 수 있지만, 세입자라면 부부 공동명의로 얻는 세금 혜택은 없다”고 강조했다.
다만 “세입자 공동명의는 부부가 전세 보증금을 절반씩 가진 것으로 보기 때문에 남편의 채무로 인해 전세보증금에 압류가 들어온다고 해도 아내 쪽 보증금은 지킬 수 있다”고 덧붙였다.
전세 보증금 올라 한도 초과했다면
전세 계약을 연장할 때 집주인이 보증금을 일부 올리면서 대출 조건을 맞추지 못하게 됐을 때는 어떡해야 할까 . 예컨대 5억짜리 전세보증금이 5% 올라 5억2500만원이 된 경우다. 전세대출은 통상 보증금액 상한 조건이 있다.
주택금융공사 보증서를 낀 전세대출이라면 전세 보증금이 수도권 5억, 지방 3억을 초과하는 경우에는 대출이 안 된다. 다만 전세대출 보증금액이 상한선을 넘더라도 대출 액수를 늘리지 않는다는 조건으로 한 차례 대출 연장은 가능하다. 한 은행 관계자는 “보증금이 올라 대출 조건이 어그러질 경우 대출금을 증액하지 않는 조건으로 1회 연장하거나(주금공), 서울보증보험을 낀 전세 대출로 갈아타는 방법이 있다”고 했다.
서울보증보험은 전세 보증금에 제한을 두지 않고 대출 한도도 최대 5억으로 주금공(2억 원대)에 비해 높기 때문이다. 만기연장이 필요할 경우 최소 한 달 전 은행에 만기연장을 요구하는 게 안전하다. 일반적으로 은행은 전세자금 대출을 이용 중인 고객의 만기 연장을 심사할 때 고객의 신용 상태 등을 다시 점검하는 과정을 거치기 때문이다.
