임대차3법'으로 집주인·세입자 모두 고통…당국, 이중가격 언제까지 방치

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트. <연합뉴스>

 

 

 

임대차3법'으로 집주인·세입자 모두 고통…당국, 이중가격 언제까지 방치

 

 

 

 

[데일리한국 이연진 기자] 전국 부동산 시장이 가을 이사철을 맞았지만 심각한 매물 부족에 시달리고 있다.

전세시장은 매물 수요에 비해 만성적인 공급 부족이 이어지면서 전셋값도 고공행진을 이어가고 있다. 특히 한 단지 내에서 전세가격이 최소 2배에서 그 이상으로 차이가 나는 '이중가격' 현상이 극심하게 나타나고 있다.

 

이로 인해 전셋값이 오른 세입자와 시세대로 받을 수 없는 임대인이 모두 고통을 받고 있다.
8일 부동산 업계에 따르면 강남 등 서울 도심권 내에서 매매가격이 크게 오른 단지에서 이중가격 현상이 속출하고 있다.

 

실제 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 송파구 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난달 12억원에 전세계약이 체결됐다.

반면 같은 기간 내에 같은 평형대의 다른 매물은 계약갱신청구권 연장을 사용하면서 6억8000만원에 전세계약을 맺었다. 이는 2배 가량 전셋값이 차이가 나는 셈이다.

 

이달 서울 강남구 대치동 '은마아파트' 전용 84.43㎡는 10억 원대에 전세가 체결됐다.

그러나 같은 달 같은 평형대의 다른 가구는 절반에도 못 미치는 4억7000만원에 전세계약을 맺었다.

강남구 대치동 한 공인중개업소 관계자는 "매매가격이 오르면서 전셋값도 같이 크게 올랐는데 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 집주인들 입장에서는 시세대로 올려 받을 수 없어 불만이 많다"며 "또 계약갱신청구권을 사용하는 곳이 많아져서 전세 물건 자체가 나오질 않는다"고 전했다.

문제는 이런 현상이 강남 등 서울 뿐 아니라 전국에서 벌어지고 있다는 것이다.

이중가격 현상은 지난해 새 임대차법 도입 이후 부동산시장에 나타난 대표적인 부작용으로 꼽힌다.

 

지난해 7월 31일부터 기존 계약을 갱신할 때 전셋값을 최대 5%까지만 올릴 수 있는 계약갱신청구권제가 시행됐다.

현재 전세 시장에서 신규계약과 갱신계약 간 임대료 격차가 크게 벌어지는 이중가격 현상은 정부의 임대차 3법이 시행되면서 극심해졌다.

이로 인해 집주인과 세입자간의 갈등도 심해지고 있다. 집주인 입장에서는 전셋값이 올랐는데 인상 폭이 5% 이내로 제한되자 전입신고 등을 통해 세입자를 내보내고 직접 거주하는 사례가 증가하고 있다.
세입자 입장에서는 당장 계약갱신권을 사용해 전세를 2년 더 연장했지만, 계약갱신권 청구가 끝나는 시점에 대비해 미리 이사를 가는 경우도 발생하고 있다.

 

계약갱신 기간이 끝나면 한꺼번에 크게 오른 보증금을 부담해야하기 때문이다.

즉 계약갱신청구권을 사용한 갱신 매물과 신규 계약 전셋값이 2~3배 이상으로 벌어지면서 세입자들도 함께 고통을 받고 있는 셈이다.

전문가들은 올 연말에 이어 내년에도 전셋값 상승과 이에 따른 이중·삼중가격 현상이 더욱 심각해 질 것으로 내다봤다.

시장에서는 '2년+2년'으로 전세계약을 갱신한 가구들의 계약이 끝나는 내년 여름 전세시장에는 상상을 초월하는 역대급 후폭풍이 불 것으로 예상하고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “새 임대차법 시행 이후 이중가격 논란이 불거진 상황이다. 상한선 기준을 최근 치솟은 가격으로 둘 것인지 전월세 상한제 혜택을 받은 재계약 이후 가격으로 할 것인지 두고 혼란이 극심할 것”이라고 말했다.

한편 정부는 이런 부작용을 해결하기 위해 연말께 전세대책을 예고하고 나섰다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8월 한 방송에 출연해 전세시장의 이중가격 구조 해소를 언급하기도 했다.

업계에서는 정부가 적정 수준의 표준임대료를 산정하는 '표준임대료' 카드를 꺼내들 것이라는 전망을 내놓고 있다.

표준임대료는 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정·고시하는 제도로, 도입 기반이 될 전월세 시세 정보 등은 지난 6월 시행된 전월세신고제를 통해 파악되고 있다.

하지만 전문가들은 표준임대료 카드가 근본적인 해결 방안이 아니라고 입을 모은다.

표준임대료가 도입돼 일괄적으로 가격을 규제하면 더 큰 역효과가 나타날 수 있다고 지적한다.

정부의 임대차법 도입으로 부작용이 나타나고 있는 상황에서 표준임대료 제도까지 도입할 경우 혼란이 가중되고, 일률적으로 가격을 정하는 것도 불합리하다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “같은 평형의 아파트라고 해도 여러 가지 이유로 가격차이가 발생해 정부가 일괄적으로 가격을 책정한다는 건 불가능에 가깝다”고 지적했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “계약 갱신과 신규 계약 간의 차이가 큰데, 이를 표준임대료 등 규제로 눌러버리면 음성적으로 계약이 이뤄져 시장을 파악하기 어려워진다”고 말했다.

 

 

 

이연진 기자

 

 

 

 

이달 초 전용면적 222.76㎡가 전세보증금 40억원에 계약된 서울 서초구 반포동 래미안

퍼스티지의 15일 전경. [박형기 기자]

 

 

 

40억원 집, 매매 아니라 전세가격입니다"…임대차법 도입후 전세값 폭등

 

 

시장불안에 실수요자 발동동
서울 전세가격 평균 6억5천
경기도는 1년간 27% 상승

겹규제에 세금부담까지 늘며
집주인 실거주로 전세 확 줄어

전문가들 "내년에 더 오른다"
계약갱신청구권 8월 만료이후
시세 맞춰 큰 폭 인상 예고

 

 

지난 4일 서울 서초구 반포동의 '래미안 퍼스티지'(전용면적 222.76㎡)가 전셋값 40억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

이틀 뒤에는 서초구 잠원동 신반포자이(전용면적 115㎡)가 전세가격 20억원의 신고가로 거래됐다.

 

대출 규제와 세제 강화 등으로 매매시장의 상승세가 눈에 띄게 줄어들고 있는 것과 달리 서울·수도권을 중심으로 전셋값 불안은 여전히 이어지고 있는 셈이다.
15일 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트의 평균 전세가격은 6억5720만원으로 전년 같은 달(5억3677만원)에 비해 1억2000만원 이상 올랐다. 연간 22%에 달하는 상승률이다.

 

특히 경기도의 경우 1년 동안 평균 전세가가 2억9521만원에서 3억7563만원으로 8000만원 올라 27%의 상승률을 기록했다.

 

이처럼 수도권의 전셋값이 치솟는 가장 큰 이유는 전세물량 공급이 부족하기 때문이다. 전세시장은 매매시장과 달리 가수요가 없다는 게 특징이다.

수요와 공급 요인에 의해 가격이 결정된다는 의미다.

한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주 전국 아파트 전세수급지수는 103.1을 기록했다.

수급지수가 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.

그만큼 전세물량이 시장에 공급되지 않고 있는 셈이다.

 

서울 아파트의 경우 지난 6월 110을 상회한 이후 조금씩 하락하다가 가장 최근 통계치인 11월 둘째 주에는 전주 대비 소폭 반등했다.

서울 아파트 전세는 2019년 11월 이후 2년 동안 수요가 공급을 상회하고 있다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 전셋값이 40억원을 돌파한 서울 아파트도 14일 현재 총 15곳에 달하며 사상 처음으로 두 자릿수를 기록한 것으로 집계됐다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세물량 공급을 가로막고 있는 대표적 규제는 지난해 7월 31일 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 15일 현재 서울 아파트 전세 매물은 9만1501건으로, 임대차 2법이 시행된 지난해 7월 30일(12만6990건)에 비해 3만5000건 이상(27.9%) 줄어들었다.

KB통계에 따르면 같은 기간 서울 아파트 평균 전세가격은 4억9922만원에서 6억5720만원(올해 10월 기준)으로 1억5000만원 이상(31.6%) 올랐다.
올해부터 양도세 비과세 요건이 까다로워지면서 세금을 아끼려는 집주인이 실거주를 택하는 점도 전세물량의 유통을 저해하고 있다.

 

그간 서울에서 양도세를 감면받기 위해선 1주택자가 9억원 넘는 아파트를 10년간 보유하면 양도세의 최대 80%를 감면받을 수 있었는데, 올해부터는 2년간 실거주라는 요건이 추가됐다.

내년에는 전셋값 상승세가 더욱 가팔라질 것으로 전망된다. 내년 8월부터 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물건이 나오기 시작하면 집주인들은 임대차법으로 지난 2년간 억눌렸던 전세가를 시세에 맞춰 큰 폭으로 올릴 것으로 예상된다.

 

한국건설산업연구원은 "내년 전국 주택 매매가격은 올해 대비 2% 정도, 전세가격은 이보다 훨씬 큰 6.5% 정도 오를 것"이라고 예측하면서 계약갱신청구권 만료에 따른 전셋값 상승을 가장 큰 요인으로 지목한 바 있다.

정부는 치솟는 전셋값을 안정시키기 위해 지난해 11월 '서민·중산층 주거안정 지원 방안 계획'을 발표해 시행 중이다.

 

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등이 보유한 3개월 이상 공실을 전세형으로 전환해 공급하거나, 민간 건설사가 약정된 물량을 신축하면 LH가 매입해 공공임대주택으로 활용하는 '신축 매입 약정' 등의 방식으로 2022년까지 전국 11만4000가구의 전세형 주택을 공급하겠다는 계획이다.

그러나 기존 공공임대 아파트들이 대부분 40~50㎡의 소형 평수인 데다가 직주근접을 원하는 실수요자들이 원하는 입지 조건과는 동떨어져 정책의 실효성이 떨어진다는 게 전문가들의 평가다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "대부분 소형 평수인 공공임대주택에 대한 실수요자들의 선호도가 높을 수 없다"며 "처음부터 수요에 대한 예측을 정부가 잘못한 측면이 있다"고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장 역시 "혼자 살다가 결혼을 하거나, 둘이 살다가 아이가 생기면 공간이 좁아 거주가 불편해 장기 수요가 없다는 게 공공임대아파트의 단점"이라며 "주변 시세에 비해 저렴하긴 하지만 월세를 내야 한다는 점도 저소득층에겐 부담"이라고 설명했다.

 

고 원장은 공공임대주택을 활용한 전세대책에 대해 "처음부터 실효성 있는 대책이 아니었다"며 "양적 목표에 치우친 전시 행정"이라고 지적했다.

 

 

 

[연규욱 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr,

 

 

 

 

 

 

 

오세훈표 재건축’으로 불리는 서울시의 신속통합기획 참여를 추진 중인 강남구

압구정동 신현대 아파트(압구정2구역). /한경DB

 

 

 

 

은마·마래푸 세입자, 임대차3법 '덕' 봤다..74% 갱신

 

 

 

강남구 대치동 은마 아파트 세입자가 전월세 계약을 갱신할 때 10명 중 7명이 계약갱신권을 행사한 것으로 나타났다.

갱신권을 쓰면 임대료를 5% 이내로만 올리기 때문에 '임대차3법' 효과를 봤다고 볼 수 있다.

다만 갱신이 아닌 신규계약을 맺을 경우 절반 이상은 월세를 일부라도 낀 '반전세'인 것으로 확인됐다. 임대차3법 이후 월세화가 가속화 하고 있다고 해석할 수 있다.

특히 신규, 갱신 계약간 가격차이가 실제로 2배 가량 벌어진 것으로 확인돼 임대차3법의 부작용도 드러났다.

 

은마 전월세 신고건수 5개월간 154건...갱신 59건 중 45건은 갱신권 행사해 임대료 5% 이내로만 증액

30일 국토교통부에 따르면 지난 6월 임대차 신고제 시행 이후 6월~10월 다섯달간 임대차 신고 계약 정보가 이날 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 첫 공개됐다.

 

자녀 교육 등을 이유로 서울에서 전월세 수요가 가장 많은 강남구 대치동 은마 아파트의 경우 이 기간 전월세 신고건수는 총 154건에 달했다. 이 가운데 신규계약 95건, 갱신계약 59건으로 갱신계약 비중이 38.3%였다.

갱신계약 59건 중 45건은 갱신권을 행사했다.

갱신권을 행사하면 임대료를 직전 대비 5% 이내로만 묶을 수 있기 때문에 세입자에게 유리한 제도다. 은마 세입자 10명 중 7~8명은 갱신권을 쓰는 방법으로 임대차3법의 긍정효과를 누린 셈이다.

 

실제 지난 10월 13일 은마 전용 84.43㎡(3층) 갱신계약은 5억7750만원에 거래됐다.

직전 임대료 5억5000만원 대비 정확히 5%만 증액한 사례다.
강북 대장주인 마포구 마포래이안푸르지오 1~4단지도 비슷했다.

 

지난 5개월간 총 123건의 임대차 신고가 접수됐다.

이 가운데 54건이 갱신계약인데 이중 40건은 갱신권 행사계약이다.

세입자가 계약을 갱신하면서 74%는 갱신권을 썼다는 얘기다.

갱신권을 행사하지 않고 갱신을 한 세입자도 없지 않았지만 그렇다고 모두 임대료가 급격하게 오른 것은 아니었다.

 

예컨대 10월 26일 성사된 전용 84.43㎡(11층) 전세계약의 경우 직전 임대료 6억2000만원에서 6억4200만원으로 임대료가 6%만 증액됐다.

갱신권을 행사하지 않았지만 임대료는 직전 대비 크게 뛰지 않은 셈이다.

 

물론 갱신을 했지만 갱신권을 행사하지 않아 임대료가 4억8000만원(76.79㎡)에서 7억원으로, 5억7000만원(84.43㎡)에서 7억원으로 뛴 사례도 섞여 있긴 하다.

 

신규계약 95건 중 반전세가 53건, 절반 넘어 "임대차3법으로 월세화"..

확정일자만 신고 39.3%로 신고제 "멀었네"

 

신규 계약 중 절반 이상이 '반전세'인 것도 확인됐다.

신규계약 95건 중 반전세는 53건으로 전체의 55.7%였다.

보증금만 있는 전세계약을 갱신할 때는 대부분 전세가 그대로 유지됐지만 신규계약은 절반 이상이 일부라도 월세로 전환이 된 것이다.

 

임대차3법 이후 아파트를 소유한 집주인들의 '월세선호' 현상이 뚜렷해지고 있어서다.

실제로 10월 27일 전용 76.79㎡(8층)가 신규 임대차 계약을 했는데 보증금 2억원에 월세가 185만원이었다.

 

서울 종로구의 한 공인중개소 관계자는 " 임대차3법 이후 전세매물이 많이 사라졌다"며 "요즘 보증금 받아서 투자할 데가 마땅치 않으니까 그냥 월세로 돌리는 집주인도 많다. 결국 전세가 더 귀해졌다"고 말했다.

임대차 신고제가 5개월 이상 시행되고 있는데도 신고제가 제대로 정착되지 않은 것도 드러났다.

6월~10월 실거래가 정보시스템에 등록된 임대차 거래 건수는 총 254건인데 이 중 신규+갱신 등 신고제 계약은 154건이었다.

나머지 100건(전체의 39.3%)은 임대차신고를 하지 않고 확정일자 신고만 한 셈이다.

 

확정일자 신고는 세입자의 대항력을 위한 제도로 예전부터 운영해 왔다.

마포래미안푸르지오 1~4단지고 163건의 임대차계약이 이뤄졌지만 이 가운데 40건(24.5%)는 확정일자 신고만 들어왔다.

지난 6월 임대차 신고제 도입 전에는 확정일자 신고제 기반으로 임대차 계약 정보가 쌓였다.

임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자 신고도 되는데 아직 부동산 시장에선 10명 중 4명(은마 기준)은 확정일자 신고만 하고 있는 것이다.

 

국토부는 내년 5월까지 계도기간을 두고 신고를 하지 않아도 최대 100만원의 과태료를 물지 않기로 했다.

의무화는 됐지만 과태료가 없기 때문에 '과도기'로 볼 수 있다.

임대차 신고제로 드러난 '이중가격' 현상은 해답이 필요하단 지적도 나온다.

은마 84.43㎡ 기준으로 갱신계약은 6억원 안팎이었지만 신규계약은 10억원이 넘는 사례도 확인됐다. 은마 임대차 계약을 갱신하면서 10명중 7명은 임대료 증액을 막았지만 이후 2년여 계약기간이 끝나면 신규계약 기준으로 가격이 2배 가까이 뛸 수 있다.

 

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

 

 

 

사진=게티이미지뱅크''

 

 

 

 

전세 5% 올리고 2년만 더 살기로 했는데.." 세입자 '날벼락

 

 

 

전세대출 나오면 뭐하나..전세값이 너무 올랐는데"
"실수요자 대출 중단 없이 운용..총량 관리 분기별로 예측"
전세값 상승으로 집주인 실거주 통보 받은 사례도

건설산업연구원, 내년 전세값 6.5% 상승 전망

 

 

 

서울 신대방동에 전세로 사는 40대 김모 씨는 요즘 고민이 많다.

집주인이 자신이 실거주하겠다고 통보를 해오면서 내년 6월 전세를 새로 구해야 하는데, 비슷한 평수의 근처 아파트 전세가가 모두 올라서다.

 

신대방우성2차 아파트의 공급면적 90m2(27평)는 올 4월만 해도 3억원대 중반에 거래됐지만 최근 5억원 내외까지 뛰었다.

 

더 넓은 평수의 전세 매물은 현재 6억 후반~7억원대에 나와있다. 

정부가 내년 전세대출을 가계대출 총량관리에 포함시키더라도 실수요자 중심으로는 대출을 내주겠다는 방침이지만, 전셋값 자체가 크게 뛰면서 세입자들 걱정이 커지고 있다. 

 

13일 금융권에 따르면 내년도 가계대출 총량관리 대상에는 전세대출도 포함될 전망. 다만 당정은 올해처럼 전세와 같은 실수요자 대출은 중단되지 않도록 관리할 계획이다.

지난 8월 농협은행은 전세대출 신규 취급을 중단했다 10월 재개했고, 다른 은행들도 대출 모집인을 통한 전세대출에 한도를 적용하는 방식으로 제한한 바 있다. 

 

더불어민주당과 금융위원회는 지난 10일 당정협의를 통해 내년 전세대출·집단대출 등 실수요자 대출이 중단되지 않도록 총량 관리에 나서기로 했다.

여당이 전세대출은 절대 중단되면 안 된다는 입장을 전하자, 금융위가 분기별로 총량을 관리해 실수요자 대출 중단이 되지 않도록 하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 

 

박완주 민주당 정책위의장은 "가계대출 총량을 올해 대비 4~5%대로 관리하고, 실수요자 전세대출·집단대출 등은 최대한 끊기지 않고 지속가능하게 운용할 계획"이라고 밝혔다.

이어 "서민, 실수요자에 대한 대출은 중단 없이 할 것"이라며 "전세대출 총량, 집단대출 총량 관리를 분기별로 예측해서 유지하는 게 구체적 대책"이라고 부연했다. 

 

문제는 전세대출이 무리없이 진행된다 해도 올해 전세값이 많이 오르면서 어쩔 수 없이 새로 전세를 구해야하는 세입자들이 나오고 있다는 점. 

서울 잠실에 거주 중인 윤모 씨는 내년 1월 중순 전세 만기 시점을 맞아 전세계약청구권을 쓰려 했지만 실패했다.

 

그는 "지금 살고 있는 아파트 주변 전세 시세가 2억2000만원 정도나 더 올랐지만, 5% 인상하고 2년만 더 살겠다고 집주인과 협의했다"며 "그런데 계약만기 한 달도 채 안 남은 상황에서 집주인이 실거주하겠다고 통보해와 날벼락이 떨어졌다"고 했다.

 

그는 "전세대출을 더 받을 여력도 없고, 아파트가 구축이지만 재건축까지 진행될 예정이라 무리없이 연장될 줄 알았는데 뒷통수 맞았다"며 "주말 내내 다른 동네로 집보러 다니느라 정신이 없다"고 호소했다. 

1인 가구 역시 전세값 상승으로 고민하고 있다. 현재 2억원 전세로 거주 중인 박 모씨는 "현재 1억5000만원을 대출했다.

 

내년 5월 전세 만기가 도래하는데 최근 주변 전세 시세가 3억원 후반대로 올랐다"며 "집주인에겐 5% 올라도 재계약을 하고 싶다고 얘기해놨지만, 집주인이 얼마를 올려달라고 할 지 몰라 걱정된다"고 했다.

그는 "계약갱신청구권이 있지만 혹시 집주인이 실거주를 얘기할까봐 꺼내지도 못하고 있다"며 "갖고 있는 돈으로 다시 월세를 찾아가야 하는지 고민된다"고 토로했다. 

 

시장은 내년에도 전세값은 상승세를 이어갈 것으로 보고 있다.

한국건설산업연구원은 내년 전세가격 상승률은 6.5%로 올해와 비슷한 수준일 것으로 예측했다.

내년 8월 계약갱신청구권 연장 만기가 다가온다는 점도 전세값을 끌어올릴 요인으로 꼽힌다. 

 

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "현재 기존 계약분과 신규 계약분의 괴리가 커 지수상엔 나타나지 않지만 전세가격 상승폭이 크다"며 "내년 8월 이후 계약갱신청구권을 소진한 물량이 시장에 거래되면서 올해와 유사한 수준의 상승을 이어갈 것"이라고 내다봤다. 

 

 

 

 

 

고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종부세의 급격한 상승으로 다주택자의 조세저항이 거세진 가운데 임대료 전가 우려는

낮다며 정부가 진화에 나섰지만 세입자들의 공포 심리가 확산되고 있다.

/사진=이미지투데이

 

 

 

 

 

임대차3법? 그런 거 모른다”… 마구 뛰는 월세

 

 

“보증금 2억원·월세 80만원짜리 준전세를 살고 있어요.

내년이 계약 만기인데 월세를 5%만 인상해도 86만원(전·월세전환율 2.5%)이 돼요.

연간 1000만원 이상을 월세로 내는 건데 월급을 생각하면 부담이 크죠.

만약 집주인이 그 이상 올리겠다고 하면 더 작은 집을 알아봐야 할 것 같아요.”

(서울 용산 세입자 A씨)

“종합부동산세(종부세)가 지난해보다 3배 이상 올랐어요.

금액으론 1000만원이 넘어요.

 

월세 환산하면 한 달에 83만원을 더 받아야 비용이 상쇄되는데 현실적으로 어렵기 때문에 법적 인상 한도를 지키겠지만 다음 계약이나 세입자가 바뀌는 신규 계약 땐 시세대로 인상할 수밖에 없을 것 같아요.”(다주택자 B씨)

종부세의 급격한 상승으로 다주택자의 조세저항이 거세진 가운데 임대료 전가 우려는 낮다며 정부가 진화에 나섰지만 세입자들의 공포 심리가 확산되고 있다.

온라인 커뮤니티를 중심으로 법적 한도를 무시하고 월세를 올리겠다는 집주인이 속속 등장하고 이를 고민하는 세입자들도 늘고 있다.

 

현실적으로 불법 계약을 신고할 수 있는 제도의 정착이 필요하다는 지적이 나온다.

실제 월세가 수백만원 단위로 폭등한 단지는 대부분 서울 강남 등지의 고가 월세인 경우여서 서민·중산층 사례라고 보기는 힘들다는 의견도 있다.

월세 수백만원 흔한 사례?서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 84㎡(이하 전용면적)는 최근 월세 호가가 보증금 1억원·월세 550만~650만원에 형성돼 1년 전인 2020년 12월 실거래가 1억원·470만원과 비교해 월세가 최대 180만원 올랐다.

일각에선 웬만한 직장인 월급보다 많은 고가 월세를 부담하는 세입자를 서민·중산층으로 보기는 어렵다는 점에서 종부세 부담 전가를 우려하는 것은 지나치다는 지적도 나온다.

세입자 C씨는 “집주인이 무작정 올린다고 시장가격이 형성될 수 없다고 본다”며 “월세가 비싼 곳은 종부세율 상승 이전에도 집값 상승과 전세난의 영향을 받았고 소득이 높은 사람들이 비용을 지불할 수 있어 거래가 이뤄지는 것”이라고 말했다.

반면 저금리와 대출규제 등으로 전세난이 심화되면서 세입자의 선택권이 좁아진 것은 사실이고 보유세 실효세율이 높은 선진국의 경우를 봐도 월세 인상은 불가피하다는 의견도 적지 않다.

중개업계 한 관계자는 “세금이 오르면 임대료도 오르는 것은 당연하다”며 “다만 월세 상승 원인은 세금만이 아니라 집값과 임대차 수급 균형의 영향을 더 받는다.

 

종부세 논쟁으로 세입자들이 불안에 떨고 있고 정부는 보호장치가 있다는 입장이지만 여러 방법이 있는 것도 사실”이라고 평가했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이미지 투데이

 

 

 

“종부세 때문이 아니라 원래 폭등”최근 나타난 월세 상승 현상은 정부의 전세대출 규제와 갭투자(주택 매매-전세금 차액을 내고 매수) 규제, 종부세와 재산세를 포함한 보유세 증가 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과라는 게 전문가들의 얘기다.

 

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “세금 비용을 세입자에게 전가하는 것이 가능하려면 집주인이 우월적 지위에 있어야 한다”고 설명했다.

그는 “현재 국내 임대차시장은 기본적으로 전세 형태에서 임대인-임차인 타협에 의해 준전세로 전환하는 과정에 있고 법적 전·월세전환율이 반영돼 시세보다 너무 높게 올릴 경우 공실이 될 수 있다”고 덧붙였다.

 

이어 “월세 상승 현상은 저금리 장기화로 인한 전세난과 전셋값 급등 등의 종합적인 원인이 있다”고 말했다.

올들어 반포자이 84㎡ 월세 실거래가 추이를 살펴보면 ▲1월 보증금 1억원·월세 460만원 ▲3월 1억원·500만원 ▲5월 1억5000만원·500만원 ▲10월 1억원·520만원 등으로 상승했다.

내년 8월 31일 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차2법) 시행 2년을 맞아 임대차 재계약 만료 시점이 도래하면 임대료 제한이 없어 월세 폭등 현상이 심화될 것이란 전망도 나온다.

이 때문에 정부가 터무니없는 임대료 인상에 대해 처벌을 강화하거나 주택임대차분쟁조정위원회 이용 등의 현실적인 대안을 마련해줘야 한다는 의견이 있다.

실질적이고 근본적인 세입자 보호대책은 집값과 전셋값 안정이란 지적이다.

 

 

 

김노향 merry@mt.co.kr  |  

안녕하세요. 머니S 재테크부 김노향 기자

 

 

 

 

서초구 반포의 한 부동산중개업소 [매경DB]

 

 

 

 

 

노유선기자

 

 

 

 

이삿날이 코 앞인데 집 보러 오는 사람이 없네"…서울 전세 매물 5만건 돌파

 

 

 

 

 

전세 계약 90% 재계약
신규 계약은 `가뭄에 콩 나듯`

전월세매물 한달새 4만6840건→5만1009건
갱신청구권 사용 물량 나오면 임대료 수억씩 오를 수도

 

 

 

겨울방학 이사철인 데도 신규 전세거래가 '가뭄에 콩 나듯'하고 있다.

시장에서는 전세물건이 쌓이고 있다며 아우성인데 통계상 거래는 늘고 있는 요상한 형국이다.

계약갱신청구권 시행과 그로 인한 전셋값 폭등으로 갱신 계약은 늘어난 반면 신규 계약은 급감한 영향이 큰 것으로 풀이된다.

8일 부동산 중개업계에 따르면 학군 수요가 많다고 알려진 강남구 대치동, 양천구 목동 일대에서 매매는 물론 , 전세 수요도 예년보다 크게 급감했다.

당초 지난 11월 18일 대학수학능력시험(수능)이 끝나면 방학 이사철 전세 수요가 움직일 것으로 기대했지만, 예상과 달리 전세를 찾는 사람이 거의 없다고 실망하는 눈치다.

평상시 단기 학원 수요가 넘치던 대치동 은마아파트와 목동 신시가지 3·7단지도 전셋값이 1억∼2억원씩 뛰던 1년전과는 딴판이라는고 현지 중개업소들은 입을 모은다.

학군 수요마저 사실상 실종되다시피 하면서 서울 아파트 시장에는 전월세 물건이 쌓이고 있다.
부동산 빅데이터 업체 아실 자료를 보면 서울 아파트 전월세 물건은 한달 전 4만6840건에서 현재 5만1009건으로 늘었다.

 

반면, 시장 분위기와 반대로 통계상 전월세 거래량은 가을 이사철이 시작된 10월 이후 증가세를 보이고 있다.

국토부에 따르면 지난 10월 서울 아파트 전월세 거래량(신고건수 기준)은 총 1만8935건으로, 전월 대비 6.3% 증가했다.

작년 동원과 비교하면 7.7% 감소한 수치지만, 5년 평균 거래량에 비해선 7.1% 많다.

 

서울 아파트 10월 전월세 거래량(서울부동산정보광장 자료)도 1만4226건으로 9월(1만2266건)보다 2000여건 늘었다.

 

11월 서울 아파트 거래 신고건은 현재까지 총 9219건이다.

전월세 통계는 세입자의 확정일자 신고일에 의존해 실제 계약일부터 신고일까지 길게는 2∼3개월이 소요되는 것을 감안하면 이 수치는 더 증가할 것으로 보인다.

신규 전세매물 가격 낮춰도 수요자 요지부동

 

이같은 시장 상황과 통계 수치 간 괴리는 전세시장에서 신규 계약은 줄어든 반면, 갱신 계약은 늘어났기 때문이다.

작년 7월 말부터 시행된 '임대차 2법' 영향으로 계약갱신청구권을 쓰는 사람이 늘었고, 갱신 청구권을 쓰지 않더라도 집주인이 원하는 금액을 올려주며 재계약을 하는 세입자가 많아졌다는 것이다.

양천구 목동 S 공인중개업소 관계자는 "최근 전세 계약의 90%가 재계약이고 그중에서도 갱신청구권을 쓰는 경우가 많다"면서 "임대차 2법 시행 후 급등한 전셋값을 맞추기 어려운 세입자들이 다른 지역 이주나 평수 증대 등의 신규 계약을 꺼리고 있다"고 말했다.

 

그러면서 "묵시적 계약갱신이 이뤄진 경우도 갱신청구권을 우선해서 소진하는 것으로 명시하는 경우가 많다"고 귀띔했다.

한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 평균 전셋값은 10월 기준 6억2907만9000원으로, 임대차 2법 시행 전인 작년 7월(4억6458만1000원) 대비 35.4%(1억6억449만8000원)가 올랐다.

2년 전 평균 전세는 4억4250만9000원으로, 2년 전 계약한 사람이 현재 새로 전세를 얻으려면 평균 1억8656만9000원이 더 필요한 상황이다.

서민들이 많이 거주하는 노원·도봉·강북구 등 이른 바 '노도강' 지역은 2년 전보다 전셋값을 평균 40% 이상, 1억∼1억3000만원가량 올려줘야 하는 상황이다.

같은 기간 금천구(43.2%)와 관악구(41.7%)도 평균 전셋값이 1억2000∼1억4000만원 뛰었다.

여기에 최근 금융당국이 전월세 대출까지 엄격하게 규제하면서 대출을 받아 전셋값을 올려주지 못하는 세입자들이 줄어들수 밖에 없다는 게 중개업계의 하소연이다.

신규 계약이 급감하면서 전셋값 상승세도 눈에 띄게 둔화됐다.

서울 아파트 전셋값 상승률(한국부동산원 자료)은 9월 둘째 주 0.17%에서 지난주에는 0.10%로 줄었고 금천(0.03%)·관악(0.01%)·중랑(0.05%) 등은 보합 수준으로 상승폭이 축소됐다.

다만, 내년부터는 신규 계약이 증가할 것으로 전망된다.

작년과 올해 계약갱신청구권을 사용한 세입자의 전세 만기가 내년 7월 말 이후부터 도래하기 때문이다.

전문가들은 갱신청구권을 사용한 경우 임대료 증액 상한이 5% 이내로 제한되지만, 청구권 사용 후 2년 추가 거주 뒤부터는 이같은 산한 규정이 적용되지 않아 지역에 따라 전세 부담이 수억원씩 가중될 수 있다고 우려하고 있다.

 

 

[조성신 매경닷컴 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 

 

 

 

 

 

 

 

사진=픽사베이

 

 

 

 

자료사진 : 부산의 한 대학가 상권. (국제신문DB. 사진은 기사 내용과 관련이 없음)

 

 

 

 

 

 

 

뉴시스

 

 

 

 

 

뒤늦게 임대사업자 구제책 '만지작'…"생색내기 불과

 

 

2년간 한시적, 부채비율 높아도 보증보험 가입 허용 방안 거론

임대인 불만 여전…세입자 동의 없으면 꼼짝없이 과태료 물어야

"제도개선은 긍정적, 부실임대 보증시 HUG 재정부담 가중 우려"

 

 

 

정부가 보증보험 가입요건을 충족하지 못하는 등록임대사업자를 구제하는 방안을 이달 중 마련한단 계획이지만 임대사업자들은 달갑지 않다는 반응이다.

현재 거론되는 방안으로는 대다수 임대사업자를 아우를 수 없어 생색내기에 그친단 지적이 나온다.

 

6일 업계 등에 따르면 현재 국토교통부와 정치권에선 부채비율이 높아 보증보험에 가입하지 못하는 임대사업자를 대상으로 한시적으로 가입요건을 완화하는 방안이 추진되고 있다.

지난해 7·10대책 이후 올 8월18일부터 모든 임대사업자에 대한 보증보험 가입 의무화가 시행됐지만, 가입 자체가 불가능한 사례가 속출하면서 뒤늦게 제도 손질에 나선 것이다.

 

앞으로 2년간 부채비율이 100%를 넘더라도 보증보험 가입을 허용하고 보증범위는 100% 한도 내로 제한하는 방안이 유력시된다.

 

다만 부채비율 100%를 초과하는 임대보증금에 대해선 보증 가입이 불가할 수 있다는 내용을 임차인에게 미리 고지하고 동의서를 받는 과정이 포함될 것으로 보인다.

현재 등록임대사업자를 대상으로 하며 임대사업자 지위가 자동말소됐거나 신규 임대사업자는 제외된다.

 

현행 보증보험은 집주인의 은행대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합의 주택가격을 초과해 부채비율이 100%를 넘거나, 선순위채권 비율이 주택가격의 60%를 넘으면 가입이 불가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

현행 보증보험은 집주인의 은행대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합의 주택가격을

초과해 부채비율이 100%를 넘거나, 선순위채권 비율이 주택가격의 60%를 넘으면

가입이 불가능하다.ⓒ데일리안 배수람 기자

 

 

 

 

 

대출 채무가 많은 경우 대출금을 갚거나 전세를 월세로 전환하는 등 보증금을 낮추는 방법 외에는 사실상 가입요건을 충족하기 힘들어 구제책이 필요하단 목소리가 잇따랐다.

보증보험에 가입하지 않은 임대사업자들은 최고 3000만원(보증금의 10%)의 과태료를 내야 하는 등 처벌 대상이 되기 때문이다.

지자체의 보증보험 가입 요구에 3회 이상 불응하면 지자체 직권으로 사업자 지위가 말소될 수도 있다.

 

국토부는 관련 논의를 거쳐 이달 중 최종안을 마련해 발표할 예정이다.

정작 임대사업자들의 반응은 시큰둥하다. 이 같은 완화방안으로는 혜택을 볼 임대사업자들이 거의 없을 거란 주장이다.

 

한 임대사업자는 "집주인이 세입자 보증보험을 왜 대신 들어야 하는 지도 의문인데, 그마저도 세입자 동의를 얻어야 가입할 수 있다는 것 아니냐"며 "선거 앞두고 생색내기에 불과하다.

차라리 자진말소할 수 있게 퇴로를 열어주는 편이 더 낫겠다"고 꼬집었다.

 

또 다른 임대사업자는 "임대의무기간 동안 집주인은 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수도 없는데 세입자 동의를 얻지 못하면 매년 3000만원 과태료 내는 건 똑같다"며 "2년이든 20년이든 완화방안이 추진돼도 보증보험에 가입할 수 없다는 근본적인 문제는 해결되지 않는다"고 토로했다.

 

대한주택임대인협회는 7·10대책 이전에 체결한 임대차계약에 대해선 해당 계약 종료 시점까지 보증보험 가입을 유예하는 방안이 현실적이라는 견해다. 정부 정책이 나오는 대로 관련 대응책을 마련하겠단 방침이다.

 

성창엽 협회장은 "기존 임대사업자에게만 해당하는 데다 신규나 말소된 경우는 빠져있어서 실제 구제되는 임대인은 거의 없을 것"이라며 "임대사업자 지위가 말소되더라도 임차인은 계약갱신청구권을 쓸 수 있다.

 

그럼 보증보험 요건을 갖추지 못한 계약이 2년 더 연장되는 셈인데 이런 경우는 또 해당 사항이 없으니 보증보험 가입도 안 되고 임대사업자로 재등록도 못 한다"고 설명했다.

 

이어 "애초에 첫 단추부터 잘못 끼워진 탓에 어떤 구제책이 마련돼도 허점이 발생할 수밖에 없다"며 "적어도 대책 발표 이전에 체결한 계약에 대해서는 임대인이 계약갱신을 요구하는 것까지 고려해 유예해 주는 것이 현실적"이라고 덧붙였다.

 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "보증보험 가입이 의무라면 보증기관은 이를 받아줘야 한다.

제도개선 방향을 논의하는 건 바람직하다"면서도 "다만 부실임대까지 보증해주면 구상채권 부실화로 HUG 등 보증기관의 재정적 부담을 가져올 수 있고 잘못되면 국민 세금으로 이를 메꿔야 하는 양면성을 지닌다"고 진단했다.

 

서 학회장은 또 "임차인이 동의하지 않는 경우에는 의무가입을 예외로 두는 등 제도개선을 하더라도 다양한 경우의 수를 고려해야 한다"며 "임대인은 갑, 임차인은 을이라는 프레임을 갖고 법을 만들다 보니 이런 입법 미비가 계속 발생하는 것"이라고 말했다.

 

 

 

 

©(주) 데일리안 

배수람 기자 (bae@dailian.co.kr)

 

 

 

 

▲ 김현익 변호사

 

 

 

 

이사하려니 전세금 못 준다는 집주인, 전세보증금반환청구소송이란

 

 

 

[미디어파인 전문칼럼] 주택 임대차에서는 경제적 사정이 여의치 않은 임대인이 새 임차인이 들어와야 반환해줄 자금 여력이 생긴다며 현 임차인의 전세보증금반환을 미뤄 갈등을 겪는 사례들이 적지 않다.

 

이러한 문제를 사전에 예상치 못한 임차인 측에서는 이사 갈 새집을 이미 계약했다거나 또는 반드시 이사를 강행해야 할 사정이 있을 수도 있는데, 새집의 계약금도 걱정될 것이고, 또는 전세자금대출 처리에도 문제가 되지는 않을지 전전긍긍하며 전세보증금반환 문제로 인한 피해가 우려될 수 있다.

더욱이 전세금이라는 목돈이 기존의 임차한 주택에 묶이게 된 상황에서는 문제를 해결하고자 전세보증금반환청구소송을 제기하더라도 기본적으로 법적 절차에 소요되는 기간을 감안하면 이사 등 예정했던 계획에 차질이 발생하는 상황은 불가피해진다.

 

따라서 완벽한 방지책이 될 순 없더라도 전세보증금반환청구소송 등의 분쟁에 앞서 임차인에게 유용한 조치들을 사전에 숙지하고 챙길 필요가 있는데, 먼저 임대차계약의 해지통지를 확실히 해둘 필요가 있다. 단순히 계약만료 날짜에 도달했다고 임대차계약이 해지되는 것은 아니어서 해지통지를 명확하게 처리하지 않으면 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

상호 간의 합의를 통한 해지는 시기와 방법 등에 제한이 없으나, 일방이 통지하는 경우에는 해지통지의 사실과 날짜에 대해 객관적인 확인이 가능하도록 내용증명 또는 대화를 주고받은 문자메시지 등으로 통지하면 좋다.

 

주의할 것은 갱신되지 않은 첫 계약의 경우 계약만료일 6개월 전에서 1개월 전 기간에 해지를 통지해야 하는데, 해당 기간 내에 임대인과 임차인 모두 통지가 없으면 전과 동일한 계약조건으로 묵시적 갱신이 이뤄지게 되고, 계약 기간은 주택임대차보호법에 따라 2년이 된다는 점이다.

단 세입자는 언제든 계약해지를 통지할 수 있는데, 전세권 등기를 하지 않은 채권적 전세의 경우 갱신 후 통지된 날로부터 3개월, 전세권등기를 한 물권적 전세의 경우 6개월이 경과하면 해지가 이뤄진다. 따라서 전세금을 반환받고 나가길 원하거나 전세금반환청구소송으로 신속히 매듭지으려는 임차인이라면 해지통지에 주의를 기울여야 한다.

 

만약 등기한 전세가 아니라면 이사로 집을 비워 준다거나 타지로 전입신고를 옮기기 전에 필히 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋다.

임차권등기명령이 있으면 집을 비우거나 전입신고를 옮기더라도 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있어서 전세금반환청구소송 이후 경매절차로 보증금을 반환받으려는 경우 법적으로 보호받을 수 있다.

 

이외에도 주택임대차분쟁조정위원회의 조정제도를 활용해볼 수 있는데, 당사자들 간의 원만한 합의가 도출될 수도 있고, 조정이 성립되면 법원의 판결과 동일한 효력을 갖게 된다.

 

만약 강제적인 법적 절차로 전세금을 반환받기 전에 임대인 측에 시간적인 여유를 좀 더 제공할 경우 보증금을 반환해줄 가능성이 있다면 시도해볼 여지는 충분하고, 이마저도 조정이 불성립된다면 그때는 신속하게 전세금반환청구소송을 제기하면 된다.

 

이렇듯 전세금반환 문제로 고심하는 임차인의 경우 사안별로 다양한 갈등의 원인과 요인들이 존재할 것인데, 시간을 지체해 피해가 더 커지지 않도록 법률적 조력을 통해 자신의 상황에 맞는 적절한 방안을 찾아 대응하는 것이 바람직하다.

 

 

 

 

(법무법인 혜안 김현익 변호사

 

<저작권자 © 미디어파인,

 

 

 

 

 

정부는 올해 부동산 가격 상승분을 감안하면 내년 공동주택 공시가가 전국 평균

20% 이상 오를 것이라는 내부 추정치를 최근 내놨다. 12일 서울 삼성동 아셈타워에서

내려다본 청담동과 성수동일대 허문찬기자