2기 신도시 16년..3기 신도시는?

 

 

 

 

 

2018년 12월 촬영한 다산신도시에서 바라본 남양주 왕숙지구  이명근기자

 

 

 

 

 

 

님양주 왕숙지구 조감도 (LH제공) 뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

뉴스1

 

 

 

 

 

2기 신도시 16년..3기 신도시는?

 

 

교통난·입주지연 시달리는 2기 신도시
3기 신도시, 토지보상 난항..2026년 입주?
입주 기다리다 기회 놓칠라..청약자들 고민

 

 

현 정부의 주택공급 핵심 정책인 3기 신도시가 분양, 입주까지 순항할 수 있을지 관심이 쏠린다. 

시작부터 곳곳에서 토지 보상에 난항을 겪고 있어 입주 시점이 미뤄질 가능성이 높은 데다 교통망 확충 시기도 여전히 불분명해서다. 

20여년 전부터 개발을 시작했지만 여태 마침표를 찍지 못한 2기 신도시 사례를 봐도 3기 신도시로 급한 불을 끄기엔 역부족이란 평가가 나온다. 

'집값 상승+공급 부족' 상황에 울며 겨자 먹기로 3기 신도시만 바라보고 있는 청약 대기자들의 고민도 갈수록 깊어지는 분위기다. 

 

2기 신도시 보면 3기 신도시가 보인다?

3기 신도시(330만㎡ 이상)는 현 정부가 서울 집값 상승의 불씨를 진화하고자 내놓은 주택공급 핵심 정책으로 △남양주 왕숙1 △남양주 왕숙2 △하남교산 △인천계양 △고양창릉 △부천대장 △광명시흥 △의왕·군포·안산 △화성 진안 등 총 9곳(31만6000가구)이 지정됐다. 

 

빠른 공급을 위해 올해 하반기부터 내년 상반기까지 사전청약을 받고 이후 본청약을 거쳐 2026년부터 순차적으로 입주를 진행한다는 목표다.

하지만 정부의 기대와는 달리 시장에선 우려가 들끓고 있다. 

지난 2003년부터 개발을 시작한 2기 신도시가 아직 완성되지 않은 만큼 3기 신도시도 실제 공급까지는 오랜 기간이 소요될 수 있다는 불안감에서다.  

 

2기 신도시 역시 참여정부 시절 집값 폭등을 억제하기 위해 나온 공급 대책이다. 당시 정부는 △경기 김포(한강) △인천 검단 △화성 동탄1·2 △평택 고덕 △수원 광교 △성남 판교 △서울 송파(위례) △양주 회천·옥정 △파주 운정 △충남 아산 △대전 도안 등 총 12개 지역에 67만9400가구를 공급하기로 했다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지구별로 개발이 시작된 지 12~20년에 달하지만 아직도 입주가 완료되지 않은 곳들이 수두룩하다. 2008년 금융위기와 부동산 침체기를 겪으면서 사업개발이 딜레이되기도 했고 토지보상 등에서 난항을 겪은 탓이다. 

 

국토교통부 '2020 토지업무편람'에 따르면 이들 지역의 개발 기간은 최소 9년에서 최고 20년으로 평균 15.5년이 걸렸다.

지구별로 파주운정의 경우 2003년부터 개발을 시작해 2009년 입주를 시작했으나 내후년까지 입주를 앞두고 있다. 

 

양주 회천은 2007년부터 개발했으나 아직 첫 입주도 하지 못했다. 

교통망도 미완성 상태로 여전히 '베드타운(퇴근 후 잠만 자는 주거지)' 평가를 받고 있다. 

위례신도시는 2008년부터 개발을 시작해 2013년 최초 입주했으나 계획했던 교통 인프라가 착공조차 못하고 있다.

 

지하철 5호선 마천역에서 8호선·분당선 복정역까지 연결하는 위례선 트램은 아직 설계사도 정하지 못했고, 위례~신사선은 2027년에나 완공될 예정이다. 

 

2007년 최초 입주한 화성동탄1과 2015년 입주를 시작한 화성동탄2는 아직까지 서울을 오가는 전철 노선이 없다. 오산~동탄~수원을 잇는 동탄도시철도(트램)는 2008년 계획이 발표됐으나 사업성 논란으로 가다서다를 반복하다가 올해 국토부 대도시권광역교통위원회로부터 승인받아 오는 2027년 개통될 예정이다.  

그래서 3기 신도시 입주가 언제라고?

3기 신도시 개발도 불안하긴 마찬가지다.

출발부터 토지보상을 두고 잡음이 심해 벌써부터 입주 지연에 대한 우려가 나오고 있다. 

 

한국토지주택공사(LH)에 따르면 12월 첫째주 기준 토지보상률은 지난해 말부터 보상에 착수한 인천계양과 하남교산이 각각 87%, 83%에 달했고 올해 말 보상에 들어간 남양주 왕숙과 부천대장은 각각 6%에 불과했다.

나머지는 아직 토지보상에 들어가지도 못한 상태다. 

 

전문가들은 지장물이 없는 인천계양이나 부천대장을 제외하고는 토지보상이 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

신태수 토지보상·개발정보플랫폼 지존 대표는 "가장 면적이 큰 남양주왕숙은 토지주들의 저항이 심하고 수요자들의 선호도가 높은 하남교산은 MB 정부 이후 최악의 사업지구로 평가받을 정도로 지장물이 많다"며 "3기 신도시 중 상징성 있는 지구들 모두 시간이 오래 소요될 것"이라고 내다봤다. 

 

더욱이 올 3월 'LH 직원 땅투기 사태'에 이어 하반기 '대장동 사태'까지 맞물리면서 공기관에 대한 불신이 커진 상태라 협상이 쉽지 않을 전망이다. 

보상이 끝나야 철거를 하고 착공에 들어가는 순인데 하남교산의 경우처럼 지장물 조사·평가에서 토지주들이 협조하지 않을 경우 착공은 사실상 불가능한 상태로 보고 있다. 

 

첫 관문부터 시간을 끌면서 입주 지연도 불가피할 전망이다.

보상이 끝나서 공사를 시작해도 문화재 등이 나오면 사업은 더 지연될 수밖에 없다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과거 참여정부 시절에도 보금자리주택이 사전청약을 받았으나 이같은 이유로 사업이 지연되면서 일부 단지는 10년 넘게 입주가 미뤄지기도 했다. 

이런 상황에 수요자들의 사전청약 의지도 흔들리는 모습이다. 

1차 사전청약 공공분양 평균 청약경쟁률은 28.1대 1에 달했으나 2차는 반토막 수준인 15대 1을 기록했다.

 

과천 주암 등 서울과 근접한 지구가 포함돼 있언 3차에서도 경쟁률은 16.4대 1에 그쳤다.   

전문가들은 3기 신도시 공급 시점이 밀릴수록 집값 안정에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 봤다. 

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "3기 신도시는 1·2기 신도시보다 서울과의 거리가 가깝기 때문에 공급만 원활히 된다면 주택 수요 분산, 집값 하방 요인으로 작용할 수 있다"며 "정부가 지금까지 청년들에게 3기 신도시 공급할테니 영끌해서 집 사지 말고 기다리라는 메시지를 보내왔기 때문에 공급 시기를 앞당기려고 노력할 것"이라고 말했다. 

 

다만 "시범단지 정도만 조속한 공급이 가능해보이는데 물량이 얼마나 될 지 모르고, 2기 신도시에서도 사전청약 후 예상보다 입주가 미뤄진 사례가 많다는 점이 우려된다"고 덧붙였다. 

입주 지연 시 전세시장 불안도 문제다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "본청약부터는 수요 분산 효과가 일부 있겠지만 매매시장에 영향을 주려면 실제 입주가 이뤄져야 하는데 토지 보상, 문화재 출토 등으로 인해 예정대로 입주하기가 쉽지 않을 것"이라며 "당첨이 된다고 해도 입주 전까지 전세를 살아야 하기 때문에 전세시장은 오히려 불안해질 수 있다"고 우려했다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

 

 

 

 

10억 로또' 과천 주암, '신혼타운' 시흥 하중…3기 신도시 청약 '찜'

하남·양주 등 4곳 4167가구
내달부터 3차 사전청약 접수
과천 주암 전용면적 84㎡
분양가 8억8460만원 추정

인근 실거래가는 20억원
청약 경쟁률 최고 예상
하남 교산도 주변 단지보다
3억원 이상 저렴 '눈길'

양주 회천, 분양가 2억 후반
시흥 하중은 全가구 신혼타운

 

 

 

 

3기 신도시 등 수도권 공공택지 아파트 3차 사전청약이 다음달 1일 시작된다.

서울 강남권과 가까워 ‘준(準)강남’으로 불리는 경기 과천 주암, 하남 교산을 포함해 4개 지구에서 총 4100여 가구가 공급된다.

 

분양가가 주변 시세 대비 60~80% 수준으로 낮아 1·2차 때와 마찬가지로 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 20·30대 젊은 층의 청약 열기가 뜨거울 전망이다.

전문가들은 선호도가 높은 중형 주택형보다는 소형을, 공공분양 일반 공급보다는 신혼부부 등 특별 공급이나 신혼희망타운 물량을 노리는 게 당첨 확률을 높이는 방법이라고 조언한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과천 주암, 경쟁률 가장 높을 듯

 

 

 

28일 국토교통부에 따르면 올해 세 번째 사전청약 물량인 4167가구에 대한 청약 접수가 12월 1일 시작된다.

1일 특별 공급을 시작으로 6일 일반 공급(해당 지역), 8일 일반 공급(수도권) 순으로 진행된다.

 

신혼희망타운은 다음달 1일 해당 지역, 6일 수도권 순으로 청약을 받는다. 당첨자 발표일은 다음달 23일이다.

사전청약은 분양할 주택의 조기 공급 효과를 위해 본청약보다 1~2년 앞서 청약을 받는 제도다.

청약 대상지는 하남 교산(1056가구)과 과천 주암(1535가구), 시흥 하중(751가구), 양주 회천(825가구) 등이다.

 

서울 강남권과 가까워 입지 조건이 좋은 곳으로 평가받는 하남과 과천에서만 2500여 가구가 나온다. 전체 청약 물량의 절반가량인 2172가구는 혼인 7년 이내 신혼부부와 6세 이하 자녀가 있는 부부, 예비 신혼부부 등에게 우선 공급하는 신혼희망타운이다.

추정 분양가는 주변 시세보다 20~40% 낮은 수준으로 책정됐다는 게 국토부 설명이다.

과천 주암 전용면적 84㎡(114가구)의 분양가는 8억8460만원이다.

 

이번 청약 물량 중 분양가가 가장 높지만 인근 부림동 ‘과천센트럴파크푸르지오써밋’(1317가구·2020년 입주) 전용 84㎡의 최근 실거래가가 20억~21억원 수준이란 것을 고려하면 ‘로또 청약’이란 분석이 나온다.

 

다만 본청약까지 최소 1~2년의 시간이 걸리고 최근 인건비, 자재비, 토지 가격 등이 계속 오르고 있다는 점을 감안하면 실제 최종 분양가는 중도금 대출이 불가능한 9억원을 넘을 가능성이 크다.

 

부동산 전문가들은 과천 주암 전용 84㎡가 고(高)분양가임에도 이번 청약에서 가장 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상하고 있다.

이 지구는 양재천을 사이에 두고 서울 서초구 우면동과 마주하고 있다.

전용 84㎡는 이번에 과천 주암에서만 공급된다.

1·2차 때도 인천 계양 전용 84㎡(경쟁률 381 대 1)와 남양주 왕숙2 전용 84㎡(81 대 2)가 최고 경쟁률을 보였다.

 

공공분양 물량인 과천 주암 전용 84㎡는 과천시 거주자만 청약할 수 있다.

과천 거주자가 아니라면 전용 46·55㎡의 신혼희망타운 물량(1421가구)을 노려볼 만하다.

신혼희망타운의 추정 분양가는 4억9313만~5억8729만원이다.

단 가점제로 당첨자를 뽑는 신혼희망타운 역시 과천 거주자가 비거주자보다 높은 가점을 받는다는 점을 고려해야 한다.

 

신혼부부라면 신혼희망타운이 유리

 

서울 강동구 남쪽에 있는 하남 교산은 100% 공공분양으로 공급된다.

지구 면적이 66만㎡ 이상인 대규모 택지여서 하남시 거주자가 아니더라도 청약에 도전할 수 있다.

대규모 택지는 전체 물량의 30%를 해당 시·군 거주자에게 우선 공급하고, 나머지는 경기 및 수도권 거주자에게 분양한다.

 

추정 분양가는 가장 작은 전용 51㎡가 4억2094만원, 가장 큰 전용 59㎡는 4억8695만원이다.

전용 59㎡는 인근 풍산동 ‘하남힐즈파크푸르지오2블록’의 같은 면적 실거래가(8억8000만원)보다 3억원 이상 저렴하다.

 

하남 교산은 송파~하남 간 도시철도(서울지하철 3호선 오금역~5호선 하남시청역) 개통(2028년 예정) 호재를 직접적으로 누릴 수 있다. 이번 청약 물량을 포함해 총 3만3000가구가 공급될 예정이다.

 

높은 분양가가 부담스러운 수요자라면 분양가가 비교적 낮은 양주 회천이나 시흥 하중에 관심을 가져볼 만하다. 양주 회천의 추정 분양가는 2억9185만원(전용 59㎡), 모든 가구가 신혼희망타운으로 채워지는 시흥 하중은 최고 3억1286만원(전용 56㎡)으로 정해졌다.

 

양주 회천은 수도권광역급행철도(GTX)-C노선(지하철 1호선 덕정역~수원역) 개통에 따른 교통 개선 기대가 크다.

이번 청약 공공분양 물량(1995가구)의 85%는 신혼부부, 생애 최초 등 특별 공급에 배정된다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “생애 최초 등 자격 요건을 갖췄다면 특별 공급이나 신혼희망타운 청약을 신청하는 게 당첨 확률을 높일 수 있다”고 했다.

특별 공급과 신혼희망타운은 가구당 소득이 도시 근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%) 이하여야 신청할 수 있다.

 

통상 신혼희망타운은 공공분양 특별 공급보다 경쟁률이 낮다.

신혼희망타운 물량의 70%는 자녀 수와 무주택 기간, 해당 지역 거주 기간, 청약저축 납입 횟수만으로 당첨자를 가린다.

 

 

 

 

 

하헌형 기자 hhh@hankyung.com

 

 

 

 

서울 송파구 장지동에 마련된 위례 현장접수처에서 시민들이 청약 상담을 하고 있다.

연합뉴스

 

 

 

 

5만5000명 몰렸다'...하남 교산, 3기 신도시 중 최고 인기

 

 

수도권 공공택지 3차 사전청약이 공공분양주택과 신혼희망타운 접수를 마감했다.

서울 접근성이 뛰어난 3기 신도시 하남 교산에 5만5,000명이 넘는 신청자가 몰린 것으로 집계됐다.

'수익 공유' 논란으로 당해지역 모집이 미달됐던 신혼희망타운은 수도권 거주자 대상 추가 모집을 거치면서 전 타입 미달을 면했다.

 

10일 국토교통부는 3차 수도권 공공택지 사전청약 접수 결과 총 4,167가구 모집에 6만8,302명이 신청했다고 밝혔다.

구체적으로 공공분양주택은 1,995가구 모집에 6만1,111명이 몰려 평균 경쟁률 30.6대 1을 기록했고 신혼희망타운은 2,172가구 모집에 7,191명(3.3대 1)이 신청했다.

 

 

 

 

 

 

 

수도권 공공택지 3차 사전청약 접수 결과. 국토교통부 제공

 

 

 

 

 

경쟁이 가장 치열한 단지는 공공분양으로 접수를 받은 3기 신도시 하남 교산지구다.

1,056가구 모집에 5만5,374명이 접수하며 그간 사전청약으로 공급한 신도시 중 가장 많은 신청자가 몰렸다.

경쟁률(52.4대 1)도 역대 경쟁이 가장 치열했던 인천 계양지구(52.6대 1) 기록에 육박했다.

과천 주암지구 공공분양 유형에는 114가구 공급에 3,944명이 신청하면서 하남 교산에 이어 두 번째로 높은 경쟁률을 기록했다.

과천시 2년 이상 (예비)거주자에게 100% 우선 공급된 점을 감안하면 이례적인 경쟁률이다.

업계에선 △뛰어난 서울 접근성 △시세 절반 수준의 분양가격 △3차 사전청약 지구 중 유일한 전용 84㎡ 물량 등을 원인으로 꼽는다.

 

앞서 시흥 하중지구의 55타입을 제외한 전 단지가 당해지역 유형 모집에서 미달됐던 신혼희망타운은 수도권 거주자 대상 추가 접수를 거치면서 평균 경쟁률 3.3대 1로 마감됐다.

과천 주암의 55타입이 C1과 C2블록 모두에서 가장 높은 경쟁률(4.5대 1)을 기록했다.

국토부는 신청자의 청약통장 적정 여부 등을 확인해 오는 23일 당첨자를 우선 발표할 예정이다.

 

소득과 무주택 여부 등은 추후 심사한다.

아울러 올해 사전청약 중 가장 많은 물량(1만3,600가구)이 공급되는 4차 사전청약은 이달 말 청약공고 예정이다.

 

 

 

 

 

최다원 기자 da1@hankookilbo.com

 

 

 

 

 

 

경제정의실천시민연합은 지난 1일 LH사전청약 분양가 분석발표 기자회견을 열었다

경제정의실천시민연합 투데이신문 홍기원기자

 

 

 

 

 

 

지하철역 개찰구(자료사진) 2021.8.17/뉴스1 © News1 이동해 기자

 

 

 

 

 

광역철도 '평면환승' 인정여부 검토한다…'3기 신도시' 교통 타격 우려

 

 

서울시·경기도 갈등에…광역철도 운행방식 연구용역 발주
평면환승 도입시 '경전철' 우려도…국토부 "확정 아냐"

 

 

 

정부가 평면환승 방식으로 연결되는 철도에 대해 광역철도로 인정할 수 있는지에 대한 검토에 들어간다.

그간 서울 지하철 연장을 두고 서울시는 평면환승을, 경기도는 직결을 요구해왔는데 이에 대한 후속조치다.

평면환승이 인정되면 광역철도 건설·운영비용이 줄어들 수 있다는 기대가 나오는 반면 직결이 예상됐던 3기 신도시 등 광역교통대책은 차질을 빚을 수 있다는 우려도 제기된다.

◇직결·평면환승 타당성 검토…현행 법체계 합치 여부도

8일 국토교통부에 따르면 국토부 대도시권광역교통위원회(대광위)는 최근 '안전하고 편리한 광역철도 구축을 위한 운행방식 분석 연구 용역'을 발주했다.

국토부는 연구 취지에 대해 "도시철도의 과도한 연장이나 운영의 효율성 측면에서 평면환승의 경우에도 광역철도로 인정할 필요가 있다는 주장이 제기되고 있다"며 "직결·평면환승 등 광역철도 운행방식에 대한 장단점을 종합적으로 분석하고자 한다"고 밝혔다.

평면환승은 두 노선을 같은 승강장에서 만나도록 해 계단이나 별도의 통로를 오르내리지 않고 맞은편 플랫폼을 통해 환승할 수 있게 하는 것을 의미한다. 김포공항역 9호선-인천국제공항철도가 대표적인 평면환승 사례다.

직결은 경기나 인천 등에서 지하철을 타면 별도의 환승 없이 한번에 서울 시내로 진입할 수 있도록 연결하는 것을 뜻한다.
국토부는 현행 법체계로 직결 뿐 아니라 평면환승도 광역철도 사업에 적용할 수 있는지 여부도 검토할 예정이다.

 

현재 서울 7호선 옥정~포천 구간 연장 사업은 평면환승으로 추진하기로 합의됐으나 평면환승 사업이 광역철도사업으로 확정된 사례는 아직까지 없다.

평면환승으로 광역철도 사업을 도입하면 해당 지역 수요에 맞게 수송량 등의 규모를 탄력적으로 설계할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

직결로 연결됐을 때 비교적 한산한 외곽 지역도 서울 시내와 마찬가지로 8~10량의 전철이 운행되는 것과 비교하면 이른바 '공기 수송'을 줄일 수 있다는 것이다.

◇3기 신도시 '경전철' 우려도…국토부 "확정된 것은 없어"

현재 서울시와 경기도는 서울 지하철 연장사업의 '평면환승' 도입을 두고 대립각을 세우고 있다.

정부의 연구용역이 후속조치로 풀이되는 이유다.

앞서 서울시는 지난 2월 도시철도와 광역철도 연장에 대해 평면환승 원칙을 발표한 바 있다.

각 지자체에서 서울 지하철 직결 연장을 요구하고 있지만 운영비 부담에는 소극적인 데다 서울교통공사의 재정적자가 지난해 기준 1조원을 넘었다는 이유에서다.

발표 당시 기준 연장이 추진되던 5호선 하남선, 7호선 인천·경기북부 연장, 8호선 별내선, 4호선 진접선 외에는 추가 직결을 추진하지 않기로 했다.
반면 경기도 측은 서울시의 '평면환승' 원칙에 반발하고 있다.

경기도민이 서울 출퇴근 등 대중교통 이용에서 역차별을 겪을 수 있다는 것이다.

3기 신도시의 교통수단 확충에도 차질을 빚을 수 있다는 우려도 제기된다.

예컨대 고양 창릉을 지나는 고양선은 서울 서부선과 직결을 전제로 사업이 추진됐지만 서울시는 고양선-서부선도 직결이 아닌 평면환승으로 추진하겠다는 입장인 것으로 알려졌다.

이외에도 3호선 하남 교산 연장, 9호선 남양주 왕숙 연장, 부천 대장~홍대선 등에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나온다.

평면환승이 도입되면 예상되는 수요에 맞춰 노선 규모나 차량 수를 축소할 수 있지 않겠냐는 것이다.

다만 국토부 관계자는 "직결·평면환승 중 어떤 것이 광역철도에 타당한 지에 대해서는 결정된 바는 없다"며 "추진되는 사업에 미칠 영향도 추후 연구결과가 나와봐야 알 수 있을 것"이라며 확대 해석을 경계했다.

 

 

1096pages@news1.kr

 

 

 

 

 

서울 주택가(자료사진) 2021.12.12/뉴스1 © News1 안은나 기자

 

 

 

 

임대주택 인기없다" 지적에…3기 신도시 통합공공임대는 '알짜 입지'

 

 

 

LH, 공공임대 공가 최소화 가이드라인 연구 착수
남양주 왕숙 등에도 적용 가능…"내년 하반기까지 마련"

 

 

한국토지주택공사(LH)가 새 택지에 공급하는 공공임대주택의 입지 여건을 개선하기 위한 대책 마련에 나섰다.

대중교통이나 편의시설 접근성을 높이겠다는 계획이라 임대주택 실수요자의 수요에 부응할지가 관건이다.

해당 개선대책은 향후 3기 신도시에 공급되는 통합공공임대주택에도 반영될 예정이다.
15일 LH에 따르면 최근 '공공임대주택 공가 최소화를 위한 신규택지 지구계획 가이드라인' 연구용역을 발주했다.

LH는 이르면 내년 하반기까지 연구를 마치고 가이드라인을 마련할 방침이다.
LH는 "전세난에도 불구하고 공공임대주택 장기 공실이 증가해 주거복지 정책에 대한 비판이 제기됐다"며 "신규택지 지구계획 수립 시 최적의 임대주택 입지 선정을 통해 장기 공실 최소화를 추진한다"는 취지를 밝혔다.

실제로 지난 국정감사를 전후로 공공임대주택이 입지 조건이나 면적 공급계획 등에 문제가 있어 공실이 발생한다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.

수도권을 중심으로 전셋값이 급등했음에도 불구하고 상대적으로 저렴한 공공임대가 공실로 남아있는 것은 수요자의 외면을 받고 있다는 분석이다.

국가예산정책처에 따르면 LH가 2020년 새로 공급한 공공임대주택 7만2349가구 가운데 지난 5월 기준 16.6%에 해당하는 1만2029가구가 미임대 물량인 것으로 확인되기도 했다.
LH는 개선 방안 마련을 위해 먼저 임대주택 유형별로 공가율이 상위 10곳인 임대주택 단지나 지역을 선정해 입주 계층을 파악하고 주민불편사항을 분석한다는 계획이다.

 

이를 통해 임대주택 주변의 교통 인프라나 생활 SOC를 확충하는 등 공실 해소방안을 마련하겠다는 것이다.
또 추후 신규택지에 공급하는 임대주택에 적용할 가이드라인도 제작할 계획이다.

 

가이드라인을 통해 철도역이나 광역버스정류장 같은 대중교통시설 접근성을 높이고 편의시설 이용성도 향상할 수 있는 임대주택 배치 기준을 제시하겠다는 것이다.
LH 관계자는 "임대주택 주민 분들을 통해 교통이나 상가 등 시설 가운데 어떤 부분이 주로 부족한지 조사한 뒤 각 생활 인프라에 가중치를 부여할 예정"이라고 말했다.

해당 가이드라인은 3기 신도시의 통합공공임대주택에도 적용될 예정이다.

앞서 정부는 3기 신도시에 공급하는 모든 공공임대를 영구·국민·행복주택 등의 유형을 합한 통합임대로 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

3기 신도시 가운데 비교적 나중에 발표된 광명·시흥지구나 의왕·군포·안산지구, 화성 진안지구 등에서는 지구계획을 수립할 때 가이드라인에 따라 임대주택이 배치될 전망이다.

LH는 남양주 왕숙이나 하남 교산처럼 지구계획이 이미 승인된 지역에 대해서도 계획 변경 등을 통해 개선사항을 반영할 수 있다는 입장이다.

사업이 계획대로 추진된다면 임대주택 공가율도 일정 부분 줄어들 것으로 기대된다.

LH 관계자는 "신도시에서 임대주택의 공실이 적게 발생하는 방향으로 지구계획을 마련하겠다는 취지"라며 "용역을 마치는 내년 하반기에 가이드라인을 만드는 것을 목표로 하고 있다"고 했다.

 

 

 

1096pages@news1.kr

 

 

 

 

 

 

▲ 정부가 마련한 공공택지에 민간개발로 세워진 위례 신도시  © 문화저널21 DB

 

 

 

 

 

대장동=3기 신도시…결국 ‘돈 놓고 돈 먹기’

 

 

 

정부 주도 신도시 개발사업

결국엔 “돈 놓고 돈 먹기”

 

공기업은 땅 팔아 시세차익

사업자는 분양으로 시세차익

건설사는 거품으로 시세차익

 

 

 

어떻게든 공급을 일으켜야 한다’라는 마음가짐으로 시작된 정부의 3기 신도시 정책. 역시나 뒷말이 나오기 시작했다.

정부는 3기 신도시 정책을 근거로 하는 땅장사에 돌입했고, 터도 닦이지 않은 곳에 그림 한 장 걸어놓고 사전청약(분양)을 받고 있다.

 

신도시가 개발될 때면 매번 나오는 이슈가 ‘돈 놓고 돈 먹기’다. 대장동 이슈로 당시 경기도지사였던 이재명 민주당 대통령 후보가 온갖 욕을 다 먹고 있지만, 그도 앵무새처럼 같은 말을 반복하고 있다.

“돈 받은 자가 범인”

 

이 지사는 경기도 청문회는 물론 후보 자격의 자리에서 대장동 관련 이슈가 나올 때마다 더 이상 말하기도 귀찮다는 듯, 분명 자신을 향한 공격인데 그는 마스크조차 벗지 않고 담담한 표정으로 “돈 받은 자가 범인”이라는 피켓을 든다. 

 

대장동 개발사업은 분명 사업 한 번에 대주주가 수천억을 건지고 관계인이 수십억 원을 퇴직금으로 받는 비상식적인 특혜가 눈에 선하다.

그런데도 그는 왜 당당하고 무덤덤하게 혹은 자신 있게 ‘피켓’을 들었을까.

 

영화 타짜를 보면 “이런 판에는 못 낀 놈이 바보”라는 대사가 있다.

신도시 개발사업을 도박판에 비유하자면 공기업은 장소를 마련해주고, 사업자는 호구들을 끌어모으고, 건설사는 호구를 상대로 지갑을 열도록 유혹한다.

 

신도시 개발이 이뤄지는 방식은 수십 년째 바뀌지 않고 있다. 정부의 정책 발표가 확정되면 공기업은 개발할 땅을 저렴한 가격에 매입하고 이를 비싼 가격에 사업자(시행사)에 넘긴다.

사업자는 이를 개발해 터무니없는 가격에 소비자들에게 판매(분양)한다.

 

그런데도 인기는 하늘을 치솟는다.

수요는 많은데 공급이 적다는 이유에서다.

 

혹자는 공급과 수요에 따라 가격이 결정되는 게 당연하다는 논리를 펼치기도 하는데, 이는 잘못된 논리다. 공공개발 방식으로 진행되는 신도시의 경우 애초 정부가 공적인 목적으로 저렴한 가격에 땅을 매입하기 때문이다.

 

결과적으로 공기업은 저렴하게 확보한 택지를 비싸게 파는 땅장사를 하고, 토지를 추첨으로 확보한 주택업자는 몽땅 하도급과 부풀려진 분양가로 집 장사를 하는 구조가 됐다.

그러다보니 사업자는 막대한 현금을 쥘 수 있게 됐고, 허가나 기타 과정에서 정치인 또는 로비스트에게 상당한 액수의 금액을 지불하기도 한다.

 

경실련은 비교적 최근 분양이 이뤄진 북위례 신도시의 경우 3개 블록에서만 주택업자가 가구당 2억 원, 약 4,100억 원의 건축비 이익을 거둔 것으로 추정했다.

경실련은 “이런 거품 속에서도 주변시세보다 3억 이상 싸다며 로또인 양 호들갑을 떨고 있지만, 가장 큰 이득은 이들 공기업과 주택업자가 가져간다”라고 지적하기도 했다.

 

3기 신도시도 상황은 비슷하다. 정부는 신혼부부, 무주택자를 위한 저렴한 주택 공급을 말하고 있지만 과천지역의 경우 예상 분양가가 8억 원을 훌쩍 넘기는 등 불과 2~3년 전과 비교하면 말도 안 되는 높은 금액을 점치고 있다.

 

 

 

 

 

 

(단위 : 만원/3.3m2) 분양원가는 토지비는 (지구별 택지조성원가+금융비용 등 10%)

÷ 용적률, 건축비는 평당 600만원 적용하여 산출 / 자료=경실련

 

 

 

 

 

3기 신도시 분양 예상가는? ‘역시나 거품’

 

 

이같은 3기 신도시 분양가에 시민단체는 물론 청약에 넣는 신혼부부 등 무주택자들도 공분하고 있다. 대장동 개발부패가 세상에 알려졌음에도 대통령, 여야 대선후보가 3기 신도시의 정책 변환보다는 ‘특검’, ‘범인 찾기’에 몰두하고 있다는 것이다.

 

국토부는 지금까지 3차례 20개 지구에서 18,602세대의 모집공고를 시행했다.

사전청약 분양가는 평균 3.3㎡당 1,669만 원, (구) 25평 기준 4.2억이다.

그나마 수도권인 위례는 전용 55㎡의 사전청약 분양가가 평당 2,400만 원으로 불과 1년 전 분양한 위례(A3-3a 전용 51㎡) 평당 2천만 원보다 더 높게 책정됐다.

 

파주 운정 3도 전용 59㎡ 기준 사전청약은 평당 1,323만 원으로 2달 전 분양가(1,247만 원) 보다 비싸다. 분양가가 분양 원가와 상관없이 주변시세에 따라 책정되며 동일 지구에서의 공공주택 분양가조차 널뛰기 하고 있다.

 

경실련이 조사한 20개 지구 택지조성원가는 토지평당 부천원종 466만원~성남낙생 1,619만원으로 최대 3배 이상 차이날 정도로 편차가 크다. 조성원가의 가장 큰 비중인 토지보상비가 대부분 평당 100~300만원정도에 불과함에도 불구하고 조성원가의 차이가 큰 것은 납득하기 어렵다는 설명이다. 그만큼 조성공사비, 기반시설설치비 등의 세부항목 공개와 검증이 필요하다는 지적이다.

 

시민단체가 추정한 분양 원가는 1,115만 원, 25평 기준 2.8억 원에 불과했다.

하지만 사전청약 분양가는 평균 평당 1,669만 원, 25평 기준 4.2억으로 적정 분양 원가보다 채당 1.4억(평당 554만 원), 18,602세대 전체로는 2조 6,930억 원 더 비싸다.

 

이들은 가장 많은 거품을 포함한 지구로 위례를 꼽았다.

추정 분양 원가가 평당 1,152만 원에 불과하지만, 분양가가 무려 2배 이상 높은 2,403만 원으로 말도 안 되는 차익을 거두고 있다는 것이다. 

 

 이마저도 국토부는 부동산가격 상승 시 추가로 분양가를 인상할 수 있다고 통보해 업자들의 이익 보존을 소비자에게 떠넘기고 있다는 비판도 받고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 시민단체가 광명·시흥 신도시 100% 공영개발을 촉구 기자회견을 열고 있는 모습

/ 참여연대 제공

 

 

 

 

 

 

광명․시흥사태 LH직원들의 투기혐의는 ‘무죄’

 

민간사업자 2조6천억, 수분양자 9조

환수 못하는 추정이익은 11조 원

 

지난 3월 광명·시흥 신도시에서 촉발된 LH 직원들의 땅투기 사건 이후 다양한 주거·시민사회단체들은 3기 신도시 공공택지의 민간매각 중단과 민간개발업체의 과도한 개발이익 환수를 촉구하고 있다.

 광명․시흥지구는 주거 안정을 위해 정부주도로 수용한 토지를 공공택지로 바꾸어 민간사업자에게 되팔이 한 전형적인 신도시 개발 방법을 적용한 곳으로 대장동 사태와 다를 바 없는 방식으로 개발되고 있다.

 

참여연대가 분석한 자료에 따르면, 광명·시흥 신도시 공공택지를 민간에 매각할 경우 약 11조 6천억원 개발이익이 발생하며, 이 중 민간사업자가 약 2조 6천억원, 이른바 ‘로또분양’으로 개인 수분양자들이 약 9조원에 달하는 개발이익과 시세차익을 가져가는 것으로 나타났다. 

 

다수의 시민단체와 무주택자로 구성된 단체는 소수에 특혜를 주는 민간 개발방식을 공공방식으로 전환해야 한다고 목소리를 높이고 있지만 이미 시작된 사업을 되돌리기란 어려워 보인다. 

 

이원호 집걱정끝장넷 운영위원․빈곤사회연대 집행위원장은 “대장동처럼 민간에 막대한 개발이익이 귀속되는 개발은 여기, 광명.시흥에서 끝내야 한다”면서 “민간이 아닌 공공이 개발의 주체가 된다해도 분양을 목표로 하는 건설은 투기를 부추길 수 있으며, 공공성도 없고 정의롭지도 않다”고 비판했다.

 

그러면서 “3기 신도시 중 가장 큰 규모의 광명시흥 신도시의 공공택지는 100% 공공이 보유하는 공공주택으로 공급하는 공영개발을 추진해야 한다.

광명·시흥 신도시에서 더 이상 불로소득을 용납해서는 안된다”고 강조했다.

 

정부의 이같은 공공택지의 민간주도개발 방식이 바뀌지 않는다면, 당장에 직면한 3기 신도시 역시 무주택 서민 내집마련 정책이 아닌 공기업과 건설업계의 먹거리 수단인 투기조장책이라는 비판에서 피할 수 없다.

 

 

 

 

문화저널21 최재원 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

의왕 브루클린 하이츠 조감도  한국목재신문

 

 

 

 

 

 

 

▲ 문용균 팀장 (건설·부동산 부)

 

 

3기 신도시 이대로 괜찮은가

 

 

 

 한국토지주택공사(LH)는 지난달 말 3기 신도시 가운데 규모가 가장 큰 남양주 왕숙지구 소유자와 주민들에게 ‘손실보상협의 요청’ 문서를 발송, 토지·지장물 등 협의 보상을 진행한다고 밝혔다.

지난해 8월 토지 보상계획 공고 이후 주민단체 등과의 지속적인 협의를 통해 올해 지장물(약 8500동)과 영업권(약 1500건) 등에 대한 기본조사를 올해 7월 31일 완료했다고 덧붙였다.

LH는 앞으로 약 3개월간 토지 및 지장물 협의보상을 추진하고 협의 기간 이후에는 수용재결 신청 등 후속절차를 진행할 예정이다.

 

시간을 돌려 2018년 12월 19일로 돌아가 보자. 당시 국토교통부는 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했다.

3기 신도시 몇 곳이 공개됐는데 남양주 왕숙은 대규모 택지로 첫 번째로 소개됐다. 교통대책, 개발구상까지 제시하며 신뢰도를 높이고자 했다.

 

의지를 보여주듯 추진일정도 타이트했다. 대규모·중규모 택지는 2019년 하반기 지구지정 완료, 2020년 지구계획 수립 및 ‘보상 착수’, 2021년 주택을 공급하겠다고 적혀있었다.

그런데 남양주 왕숙지구의 경우 계획상 지난해 시작했어야할 보상 절차를 이제 본격적으로 착수했다. 이미 일정이 늦은 것이다.

 

주택 공급은 순리적으로 보면 계획보다 늦어질 수밖에 없어 보인다.

정부는 이런 상황에서 사전 청약이란 이름 아래 유례없는 밀어붙이기식 일처리로 절차를 건너뛰려 하고 있다.

부동산 업계 안팎에서 ‘남의 땅을 이런 식으로 분양하는 것이 말이 되느냐’는 지적이 나올만하다.

 

서두르는 정부 계획을 살펴보면 2023년부터 부지 조성공사를 시작해 2024년 본청약을 거쳐 2026년 12월 12월 주민 최초 입주를 목표로 사업을 추진 중이다.

입지 발표 이후 8년 후에 첫 입주를 시작하는 셈이다.

 

빠르다고 볼 수 없는데 이마저도 지연될 가능성이 높은 상황이다.

주민들이 반대하고 있기 때문이다. 공대석 왕숙지구 진접주민 대책위원장은 최근 스카이데일리와의 통화에서 “정부는 현 시세가 반영되지 않은 2018년 표준지 공시지가로 손실에 보상하겠다고 한다”며 “그 동안 집값이 천정부지로 치솟은 것은 나 몰라라 하고 국가 권력을 통해 사업을 일방적으로 밀어붙이고 있다”고 규탄했다.

 

전문가들도 토지보상 협의 과정에서 지연될 가능성이 높다고 보고 있다.

신태수 토지보상·개발정보플랫폼 지존 대표는 “왕숙지구의 경우 토지면적이 워낙 커서 통상은 협의보상에 6개월 정도 걸리는데 3개월로 잡은 것은 속도를 내겠다는 의지로 보이지만 그동안 (원주민의) 저항도 심했던 곳이어서 협의보상율이 빠르게 올라가긴 힘들 것이다”고 전망했다.

 

아울러 남양주 왕숙 지구 뿐 아니라 최근 다시 지구지정 절차에 들어간 광명·시흥 공공주택지구서도 정부 주도 개발에 반발하는 주민들의 목소리가 높다.

국토교통부가 내년 상반기 지구 지정을 위해 주민 소통을 강조하고 있지만 일이 원만히 해결될지는 미지수다.

광명·시흥지구는 광명시 광명·옥길·노온사·가학동 일원 811만3892㎡(63.8%)와 시흥시 과림·무지내·금이동 일원 459만7224㎡(36.2%) 등 모두 1271만1116㎡ 규모다. 약 7만445가구(16만1410명)가 들어선다. 정부가 수요 분산을 위해 발표한 3기 신도시다.

 

그간 신도시가 공급되면 부동산 시장은 다소간 안정을 찾았다.

그래서 서두른다.

다만 임기 내 무언가 성과를 내기 위해 무리한다는 인상은 지울 수 없다.

 

토지 보상 등 절차가 원활히 잘 진행되는 곳도 있겠지만 현재로서는 3기 신도시 전반 특히 사전 청약을 통해 공급된 물량이 제대로, 제때 공급될지 우려하는 이들이 적지 않다.

섬세한 대응이 필요해 보인다.

 

 

 [문용균 기자 / 

 sky_ykmoon , ykmoon@skyedaily.com]

 

 

 

 

 

 

 

 

박수연 기자 tout@mtn.co.kr