부동산 시장의 바로미터인 서울 아파트 값이 1년 8개월 만에 하락 전환하면서 당분간 전국적으로 집값 하락세가 이어질 수도 있다는 관측이 나온다.
장기 급등세에 따른 피로감과 금리 인상, 대출 규제 강화 등이 맞물리면서 매수 심리가 급격히 위축된 탓이다.
다만 단기적인 집값 등락을 놓고 시장의 향방을 속단하기에는 이르다는 의견도 제기되고 있다.
27일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울의 아파트 매매가 변동률은 지난주 0.01%에서 이번 주 -0.01%로 떨어지며 상승장을 마감했다.
서울의 아파트 값이 내린 것은 2020년 5월 넷째 주 이후 1년 8개월 만이다.
25개 자치구 중 절반에 달하는 11개 자치구에서 집값이 하락했고 보합세를 보인 곳도 6개에 달했다.
특히 젊은 층의 ‘영끌’ 수요가 집중됐던 노원·도봉·강북구 등 중저가 아파트 밀집 지역에서 하락세가 두드려졌다. 강북구와 노원구가 0.03% 떨어졌고, 도봉구도 -0.02%를 기록했다.
부동산원 관계자는 “매물이 적체되고 급매물 위주로 거래되는 가운데 강북구는 미아동 대단지 위주로, 노원구는 상계·중계동 위주로, 도봉구는 쌍문·방학동 구축 위주로 하락 거래가 발생했다”고 설명했다.
고가 아파트가 밀집한 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)도 상승세를 멈추고 보합장에 들어섰다. 지난주 0.02%의 변동률을 기록한 송파구는 이번 주 보합으로 돌아섰고, 2주간 보합세를 유지하던 강동구는 -0.01% 하락했다.
서초구와 강남구도 0.01% 오르며 상승세가 위축됐다.
서울 집값이 크게 오르자 경기·인천권으로 수요가 몰리며 집값이 동반 상승했던 수도권도 2년 5개월 만에 보합세에 접어들었다.
전세 시장도 비슷한 상황이다.
수도권 아파트 전세가는 2019년 8월 첫째 주 이후 약 2년 6개월 만에 하락 전환했다.
서울도 2년 7개월 만에 보합세로 돌아섰다.
설 연휴를 앞두고 전세 문의가 줄어든 가운데 대출 금리 인상 등의 영향으로 매물이 누적됐다는 분석이다.
시장 전반으로 매수 심리 위축 흐름이 확산하면서 거래량 자체도 줄고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 총 1097건(이달 27일 기준)으로 집계됐다.
이는 12월 거래량으로는 역대 최저 수준으로 금융위기가 있었던 2008년 12월(1523건)보다도 적다. 아직 집계가 완료되지는 않았지만 1월 거래량은 12월의 절반이 채 되지 않는 450건이다.
실거래에서도 하락세가 포착됐다.
김회재 더불어민주당 의원실에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 거래는 1만 8068건으로 전체 거래(2만 2729건)의 79.5%에 달한다. 그 전달인 11월(75.9%)보다 3.6%포인트 늘어난 수치다.
일각에서는 상승과 하락 요인이 혼재하는 만큼 시간을 두고 흐름을 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다. 심교언 건국대 교수는 “집값이 고점이라는 부담감 때문에 하방 압력이 큰 상황이지만 주간 단위 통계이기 때문에 일시적 하락인지 장기 추세인지는 지켜봐야 한다”며 “당분간은 지역 특성에 따라 상승세와 하락세가 혼재할 가능성이 높다”고 분석했다.
집값하락에 이어 조기 금리인상 소식이 전해지면서 영끌족들의 비명소리가 곳곳에서 들려오고 있다. 시세차익을 염두에 두고 무리하게 대출을 받아 집을 샀지만 집값은 떨어지고 대출이자는 늘어나면서 '이중고'에 부딪힌 것이다.
서울아파트값이 1년8개월만에 하락세로 돌아섰다.
1월 넷째주 한국부동산원 주간아파트 가격동향에 따르면 24일 기준 서울아파트 매매가격지수는 전주대비 0.01% 하락했다.
지난달 첫째주(0.10%) 이후 7주연속 상승세가 둔화하다 끝내 이번주 마이너스로 전환된 것이다.
서울아파트값이 하락한건 2020년 5월 넷째주(-0.02%)이후 약 20개월만에 처음이다.
그중에서도 중저가아파트들이 밀집해 30대 '영끌족'들이 많이 샀던 '노·도·강(노원·도봉·강북구)' 하락세가 뚜렷하게 나타났다.
강북구(-0.03%)는 미아동 대단지 위주로, 노원구(-0.03%)는 상계·중계동 위주로, 도봉구(-0.02%)는 쌍문·방학동 구축아파트 위주로 가격이 떨어졌다.
부동산원 관계자는 "글로벌 통화긴축 우려 등에 따른 시장 불확실성 증가로 매수심리가 크게 위축됐다"며 "추가 금리인상과 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 맞물리면서 서울 전체가 하락 전환했다"고 설명했다.
여기에 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 3월 금리인상을 시사하고 한국은행도 덩달아 조기 금리인상 가능성을 열어둬 영끌족 부담은 더욱 늘어나게 됐다.
앞서 미 연준은 연방금리를 현수준으로 유지하지만 고용상황 개선과 지속적 인플레이션을 감안해 조만간 금리를 인상하겠다고 밝힌 바 있다.
미 연준의 금리인상 예고에 한국은행 역시 금리 조기인상 가능성을 열어뒀다.
박종석 한은 부총재보는 "최근 오미크론 변이 확산세가 지속되고 러시아-우크라이나 지정학적 긴장이 고조되는 상황에서 미 연준의 통화정책 정상화가 빨라지고 있는 만큼 국내외 리스크요인 전개상황에 대한 모니터링을 한층 강화하고 필요시 시장안정화 조치를 적기에 시행할 것"이라고 언급했다.
실제 이주열 한은 총재는 1월 금리인상 직후 "기준금리를 1.5%로 높여도 긴축으로 볼 수 없다"고 강조하기도 했다.
일각에서는 지난 14일 금리를 1.25%로 올린 한국은행이 연내 2~3차례 금리를 더 올려 최대 2%선에 맞추지 않겠느냐는 관측도 나왔다.
오석태 소시에테제네랄(SG) 연구원은 이달 발표한 보고서를 통해 "한은은 2분기에도 한차례 기준금리를 인상할 것"이라며 "올해 분기마다 인상해 연말 기준금리가 2%로 오를 수 있다"고 내다봤다.
이를두고 업계에선 집값하락과 금리인상 '이중고'를 겪고 있는 영끌족들이 사회적 문제로 대두될 수 있는 만큼 대비책 마련이 시급하다고 조언했다.
서영수 키움증권 연구위원은 "여야 대권후보들이 다주택자 양도세 완화공약을 냈는데 다주택자보다 급한게 영끌로 집을 산 1주택자"라며 "대출이자 상환능력이 떨어지는 1주택자 퇴로도 고민해야 한다"고 주장했다.
박지영 기자 pjy@newdailybiz.co.kr
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1월 23일 서울 시내 한 부동산 중개업소 모습. [연합]
서울 집값 떨어지나…'상승률 0' 임박
서울과 수도권의 집값 상승세가 빠르게 둔화하고 있다.
두 지역 모두 아파트 매매가가 전주보다 0.01% 상승하는 데 그치며 보합세에 더욱 가까워졌다.
한국부동산원에 따르면 1월 셋째 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.02%로 전주보다 0.01%포인트 떨어졌다.
특히 서울과 수도권의 경우 전주보다 각각 0.01%포인트, 0.02%포인트 떨어지며 0.01% 상승하는 데 그쳤다.
이런 흐름이 지속하면 조만간 집값이 하락 반전할 가능성도 점쳐진다.
실제 지역별로 보면 집값이 떨어진 지역이 갈수록 늘고 있다.
공표 지역 176개 시군구 중 전주보다 아파트 가격이 하락한 지역은 한 주 만에 31곳에서 40곳으로 늘었다.
반대로 상승한 지역은 124곳에서 115곳으로 줄었다.
/그래픽=비즈니스워치.
/그래픽=비즈니스워치.
나원식 기자 setisoul@bizwatch.co.kr 유상연 기자 prtsy201@bizwatch.co.k
[집값 톡톡]서울 아파트값 1년 8개월 만 하락 강남4구 상승률 0%..종로·광진도 하락 전환 KDI 설문조사 "전문가 절반 이상, 하락전망"
국내 부동산 시장의 대세 하락이 시작된 걸까.
우리나라 집값 흐름을 이끄는 서울 아파트값이 1년 8개월 만에 하락했다.
이미 예견된 일이었다.
지난해 말부터 극심한 거래 절벽에 더해 실거래가도 떨어지는 흐름이 이어져 왔다.
분위기가 이렇게 흘러가자 부동산 시장 관계자들의 인식도 달라지는 분위기다.
전문가도, 소비자도 올해 집값이 떨어질 것으로 전망하기 시작했다.
상승 폭은 줄겠지만 떨어지지는 않을 거라는 전망이 많았던 지난해 말과는 다른 분위기다.
/그래픽=비즈니스워치.
서울 아파트값 하락…강남 상승세도 멈춤
한국부동산원에 따르면 1월 넷째 주 전국 아파트 매매 가격 변동률은 0.02%로 전주와 같았다.
서울의 경우 0.01% 하락하며 전주보다 0.02% 포인트 떨어졌다.
수도권도 0%를 기록하며 0.01% 포인트 낮아졌다.
지방은 0.03%로 전주와 같은 수준을 유지했다.
서울의 집값이 하락했다는 점이 가장 눈에 띈다.
지난 2020년 5월 이후 1년 8개월 만에 서울 아파트 매매가격이 떨어진 것이다.
서울의 총 25개 자치구 중 절반 이상인 17개 구가 보합·하락세를 기록했다.
강남과 송파, 서초, 강동 등 강남 4구 지역도 이런 흐름에서 벗어나지 못했다.
아파트 매매가 변동률이 0%를 기록했다.
이 지역 집값 상승률이 멈춘 건 1년 2개월 만이다.
/그래픽=비즈니스워치.
수도권 분위기도 비슷하다.
수도권 역시 집값 상승세가 멈추며 2년 5개월 만에 보합세를 나타냈다.
주요 대선 주자들이 내놓은 수도권광역급행철도(GTX) 확대 공약의 수혜 지역인 경기 안성(0.12%)과 파주(0.10%) 등에서 '이상 현상'이 나타난 것만 제외하면 하락세가 뚜렷해지고 있다.
여러 원인이 겹치면서 집값 상승세도 멈춘 것으로 분석된다.
한국부동산원은 "글로벌 통화 긴축 우려 등에 따른 시장 불확실성 증가로 매수심리가 크게 위축됐고, 추가 금리인상과 전셋값 하락 등 다양한 하방 압력 맞물리며 약 1년 8개월 만에 서울이 하락 전환했다"고 설명했다.
서울과 수도권이 우리나라 부동산 시장의 흐름을 이끈다는 점을 고려하면 전국 집값이 하락하는 것도 머지않아 보인다.
특히 3월 대선을 앞두고 불확실성이 커지면서 '거래 절벽'이 이어질 것이라는 전망이 많다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 "매도·매수자 간 눈치 보기 양상이 더 깊어지는 모습"이라며 "설 연휴를 넘어, 뚜렷한 부동산 정책 기조가 나올 때까지는 시장의 관망세와 함께 극심한 거래 침체도 당분간 이어질 것"이라고 분석했다.
전문가·소비자 절반 "올해 집값 하락" 전망
이제 관심은 과연 집값이 장기간 지속해 떨어지는 '대세 하락장'이 올 것인가에 쏠리고 있다.
일부 전문가들의 전망처럼 불확실성이 걷히면 집값이 다시 반등하게 될까.
아니면 최근의 분위기가 오랜 기간 이어지게 될까.
정부는 우리나라 부동산 시장 가격의 '추세적 하락'이 불가피하다고 언급한 바 있다.
현 정부는 집값 잡기가 최우선 목표인 만큼 '하락 안정화'가 지속하길 바라고 있다.
시장 전문가나 많은 민간 연구소 등은 상승 폭이 줄긴 하겠지만, 하락하지는 않으리라는 전망을 많이 내놨다.
하지만 최근에는 다른 분위기도 감지된다.
국책연구원인 한국개발연구원(KDI)이 지난 27일 '부동산시장 동향' 보고서를 내놨다.
이 보고서에는 부동산 시장 전문가 503명을 설문 조사한 결과도 포함됐다.
지난달 28일부터 사흘간 진행한 조사다.
이에 따르면 올해 주택 매매가격이 하락할 거라 답한 비중은 51.8%에 달했다고 한다.
절반 이상이 하락을 전망한 것이다.
집값이 멈추는 '보합'을 전망한 비중은 18.3%였다.
상승을 전망한 답변은 30.4%에 그쳤다.
/그래픽=비즈니스워치.
가계의 인식도 비슷한 흐름을 나타내고 있다.
한국은행이 26일 내놓은 2022년 1월 소비자동향조사 결과에 따르면 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 전월보다 7포인트 하락한 100을 기록했다.
1년 반 만에 최저치다.
CSI는 소비자의 경제 상황에 대한 인식과 전망을 설문 조사해 그 결과를 지수화한 통계다.
이 지수가 100보다 크면 1년 후 집값이 지금보다 상승할 것으로 보는 이들이 많은 것이다.
100보다 작으면 그 반대를 의미합다.
결국 소비자들 사이에서도 올해 집값이 하락기에 접어들 거란 전망이 늘고 있는 셈이다.
이런 분위기라면 앞으로 대세 하락장이 와도 이상할 게 없을 것 같다.
하지만 변수도 있다.
특히 올해 상반기에는 정권이 바뀌게 된다.
부동산 정책 기조가 달라질 수 있다는 점이 지적된다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "일부 지역에서 나타나는 가격 하락 등은 시장에서 자연스러운 상황으로 판단하기는 부적합하다"며 "대출 규제 같은 인위적 요인이 작용한 결과로, 해당 요인이 해소되는 순간 가격 반등으로 연결될 가능성 높다"고 전망했다.
나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)
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지난 23일 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]
대선 눈치 보기? 집값 '일단 멈춤'…GTX 공약엔 출렁
[집값 톡톡]서울 아파트값 상승세, 사실상 멈춰 노원·성북 등 동북권은 하락…강남은 '버티기' GTX 수혜 '평택·안성' 껑충…정부, 대선주자에 '견제구'
대선을 앞두고 부동산 시장이 혼란스럽다.
유력 대선 주자들이 부동산 규제 완화를 약속하면서 관망세가 더욱 짙어지고 있다.
이런 와중에 수도권광역급행철도(GTX) 확대 공약을 내놓자 수혜 지역의 집값이 출렁였다.
정부는 곧장 대선주자들에게 '견제구'를 날렸다.
이제 겨우 안정화하는 집값이 개발 공약으로 들썩일 수 있다는 우려고,오는 3월 선거가 끝나기 전까지는 부동산 시장의 불확실성이 지속할 전망이다.
/그래픽=비즈니스워치.
서울, 강북은 '급매물' 강남은 '인기 단지'
한국부동산원에 따르면 1월 셋째 주 전국 아파트 매매 가격 변동률은 0.02%를 기록했다.
전주보다 0.01% 포인트 낮아졌다.
서울과 수도권의 경우 0.01%로 보합세에 더욱 가까워졌다.
집값 상승세가 사실상 멈췄다고 볼 수 있다.
서울에서는 집값 상승세가 멈췄거나 하락한 지역이 절반에 달했다.
총 25개 구 중 12곳이 하락·보합세를 기록했는데요. 전주 8곳에서 더욱 늘었다.
눈에 띄는 점은 서울 내에서도 양극화가 나타나고 있다는 사실이다.
이른바 노도강(노원·도봉·강북구) 지역이 속한 동북권 지역 아파트 매매가가 전주보다 0.01% 낮아지며 하락 전환했으며,이 권역 집값이 떨어진 건 1년 8개월 만이다.
은평과 서대문, 마포 등이 속한 서북권의 경우 보합세를 기록했다.
반면 강남 4구가 속한 동남권은 0.02%로 상승폭이 축소하긴 했지만 여전히 집값이 오르고 있다.
용산구가 버티고 있는 도심권 역시 0.01%를 기록하며 상승세를 유지했다.
/그래픽=비즈니스워치.
금리 인상과 대출 규제, 대선 변수 등으로 거래량 자체는 급감했다.
이런 와중에 강북과 강남에서 이뤄지는 거래의 성격도 달랐다.
강북의 경우 거래량이 급감하며 급매물 위주의 매매가 이뤄지고 있다.
강남에서는 급매물보다는 인기 단지를 사들이는 경우가 대부분이다.
이른바 '똘똘한 한채' 선호 현상이 지속하는 셈이다.
한국부동산원은 "서초구는 반포동 내 인기 단지, 신축 위주로 상승했고, 강남과 송파구는 상대적 저평가 인식이 있는 단지 위주로 올랐다"고 설명했다.
평택·안성, GTX에 들썩…기존 급등지는 하락세
수도권에서는 그야말로 '혼돈'의 장세가 벌어졌다.
일부 지역의 경우 갑작스럽게 집값이 뛰었는데, 다른 지역에서는 하락세가 더욱 뚜렷해진 것이다.
이는 바로 대선 변수 때문이다.
얼마 전 윤석열 국민의힘 대선후보가 GTX 노선을 더욱 확대하겠다는 공약을 발표했다.
이재명 더불어민주당 대선후보 역시 지난해 일부 노선 연장을 추진하겠다고 했다.
그러자 '수혜 지역'의 집값이 출렁였다.
GTX A 노선과 C 노선 연장 지역으로 언급됐던 평택의 경우 아파트 매매가가 전주에 0.14%까지 뛰었다가 한 주 만에 0.01%로 가라앉았다.
경기 안성은 전주 0.22%에 이어 0.23%를 기록하며 상승세를 나타내고 있으며,파주는 0.16%로 전주보다 0.13% 포인트 올랐다.
반면 이미 지난해 GTX 정차 기대감으로 급등했던 안양 동안과 군포, 시흥 등에서는 집값이 떨어졌다. 이 지역들은 지난해 말부터 지속해 하락세를 기록하고 있다.
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이처럼 수도권 집값이 출렁이자 정부가 대선주자들에게 견제구를 날렸다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관은 지난 19일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 작심 발언을 했다.
그는 "1월 들어 일부 지역의 주택 가격이 선거 과정에서의 대규모 개발 공약에 영향을 받는 조짐이 있어 심각한 우려를 갖고 있다"며 "어렵게 형성된 안정화 흐름이 훼손되지 않도록 힘을 모아 나가는 것이 중요하다"고 지적했다.
이런 와중에 청와대는 오는 3월에 1가구 1주택자의 재산세와 종부세를 완화하는 방안을 내놓겠다고 재차 밝혔는데, 반면 대선후보들이 약속하고 있는 다주택자 양도세 완화 방안에는 "신중할 필요가 있다"며 다시 한번 선을 그었다.
이렇듯 부동산 관련 이슈들은 오는 3월 대선까지 안갯속에 머무를 수밖에 없을 것 같다.
현 정부는 규제 강화 기조를 이어가고 있지만, 대선 후보들의 경우 지속해 규제 완화 공약을 내놓으면서 혼란이 지속하고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "다주택자에 대한 양도세 중과 완화를 두고 정부와 여당 후보자의 갑론을박이 여전하고, 보유세 개편 논쟁도 한창"이라며 "여기에 차기 정부에서 실수요자의 대출 규제를 완화할 가능성도 높게 점쳐지고 있어 거래 소강상태가 계속되는 분위기"라고 지적했다.
이어 "매도자와 매수자 모두 혼란스러운 상황"이라며 "거래량 급감에 따른 보합 수준의 변동률이 한동안 이어질 것"이라고 전망했다.
나원식 기자
지난 여름 뜨겁게 달아올랐던 주택시장이 연말에 빠르게 식으며 새해를 맞았다.
서울 아파트 모습. 뉴스1
서울 집값 강세전망이 우세… “전세금은 오른다” 한목소리
0.90%(9월)→0.83%(10월)→0.60%(11월)→0.25%(12월).
(한국부동산원 월간 주택매매지수 기준 서울 상승률)
지난해 대출 규제가 강화된 이후 서울 집값은 전반적으로 상승세가 꾸준히 둔해졌다.
하지만 자치구별 거래를 자세히 살펴보면 혼조세라는 표현이 들어맞을 만큼 제각각이었다.
서울 아파트의 둔화세가 뚜렷했던 지난해 12월에도 서초구 반포자이 전용면적 216.49㎡는 59억 5000만원(17층)에 거래돼 직전 최고가(16층)보다 4억5000만원 올랐다.
같은 달 반포래미안아이파크 전용 130.92㎡도 1년 만에 10억여원 가까이 올라 49억원(29층)에 손바꿈했다.
그에 반해 대표적인 중저가 아파트 밀집 지역인 관악구의 신림푸르지오 전용 84㎡는 지난해 최고 11억6000만원(4층)에 거래됐지만, 이달에는 10억2000만원(4층)으로 1억4000만원 하락 거래됐다.
노원구 상계동 ‘상계주공 6단지’ 전용 58.01㎡도 지난해 9월 최고 9억4000만원(11층)까지 올랐지만, 12월에는 7억9000만원(11층)까지 떨어졌다.
이같은 시장 상황을 반영하듯, 설 이후 서울의 부동산 시장을 두고 전문가들의 예상은 엇갈린다.
매수를 고려하는 실수요자들의 고심도 깊어질 것으로 보인다.
서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습 /연합뉴스
◇ 예측불허 서울 아파트값… 상승? 보합? 하락?
지난해 서울 아파트값은 2020년보다 더 가파르게 올랐다.
한국부동산원의 주간 아파트 매매지수에 따르면 2020년 0.85% 올랐던 서울의 아파트값은 지난해 6.58% 올랐다.
KB국민은행의 월간 아파트값 통계로도 2020년 13.06%에서 2021년 16.40%로 기울기가 더 가팔라졌다.
하지만 지난해 하반기부터 금리가 오르고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 끝없이 오를 것 같던 서울 아파트 시장에도 기류 변화가 생겼다.
한국부동산원 기준 지난해 말부터 6주 연속 상승세가 둔화하던 서울 아파트값은 급기야 1월 넷째주 변동률이 -0.01%로 집계되며 하락 전환했다.
다만 이는 양극화의 평균으로 나타났다는 분석이 많다.
강남에서는 신고가 행진이 계속되는 반면, 중·저가 단지들이 밀집한 외곽지역에서는 하락 거래가 나타나면서 통계는 ‘0′으로 잡혔다는 것이다.
설 연휴 이후 흐름은 어떻게 될까.
부동산 전문가들도 의견이 엇갈렸다.
다만 아직 내릴 거라는 목소리가 크지는 않은 상황이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 최근 몇 년간 폭등장을 형성했던 원인이 근본적으로 해결되지 않았다는 점을 들며 상승을 예측했다.
수급 불균형이 여전하다는 것이다.
이 연구원은 “지난 몇 년간 부동산 상승의 원동력이었던 20~30대의 주택매수 수요는 여전하다. 하지만 주택 공급은 여전히 난망(難望)하다”고 했다.
그는 이어 “새 정부가 일부 규제를 완화할 수는 있으나 국회는 여전히 더불어민주당이 석권하고 있고, 노후 도심개발이나 수도권 광역급행철도(GTX) 같은 주요 개발 호재가 그대로 있다”는 점도 이유로 꼽았다.
주택 공급에 대한 획기적인 변화가 없다면 3월 대선 결과와는 관계없이 집값이 오를 것이란 뜻이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 강보합세가 연출될 것으로 내다봤다.
그는 “DSR 규제 때문에 실수요자의 매수세는 꺾였지만, 강남 지역은 대출이 불가능한 상황에서도 강세를 이어가고 있다”면서 “일부 가격이 하락하는 지역이나 아파트가 나오겠지만, 그렇다고 대세 하락으로 보기는 어렵다는 점에서 강보합이 될 것”이라고 했다.
다만 그는 “대선 이후로 규제가 완화된다면 중·장기적으로는 안정될 것이고, 규제 기조가 유지된다면 안정된다고 보기 어렵다”고 했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산 전문위원은 하락을 점쳤다.
서울 집값이 단기간에 많이 올랐기 때문에 쉬어갈 때가 됐다는 것이다.
박 위원은 “오는 6월 지방선거까지는 정책의 불확실성이 이어져 관망세를 보일 것”이라면서도 “이젠 정책 변수보다 시장 사이클로 봐야 할 때로 판단되는데, 하락 전환이 예상된다”면서 “지난해 10월 정점을 찍은 뒤 오는 2월 통계서부터는 본격적인 하락 신호가 감지될 것으로 본다”고 했다.
◇ “전셋값은 오른다…월세화는 가속”
서울 아파트 전세 시장에 대해선 오는 4~5월쯤부터 불안해질 것이라는 전망이 많았다.
우선 서울의 입주 물량 자체가 급감한다.
지난 2019~2020년만 해도 연간 5만 가구에 가까웠던 서울 입주 물량은 지난해 3만2000가구 수준까지 떨어지더니 올해는 2만520가구로 지난 2012년 이래 가장 적다.
여기에 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 등 개정 임대차보호법의 여파로 기존주택의 전세매물도 크게 줄어 전세 공급량 자체가 많지 않은 상황이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울의 입주 물량도 줄고 월세화 현상도 있어 지난해만큼은 아니더라도 전셋값이 오를 것”이라고 했다.
더구나 오는 7월에는 임대차보호법 시행 후 2년이 돼, 법 개정으로 2년간 눌려있던 갱신 전세 물량이 대거 신규 계약으로 전환된다.
고준석 교수는 “계약갱신청구권 도입 후 2년이 되는 오는 7월쯤 그동안 오른 전세가격에 신규 계약이 늘면서 전세 시장이 불안해질 가능성이 크다”면서 “전세 매물이 많으면 별다른 문제가 아니겠지만, 매물도 많지 않은 데다 종합부동산세 등 보유세 부담 때문에 전세를 월세나 반전세로 전환시키는 움직임도 있는 만큼 적어도 강보합 현상이 나타날 것으로 본다”고 말했다.
다만 박원갑 전문위원은 “지표상으로는 상승하겠지만, 착시 현상일 수 있다”고 말했다.
세입자 입장에서는 이미 지난해부터 급등한 전세가격을 수용하고 있어, 신규 계약 거래로 가격이 상승하는 것처럼 보일 수 있어도 체감상으로는 큰 변동이 없을 것이란 의미다.
유병훈 기자
서울=뉴스1) 임세영 기자 = 사진은 16일 서울 시내의 공인중개사 사무실 모습.
2022.1.16/뉴스1
하락 전환 서울 집값…선거 전까지는 안오른다" 왜?
서울 아파트값 변동률이 20개월 만에 하락 전환한 가운데, 전문가들은 대선, 지방선거 전까지 지금과 같은 소폭 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
하락세 지속 여부는 대출규제의 강도와 8월 이후 임대차 계약 갱신 등에 달려 있다는 분석이다.
27일 한국부동산원에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트값 변동률이 -0.01%를 기록해 1년8개월 만에 하락전환했다.
작년 추석 명절을 기점으로 상승폭이 4개월째 위축되다 기준금리 인상, 대출규제 강화 등이 이어지면서 결국 마이너스를 기록했다.
서울 25개 자치구 가운데 14개 자치구가 있는 강북권 전역 역시 1년 8개월 만에 하락전환(-0.01%) 했다. 가장 많이 떨어진 곳은 -0.03% 변동률을 보인 노원구와 강북구다.
성북구(-0.02%) 은평구(-0.02%) 등도 하락세를 유지했다.
시장 전문가들은 오는 3월 대통령선거, 6월 지방선거 전까지 소폭 하락세가 이어질 것으로 내다봤다. 다만 지금의 위축세가 거래량 급감, 규제 강화 등 인위적 요인에 의한 것인 만큼 하락폭이 크지는 않을 것으로 전망했다.
이은형 대한건설정책 연구원은 "현재의 가격 하락은 시장에서의 자연스런 현상으로 판단하기에는 부적합하며 대출규제 같은 인위적인 요인이 작용한 결과"라며 "해당 요인이 해소되는 순간 가격 반등으로 연결될 가능성이 높다"고 분석했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지금의 약세는 팔려는 사람이 늘었다기보다 사려는 사람들이 줄어들어 거래절벽이 이어진 결과"라며 "대출규제, 금리인상, 대선 불확실성 등으로 수요자들의 관망세를 보이면서 지방선거 전까지는 소폭 하락을 보일 것"이라고 예상했다.
송인호 KDI 선임연구위원은 "올해까지는 입주물량이 여전히 부족하기 때문에 하락보다 보합 흐름을 보일 것 같고, 내년은 입주물량 자체가 늘어나는 전환기점이 될 것으로 보여 하락세로 접어들 것으로 본다"고 말했다.
계약갱신청구권 만료 물량이 시장에 쏟아지는 오는 7~8월부터는 전셋값이 다시 집값을 끌어올려 시장이 반전될 것이라는 관측도 있다.
고준석 동국대 겸임교수는 "수급에 의해서 가격이 떨어져야 하는데 규제에 의해서 가격이 조정되는 상황이라 언제든지 가격은 다시 우상향 할 가능성이 높다"며 "지금 잠깐 위축됐다 해도, 임대차 계약갱신 물량이 나오는 시점 이후의 시장은 장담할 수 없다"고 언급했다.
