전세값 급등에 보증금 떼일까 걱정…'전세보증금반환보증' 가입 늘어

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대전일보 DB.

 

 

 

 

 

 

 

 

출처=셔터스톡

 

 

 

 

 

 

 

치솟는 전세가율…'깡통전세 주의보'

 

 

 

 

반환보증도 안전장치 중 하나…HUG 작년 가입 30% 늘어
선순위채권·전세금 합한 금액이 집값 70% 넘지 말아야
다가구·연립주택 경우 매매가격 60% 이하인 집이 유리

 

 

최근 들어 전셋값이 급등한 반면 거래 절벽으로 집값 상승세가 주춤하면서 '깡통 전세' 피해를 우려하는 세입자가 늘고 있다.

 

이른바 깡통 전세는 전세계약 시 아파트 매매가격에 버금가는 수준으로 보증금이 형성되는 것을 일컫는 데 주택시장 침체에 따라 집값이 내려가거나 임대인의 금융 사정이 악화될 경우 세입자의 전세보증금 정상 반환에 우려가 커지는 것이다.

특히 오는 7월 임대차 계약갱신청구권 만료 매물이 시장에 풀리는 시점인 탓에 이후 시장 상황이 더 악화될 수 있다는 관측도 나온다.

신혼부부나 사회초년생 등 세입자가 전세계약을 맺을 시 권리관계를 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유다.

보통 깡통전세는 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 70%가 넘어 사실상 깡통이나 다름없는 주택을 말한다.

법원경매 시 아파트 감정가 대비 낙찰가율이 70-80%대에서 형성되기 때문이다.

만약 깡통전세가 경매로 넘어갈 경우 세입자는 전세보증금 일부 또는 전부를 떼일 위험이 커진다.

충청권은 깡통전세 가능성의 척도가 되는 전세가율(매매가 대비 전세가)이 비교적 높은 추세다.

한국감정원의 전국주택가격동향조사에 따르면 지난 2월 전국의 전세가율은 63.8%며, 서울의 경우 60.3%다.

 

이에 반해 대전의 전세가율은 70.7%로 나타났다.

구별로는 동구에서 72.3%로 가장 높았고 서구·대덕구가 71.3%, 중구 70.5%, 유성구 68.9% 등이었다. 충남의 경우 78.7%에 이르렀으며 천안과 당진이 각각 80.5%, 83.4%로 80%대 선을 돌파했다.

특히 아파트 매매가격이 하락하는 국면에서 오는 7월 계약갱신청구권 만료를 앞두고 있어 깡통전세에 대한 우려가 큰 상황이다.

전세 대란이 나타나게 되면 전세가율 상승이 불가피해 결국 전세금을 제대로 확보하지 못하는 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

 

이 같은 일을 예방하기 위해선 전세계약을 하기 전 선순위 근저당 설정 금액과 집주인 대출 여부 등을 등기부 등본을 통해 파악해야 한다.

아파트의 근저당 채권액에다가 전세금을 포함한 금액이 그 집값의 70% 이하여야 안전한 물건으로 본다.

아파트보다 선호도가 낮은 다가구와 연립주택은 매매가격의 60% 이하인 집을 찾는 게 좋다.

또한 반환보증에 가입하는 것도 안전한 방법 중 하나다.

세입자가 전세보증금을 돌려 받지 못할 경우를 대비해 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증은 전세반환보증 제도를 운영하고 있는데, 이는 임차인이 집주인을 통해 보증금을 돌려 받지 못할 경우 HUG 측에서 집주인 대신 보증금을 우선 돌려주고 집주인에게 구상권을 청구하는 제도다.

 

전세보증금 반환보증은 집주인 허락 없이도 가입할 수 있다.

HUG에 따르면 지난해 전세보증금반환보증 가입 건수는 전년(17만 9374건)보다 29.4% 증가한 23만 2150건으로 집계됐다.

 

가입 금액은 51조 5508억 원으로 전년(37조 2595억 원)보다 38.4% 늘었다.

각각 14.9%, 21.6%였던 전년도 증가율을 훌쩍 넘어섰다.

 

반환보증 가입 증가 추세는 올 들어 더 두드러졌다. 올 1-2월 기준 주택금융공사가 운영하는 전세반환보증 상품인 전세지킴보증 가입 건수와 금액은 각각 1195건, 2246억 원으로 1년 전보다 34.9%, 44.3% 늘었다.

다만 세입자가 계약하려는 주택의 전세가율이 100%를 넘어서면 HUG 전세반환보증 가입도 쉽지 않기에 주의하는 것이 좋다.

이에 세입자가 임대차 계약을 할 때 전세보다 반전세 개념으로 일부를 월세로 조정하는 것도 깡통전세를 피할 수 있는 하나의 방법으로 꼽힌다.

 

전세가율이 시세 대비 과도하게 높은 경우는 위험 요소가 있기 때문에 보증금 일부를 월세로 비율을 조정하면 리스크를 줄이고 자금을 좀더 안전하게 운영할 수 있는 것이다.

부동산업계 한 전문가는 "올해부터 입주대란이 현실화되면 깡통전세 우려가 더욱 커질 수 있다"며 "세입자는 계약 당시부터 권리관계 등을 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 전세금을 지키기 위한 적극적인 대응이 필요하다"고 강조했다.

 

 

 

 

write0728@daejonilbo.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사진=한국금융신문DB

 

 

 

 

 

세입자 울리는 깡통전세 피하려면? 등기부등본·보증보험 가입가능 여부 확인

 

 

 

전세가율 높은 지역 매물 주의, 부동산 냉각기에는 더욱 유의해야
이사 날짜에 맞춰 주민센터 방문해 전입신고·확정일자 빠르게 받아야

 

 

2020년 무렵부터 펼쳐진 ‘부동산 불장’ 속에서 2030세대를 중심으로 한 ‘갭 투자(시세차익 투자)’가 다시 한 번 급격하게 성행했다.

갭 투자란 매매가격과 전세가격의 차이만큼 투자를 해서 집을 구매한 후, 집값이 오르면 이로 인한 투자수익을 실현하는 투자기법을 말한다.

그러나 지난해부터 정부의 가계대출 총량 규제가 본격화되고, 올해 금리인상기까지 겹치며 부동산시장이 냉각기에 접어들면서, 갭 투자 방식의 수익 실현이 어려워졌다.

 

갭 투자에 실패한 투자자들은 그렇다쳐도, 갭 투자로 마련된 집에 들어가 있는 세입자들이 덩달아 곤란한 상황에 처하는 경우가 발생한다.

이런 경우를 가리켜 ‘깡통전세’라고 한다.

깡통전세란 대출금액과 전세금액의 합이 집값의 70%보다 커져, 계약 만기시에 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말한다.
국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 받은 자료에 따르면 지난해 전세보증금 반환 보증 사고는 2799건, 총 5790억원에 이르는 것으로 나타났다.

 

심지어 양경숙 의원실에 따르면 전세보증금 반환 보증에 가입하지 않은 피해는 파악조차 어려운 것으로 드러났다.
‘깡통전세’ 피해자는 주로 사회경험이 적고 전월세 거주가 많은 30대 청년세대였다.

전체 보증사고의 절반가량인 1391건, 금액 역시 2792억원으로 전체 사고금액의 절반가량을 차지했다.

 

 

이런 매물은 우선적으로 주의해야

부동산시장이 호황이고, 집값과 전셋값이 급등하는 시기에는 ‘갭 투자’가 횡행할 가능성이 크다.

늘어나는 매물만큼 깡통전세에 대한 위험성이 커지기도 한다.

주로 원룸건물 등 단독주택은 호실과 세입자 수가 많아 세입자들의 보증금액 파악이 어렵고, 악덕 중개업자나 건축업자들의 표적이 되기 쉽다.

특히 신축빌라의 경우 전세가와 매매가 차이가 적어 소위 말하는 ‘꾼’들이 우선적으로 노릴 가능성이 있어 철저한 사전조사와 검증을 필요로 한다.

전세가율이 높은 지역의 매물도 유의해야 한다. 전세가율이란 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율이다. 따라서 일반적으로 전세가율이 높으면 갭 투자에 유리한 시기라는 신호로 해석된다.

전세가율이 높다면 당연히 갭 투자의 대상이 되기 쉬운 지역이고, 투자가 실패할 경우 깡통주택으로 전락할 가능성도 높은 지역이다.

 

 

 

 

 

 

사진=안세진 기자

 

 

 

 

대한민국 법원 인터넷등기소 등기열람/발급 화면

깡통전세 피하려면 이것만은 기억하자

깡통전세를 피하기 위한 가장 기본적인 수칙은 등기부등본 확인이다.

사회초년생 입장에서는 들여다봐도 무슨 말인지 알기 어려운 서류지만, ‘주요 등기사항 요약표’ 부분의 핵심만 체크해도 최악의 상황을 면할 수 있다.

등본에서는 ▲압류·가압류·근저당권 여부 ▲경매 또는 공매 이력 ▲임차권 등기명령 이력 등을 확인해 매물에 신용도 문제가 없는지 알아봐야 한다.
또 이 내용들은 집주인이 출력해준 내용만이 아니라, 등기부등본 열람 사이트에서 직접 수시로 확인할 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

전세금보증보험 도해도 / 사진=SGI서울보증

 

 

 

 

최악의 사태를 대비한 HUG 및 SGI서울보증의 전세금보증보험 가입도 고려해야 한다.

이들이 다루고 있는 상품은 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증회사가 보증금을 지급하는 상품이다.

상품 가입자에게 지급된 보증금은 보험회사가 집주인에게 채권회수를 통해 돌려받게 된다.

두 회사의 상품은 대체로 비슷하나, 보험요율이나 신청기한 등에서 일부 차이를 보이므로 가입 전 확인이 필요하다.

이사 날짜에 맞춰 전입신고와 확정일자를 빠르게 받음으로써 권리인 대항력과 우선변제권 등을 갖추는 것도 중요한 포인트다.

이사가 끝나자마자 주민센터에 방문해 전입신고를 마치는 것이 급선무다.

 

 

 

 

 

[한국금융신문 장호성 기자] hs6776@fntimes.com

데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 

Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

 

 

 

 

 

 

 

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습.[사진=연합뉴스] Ⓜ

 

 

 

 

전세값 급등에 보증금 떼일까 걱정…'전세보증금반환보증' 가입 늘어

 

 

[미래경제 김대희 기자] 최근 지나치게 오른 전셋값 때문에 전세 계약을 맺은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 걱정이 커지고 있다.

이에 전세보증금반환보증에 대한 가입이 늘고 있다.

 

전세반환보증은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다.

 

특히 ‘깡통 전세(전세보증금이 매매가를 웃도는 집)’가 된 사례도 속출하면서 약 50만원의 추가 보증료 부담을 하더라도 가입하는 경우가 많아졌다.

이에 지난 한 해 세입자가 자발적으로 가입한 전세반환보증 금액은 1년 새 40% 가까이 늘었고 올해 들어서도 더 가파른 증가세를 보이고 있다.

 

27일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전세보증금반환보증 가입 건수는 전년(17만9374건)보다 29.4% 증가한 23만2150건으로 집계됐다. 가입 금액은 51조5508억원으로 전년(37조2595억원)보다 38.4% 급증했다.

반환보증 가입 증가 추세는 올 들어 더 두드러진 모습이다.

올 1~2월 기준 주택금융공사가 운영하는 전세반환보증 상품인 전세지킴보증 가입 건수와 금액은 각각 1195건, 2246억원으로 1년 전보다 34.9%, 44.3% 늘었다.

 

금융권에서는 지난해 10월부터 주택임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만 세입자가 자발적으로 가입하는 전세반환보증 가입이 늘었다는 점은 그만큼 깡통 전세에 대한 우려가 다시 커졌다는 의미라고 풀이했다.

보통 세입자는 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 갖기 때문에 전세권 설정, 확정일자 등으로 법적 대항력을 갖추면 별도로 반환보증에 가입하지 않는 경우도 많았다.

 

하지만 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생하면서 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있는 문제점이 있다.

더욱이 지난해 말 이후 지방은 물론 서울 일부 지역에서도 소형 주택을 중심으로 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하면서 깡통 주택으로 전락할 위험에 보증금을 떼일 염려도 커졌다.

이 같은 우려가 커지자 금융위원회는 올해 금융정책 추진 방향에서 전세금의 80~100%를 정부가 직간접적으로 보증하는 비율을 축소하겠다며 구조 개선을 밝혔다.

 

일각에서는 전셋값을 지나치게 끌어 올리는 전세대출 자체를 손봐야 한다는 지적이 나오고 있는 가운데 윤석열 당선인의 대통령직인수위원회에 합류한 김소영 서울대 교수도 앞서 보증 축소가 바람직하다고 언급하면서 변화 기류도 감지되고 있다.

 

 

 

 

 

김대희 기자heeis@mirae-biz.com

 저작권자 © 미래경제 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

줄지 않는 전세대출에…"보증제도 정비해야"

 

 

지난달 대출잔액 1.4조원 늘어

가계대출 감소세에도 안심 못해

보증금 80% 적용에 수요 꾸준

"공적보증 과잉 의존도 줄여야"

5대 은행의 가계대출이 두 달째 감소세를 보이는 가운데 전세자금대출만 증가했다.

전세대출은 실수요자 중심 대출이라 돈줄을 조여온 금융 당국도 뾰족한 방법을 찾지 못하고 다음 정부로 바통을 넘길 수밖에 없는 상황이다.

15일 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행에 따르면 지난달 전세대출 잔액은 130조 9411억 원으로 전월 대비 1조 4259억 원 불어났다. 전세대출은 1월 1817억 원 줄었으나 한 달 만에 다시 방향을 틀었다. 반면 전세대출을 제외한 가계 대출 주요 계정은 일제히 감소세를 보였다.

 

신규 분양자에게 제공되는 집단대출은 157조 1503억 원으로 전월 대비 488억 원 감소했고, 주택담보대출 잔액은 506조 6524억 원으로 전월 대비 1657억 원 줄었다.

주담대가 감소한 것은 5년 만에 처음이다.

 

특히 신용대출 잔액은 135조 8575억 원으로 석 달 연속 줄고 있다.

지난달 5대 은행의 가계 대출 잔액은 705조 9373억 원으로 내리 두 달 감소했다.

전문가들은 가계 대출이 감소세를 보이지만 불씨가 됐던 전세대출이 증가세를 보이고 있어 안심할 상황은 아니라고 지적한다.

전세대출은 수요자 입장에선 가계 대출 중 가장 저금리의 대출이라 여전히 매력적이다.

보증 수수료도 비교적 낮다.

 

보증기관이 적극적으로 보증 공급을 늘리면 자동적으로 전세대출이 증가하는 구조다.

주택금융공사와 주택도시보증공사의 전세대출 보증액이 2017년 47조 5000억 원에서 2021년 6월 119조 9000억 원으로 증가한 것과 문재인 정부 들어 가계 부채가 늘어난 것이 무관하지 않은 이유다.

은행 입장에서도 전세대출 증가에 리스크 부담을 덜 느낀다. 주택금융공사·주택도시보증공사 등 2개의 공적 보증기관과 서울보증보험이 신용 위험을 부담하는 데다 통상 최대 5억 원 한도로 전세보증금의 80%를 빌려 주는데 보증기관이 은행에 대출의 90% 이상을 보증하는 형태로 이뤄져 은행 입장에선 사실상 무위험 이자 수익 확보가 가능하기 때문이다.

여기에다 정치권에서는 서민 금융의 일환으로 가계의 전세 자금은 공공 부문이 적극 지원해야 한다는 인식을 가지고 있다.

 

실제 ‘서민층 전세난을 부추긴다’는 역풍에 전세대출은 지난해 4분기 가계 대출 총량 규제에서 제외했고 윤석열 대통령 당선인은 신혼부부의 전·월세 임차보증금 대출 한도를 보증금의 80% 범위 내에서 수도권은 3억 원, 나머지 지역은 2억 원까지 상향하겠다고 공약했다.

전문가들은 비대해진 전세대출이 ‘서민 주거 안정’ 지원의 범위를 넘어서고 있다며 보증제도 재정비를 주장한다. 신용상 금융연구원 센터장도 “전세대출에 대한 보증 비율을 점진적으로 인하할 필요가 있다”고 조언했다.

 

앞서 금융위원회도 올해 업무 계획 중 하나로 전세대출 구조의 적정성을 점검해 공적 보증 과잉 의존을 줄이고 금융사도 리스크를 공유하는 방안을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.

 

 

 

 

 

< 저작권자 ⓒ 서울경제, 

 

 

 

 

 

서울 강남구 역삼동 저층 주거지 전경. 사진은 기사 내용과 직접적인

관련이 없음. /최상현 기자

 

 

 

 

 

집주인이 2년치 이자 내드립니다".. 확산하는 신종 깡통전세 수법

 

 

 

 

 

서울 강서구의 한 신축 오피스텔은 전용면적 26㎡ 투룸을 3억4000만원에 세입자를 구하고 있다.

인근 공인중개업소에 따르면, 해당 면적대의 신축 오피스텔 전세 시세는 2억5000만~2억8000만원 정도에 형성돼 있다.

 

이 오피스텔을 건축하고 임대하는 회사 관계자는 “‘이자 지원’이 들어가기 때문에 주변보다 조금 비싼 것”이라면서 “전세대출이나 보증보험 등이 이미 다 세팅이 돼있어서 전체 가구의 절반 이상이 안심하고 계약한 상태”라고 설명했다.

그러면서 “세입자는 공짜로 좋은 집에 살아서 좋고, 회사는 전세금으로 다른 신축 사업을 빠르게 진행할 수 있어서 좋은 윈윈(win-win) 계약”이라고 덧붙였다.

 

8일 부동산 업계에 따르면, 주택도시보증공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증보험 제도를 악용한 ‘이자 지원 전세’가 기승을 부리고 있다. 시세보다 높은 전세금을 받는 전형적인 ‘깡통전세’로, 대신 세입자에게 이자를 지원하고 퇴거시 발생할 전세금 미지급 위험은 보증보험을 통해 회피하겠다는 수법이다.

애초부터 부실한 전세계약이지만 임대인도 세입자도 피해를 보지 않는다는 것이 특징이다.

대신 그 피해는 HUG나 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 전세보증보험 기관에 전가되는 구조다.

 

HUG에 따르면 지난해 전세보증금반환보증 가입 건수는 23만2150건으로 전년(17만9374건)보다 29.4% 증가했다.

가입 금액은 전년(37조2595억원)보다 38.4% 늘어난 51조5508억원으로 집계됐다.

 

최근 몇년 간 전셋값이 오른 것을 감안하더라도 가파른 상승세다.

특히 아파트보다 빌라와 오피스텔에서 전세보증 가입 건수와 금액이 늘어난 비율이 훨씬 높았다.

이러한 ‘이자 지원’ 행태는 시세가 불분명해 전세금을 높게 받아도 보증보험 가입이 되는 신축 빌라·오피스텔에서 주로 이루어진다.

 

전세보증보험 운용 규모가 가장 큰 기관인 HUG의 아파트 전세보증 가입 건수는 지난 2019년 9만6718건에서 2021년 13만6902건으로 41.5% 늘었고, 보증 금액은 21조192억원에서 34조5242억원으로 64.3% 늘었다.

반면 오피스텔 전세보증 가입 건수는 같은 기간 1만7662건에서 3만2553건으로 84% 늘었고, 보증 금액은 2조6325억원에서 5조6166억원으로 2배가 넘게 뛰었다.

연립·다세대(빌라) 가입 건수도 해당 기간 2만9725건에서 4만9638건으로 66% 늘었고, 보증 금액은 5조2804억원에서 9조3354억원으로 76% 올랐다.

 

주택금융공사가 운영하는 ‘전세지킴보증’ 가입 건수와 금액도 각각 1195건, 2246억원으로 1년 전보다 34.9%, 44.3% 늘어난 것으로 나타났다.

HUG 관계자는 “일부 임대인이 신축 빌라·오피스텔의 주택가격 산정기준을 악용해 보증금을 편취하는 사례가 있는 것으로 추정한다”면서 “보증을 악용한 악성 임대인은 집중관리 대상자로 선정하여 형사조치 및 적극적인 채권회수 활동를 통해 손실 가능성 예방하고 있다”고 설명했다.

 

전세 대출에 대한 이자를 지원하는 수법을 사용해 보증보험을 악용하는 행위에 대해서는 “아직 명확하게 파악하지는 못한 단계”라면서 “비슷한 사례가 지속적으로 포착될 경우 주택가격 산정기준을 정교화하는 등 제도 개선을 모색하겠다”고 덧붙였다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “전세 보증보험만 가입하면 세입자는 피해가 없어 깡통전세라는 것을 ‘알고도’ 들어가는 사례가 많다”면서 “‘이자 지원’이라는 수법은 이보다 한 단계 더 나가서 적극적으로 보증보험을 악용하겠다는 것”이라고 말했다.

 

조주현 건국대 부동산학과 명예교수도 “언뜻 보면 세입자에게 손해가 없어보이지만, 임대인의 자금 흐름에 문제가 생길 경우 약속한 이자를 못 받게 될 수도 있어 유의해야 한다”면서 “이런 사례는 결국 국가에 손해가 전가되는 만큼 보증보험 기관들이 엄밀하게 제도를 운영하는 것이 요구된다”고 했다.

 

 

 

 

 

- Copyrights ⓒ 조선비즈 & Chosun.com, 

 

 

 

 

 

 

 

작년 8월 부동산중개업소들이 모여있는 성남시 분당구의 한 거리. 뉴스1

 

 

 

 

 

피해금만 35억..대구 ‘깡통전세사기’ 그들의 죗값은? [사모당]

 

 

 

전세사기, 부동산중개인 책임은 없나
민사소송 통해 일부 피해 회복은 가능
법조계 “집주인과 공모 증거 있어야 형사처벌”
#사기, 모르면 당한다

 

 

전·월세, 주택 매매, 모두 부동산중개인을 통해 합니다.

수십만원에서 수천만원까지 중개료를 냅니다.

그런데 그런 부동산중개소 사장이 일부러, 혹은 알고서도 ‘전세사기’를 방치했다면 어떤가요?

 

그들은 어떤 처벌을 받아왔을까요?

생각보다 그들의 책임도, 처벌도 매우 약합니다.

사회 경험이 적을수록, ‘부동산 사장님’만 믿는데 말입니다.

 

◇”걱정 말라”던 중개사 일 터지자 “나도 몰랐지...”

2018년 8월 대구 서구의 다가구주택에 전셋집을 구한 배모(37)씨. 보증금 1억5000만원의 10%인 1500만원을 주고 계약서를 썼다.

계약전 등기부등본을 보니 8가구가 있는 이 주택엔 금융권 채무 6억원이 설정돼 있었다.

 

부동산중개인 서모(42)씨는 “시가가 적어도 10억원 정도는 하고, 선순위보증금이 7000만원 정도밖에 안돼 걱정하지 않아도 된다”고 했다.

또 “우리 중개업소는 협회 공제에 2억원이 가입돼 있어서 더 문제가 없다”고 했다.

 

잔금 날짜가 다가오면서 배씨는 불길한 낌새를 느꼈다.

전세금 보증보험을 들려는데 집주인 장모(47)씨는 이런저런 핑계로 가입을 방해했다.

배씨는 주민센터를 찾아가 이 다가구주택의 전입세대와 확정일자 내역 등을 확인했다.

다른 세입자들의 선순위보증금 합계가 4억이 넘었다.

 

시가 10억원짜리 주택에 빚이 10억원이 넘는 상태였다.

그는 “앞이 캄캄하고 다리에 힘이 풀려 그자리에 주저앉을 뻔 했다”고 말했다.

배씨가 믿었던 건 부동산중개인 서씨였다.

 

“왜 거짓말을 했느냐” 따지며 계약 취소를 요구했더니 서씨는 “집주인이 말하는대로 설명했을 뿐, 채무가 그렇게 많은지는 몰랐다”고 발뺌했다.

 

◇터지면 “몰랐다” 쏙 빠지는 부동산중개인들

‘전세사기’에서 빼놓을 수 없는 연결고리가 부동산중개인이다.

부동산중개업소를 통하지 않고 집주인과 세입자가 직거래하는 경우는 드물다.

부동산중개인은 물건 소개에서부터 계약서 작성, 계약금과 잔금 납입, 입주까지 거래의 전 과정을 돕는다. 때로는 이삿짐센터와 대출까지도 도와준다.

 

그러나 사기가 의심되는 상황이 발생하면 슬그머니 빠져버리기 일쑤다.

계약금 1500만원을 떼인 배씨는 집주인 장씨와 부동산중개인 서씨를 사기 혐의로 고소했다.

둘이 짜고 속였다는 주장이었다.

그러나 경찰은 서씨의 고소 자체를 받아주지 않았다.

 

장씨가 말하는대로 물건을 소개했을 뿐 사전에 공모해서 배씨 돈을 가로챈 것은 아니라고 본 것이다. 배씨는 “알고보니 서씨는 자격증도 없는 중개보조인이었고, 정식 중개인은 계약 당일 딱 한번 나타났다”며 “선순위보증금은 몰랐다고 하더라도 세입자가 사기당하지 않도록 확인하는 방법 정도는 알려줘야 하는 것 아니냐”고 말했다.

 

◇기소돼도 겨우 공인중개사법 위반으로 벌금형?

배씨의 고소로 시작된 이 사건은 피해자만 50여명, 피해금액 35억여원에 이르는 대구 ‘깡통전세’ 사기사건으로 번졌다.

집주인 장씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투자로 사들였다.

총 매입비 121억원 중 담보대출만 71억원, 월 이자만 2000만원씩을 내야했다.

 

이런 상황에서 전세보증금 총 68억원을 거둬들였다.

대출이자는 연체됐고, 나중엔 수도와 전기가 끊기는 집도 있었다.

장씨는 집을 다 팔아도 돌려줄 수 없는 상황에서도 새로 전세를 놓고 그 보증금을 가로챘다.

장씨는 2019년 12월과 2020년 4월 두개의 사건 1심 재판에서 각각 징역 3년과 징역 4년형을 선고받았다.

장씨와 함께 기소된 부동산중개인은 모두 4명, 정식 중개업자 2명과 중개보조인 2명이었다.

이들은 공인중개사법 위반으로 기소됐고, 법원에서 70만원에서 300만원까지 벌금형이 각각 선고됐다. 수사 단계에서부터 장씨와 짜고 세입자들을 속여 전세보증금을 날리도록 한 사기 혐의의 공범으로 인정되지 않은 것이다.

중개업자 우모(66)씨는 장씨의 집 전세계약만 30여건을 성사시킨 것으로 드러났다.

그런데도 정해진 중개수수료 요율을 어기고 복비를 더 받은 혐의로만 재판에 넘겨졌고, 그에게는 벌금 300만원이 선고됐다.

 

 

 

 

 

 

 

서울시 강남구의 한 부동산공인중개사 사무소에 붙여진 아파트 매물 가격표. / 뉴스1

 

 

 

 

◇”중개인에 선순위보증금 확인 자격 줘야”

 

전세사기 사건에서 부동산중개인의 법적 책임은 어디까지일까. 법조계에선 “공모 증거를 잡지 않고선 형사책임을 묻기는 어렵다”고 말한다.

법무법인 로투스 박찬중 변호사는 “집주인과 사전에 공모해 위조된 계약서를 보여주는 등 세입자를 속여 전세금을 가로챘다는 직접적인 증거가 나오지 않는 이상 중개인을 처벌하기는 쉽지 않다”고 말했다.

 

손해배상 등 민사 소송은 가능하다. 그러나 많이 받아도 피해금액의 40% 정도다.

이마저도 1~2년씩 걸리는 소송을 진행해야 가능한 일이다.

한편 부동산중개인들은 “우리도 피해자”라고 말한다.

 

사기에 가담하지 않았는데도 집주인이 저지른 사기 피해액의 일부를 중개인들이 물어줘야 하는 상황이기 때문이다.

한 부동산중개인은 “최근 판결이 대부분 부동산중개인의 일부 책임을 인정하는 경향이어서 정작 집주인은 돈갚을 여력이 없고, 중개인만 돈을 물어주는 일이 종종 일어난다”고 말했다.

 

이인덕 공인중개사협회 상담위원은 “현재 확정일자 여부와 선수금보증금을 파악할 수 있는 ‘임대차정보제공요청’ 제도가 있지만 요청인 자격에 중개인이 빠져 있다”며 “중개인에게 집주인 채무상황 등을 확인할 수 있는 제도적 권한을 줘야 책임있는 중개가 가능하고 전세사기도 막을 수 있을 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

최재훈 기자

 

 

 

 

 

[사진=픽사베이, 그래픽=김남석 기자]

 

 

 

 

 

 

 

점점 더 교묘해지는 전세 사기…세입자 불안감 확산

 

 

 

 

 

깡통법인 이용 대규모 사기 피해…승소해도 강제집행 불가
갭투자‧깡통전세에 사고 위험 급증…예방‧구제책 마련 시급

 

 

 

 

[이뉴스투데이 김남석 기자] 전세 사기 방식이 교묘해지면서 세입자들의 불안감이 커지고 있다.

정부가 전세 사기를 예방하기 위한 방안을 내놓고 있지만 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

◇빌라 112실 중 92실이 사기…깡통법인 내세워 ‘배째라’

 

# A씨는 지난 2019년 한 빌라에 8000만원의 전세보증금을 내고 들어갔다.

2년 후 더 넓은 크기의 집으로 옮기기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 했지만, 집주인이 바뀌었으니 그쪽으로 요구하라는 소리를 들었다.

 

확인해보니 집 주인이 처음 들어보는 법인으로 바뀌었고, 해당 법인에서는 돈이 없으니 보증금을 돌려줄 수 없다고 답변했다.

이후 전세보증금 반환 소송에서 승소했지만 법인은 여전히 돈을 돌려주지 않았고, A씨는 어쩔 수 없이 그 집에서 3년 넘게 살고 있다.

 

# B씨는 지난 2020년 한 빌라에 전세로 입주했다.

계약 후 전입신고까지 마쳤지만 입주 당일 집주인은 전 세입자가 기간상의 문제로 집을 비울 수 없으니 다른 호실에서 1달만 거주해 달라고 요청했다.

 

1달 후에도 방이 비지 않아 알아보니 전 세입자는 보증금을 돌려받지 못해 나가지 못한 상태였고, 현재 거주하고 있는 방 역시 공실이 아닌 다른 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 짐을 두고 몸만 나간 방이었다.

최근 경기도 오산시 한 빌라에서 대규모 전세 사기 피해가 발생했다.

 

빌라 총 112실 중 92실을 소유하고 있는 D법인이 모든 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않았다.

특히 D법인은 기존 세입자와 다툼을 벌이고 있는 중에도 새로운 세입자를 받고, 그 돈을 이용해 다른 건물을 매입하는 등 세입자를 기만하는 행위를 지속해 왔다.

 

지난 2013년 지어진 빌라는 2019년 3월 O씨에게 넘어갔고, 2020년 12월 D법인으로 다시 한번 명의가 변경됐다.

O씨가 소유주가 된 지난 2019년 3월 이후 전세 보증금을 돌려받은 세입자는 한 명도 없었다.

 

세입자들은 보증금을 돌려받기 위해 현 소유주인 D법인의 대표와 만나길 원했지만, 대표가 누구인지조차 확실하지 않은 상황이다.

최초 대표였던 E씨는 사내이사인 B씨에게 권한을 위임받은 것이니 B씨를 찾아가라고 말했지만, B씨는 본인은 ‘바지사장’일 뿐이니 이전 소유주였던 O씨와 이야기하라고 주장했다.

전 대표였던 K씨 역시 현재는 본인이 대표가 아니기 때문에 책임이 없다는 입장이다.

 

하지만 지난해 5월 D법인은 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 상태에서 5억원 상당의 건물을 새롭게 구매했다.

당시 E씨는 인근 공인중개사무소를 방문해 새로운 건물의 분양을 요청하기도 했다.

 

O씨는 빌라를 담보로 은행으로부터 약 20억원의 대출을 받기도 했다.

대출 이후 담보의 명의는 D법인으로 넘어갔지만 채무는 승계되지 않았고, 채권 은행은 이를 돌려받기 위해 법인 소유 빌라 92채 중 약 20억87000만원 상당인 24채를 경매에 부쳤다.

 

 

 

 

 

 

전세사기가 발생한 빌라의 경매 진행 상황. 은행 채무 문제로 총 24실이 경매에 넘어갔다.

[사진=온나라 부동산 경매 누리집 캡쳐]

 

 

 

 

 

현재 전세 사기 피해를 입은 세입자 중 일부는 보증금을 돌려받지 못해 나가지 못하고 그대로 살고 있고, 일부는 민사소송을 통해 승소를 했지만, 법인이 보유한 재산이 없다며 보증금을 지급하지 않은 상태다.

몇몇은 피해를 최소화하기 위해 해당 호실을 경매에 넘긴 뒤 직접 낙찰을 받아 집을 구매하기도 했다. 현재 약 20명은 형사‧민사 소송을 진행 중이다.

결국 피해는 세입자들만 입게 됐다. 소송 외에는 보증금을 돌려받을 방법이 없지만, 형사와 민사 소송을 모두 진행하려면 최소 6개월~1년의 시간이 소요된다.

 

또 소송에서 이긴다 하더라도 깡통 법인이기 때문에 강제집행이 어렵다.

이전 소유주인 O씨와 계약을 체결한 세입자들은 O씨를 상대로 소송을 제기할 수 있지만, 전 집주인 역시 보유한 재산이 없다고 하면 돌려받을 방법이 없고, 빌라 소유권도 없어 집을 경매로 넘기기도 어렵다.

만약 강제집행도 불가능해진다면 세입자들이 입주 당시 받은 전세보증금대출은 고스란히 세입자들의 빚으로 남게 된다.

최근 피해자 집단 소송에 참여한 한 세입자는 “보증금을 돌려받기 위해 알아보다 보니 최초 건축주였던 사람부터 전 집주인 O씨, D법인의 사내이사, 관리이사, 전 대표 모두 연관성이 있었다”며 “결국 모두 함께 작정하고 사기를 친 것으로 밖에 안보인다”고 말했다.

 

이어 그는 “첫 독립을 위해 청년버팀목전세자금을 받은 것이 결국 빚이 되게 생겼다”며 “형사 소송에서 먼저 이기고 이후 민사까지 진행해야 한다고 하는데 이긴다고 하더라도 돈을 받는다는 보장이 없어 막막한 상황”이라고 토로했다.

◇갭투자에 사고위험 높아졌는데…대책 없이 피해만 눈덩이

전세 사기는 매년 증가하는 추세다.

특히 최근 보증금 반환 능력이 없는 무리한 갭투자가 유행처럼 번지고, 전세가가 매매가를 추월한 이른바 ‘깡통전세’가 늘어나면서 사고 위험이 크게 높아졌다.

 

실제 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 사고 건수와 금액은 2799건, 5790억원으로 모두 역대 최고치를 기록했다.

사고 건수는 지난 2015년 1건에서 지난 2018년 372건까지 늘었고, △2019년 1630건 △2020년 2408건을 기록했다.

 

사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 지급한 대위변제 금액도 5034억원으로 제도 시행 이후 처음으로 5000억원을 넘겼다.

이는 보증보험에 가입한 주택 가운데 사고 건수를 집계한 것으로, 보험에 가입하지 않은 이들의 피해 규모는 파악조차 어려운 상황이다.

 

최근 발생한 대규모 빌라 전세 사기의 피해자 역시 모두 보험에 가입하지 않았다.

특히 2030 청년층이 전세 사기의 주요 피해자가 됐다.

이성배 서울시의원에 따르면 서울 청년 전월세 가구 중 보증보험에 가입한 비율은 1.6%에 불과해 피해 보전도 어려운 상황이다.

지난해 HUG 전세보증금반환보증 사고 피해자 중 절반은 30대였다.

 

매년 전세 사기와 보증금반환사고가 늘고 있지만 관할 관청인 국토교통부나 HUG, 한국주택금융공사(HF) 모두 대책을 내놓지 못하고 있다.

HUG는 지난 2020년 8월부터 임대사업자의 보증가입 의무화를 시행했지만, 여전히 개인이나 법인이 건물을 소유할 경우 보험가입 없이도 세입자를 받을 수 있다.

또 청년 버팀목전세자금 보증서를 발급하는 HF 역시 의무가입 조항은 따로 마련하지 않았다.

 

HUG가 올해 상반기를 목표로 ‘전세 사기 예방센터’를 구축하고 있지만, 전세 사기 증가 추세나 피해 규모를 고려하면 대책 마련이 너무 늦었다는 지적이 나온다.

또한 깡통법인, 제3자 명의변경 등 전세 사기 수법이 교묘해지고 있는데 반해 대책은 여전히 포괄적인 범위에 그치고 있다.

 

대한부동산학회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 교수는 “전세 사기를 줄이기 위해서는 공공이 시행하는 전세보증반환보증 가입을 확대하고, 세입자들은 본인의 재산권을 행사하면서 주의 의무를 기울여야 한다”고 말했다.

이어 그는 “정부는 전세 사기 피해가 우려되는 사업장을 선별해 고지하는 등 사기 예방에 힘쓰고, 세입자는 보증금이 아무리 싸다고 하더라도 보험 가입여부, 압류, 근저당권, 전세권 등을 확인한 뒤 계약해야 한다”고 조언했다.

 

 

 

 

저작권자 © 이뉴스투데이 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울의 한 빌라촌. /연합뉴스

 

 

 

 

전세사기 당했다...통장보다 먼저 인내심 챙겨라 

 

 

변호사가 말하는 전세사기 대처법
”길고 긴 싸움, 인내심부터 가져야”

 

“힘들겠지만 인내심을 가져야 합니다.”

사기꾼이 작심하고 달려들면, 피하기가 힘듭니다.

철저하게 체크해도 당하는 분들이 많습니다.

법조계에선 전세 사기 피해자들이 찾아왔을 때 이렇게 말합니다.

“힘들겠지만 인내심을 가져라.”

 

일반 소송에 비해 승소가 어려운 것은 아니지만, 정작 소송에서 이겨도 피해금을 돌려 받기까진 시간이 오래 걸리는 경우가 많아서입니다.

특히 대출을 낀 목돈을 한 순간에 잃어버린 피해자들은 소송이 이어지는 동안 생활고도 함께 버텨야 합니다.

 

업계에 따르면 전세보증금 반환 소송 평균 소요 비용은 전세금 2억원 당 440만~550만원. 세부 비용은 로펌이나 변호사 명성에 따라, 전세금 규모 따라 달라질 수 있지만, 적지 않은 돈을 피해 구제를 위해 추가로 써야 하는 것이죠.

소중한 목돈과 소송비용, 그리고 시간. 헛되게 하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

전세 사기 당했을 때 가장 먼저 해야할 일, 그리고 당하기 전 했으면 좋았을 일.

법무법인 건우 임영근 변호사와 함께 알아봤습니다.

 

◇전세사기 소송의 시작은 ‘계약 해지 통보’부터

- 전세사기 사실을 알았을 때 가장 먼저 뭘 해야 할까요?

 

“전세보증금반환 소송의 첫 시작은 계약 갱신 거절을 통보하는 것입니다.

계약 기간이 끝났는데도 돈을 돌려주지 않고 있다는 것을 입증해야 소송의 이유가 생기는 거니까요.

 

가장 좋은 것은 내용증명으로 더이상 계약을 하지 않겠다는 의사를 집주인에게 통보하는 것이고, 문자나 카커오톡 등으로라도 계약 갱신을 거절했다는 사실을 기록으로 보여줄 수 있어야 합니다.

만일 집주인 연락이 안 닿는다면 부동산 중개인과의 통화나 문자메시지 등으로 계약이 끝났다는 것을 확보해두면 좋습니다.”

 

- 소송에 돌입하기 좋은 골든타임이 있나요?

“당연히 사기 사실을 인지한 순간 바로 들어가는 게 가장 좋고요.

계약 기한 만료 6개월에서 2개월 전 계약 해지 의사를 통보할 때부터 보증금을 돌려주지 않을 가능성에 대비해 관련 증거를 수집해 두는 게 좋습니다.

 

특히 집주인이 연락이 안될 때, 집주인 세금 체납되고 있다는 사실이 확인됐을 때는 조금 더 빨리 조치를 취할 수도 있습니다.

첫째는 ‘의사표시의 공시송달제도’를 활용해 계약 해지 통보를 했는데 집주인이 아무런 이의 제기를 하지 않았다는 기록을 남겨두는 방법도 있습니다.

 

둘째는 전세계약서에 반드시 들어가는 집주인의 수선 의무를 활용하는 거에요. 누수 등 중대 하자가 발생했으니 수선해달라는 내용증명을 여러차례 보냈는데 답이 없다, 임대인의 의무를 져버렸으니 계약 해지 요건에 해당한다고 증명하는 것이죠.

다만 수선 기간을 당장 하루, 이틀 내로 기재하면 받아들여지기 어렵습니다.

최소 10일에서 2주 정도 충분한 기간을 두고 요청했다는 기록이 인정되기 쉽습니다.”

 

- 소송 전 확인하거나 미리 준비해야 하는 서류가 있나요?

“앞서 말한 계약 해지 관련 기록과 전세계약서, 임차인 주민등록 초본, 전세금 지급 영수증이나 계좌이체 확인서 등이 있으면 좋습니다.

특히 전셋집과 관련된 권리분석을 정확히 할 필요가 있습니다. 전입신고 날짜와 확정일자, 집에 걸려 있는 채권 순위 등이죠.”

 

 

 

 

 

 

 

/일러스트=조선디자인랩 정다운

 

 

 

- 전세보증금 반환 소송 기간은 보통 얼마나 걸리나요?

“경우에 따라 다르지만 소송은 정말 빨리 진행돼도 6개월 정도 걸립니다.

길면 1년까지도 보셔야 합니다.

 

우선 소장을 접수한 뒤 답변서 제출 기한이 30일 주어지고, 변론기일 잡는 시간까지 더하면 첫 재판 열리기까지만 2~3개월이 훌쩍 지나갑니다.

이후 한 두 번 재판 공방이 오고가면 6개월이 금방 지나갈 수 있어요.

 

다만 집주인이 잠적 상태라서 아무런 이의 신청을 하지 않을 경우 오히려 재판은 한 달 안에 빨리 끝날 수도 있습니다.

집주인이 소송 과정에서 답변서를 제출 않을 경우 재판부가 곧바로 선고 기일을 잡아 원고 청구 취지를 그대로 인용할 가능성이 높습니다.

 

보증금 지급명령 신청도 집주인이 2주 이내 이의 신청을 하지 않으면 법원은 그대로 확정해 명령을 내립니다.”

 

- 승소하면 돈은 바로 받을 수 있나요?

“안타깝게도 그렇지 않은 경우가 많습니다.

법원의 지급 명령이 떨어져도 집주인이 돈이 없다고 버티면 경매를 통해 집을 처분해야 돈을 돌려받을 수 있습니다.

 

이 때문에 소송을 전담할 변호사나 로펌을 구할 때는 꼭 ‘승소 후 경매 절차’까지를 모두 포함해 법률 상담을 받고, 선임료를 논의하시는 게 좋습니다.

사실 소송 과정보다 경매 과정에서의 법률 대처가 더 어렵고, 중요한 경우가 많습니다.”

 

- 최근 전세사기는 집주인이 세입자 몰래 명의를 바꿔 전세금을 떼어 먹는 경우도 많다.

“자신도 모르는 사이 새로 바뀐 임대인의 경제력이 충분치 않을 때, 임대인 변경을 거부하는 해지권을 행사할 수 있습니다.

 

이 경우 전 집주인에게 보증금 반환 청구도 가능하죠.

단, 임대인이 몰래 변경된 사실을 인지 한지 한 달 이내에 빨리 해지권을 행사하는 게 좋습니다. 이후에는 인정되기가 어려울 수 있습니다.

이런 피해를 방지하려면 번거롭더라도 등기부등본을 자주 확인하는 게 좋습니다.”

 

◇당하고 보니 꼭 했어야 했던 일들

- 전입신고와 확정일자 등 전세사기에 대비하기 위해 꼭 챙겨야 할 사항은 무엇인가요?

 

“전입신고와 확정일자는 반드시, 꼭, 계약 당일 모두 해야 합니다.

전세보증금 문제가 생겼을 때 법적 해결의 기준점이 되는 게 바로 이 날짜이기 때문입니다.

전입신고는 세입자가 돈을 돌려받을 순서를, 확정일자는 돈을 돌려받을 권리 자체를 인정하는 대항력을 보장해준다고 보시면 됩니다.

 

전세보증금 문제가 자주 생기는 이유 중 하나가 확정일자와 전입신고를 하는 당일, 혹은 직후에 근저당권을 설정하는 일이 생기는 겁니다.

확정일자는 신고 당일이 아닌 다음날 0시 기준으로 대항력이 생기기 때문에 그 이전에 누군가 근저당권을 설정하면 세입자의 전세보증금이 후순위로 밀릴 수 있는 것이죠.

 

세입자는 전세계약서를 쓸 때 반드시 ‘계약 일주일 이내 추가 부담이나 소유권 이전 설정을 하지 않는다’는 특약을 기재하는 것이 좋습니다.

요즘은 세입자의 전입신고 당일 가짜 주인에게 소유권을 이전해버리는 경우도 종종 발생하니까요.”

 

- 이밖에 전세사기 피해를 막거나 줄일 수 있는 방법을 알려주신다면?

“전세보증보험 가입이 불가능하거나 전세가가 매매가에 육박하는 집은 피하라고 말씀드리고 싶습니다.

등기부등본과도 친해지실 필요도 있어요.

계약 당일만이 아닌 전입신고 후 최소 일주일 이내, 계약 만기 전 6개월 전 쯤엔 세들어 있는 집의 등기부등본을 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

또 계약 당일 만큼은 전체 과정을 녹음하는 것도 만일의 사태를 대비하는 데 도움이 될 수 있습니다.

또 아래 내용을 특약으로 넣어달라고 요구하시는 게 좋습니다.

 

‘임차인은 전입신고 및 잔금 지급후 일주일 이내에 전세보증보험가입을 진행하기로 하고 임대인은 이에 적극 협조한다.

만약 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 본건 계약은 무효로 하고 기지급한 보증금을 즉시 반환한다. 위 전세보증보험가입이 완료될 때 까지 소유권이전, 근저당설정 및 일체의 권리설정을 하지 않기로 한다’

 

계약서를 쓸 때 보통 ‘전세보증보험 가입에 임대인이 협조한다’는 내용만 기재합니다.

예전에는 이 특약으로도 피해를 막을 수 있었지만 최근에는 이를 악용하는 사례들도 종종 생기고 있습니다.

 

 

 

 

 

modang@chosun.com

 

 

 

 

 

 

 

이민경 기자