‘매입자 2명 중 1명이 2030′ 수원 영통구 가보니 주담대 이자 늘어 매수세 위축, 매매가 2억 ‘뚝’ ‘2030 선호’ 수원·용인·화성·시흥, 하락폭도 상위권 금리 추가 인상 전망… “집값 더 내릴수도”
“보금자리론으로 아파트를 사려는 젊은 분들이 하루에 한 팀꼴로 꾸준히 매수 문의를 해요.
그런데 대부분이 ‘급매물이 나오면 연락달라’고만 하고 가요.
지금 나온 게 급매물인데 이보다도 더 싼 걸 찾으니 사실상 급매물도 안 찾는 거죠.
대출 이자가 계속 느는 추세다 보니 이 분들의 가격 기준도 점점 낮아지고요.
실거래가도 꽤 내렸어요.”
지난달 30일 오후 2시 경기 수원시 영통구 황골마을주공1단지 인근의 A공인중개업소 관계자는 이렇게 말했다.
이 단지는 한동안 2030세대의 매매 수요가 꾸준했다고 한다.
영통구 일대는 삼성전자 등 산업단지들과 가깝다.
영통역은 동탄인덕원선이 연결돼 더블역세권이 될 예정이고 대형 평형, 9억원 이상의 단지가 많다.
반면 청평역과 망포역 인근엔 소형 평형, 6억원 미만 단지가 많아 2030의 수요가 특히 몰렸다고 이 관계자는 전했다.
하지만 지난해 하반기부터 시작된 대출 규제와 금리 인상의 여파로 아파트 거래 가뭄이 닥치면서 올해 들어 이 수요가 줄기 시작했다고 한다.
2030 매수자는 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 가능한 보금자리론 대출을 받을 수 있지만, 그만큼 소득 대비 주택담보대출(주담대) 이자 부담이 크기 때문에 집값이 크게 떨어질 때까지 기다리고 있다는 게 A공인중개업소 관계자의 말이다.
인근의 B공인중개업소 관계자는 “이곳은 지난해까지만 해도 직주근접 조건에 교통 호재까지 있어 실거주 수요와 투자 수요가 골고루 있었다”면서 “이미 가격은 떨어지고 있어 투자 수요는 사라지고, 실거주 목적의 전월세 문의만 들어온다”고 했다.
실제로 국토교통부에 따르면 황골마을주공1단지 59㎡는 지난해 11월 6억원(14층)에 신고가 거래된 후 지난달까지 4억~5억원대로 가격이 내리더니 지난 7일엔 최고가보다 2억원 낮은 4억원(7층)에 손바뀜했다.
영통구 내 다른 단지들도 비슷한 상황이었다.
이날 기자가 만난 여러 공인중개업소 관계자들은 “올해 들어 매매 거래 단 1건을 성사시켰다” “찾는 사람 없이 매일이 조용하다”
“금리 인상이 겹쳐 풀릴 기미가 안 보인다”는 식으로 침체한 시장 분위기를 전했다.
경기 수원시 영통구 지하철 수인분당선 영통역 주변의 모습. 영통역은 동탄인덕원선 공사가
진행 중이다. /김윤수 기자
◇ 2030 몰린 곳부터 집값 내리는 중
문제는 이처럼 2030이 많이 찾던 곳에서 집값 하락이 가파르게 진행된다는 점이다.
영통구를 포함한 수도권 일부 지역에서 이런 추세가 확인된다.
조선비즈가 한국부동산원의 아파트 매매 거래 현황과 가격 동향 자료를 분석해본 결과, 올해 1분기 2030세대(20대 이하+30대)의 아파트 매입이 활발했던 지역들이 가격 하락폭도 컸던 것으로 나타났다.
전국 17개 시·도 중 2030세대의 매입이 가장 활발했던 지역은 경기도였다.
경기도는 2030 매입 건수가 5587건으로 최다, 전국(2만2257건)의 4분의 1을 차지했다.
2030의 매입 비중은 36.4%로 서울(건수 1490건·비중 38.0%)에 이어 두 번째로 컸고 전국 평균(29.4%)을 크게 웃돌았다.
경기도는 아파트 매매가격이 올해 들어 지난주까지 0.35% 하락했다.
전국 17개 시·도 중 세종, 대구, 대전, 전남에 이어 네 번째로 큰 하락폭이다.
전국의 누적 변동률은 -0.01%였다.
시·군 단위로 보면 이런 추세는 더 잘 보인다.
경기도 내 31개 시·군 중에선 영통구가 포함된 수원시(496건·42.9%)를 포함해 고양시(477건·42.2%), 용인시(435건·45.4%), 화성시(434건·41.8%), 시흥시(306건·43.0%) 등 5곳에서 2030의 매입이 특히 활발했다.
2030의 매입 건수가 300건 이상이고 비중은 경기도 평균(36.4%) 이상인 곳을 추린 결과다.
이 중 수원·용인·화성·시흥시 등 4곳은 경기도 안에서도 올해 하락세가 두드러진 지역이다.
같은 기간 화성시는 누적 변동률 -2.06%로 도내에서 하락폭이 가장 컸고 시흥시(-1.93%)가 뒤를 이었다.
수원시(-0.88%)와 용인시(-0.79%)의 하락폭도 경기도 평균을 크게 웃돌았다.
1기 신도시(일산신도시) 규제 완화 기대감이 있는 고양시만 0.19% 올랐다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “구매력에 한계가 있는 2030의 매수세가 집값 상승을 받쳐주지 못한 영향이 어느 정도 있을 수 있다”고 분석했다.
◇ 기준금리 연말 2.50% 전망… “매수세 더 줄어들수도”
2030의 집값 걱정은 여기서 끝나지 않는다. 기준금리가 잇달아 오르면서 대출 이자 부담이 커지고 있기 때문이다.
수요를 받쳐줄 매수자 역시 대출을 받아야 하는데, 기준금리 인상으로 시중금리도 오르면 대출 이자 부담이 늘고 총부채원리금상환비율(DSR)이 높아져 대출 여력은 줄어든다.
매수세가 위축돼 집값 하락이 가속화할수도 있다.
한국은행 금융통화위원회는 지난달 26일 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 올렸다.
올해 들어서만 1, 4, 5월 세 차례에 걸쳐 총 0.75%포인트(P) 인상했다.
각 은행에 따르면 지난달 31일 기준 KB국민·신한·하나·우리은행의 주담대 금리는 변동금리(신규 코픽스 6개월 기준)가 3.55~5.367%, 혼합금리(5년 고정금리 적용 후 변동금리 전환·금융채 5년물 기준)가 4.06~6.40%다.
지난달 17일 서울 시내의 하나은행 창구 모습. /뉴스1
금융권에선 미국 빅스텝(한번에 0.5%P 기준금리 인상)에 맞춰 연말까지 국내 기준금리가 2.50%에 이를 거란 전망이 나오고 있다.
주담대 금리는 최고 8%대까지 치솟을 거란 가능성도 제기된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “지금은 금리 인상폭이 주택 시장에 미치는 영향이 커지는 시점”이라면서 “주담대 평균 금리가 연 4%를 넘으면 매수자의 관망세가 커지고 5%를 넘으면 매수 자체를 포기해 시장이 급격히 위축될 수 있다.
이에 따라 집값 하락도 좀더 이어질 가능성이 있다”고 말했다.
인천에서 월세로 살면서 수도권 아파트 매물을 알아보고 있는 직장인 김용찬(31)씨는 “벼락거지‘(부동산 가격 상승으로 상대적으로 가난해지는 사람) 탈출을 위해 이번에야말로 내 집을 마련할 계획이었지만 조금 더 미루기로 했다”면서 “금리는 오르고 집값은 내리고 있어서 지금 잘못 샀다간 벼락거지 탈출은커녕 ‘하우스푸어’(집을 보유했지만 빈곤층에 속한 사람)가 될지도 모른다는 걱정이 들어서다”라고 말했다.
기획재정부는 지난달 말 청년의 대출 여력을 늘리는 규제 완화 계획을 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’의 하나로 발표했다.
▲DSR 산정 시 미래소득 반영폭을 확대하고 ▲50년 초장기 모기지를 도입하며 ▲생애 최초 LTV 상한을 60~70%에서 80%로 완화하기로 했다.
박 교수는 “의미는 있지만 금리 인상이 여전히 더 큰 변수”라면서 “그나마 LTV 상한 완화는 DSR 규제 때문에 청년에게 의미가 있을지 모르겠다”고 했다.
그는 “그보단 앞으로 면밀한 검토를 통해 기준금리 추가 인상에 따른 시중금리의 지나친 인상을 막는 게 더 중요할 것”이라고 덧붙였다.
한국은행이 15년 만에 기준금리를 두 달 연속 올린 데 이어 하반기에도 추가 인상할 것으로 관측되면서 주택 매수 심리가 급격히 위축될 가능성이 제기되고 있다.
부동산 관련 대출을 받은 차주들의 이자 부담이 갈수록 커지는 데다 올 7월 대출 규제가 더욱 강화되면서 수요자들의 주택 구매력이 낮아질 것으로 전망되기 때문이다.
여기에 8월 임대차법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권이 만료된 전월세 물량까지 가세하면서 부동산 시장이 요동칠 것이라는 우려가 제기되고 있다.
◇매수 심리 위축…‘거래절벽’ 심화되나= 전문가들은 당장 주택 가격이 하락하지는 않겠지만 매수 심리가 위축되면서 거래량이 감소할 것으로 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상으로 매수자들의 투자 수요는 더욱 줄어들 것”이라며 “금융위원회가 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계를 예정대로 도입하기로 한 만큼 매수 자금 마련이 더욱 어려워 관망세가 장기화될 것으로 보인다”고 말했다.
함 랩장은 “2월 기준 전체 주택담보대출 금액 중 65.8%인 485조 8000억 원이 수도권에서 이뤄졌다”며 “수도권 대출자가 상대적으로 기준금리 인상 노출에 민감할 것으로 전망된다”고 말했다.
3월 대통령 선거 이후 규제 완화 기대감으로 서울 아파트 매매 거래량이 다소 회복됐는데 금리 인상으로 인해 다시 줄어들 수 있다는 지적이다.
서울 아파트 매매 건수는 지난해 8월(4064건)부터 올해 2월(814건)까지 7개월 연속 감소했다가 3월(1437건) 증가로 전환된 뒤 4월(1714건)에는 증가 폭이 확대됐다.
하지만 이달 들어 현재까지 704건에 그치면서 ‘거래절벽’ 상황이 다시 이어지는 모양새다. 금리 인상은 지방 집값에도 직격탄을 가할 것으로 보인다.
서울경제가 최근 건설주택포럼·건설주택정책연구원과 공동으로 부동산 전문가 105명을 대상으로 실시한 ‘2022년 하반기 주택시장 전망’ 설문 조사에서 70.5%가 비수도권(지방) 집값이 하락할 것으로 전망했으며 가장 큰 원인으로 ‘금리 인상(45.9%)’을 지목한 바 있다.
일각에서는 ‘빚투·영끌’한 일부 주택이 경매시장으로 나올 수 있다고도 예견했다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “지난해와 지지난해 일부 매수자들은 주택담보인정비율(LTV) 상한선까지 대출을 받고 나머지 대금은 사금융을 동원해 매입한 거래도 있었다”며 “소득 대비 부채가 클 수밖에 없어 금리 인상 기조가 장기화될 시 급매 혹은 경매 매물이 늘어날 수 있다”고 말했다.
◇갱신권 만료 물량까지 가세…주택 시장 요동칠 수도=추가 금리 인상 가능성이 높은 만큼 하반기 부동산 시장은 더욱 불안해질 것으로 예상된다.
전문가들은 기준금리가 2%, 주담대 평균 금리가 5%를 넘어설 경우 주택 시장이 하락세로 전환하는 변곡점을 맞이할 수도 있다고 본다.
반면 임대차 2법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권 만료 물량을 중심으로 전월세 가격이 급등하면 “차라리 집을 사겠다”는 수요가 나오면서 집값까지 끌어올릴 것이라는 분석도 제기된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “금리 인상은 올해 하반기 부동산 시장의 방향성을 좌우할 핵심 변수”라면서 “기준금리가 2%대에 진입하면 9억~15억 원대 아파트가 금리 영향을 본격적으로 받기 시작할 것”이라며 “주담대의 평균 금리가 연 5%에 육박하면 시장이 급격히 위축될 수 있다”고 내다봤다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 “집값은 하방경직성이 강하지만 임계점으로 추산되는 기준금리 2%대로 진입하면 실질적인 이자 부담이 커질 수 있다”고 밝혔다.
금리 인상과 함께 올 8월 임대차 2법 시행 2년이 도래한다는 점도 불안 요인으로 꼽힌다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “하반기부터 계약갱신청구권 만료 물량이 나오면서 전월세 가격이 폭등하기 시작하면 임대차 수요가 매매 수요로 바뀔 수 있다”며
“무주택 실수요자 대출까지 완화되면 수도권 내에서도 교통이 편한 1기 신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 주변 지역은 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.
국토교통부는 생애 최초 주택 구입 시 LTV 상한을 60~70%에서 80%로 완화하는 방안을 검토 중이다.
미분양 물량 한 달 새 2배 증가…당첨 후 계약 포기 사례 이어져 대출 규제·금리 인상 청약 수요 줄어…"청약 옥석가리기 본격화" 집값 하락 전조 증상…일부 사례로 집값 하락 예단은 '시기상조'
[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 아파트 '청약불패' 신화가 흔들리고 있다.
서울 아파트 청약에서 미분양과 당첨 후 계약 취소 사례가 이어지면서 집값 하락이 본격화하는 게 아니냐는 관측이 나온다.
지난해까지 기록적인 경쟁률을 기록하며 흥행 불패 행진을 이어가던 서울에서 한 달 사이 미분양 주택 물량이 2배가량 늘어나는 등 청약시장의 열기가 빠르게 식고 있다. 특히 집값 고점에 대한 인식 확산, 고분양가 논란, 9억원 이상 중도금 대출 금지, 추가 금리 인상 등 다양한 요인들이 겹치면서 청약 수요가 줄어든 것으로 보인다.
또 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 한 것도 한몫했다.
서울 미분양 물량이 한 달 새 2배 늘었다. 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택 통계’에 따르면 서울 미분양 물량은 360가구로, 전월(180가구) 대비 2배 증가했다.
강북권에서 미분양 물량이 급증했다.
서울부동산정보광장에 따르면 미분양 전체 물량 가운데 절반이 넘는 195가구가 강북구에서 발생했다. 이어 동대문구(95가구)와 강동구(36가구), 구로구(29가구) 등이 뒤를 이었다.
강북구 수유동 강북종합시장 재정비사업을 통해 공급된 후분양 아파트 '칸타빌 수유 팰리스'에서 대규모 미달 사태가 벌어졌다.
216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다.
해당 단지는 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 고분양가 논란을 빚었다.
3.3㎡당 3249만원으로, 주변 평균시세(2440만원)보다도 30%가량 비쌌다.
또 지난 3월 청약을 시작한 '신영지웰 에스테이트 개봉역'에서 미계약 가구가 28가구 발생했고, 동대문구에서 분양한 도시형생활주택 '힐스테이트 청량리 메트로블'에선 95가구가 주인을 찾지 못했다. 이와 함께 강북구 미아동 '한화포레나미아(삼양사거리특별계획3구역 재개발)'는 오는 2일 139가구에 대해 무순위 청약을 진행할 예정이다.
이 단지는 일반분양 청약 당첨자 가운데 42%가 계약을 포기하면서 무순위 청약으로 나왔다. 서울 아파트값은 3주 연속 보합세다.
한국부동산원에 따르면 지난달 넷째 주(23일 기준) 서울아파트 매매가격은 지난주 수준을 유지했다.
서울 강남과 서초 등 일부 고가 지역은 상승세를 이어갔지만, 전반적으로는 추가 금리 인상 우려와 전세가격 안정, 매수심리 위축으로 약세를 나타냈다. 강북에선 지난주보다 0.01% 내렸다. 하락 폭은 지난주와 동일하다.
대통령 집무실이 들어선 용산구는 재건축 단지 위주로 가격이 상승해 지난주에 이어 0.05% 상승했다. 노원구(-0.02%), 성북구(-0.02%), 마포구(-0.01%) 등 다른 지역 대부분은 매물이 누적되면서 하락세를 유지했다.
강남권에선 지난주에 이어 0.01% 상승했다. 서초구(0.04%)는 한강변, 잠원동 재건축 단지 위주로, 강남구(0.02%)는 삼성동, 대치동 재건축 위주로 상승했다.
송파구(-0.01%)는 매수세 위축으로 3주 만에 보합에서 하락으로 전환했다.
양천구, 동작구, 영등포구는 0.01% 올랐다.
[서울=뉴시스] 서울 아파트 매매시장이 3주 연속 보합세를 나타냈다. 강남권 등
고가지역은 상승세를 이어갔지만, 전반적으로는 약세를 보이는 모습이다.
(그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com
청약불패 지역으로 불리던 서울에서도 무순위 청약이 잇따르면서 집값이 조정국면에 들어섰다는 분석이 나온다.
미분양이 늘어난 것은 주택 구매 수요가 줄어든 것으로, 집값 하락의 전조 증상 중 하나다.
미분양 신규 주택 수가 일정 수준을 넘어서면 집값 하락의 도화선이 될 수 있다는 것이다.
다만 고분양가 논란 등 상대적으로 상품성이 떨어지는 일부 아파트 단지 사례만으로 시장 전반을 진단하는 것은 무리라는 지적이다.
강남 등 전통적으로 주택 수요가 높은 지역의 주요 단지에서는 여전히 신고가 경신 사례가 나오고 있어 집값 하락을 전망하는 건 시기상조다.
전문가들은 당분간 청약시장 참여자들의 관망세가 더욱 짙어질 것으로 내다봤다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값 고점 인식 확산과 대출 규제 강화, 추가 금리 인상 등으로 청약시장 참여자들의 관망세가 짙어지고, 옥석가리기가 본격화하고 있다"며 "분양가가 주변 시세에 비해 지나치게 비싸거나 입지 조건 등 경쟁력이 떨어지며 청약시장에서 외면받을 가능성이 있다"고 설명했다.
권 교수는 "대출 규제 강화와 금리 인상 등으로 시세차익을 기대하는 청약 가수요도 줄어들 것"이라며 "주변 시세보다 낮거나 합리적인 분양가를 책정한 단지에 청약 수요가 집중될 것"이라고 덧붙였다.
아울러 강북구 미아동의 ‘한화포레나미아’가 이날 139가구에 대한 무순위 청약을 진행한다.
무순위 청약이란 분양 일정이 끝났음에도 분양되지 않아 신청자 중 무작위로 청약을 받는 것이다.
한화포레나미아의 경우는 일반분양 당첨자 중 42%가 계약을 포기하면서 무순위 청약으로 나왔다.
업계 관계자들은 미분양이 증가하는 이유로 ▲집값이 고점이라는 인식 ▲고분양가 논란 ▲분양가 9억원 이상 중도금 대출 금지 등 매수 환경이 나빠진 상황을 꼽는다.
여기에 치솟는 물가로 기준금리까지 인상되는 상황에서 대출이자 부담이 커진 부분도 영향을 미쳤다. 아울러 새 정부도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지하겠다고 밝히면서 대출 규모가 2억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선으로 대출이 제한되는 점도 있다.
미분양이 늘어나는 가운데 서울 아파트값은 3주 연속 제자리걸음이다.
한국부동산의 5월 4주 서울아파트 매맷값은 지난주 수준을 유지했다.
강남과 서초 등 일부 고가지역을 위주로 상승세를 보였지만, 전반적으로는 하락세가 이어진 데 따른 것이다.
부동산원은 추가 금리 인상 우려와 전셋값 안정, 매수심리 위축으로 약세를 보였다고 설명했다.
[천지일보=남승우 기자] 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 내일부터
한시적으로 중단된다. ⓒ천지일보 2022.5.9
한편 ‘짓기만 하면 미분양될 일은 없다’는 평가를 받아왔던 서울에서도 무순위 청약이 잇따르면서 보합세를 이어가던 집값의 하락의 전조 증상이 아니냐는 우려가 나온다.
통상 미분양의 증가는 수요의 감소로 보기 때문이다.
또 미분양 주택 수가 일정 수준을 넘기면 집값 하락의 신호탄이 될 수 있다는 분석이 나온다.
익명을 요청한 부동산 업계 관계자는 “정부가 집값 안정화를 정책 목표로 삼았고 대규모 공급을 추진 중인 점 등을 봤을 때 미분양이 늘어나는 것을 집값 하락의 신호로 보는 것도 일리가 있다”고 설명했다.
정부가 재개발 활성화를 위해 분양가 상한제를 완화하겠다고 한 이상 분양가는 높아지고 이에 따라 수요는 줄 수밖에 없다.
또 대출 규제는 여전하고 이자 부담은 늘어나는 상황에서 양도세 한시적 완화로 매물이 쌓이는 상황까지 겹쳐 미분양은 더욱 심해지고 이에 따라 가격은 하향곡선을 그릴 수밖에 없다는 게 그의 설명이다.
이를 방증하듯 서울의 아파트 매물은 계속 늘고 있다.
특히 정부의 양도세 한시적 완화의 영향이 크다는 분석이다.
이날 부동산빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난달 31일 기준 서울 아파트 매물은 6만 1462건으로 1달 새 10.0%(5578건) 증가했다.
올해 초(4만 5198건)과 비교하면 36%.0%(1만 6264건) 늘어난 수준이다.
특히 매눌 수가 6만건대를 넘어선 것은 지난 2020년 8월 6일(6만 306건) 이후 처음이다.
서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.
사진 뉴스1
금리 오르고 매물 쌓여....집값 하락, 변수는 오세훈?
[집값 톡톡]서울 아파트값 9주 만에 하락 전국·수도권 매매가도 4주 연속 하락세 서울 미분양 '두 배'..서울 정비사업은 변수
집값 하락세가 시작된 걸까.
매물은 늘었는데 금리 인상 등으로 매수세가 위축하면서 서울 집값이 떨어지기 시작했다.
약 두 달 만에 하락세로 돌아섰다.
특히 그간 상승 폭을 확대하던 서초와 강남, 용산구도 주춤한 모습이다.
서울에서는 미분양 물량이 한 달 새 두 배로 늘었다.
대출 규제 등 집값 하방 요인이 지속할 가능성이 커 당분간 이런 흐름이 이어질 거라는 전망이다.
다만 4선 서울시장으로 연임에 성공한 오세훈 시장이 서울 도심 정비사업에 속도를 붙일 예정이라는 점은 변수가 될 수 있다.
/그래픽=비즈니스워치.
서초·용산 상승 폭 줄어…송파는 '마이너스'
한국부동산원에 따르면 5월 마지막주(30일 기준) 전국 주간 아파트 매매 가격은 전주보다 0.01% 떨어졌다.
4주째 하락세를 기록했다.
수도권 역시 4주 연속 -0.02%를 기록했고, 지방은 보합세를 유지했다.
서울의 경우 아파트 매매가가 9주 만에 하락세를 나타냈다.
정부가 다주택자 양도세 중과 한시 배제를 시행하면서 매물이 늘었는데, 금리 인상 등으로 매수세는 줄면서 집값이 떨어졌다는 분석이다.
특히 그간 지속해 상승 폭을 확대하던 용산구(0.03%)와 서초구(0.01%), 강남구(0.01%) 역시 상승세가 주춤했다.
강남 3구 중 송파구(-0.01%)의 경우 2주째 집값이 떨어졌다는 점도 눈에 띈다.
한국부동산원은 "서초구는 중대형 위주로, 강남구 신축 위주로 상승했지만 대체로 매수세가 감소하며 상승 폭은 소폭 축소했다"며 "송파구의 경우 잠실·가락동 인기 단지 위주로 급매물이 거래되며 하락했다"고 설명했다.
/그래픽=비즈니스워치.
거래 가뭄 지속…서울 정비사업은 '변수'
일단 지난 6월 1일 보유세(재산세, 종합부동산세) 과세 기준일이 지나면서 앞으로 매물이 크게 늘지는 않을 것으로 전망되는데. ▶관련 기사:다주택자, 보유세 받고 '집값 상승' 베팅?…'버티기' 언제까지(5월31일)
다만 대출 규제가 여전한 데다 한국은행이 지속해 기준금리를 올릴 예정이어서 매수세도 당분간 확연하게 살아나기 어려울 전망이다.
이에 따라 거래 가뭄이 지속하며 집값 하락세도 이어질 거란 분석이다.
이런 분위기 속에서 서울에서는 미분양 물량이 한 달 새 두 배로 늘기도 했는데, 국토교통부가 발표한 '4월 주택 통계'에 따르면 서울 미분양 물량은 지난 3월 180가구에서 두 배 늘어난 360가구로 집계됐다.
통상 미분양 물량이 쌓이는 것은 집값 하락 신호로 받아들여진다는 점에서 주목할 만한 흐름이다.
/그래픽=비즈니스워치.
다만 변수는 있다.
새 정부가 규제 완화를 예고한 데다가 오세훈 서울시장이 연임에 성공하며 서울 도심 재개발·재건축에 속도를 붙일 거라는 점이다. ▶관련 기사:힘 받은 '4선' 오세훈, 서울 주택공급엔 속도조절 없다(6월3일)
정비사업이 활성화하면 단기적으로는 집값이 오를 가능성이 크다.
특히 재건축 단지가 많은 서울 강남권과 1기 신도시 중심으로 집값이 올라 '양극화 현상'이 심화할 거란 분석이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수요층은 도심 정비사업이나 신도시 특별법 등 호재가 확실한 지역 위주로만 관심을 보이는 양극화 현상이 나타나고 있다"며 "다주택자 양도소득세 중과가 1년 유예된 가운데 과세 기준일이 되면서 외곽지의 경우 물건들이 쌓여가는 현상도 감지됐다"고 분석했다.
나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)
급하게 오른 곳 급하게 떨어져…의왕·시흥·인천 집값 3억 뚝
교통 호재에 끝없이 치솟던 지역들 올해 하락세로 돌변 작년 38% 올랐던 의왕 올해 급반전…하락폭 점점 커져 작년 광역시 1위 인천도 냉각…송도·청라 수억원 떨어져 시흥·안양도 하락세 두드러져…"수도권 외곽부터 매도"
[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = '산이 높으면 골이 깊다'는 주식 격언이 부동산 시장에도 적용되고 있다. 지난해 집값이 급등했던 수도권 지역 아파트값이 올해 들어서는 가장 빠른 속도로 하락하고 있다. 4일 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 경기 의왕시 아파트 매매가격은 최근 4주 -0.04%, -0.08%, -0.11%, -0.12% 등으로 하락폭이 빠르게 확대되고 있다.
의왕시는 올해 1월 둘째 주 하락 반전한 이후 올해 아파트값 누적 하락률이 -0.86%로, 이 기간 수도권 변동률 -0.27%, 전국 변동률 -0.02%를 크게 웃돌고 있다. 수도권광역급행열차(GTX)-C노선의 인덕원역, 의왕역 정차 소식이 호재로 작용하며 작년에 38.56% 폭등한 것과 비교하면 시장 분위기가 돌변한 것이다.
이 지역에선 급매물이 쏟아지면서 최고가보다 4억원 가까이 하락한 거래도 잇따르고 있다.
국토교통부 실거래공개시스템에 따르면 의왕시 포일동 '인덕원푸르지오엘센트로' 전용면적 84㎡는 지난 12일 12억8300만원(28층)에 거래됐다.
이는 작년 6월6일 거래된 직전 거래 16억3000만원(25층)보다 3억4700만원 하락한 금액이다.
이 단지는 작년 GTX 호재로 안양·의왕 권역내에서는 처음으로 전용 84㎡가 15억을 돌파하며 대장주 아파트로 떠오른 곳으로 당시 호가는 20억원까지 치솟기도 했다.
의왕시 포일동 '푸른마일 인덕원 대우' 전용면적 84㎡는 지난 5일 7억7000만원(25층)에 거래됐는데, 작년 10월 최고가 9억4000만원(5층)보다 1억7000만원 떨어졌다. 시장에 매물도 쌓이고 있다.
부동산 빅데이터 업체 '아파트실거래가(아실)'에 따르면 지난 3일 기준 경기 의왕시 아파트 매매 매물은 1746건으로 한 달 전 1542건에 비해 13.2% 늘어났다.
작년 광역시 중 집값 상승률이 가장 높았던 인천도 최근 조정 양상이 뚜렷해지고 있다.
부동산원에 따르면 작년 20% 넘게 올랐던 인천은 올해 1월 마지막주를 기점으로 하락세로 돌아서 누적 하락률이 -0.24%를 기록했다.
특히 송도국제도시가 있는 연수구는 올해 들어 0.98% 하락하며 인천의 집값 하락세를 주도하고 있다. 인천 연수구 송도동 'e편한세상송도' 전용면적 84㎡는 이달 18일 8억500만원(24층)에 거래됐다.
지난해 8월 최고가 10억7500만원(20층)에 비해 2억7000만원 하락한 것이다.
송도동 '송도SK뷰' 전용면적 84㎡의 경우에도 지난달 15일 8억4000만원(27층)에 거래돼 지난해 8월 최고가 10억5000만원(16층)에 비해 2억1000만원 떨어졌다.
청라국제금융단지 아파트들도 사정은 비슷했다. 서구 청라동 있는 한양수자인레이크블루 전용면적 84㎡는 이달 18일 8억8000만원(28층)에 거래돼 작년 12월 최고가 12억4000만원(28층)에 비해 3억6000만원이나 떨어졌다.
인천 일대 아파트 매물도 지난 3일 기준 2만7024건으로 두 달 전에 비해 20.9% 늘어나며 광역시 중 가장 빠른 속도로 쌓이고 있다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "인천 주변 일대에 공급이 많고 다른 지역이 상승하던 시기에 덜 오르다가 작년에 뒤늦게 가격이 많이 오른 측면이 있기 때문에 최근 나타나는 하락세가 반전하기에는 시간이 오래 걸릴 것으로 보인다"고 설명했다.
작년 의왕에 이어 상승률 2~3위를 기록한 경기 시흥시와 안양시 동안구도 올해 가파른 하락세를 보이고 있다.
이들 지역 역시 매수세가 빠지면서 누적 하락률이 시흥은 -2.01%, 안양 동안구는 -1.00%를 기록중이다.
작년에 집값이 급등세를 보인 지역은 공통적으로 집값 저평가 인식과 함께 GTX, 신안산선, 월곶판교선 등 교통 호재가 겹치면서 매수세가 몰렸었는데 올해 들어서는 금리인상과 대출 규제 등으로 매수 심리가 급랭하면서 집값이 크게 떨어지고 있는 것으로 풀이된다.
시흥시 배곧동 '시행배곧C2호반써밋플레이스' 전용 84㎡는 지난달 11일 7억8000만원(22층)에 거래됐는데, 이는 작년 9월 최고가 거래 10억원(29층)에 비하면 2억2000만원 하락한 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "지난달 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 1년 유예된 가운데 과세 기준점까지 임박하면서 서울과 수도권 외곽지는 물건들이 쌓여가는 현상이 나타나고 있다"며 "도심 정비사업이나 신도시 특별법 등 호재가 확실한 지역 위주로만 관심을 높이는 양극화 현상이 두드러지는 모습"이라고 설명했다.
◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com
롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 모습. [연합]
만기 50년’ 주담대 확산…집값 떨어지면 오히려 리스크 ↑
초장기 주담대, 집값 향방 따라 리스크 정반대 집값 오르면 조금씩 갚다 중간에 팔고 나갈 수 집값 떨어지면 은퇴해서까지 빚 갚아야
지방, 중저가 주택 집값 하락 시 더 취약 중저가 주택 대상 보금자리론 리스크 커
[헤럴드경제=김성훈 기자] 만기 40~50년 초장기 주택담보대출이 확산하고 있는 가운데 중장기 집값 변동에 따른 리스크 관리에 주의해야 한다는 지적이 나오고 있다.
대출 만기가 길어지면 집값 상승시 리스크는 하락하지만, 집값 하락시 리스크가 기존보다 커질 수 있기 때문이다.
30일 금융권에 따르면, 시중은행에 이어 보험사까지 앞다퉈 40년 만기 주담대를 도입하고 있다.
기존에는 만기가 30년이었는데 10년 늘어난 것이다.
금융당국도 오는 8월부터 보금자리론 등 정책 주담대의 만기를 50년으로 늘린다는 계획이다.
현재는 최장 40년이다.
만기가 늘어나면 대출 한도가 늘어나는 효과가 있다.
주담대는 총부채원리금상환비율(DSR)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되는데, 이는 차주가 매년 갚아야 하는 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 것을 말한다.
원금을 30년 동안 나눠 갚다가 40년 동안 나눠 갚는 것으로 바뀌게 되면 매년 갚아야 하는 원금이 줄어들어, 그만큼 대출 한도가 늘어난다.
서울의 한 은행에 설치된 대출 관련 안내 현수막 앞으로 시민들이 지나고 있다.
[연합]
일각에서는 만기가 늘어나면 대출을 안고 가는 기간이 길어져 전체 이자부담도 늘어날 것이라고 지적하지만 이는 꼭 그렇지만은 않다.
한 집에서 수십년 계속 사는 경우는 드물고, 대개 10년 이내에 이사 혹은 갈아타기를 하면서 주담대를 갚기 때문에, 같은 대출을 받더라도 오히려 원리금 부담이 줄어든다고 볼 수도 있다.
9억원 아파트 구입을 위해 3억원을 금리 4%, 만기 30년(원리금균등분할상환)으로 대출할 경우 연간 원리금 상환액은 1719만원이다.
10년 후 이 집을 같은 값에 팔고 다른 집으로 이사간다고 하면 10년간 1억7190만원을 부담하는 것이다.
그러나 같은 조건에서 만기가 40년으로 늘어나면 연간 상환액은 1505만원으로 줄고 10년간 1억5050만원만 부담하면 된다.
매년 상환 원리금이 12.5% 가량 낮아지고, 그만큼을 매도 시점에 집을 판 대금으로 내면 된다.
장기적으로 집값이 오른다 기대하면 매년 부담을 낮추면서 내집마련을 할 수 있는 길이다.
문제는 집값이 안 오를 때다. 손해 보고 팔겠다 마음먹지 않는 이상, 대출을 계속 끌고 가야하기 때문에 이자 부담과 위험이 만기가 짧을 때보다 높아진다.
만기가 늘어난만큼 대출 한도를 늘려받는다면 더욱 그렇다. 심할 경우 은퇴 후 소득이 없는데 집값을 갚아야 할 수도 있다.
결국 중장기 집값 전망을 어떻게 보느냐에 따라 만기를 늘려주는 것이 리스크를 낮추는 전략이 될 수도, 오히려 높이는 수가 될 수도 있다는 것이다.
한 금융권 관계자는 “당국이 대출 만기를 늘려주겠다는 것은 집값이 오를 거라 판단했다는 것을 의미한다”며 “대출 리스크 관리 측면에서 집값 하락은 경제 전반에 부담이 된다”고 말했다.
[123RF]
집값 중장기 전망은 엇갈린다.
금리 상승으로 전반적이 자산 가격이 조정받고 있기 때문에 당분간 약세를 면치 못할 거란 지적이 있다.
인구가 많은 2차 베이비부머(1965~74년생)의 주택 마련기가 끝나고 이후 세대는 점차 인구가 감소한다는 점은 장기적 측면의 주택 하방 압력이다.
한 부동산 업계 관계자는 “집값 하락 시 서울보다 지방이, 고가보다 저가 주택의 가격 방어 능력이 떨어진다”며 “50년 만기로 대출해주는 보금자리론은 중저가 주택이 대상이기 때문에 집값 하락에 따른 리스크가 더 클 수 있다”고 말했다.
반면 수도권 인구 집중 현상과 인구 고령화로 서울 집값은 중장기적으로 우상향할 것이라는 전망도 있다.
얼마 전 한국은행은 “윤석열 정부의 담보인정비율(LTV) 상향조정(규제완화)은 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시킨다”는 분석을 내놓기도 했다.
paq@heraldcorp.com
박경담 기자
다주택자, 보유세 받고 '집값 상승' 베팅?…'버티기' 언제까지
6월1일 과세기준일 하루앞…여전히 '버티기' 다주택자, 종부세 깎아줄까·집값 오를까 기대 매물 늘어도 거래 가뭄 여전…매수자도 신중
내달 1일로 보유세(재산세+종합부동산세) 과세 기준일이 지나지만 부동산 시장의 거래 가뭄은 이어지고 있다.
정부가 다주택자 양도소득세 완화로 거래의 물꼬를 틔워줬지만, 향후 집값 상승 기대감으로 버티기에 나선 것으로 풀이된다.
당장 보유세 부담을 감수하더라도 내년 5월까지는 기다려보자는 움직임이다.
반면 매수자의 경우 집값이 떨어질 수 있다는 기대감 속에서 향후 윤석열 정부의 대출 규제 완화 가능성에 섣불리 나서지 않는 분위기다.
당분간 시장의 '눈치보기 장세'가 지속할 전망이다.
/사진=이명근 기자 qwe123@
서울 아파트 매물 늘었지만…'거래 가뭄' 여전
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 31일 기준 서울 아파트 매물 수는 6만 1462 가구를 기록했다.
지난 2020년 초 8월 이후 가장 많은 수준이다.
서울 아파트 매물은 같은 해 하반기부터 빠르게 줄어들다가 올해 들어서는 차츰 증가하는 흐름이다.
다만 매물은 쌓이지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 서울 아파트 매매거래는 1737건으로 집계됐다.
1년 전인 지난해 4월 매매량 3655건의 절반에도 미치지 못한 규모다.
5월 거래량 역시 아직 신고 기간(30일)이 남긴 했지만 5월 31일 기준 992건에 그치며 전년 같은 기간(4901건)에 턱없이 못 미친다.
앞서 정부는 출범에 맞춰 지난 10일 다주택자 양도소득세 중과 완화 방안을 1년 간 한시 배제하기로 한 바 있다.
이를 통해 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있게 해 거래를 활성화한다는 목적이었다.
내년 5월까지 시간이 남긴 했지만, 아직은 원하는 효과가 뚜렷하게 나타나고 있지 않은 셈이다.
/그래픽=비즈니스워치.
'버티자'…집값상승 기대감에 보유세도 깎아줄까?
다주택자들이 매물을 팔 수 있는 시간적 여유가 충분하지는 않았다는 분석이다.
지난 5월 10일 양도소득세 중과 한시 배제가 시행된 이후 6월1일 과세기준일까지 20일 정도밖에 없었으니 급매물 외에는 매매까지 이뤄지기 어려웠다는 지적이다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "이미 지난해에 주택을 처분할 사람들은 어느 정도 한 데다가, 물건을 내놓더라도 20일 내에 주택을 처분하기는 쉽지 않은 게 사실"이라며 "(규제 완화로) 매물이 꾸준히 늘 것으로 예상되긴 하지만 급하게 내놓는 분위기는 아니다"고 분석했다.
또 내년 5월까지 양도세 중과 배제가 시행되는 데다가 향후 규제 완화 등으로 집값이 상승할 거라는 기대감도 있는 것으로 풀이된다.
결국 다주택자들이 당장 보유세를 부담하더라도 그만큼 집값이 오르면 손해 볼 게 없다는 '판단'을 했다는 의미다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "양도세 완화가 내년 5월까지니까 일단 지켜볼 필요가 있다고 판단하는 다주택자들이 많다"며 "특히 윤석열 정부가 규제 완화에 비중을 두고 있고, 올해 하반기에도 재건축 집값 상승과 전세 가격 인상으로 인한 집값 상승 가능성 등이 있어 이를 지켜본 뒤 매도에 나서려는 것으로 보인다"고 설명했다.
/사진=이명근 기자 qwe123@
더 지켜보자는 분위기는 매수자들 사이에서도 나타나고 있다.
새 정부가 대출 규제를 완화할 가능성이 점쳐지면서 구체적인 정책이 나올 때까지 섣불리 움직이지 않고 있다는 의미다.
고 원장은 "아직 매물이 많지 않고 호가도 내려가지 않았는데, 그걸 덥석 매수하기는 쉽지 않은 분위기"라며 "임대차3법이나 대출규제, 분양가상한제 등 구체적인 정책 방안이 나온 뒤에 거래가 정상화할 것"이라고 전망했다.
여기에 더해 내년 양도세 혜택이 끝나기 전에 다주택자들이 매물을 줄줄이 내놓을지는 조금 더 지켜봐야 한다는 분석도 있다.
새 정부가 향후 다주택자 보유세를 완화해주는 등의 변수가 있기 때문이다.
실제 새 정부는 문재인 정부가 추진하던 공시가격 인상 계획을 재검토할 예정이기도 하다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "윤석열 정부가 민간 임대주택 등록 활성화를 추진하게 되면 일부 다주택자의 경우 물건을 내놓기보다는 임대 사업자로 우회할 가능성도 있다"며 "여기에 더해 새 정부가 다주택자에 대한 보유세 제도를 어떻게 확정할 지에 따라 시장의 분위기가 결정될 것"이라고 분석했다.
