주택시장 초양극화.. '초고가는 폭등, 중저가는 영끌족 비명

 

 

 

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습 (사진=연합뉴스)

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 강진형 기자

aymsdream@

 

 

 

 

 

 

 

김진수 기자

 

 

 

 

 

 

서울=뉴시스] 고승민 기자 = 사진은 13일 서울의 한 부동산 업체 밀집

상가 모습. 2022.03.13.

 

 

 

 

 

매물 쌓이는데 가격은 오른다"…눈치게임 돌입한 주택시장

 

 

 

 

 

서울의 아파트 매매가격이 계속해서 오르는 가운데 5개월 만에 두 달 연속 상승폭이 커졌다.

이런 가운데 양도세 유예 1년에 따라 매도자들이 버티기에 들어가고 추가 금리 인상 이슈로 인해 매수자들도 시장을 관망해 호가만 오르고 거래는 절벽인 상황이 이어지고 있다.

한편 정부가 30일 발표한 '서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트'에 보유세 완화와 공시가격 현실화 계획 재검토 등의 내용이 포함됐다.

전문가들은 시장의 관망세는 6월까지 이어질 것으로 전망했다.

 

 

 

서울 아파트 상승률 확대, 중위매매가격 11억 코앞

 

30일 KB부동산이 발표한 월간KB주택시장동향에 따르면 5월 서울 전체 아파트 매매가격 상승률은 0.21%로 지난달 상승률(0.11%)보다 상승폭이 커졌다.

지역별로 보면 용산구(0.97%)와 서초구(0.74%), 종로구(0.66%), 동작구(0.5%), 금천구(0.41%) 순으로 서울 전체 상승률을 크게 웃돌았다.

서울 아파트의 중위매매가격은 10억9166만원으로 11억을 코앞에 두고 있다.

다만 지난달보다 약 100만원이 오르며 지난해 한 달 사이 1000만 원 이상 상승하던 때보다는 다소 안정된 양상이다.
자치구별 평당 매매가격은 금천구를 제외한 모든 지역에서 3000만원을 넘어섰다.

 

서울 전지역의 평당(3.3㎡) 아파트 평균 매매가격은 5150만원이다.

강남은 8428만원, 이어 서초(7771만원), 송파(6162만원), 용산(6002만원) 순이다.

서울 내에서는 금천구가 평당 2916만원의 매매가격으로 유일한 3000만원 이하 지역으로 확인됐다.

 

 

 

거래 절벽 상황, 물건은 쌓이는 데 호가는 오른다

 

 

 

(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 서울 아파트 거래 절벽이 계속되는 가운데 매물만

쌓이고 있다.  사진은 24일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서

바라본 서울 시내 아파트 모습. 2022.5.24/뉴스1

 

 

 

 

 

시장에 매물은 쌓이고 있다.

아파트 실거래가 앱 아실에 따르면 이날 기준 서울의 아파트 매매 물건은 6만1024건으로 지난달 5만5884건보다 9.1% 늘어났다.

다만 거래는 이뤄지지 않고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 29일 기준 5월 부동산 거래는 885건이다.

지난해 같은 기간 4901건과 비교해서 20% 수준에 불과하며 지난달 1729건 거래가 이뤄진 것과 비교해도 거래가 큰 폭으로 줄어들었다.

호가는 떨어지지 않고 있다. 용산구 한강로에 위치한 '용산파크 e편한세상' 19층 전용 84㎡ 아파트 매물은 17억5000만원에 올라와있다.

 

가장 최근 거래는 지난해 1월 같은 면적(10층)으로 14억9000만원에 거래됐다.

용산구 효창동 '용산 KCC스위첸'에서도 전용 84㎡ 아파트의 매물은 호가 19억원이다.

이 아파트의 직전 거래는 2020년 12월 16억5000만원에 이뤄졌다.

이 같은 현상은 양도소득세 중과 유예 정책으로 다주택자들이 내놓은 매물은 쌓였지만 매수자와 매도자의 가격 괴리감이 커 좀처럼 거래로 연결되지 않아서다.

이날 정부는 △종부세 부담 2020년 수준 환원 △공시가격 현실화 재검토 △일시적 2주택자 취득세 중과배제 기한 1년→2년 연장 △생애최초 LTV(주택담보인정비율) 80%로 완화 △청년층 DSR(총부채원리금상환비율) 반영폭 확대 △50년 초장기 모기지 도입 등의 대책을 발표했다.

부동산 규제를 일부 완화하는 방안이 나왔음에도 전문가들은 거래가 뜸한 현 시장 흐름을 바꾸기 어렵다고 보고 있다.

 

박합수 건국대학교 부동산학과 겸임교수는 "양도세 중과가 내년까지 유예된 상황에서 급하기 처분하는 매도자가 아닌 이상 호가를 낮추지 않을 것"이라며 "매수자들도 현 정부의 부동산 규제 완화책과 금리 인상 이슈 등 시장을 좀 더 지켜보려는 태도를 유지할 수 있다"고 했다.

 

 

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

 

 

 

뉴시스

 

 

 

 

 

 

주택시장 초양극화.. '초고가는 폭등, 중저가는 영끌족 비명'

 

 

<차학봉기자의 부동산봉다방>
서울 60억원 초고가 거래비중 작년보다 3배 늘어나
중저가는 금리 인상 직격탄에 급매물 속출

 

금융자산 100억원이상 3만여명, 코인 갑부가 초고가 과열 주도
서울 매물 10% 급증, 추가 조정 가능성

 

 

“영끌해서 산 집인데, 1억~2억원이 떨어졌어요”

금리 인상 여파로 수도권과 서울에서 전년에 비해 1억~2억원씩 떨어진 가격에 거래되는 아파트들이 늘어 나면서 무리하게 빚을 내 집을 산 이른바 ‘영끌족’의 비명이 커지고 있다.

하지만 서울 용산구, 서초구, 강남구의 초고가 아파트들은 수십억원이 치솟는 신고가 행진을 거듭하고 있다.

 

대선이후 규제완화 기대감으로 반짝 상승세를 보이던 주택시장은 극소수 초고가 아파트는 초과열, 서울과 경기도 외곽의 중저가 아파트는 급매물이 속출하는 초양극화 현상을 보이고 있다.

이 같은 현상에 대해 시장 전문가들은 금리인상 후폭풍, 똘똘한 한채 선호현상, 종부세 완화 기대감, 수백억원대 현금부자 증가 등으로 원인을 분석하고 있다.

 

◇하락세 돌아선 서울, 매물 한달사이 10% 급증, 추가 조정 가능성

4일 한국부동산원에 따르면 5월 30일 기준 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.01% 하락했다.

서울에서 노원(-0.03%), 도봉(-0.02%), 강북(-0.02%) , 금천(-0.02%) , 송파(-0.01%) 등이 하락을 주도했다.

경기(- 0.02%)와 인천(- 0.05%)도 하락세를 보였다.

금리 인상 부담, 양도세 일시적 완화 급매물이 나오면서 집값이 하락세를 보이고 있다는 분석이다.

 

 

 

 

 

 

 

한류스타가 164억원에 펜트하우스를 사들인 서울 용산구 한남동 '나인원한남'.

/뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

매물도 급증세이다.

부동산 정보업체 ‘아실’에 따르면 6월 4일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만2379건으로, 한달전( 5만6702건)에 비해 10% 증가했다. 

 

경기도는 한달전에 비해 8.4%가 늘어난 12만건, 인천은 4.9%가 늘어난 2만6127건을 기록했다.

매물이 늘어난다는 것은 향후 가격이 더 하락할 수 있다는 의미이다.

 

◇자고 나면 수십억 뛰는 초고가 아파트의 이상 과열

그러나 초고가 아파트는 지속적으로 신고가 행진을 벌이고 있다.

5일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 청담동의 ‘더펜트하우스청담(PH129)’ 의 전용면적 273㎡(16층)가 145억원에 거래됐다.

작년 3월의 거래가 115억원에 비해 30억원이 올랐다.

 

용선구 한남더힐 전용 240㎡(3층)도 최근 110억원에 거래됐는데 작년 5월에 77억5000만원에 팔렸다. 1년만에 32억5000만원이 치솟았다.

 

그룹 빅뱅의 지드래곤(본명 권지용)이 지난 3월말 서울 용산 ‘나인원 한남’ 펜트하우스를 164억원에 구입한 것으로 알려졌다.

지드래곤이 구입한 주택은 나인원 한남 전용면적 244㎡ 펜트하우스이다.

 

나인원 하남의 대형평형은 전세가격만도 80억원이다.

서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 222.76㎡는 지난 4월 80억원에 거래됐다.

종전 최고가(76억원)보다 4억원 비싼 가격이다.

반포자이 전용 244㎡도 종전 신고가(61억원)보다 14억 오른 75억원에 팔렸다.

 

강남3구중에서도 송파구는 급매물이 나오고 있지만 강남구와 서초구의 초고가 아파트는 초강세를 보이고 있다.

15억원 이상 대출금지 규제로 인해 대출 없이 현금만으로 초고가 아파트 거래가 이뤄지고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경기도 아파트 단지 모습. 수도권 외곽에서는 1억~2억 하락한 급매물이

거래되고 있다/뉴스1

 

 

 

 

 

◇100억원 이상 현금부자, 한류스타, 코인갑부가 주도하는 초고가 시장

60억원이상 초고가 아파트 거래는 1~5월 서울 아파트 전체 거래 6269건중 28건으로, 전체 거래의 0.44%였다.

지난해 60억원 이상 아파트 거래는 65건으로, 전체 거래건수 4만1986건의 0.15%였다.

60억원 이상 초고가 거래비중이 전년에 비해 3배 정도 늘어난 것이다.

 

중저가 아파트는 가격이 너무 올랐다는 인식이 확산되는데다 금리인상과 대출규제로 거래가 대폭 줄었다.

대출도 받지 않고 100억원 안팎의 초고가 주택을 사들이는 사람들은 누구일까.

KB금융그룹이 작년 11월 발간한 ‘2021 한국부자보고서’에 따르면 2020년말 기준으로금융자산 100억원~300억원 미만의 고자산가는 2만 8000 명으로 평균 176.7억의 금융자산을 보유하고 있다.

 

금융자산 300억원이상 초고자산가는 7800명으로 평균 1550억원을 보유하고 있다.

60억원이상 초고가 아파트는 이런 자산가들과 현금 수입이 많은 한류스타, 인터넷 강의로 부를 축적한 1타 강사, 벤처 창업가, 코인 투자 갑부들이 주도하고 있다는 분석이 나온다.

 

최민섭 서울벤처대학원대학 교수는 “과거에는 공개가 잘되지 않던 초고가 주택의 거래가격이 실시간으로 공개되면서 주택시장의 착시를 초래하고 있다”면서 “정부가 시장 상황을 정확하게 반영하는 거래가격 시스템을 구축해야 한다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 

ⓒ 조선일보 & chosun.com, 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

주택시장, 양극화 넘어 ‘초양극화’ 시대로

 

 

 

[에너지경제신문 장원석 기자] 강남과 강북, 수도권과 지방의 주택 시장 양극화 현상이 날이 갈수록 심해지고 있다.

자산가들은 강북이나 지방의 아파트를 팔고 수도권 그 중에서도 강남의 아파트를 사들이고 있다.

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이다.

 

전문가들은 이러한 양극화 현상이 날이 갈수록 심해질 것으로 보고 있다. 모든 주택이 다 함께 오르고 함께 떨어지는 시대는 저물고 지역별 단지별로 옥석가리기가 진행되며 양극화 현상이 계속 심해지는 초양극화 시대가 나타날 징조가 보인다는 설명이다.

 

17일 KB국민은행에 따르면 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%(5분위)의 평균 가격을 하위 20%(1분위)의 평균 가격으로 나눈 값인 전국 아파트 매매 5분위 배율은 지난달 10.1로 집계됐다.

 

5분위 배율은 고가 주택과 저가 주택 사이의 가격 격차를 나타내는 지표로, 이 수치가 10.1이라는 것은 전국적으로 가격 상위 20%의 아파트가 하위 20% 아파트보다 매매 가격이 10배 이상 높다는 의미다.

이는 KB국민은행이 관련 조사를 시작한 2008년 12월 이래 최고치다.

이러한 양극화 현상이 가장 심한 곳은 역시 서울이다.

특히 강남과 강북의 부동산 시장 온도차가 상당하다.

지난해 말부터 이어져온 양극화 현상이 날이 갈수록 심해져 강남 재건축 이슈가 있는 곳은 가격이 천정부지로 치솟아 나날이 신고가를 찍고 강북지역은 조정 폭이 커지고 있다.

 

정부가 재개발·재건축 규제 완화에 신중한 모습을 보이는데도 아랑곳하지 않고 강남은 크게 오르고 있다.
국토부 실거래가 시스템에 따르면 강남구 압구정동 신현대12차 아파트의 전용면적 155.52㎡의 아파트 경우 지난 3월 51억원에 거래됐으나 한달 후인 4월 59억원에 팔렸다.

단 한달만에 8억원이 올라 매매된 것이다.

 

도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용면적 176.99㎡의 경우는 더 심하다.

직전 최고가가 43억원이었으나 지난달 58억에 거래됐다.

단 6개월만에 15억이 더 오른 가격에 팔린 것이다.

반면 강북 아파트 시장은 냉랭하다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 노원구 상계동 동양엔파트의 전용면적 84.88㎡의 경우 지난 2월에 9억9000만원에 거래됐으나 불과 한달만이 4월 9억5000만원으로 4000만원 하락 거래됐다.

 

강북구 수유동의 우암센스뷰 아파트 전용면적 84.83㎡의 경우도 지난달 5억5000만원에 거래됐으나 직전 최고가는 6억6300만원이었다.

7개월만에 1억1300만원이 하락한 가격에 거래된 것이다.

수도권과 지역의 양극화도 점점 심해지고 있다.

재개발·재건축 이슈가 있는 강남권과 1기 신도시 지역 등의 집값은 크게 뛰고 있으나 집값 상승 기대감이 상대적으로 적은 경기 외곽 지역 주택은 속속 하락 거래가 나오고 있다.

 

눈여겨 볼 점은 지난해 GTX(수도권광역급행철도) 호재로 집값이 크게 오른 경기 의왕과 화성시 동탄신도시 등지에서 직전 최고가보다 수억 원 낮은 가격으로 거래가 이어진다는 것이다.

의왕의 A공인중개사는 "지난해 지나치게 가격이 올라 올해는 거품이 걷히는 과정"이라고 설명했다.

실제로 국토부 실거래가 시스템에 따르면 경기도 의왕시 포일동읜 포일숲속마을5단지 아파트의 전용면적 101.31㎡의 경우 지난 3월 13억원1500만원에 거래됐으나 지난달에는 13억 원에 거래돼 한달만에 1500만원 떨어졌다.

 

화성시 동탄역신안인스빌리베라2차 아파트 전용면적 59.96㎡의 경우에도 지난 3월 6억8500만원에 거래됐으나 4월에는 5억9500만원으로 한 달 만에 9000만원 하락 거래됐다.

전문가들은 이같이 양극화를 넘어 초양극화 시대가 앞으로도 상당기간 진행될 것으로 봤다.

정부가 주택 공급을 위해 재개발·재건축 규제 완화에 나설수록 미래 가치가 높은 강남과 일부 신도시 지역의 집값은 크게 뛰고 그렇지 못한, 상대적으로 투자 가치가 적은 지역의 집값은 하락하는 초양극화가 진행된다는 설명이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "요즘 진행되는 양극화 현상은 미래 가치가 상승할 가능성이 높은 곳과 청약에 당첨되면 시세차익이 높은 곳으로 수요가 몰리고 그렇지못한 곳은 수요가 적기 때문"이라며 "이러한 양극화 양상은 앞으로도 당분간 지속될 것이며 지역별 단지별로 초양극화 현상이 나타날 가능성이 높다"고 설명했다.

 

 

 

 

jws@ekn.kr

 

 

 

 

 

 

서울 용산 드래곤시티 호텔에서 바라본 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

정부, 주택시장 재정조준…중산·서민 주거안정 대책 통할까

 

 

 

실수요 문턱 낮아졌지만, 금리 인상 영향과 이자 부담 여전해"

 

 

[아이뉴스24 김서온 기자] 정부가 보유세 개편을 통해 1가구 1주택 실수요자에 대한 부동산세 부담 줄이기에 나선다.

또한, 생애최초주택구입자의 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60~70%에서 80%까지 완화한다. 이에 따라 신혼부부와 무주택자들의 내 집 마련 문턱이 낮아질 전망이다.

 

이는 우크라이나 사태 등에 따른 급격한 물가 상승과 서민·중산층의 생계와 주거 부담이 늘어난 것을 고려해 정부가 보유세 완화 등 세 부담을 줄이고, 서민과 중산층의 주거 안정화에 이바지하기 위한 것으로 풀이된다.

31일 정부와 관련업계에 따르면 기획재정부는 지난 30일 경제관계장관회의를 열고 관계부처 합동으로 이같은 내용을 골자로 한 '서민생활 안정을 위한긴급 민생안정 10대 프로젝트'를 발표했다.

 

우선, 정부는 올해 종합부동산세를 지난 2020년 수준으로 환원하는 방안을 결정지었다.

주택, 토지, 건축물에 대한 재산세 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해 산정된 가액을 기준으로 한다.

 

또한, 정부는 시가 9억원 미만 공동주택에 대해 오는 2030년까지 시세 90%를 공시가격에 반영한다는 이른바 공시가격 현실화 계획 재검토에 나선다.

정부는 내달 연구용역에 착수하고 관계부처와의 협의, 전문가 검토, 공청회 등을 거쳐 연말까지 수정된 계획을 확정, 내년 공시부터 적용한다.

 

정부는 지난해 공시가격 적용만으로도 1주택자의 91%(896만 호)에 해당하는 공시가격 6억원 이하 1주택자 재산세 부담이 지난 2020년보다 줄어들 것으로 내다보고 있다.

 

일시적 1가구 2주택자에 대한 취득세 중과 배제도 실시한다.

일시적 2주택자는 이사, 혼인, 상속, 이직 등으로 2주택자가 된 세대로 양도세는 면제했지만, 취득세는 중과되는 등 제도정비가 추가로 필요한 상황이다.

취득세 중과 배제를 위해 종전 주택 처분기한을 신규주택 취득 1년 이내에서 2년 이내로 늘린다.

 

또한, 정부는 생애최초주택구입자에 대해 대출규제 완화도 추진한다.

부동산 대출 규제 강화로 인해 무주택 서민 실수요자들의 내 집 마련이 어려워졌다는 지적이 꾸준히 제기됐기 때문이다.

 

정부는 지역·주택가액별로 60~70%로 제한된 LTV는 생애최초주택구입자에게 80%까지 확대된다.

예를 들어 서울에서 5억원짜리 아파트를 산다면 기존에는 LTV 60%를 적용받아 3억원까지 대출이 가능했지만, 올해 3분기부터는 4억원으로 늘어난다.

 

청년층 대출규제 완화에도 나선다.

청년층 대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 장래 소득 반영 폭을 확대한다.

오는 8월에는 청년·신혼부부 대상 50년 초장기 모기지를 선보이며, 고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 대환하는 20조원 규모 서민 안심전환대출도 마련한다는 방침이다.

 

물가 상승과 금리 인상으로 어려움에 부닥친 실수요 서민들에 세 부담 완화 시그널을 보내면서 주택시장을 재정조준한 정부의 이번 대책이 부동산 시장 변화를 끌어낼 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

무주택 서민의 내 집 마련 기회가 늘어나면서 매수심리에 영향을 줄 것으로 보이나, 여전히 부담이 큰 상황이기 때문에 위축 현상이 크게 개선되기는 어려울 수 있다.

 

또한, 1주택자에게 정책이 선별 집중되면서 똘똘한 한 채 선호 현상과 시장 양극화가 이어질 것으로 예상된다.

 

양지영 R&C연구소장은 "거래세 완화와 기준금리 상승에 따라 다주택자 매물 증가에 도움이 될 것"이라며 "그러나 역으로 대출이자 부담과 시장 침체에 대한 불안감 등으로 거래 절벽 현상은 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

 

이어 "현재 금리가 가파르고 오르고 있는 데다 주택상승 기대감이 낮아지고 있기 때문에 지난해처럼 영끌 수요자는 많지 않을 것"이라며 "다만, 올해 8월 계약갱신청구권 종료로 인한 전월세 가격 상승이 불가피해 수도권의 6억원 매물 구매 수요는 늘어날 수 있다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "보유세 부담 경감책은 시중의 풍부한 부동자금과 집값 불안에 대비해 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중되면서, 똘똘한 한 채 선호 현상과 시장 양극화는 유지될 전망"이라며 "특히, 강남권, 한강변, 우수학군과 학원가 주변, 교통망 확충 예정지, 5년 이하 신축 등의 주택 1채 키워드가 선호될 것으로 본다"고 설명했다.

 

이어 "생애최초주택구입자 LTV를 완화하더라도 금리인상에 따른 이자 부담과 주택가격 정체로 인해 지난해만큼 주택 구입열풍이 재현되기는 한계가 있을 것으로 판단된다"며 "그러나 오는 7월 갱신계약 종료로 인해 국지적으로 전셋값이 불안한 지역이나 아파트 입주량이 많지 않은 지역에서 내 집 마련 수요가 일부 발현될 가능성은 있다"고 했다.

 

 

 

 

 

 

/김서온 기자(summer@inews24.com)

 

 

 

 

 

 

 

서울 서초구 잠원동 일대 아파트 단지 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

 

작년 8월 이후 5차례 금리인상…주택시장 이자부담 눈덩이

 

 

 

대출자 이자상승 체감도 더 민감…

"단기 주택거래량 빠른 시간 회복 어려워"

 

 

 

 

 

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 한국은행 금융통화위원회가 0.25%p(포인트) 기준금리 인상을 단행하면서, 기준금리가 1.50%에서 1.75%로 올랐다.

이로써 지난해 8월 이후 모두 5차례의 기준금리 인상이 이뤄졌는데, 신용대출 차주들은 물론 부동산 시장에서도 차주의 부담이 늘어날 전망이다.

 

27일 관련업계에 따르면 한국은행은 지난 26일 통화정책방향회의를 열고 기준금리를 기존 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트 인상했다.

기준금리 인상에 따라, 대출금리 상승이 예상되면서 차주의 부담이 가중할 것이라는 우려가 커지고 있다.

 

지난 3월 기준 74.9%의 차주가 3~5%의 대출이자를 지불하고 있는데 이번 기준금리 인상으로 변동금리부 차주의 이자부담이 증가할 수밖에 없는 상황이다.

특히, 주택담보대출의 비중도 높아 이에 따른 대출자들의 이자상승 체감도도 더 민감해질 수밖에 없다.

 

지난 2월 기준 전국 예금취급기관 가계대출은 약 1천259조원으로 이중 주택담보대출 비중은 58.7%인 738조2천억원에 달한다.

 

이중 서울의 주담대 금액은 242조9천억원, 경기 195조3천억원, 인천 47조6천억원으로 전체 주담대 금액 중 65.8%인 485조8천억원이 수도권에 집중돼 있다.

지방광역시 중에는 부산이 53조8천억원으로 주담대 금액 비중이 높다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "몇 년간 높은 집값 상승에 젊은 층의 영끌 수요가 더해지며 거래량이 많았던 수도권은 대출을 통한 주택구매가 이어져 주담대 대출 비중 또한 높은 편"이라며 "수도권 대출자가 상대적으로 기준금리 인상 노출에 민감하며, 단기 이자상승 체감도 집중될 전망"이라고 설명했다.

기준금리의 추가 인상 여부도 숙제로 남아있다.

업계 관계자들은 높은 물가상승률을 고려할 때 내년 초 기준금리가 2.75%까지 이를 것으로 내다보고 있다.

 

윤여삼 메리츠증권 연구원은 "현재보다 물가상승 위험이 확대될 때 연말 2.50%, 내년 상반기까지 기준금리는 2.75%까지 이를 것"이라고 전망했다.

 

향후 원자재 가격과 서비스 물가 상승세 등 글로벌 인플레 우려로 미국 연준(FOMC)의 추가 금리 인상, 국내 기준금리 인상 가능성 모두 열려 있다.

이에 따라 대출 이자 부담이 반영된 주택구입 수요는 당분간 소강상태에 접어들 가능성이 크다.

 

또한, 예년보다 주택 거래량과 매매가격 흐름도 약보합 기류로 이어질 확률이 높아지고 있다.

실제 지난 3월 기준 총 주택 매매거래량(신고일 집계기준)은 5만3천461건으로 전년 동월 10만2천109건의 절반 수준이며, 계절 성수기에도 평년 수준의 거래량 회복세로 전환되지 않고 있다.

 

함 랩장은 "기준금리 인상에 따라 주택구입과 관련된 자금조달이자(대출이자)까지 높아지고 있어 단기 주택거래량이 빠른 시간 회복되기 쉽지 않을 전망"이라고 조언했다.

 

 

 

 

 

 

/김서온 기자(summer@inews24.com)

 

 

 

 

 

 

 

 

한국은행이 지난달에 이어 두 달 연속 기준금리 인상을 결정했다.ⓒ뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

기준금리 두달 연속 인상…이자부담 가중, 주택시장 '찬바람

 

 

 

난달 1.5%에서 이달 1.75%로 0.25%p 인상 단행

주담대 등 대출 이자 부담 커져…수요자 '숨고르기'

 

 

 

 

한국은행이 지난달에 이어 두 달 연속 기준금리 인상을 결정했다.

이처럼 2개월 연속 금리 인상이 단행된 것은 2007년 7~8월 이후 약 15년 만이다. 기준금리가 빠른 속도로 오르면서 시중은행 금리 인상이 불가피해 부동산 시장에 미칠 영향도 적지 않을 전망이다.

 

한국은행 금융통화위원회는 26일 기존 연 1.5%인 기준금리를 1.75%로 0.25%포인트 인상했다.

지난해 8월과 11월, 올 1월과 4월에 이어 이달까지 다섯 차례에 걸쳐 1.25%포인트 인상됐다.

 

지난달에 이어 또다시 기준금리가 인상되면서 연말까지 대출금리도 가파른 상승세를 보일 것으로 예상된다.

예·적금(수신)금리가 오르면 은행의 자금조달 비용이 늘어나게 되면서 대출금리도 인상된다.

 

 

지난 3월 말 가계대출 금리(신규)는 신용대출이 5.46%, 주택담보대출이 3.84% 등이다.

이번 인상에 따라 신용대출은 6%대, 주담대는 4%대를 넘어설 것으로 보인다.

금융권 안팎으로는 연말께 주담대 금리가 연 7%까지 치솟을 수 있단 관측도 나온다.

 

향후 원자재 가격과 서비스 물가 상승에 따른 글로벌 인플레이션 우려로 미국 연방준비제도(Fed)와 한은의 추가 금리인상 가능성도 열린 상태여서 주택 구매 대기수요의 발목을 잡을 전망이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

직방에 따르면 2월 기준 전국 예금취급기관 가계대출은 약 1259조원이다.ⓒ연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

국내 5대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협 등)은 26일 한은의 기준금리 인상 조치에 따라 수신금리 상향 조정에 나섰다.

NH농협은 수신금리를 최대 0.40%포인트 인상하겠다고 밝혔다.

 

직방에 따르면 2월 기준 전국 예금취급기관 가계대출은 약 1259조원이다.

이 중 주담대 비중은 58.7%(738.2조원)를 차지한다.

이 중 서울의 주담대 금액은 242.9조원, 경기는 195.3조원, 인천 47.6조원 등으로 전체의 65.8%가 수도권에 집중돼 있다.

 

최근 몇 년간 집값이 급등하며 수도권 주택시장에선 이른바 '영끌' 및 '빚투'를 통해 주택 매수에 나서는, 젊은 수요층들을 중심으로 한 주택매수세가 이어졌기 때문이다.

 

향후 원자재 가격 및 서비스 물가 상승 등 글로벌 인플레이션 우려로 미국 연방준비제도(Fed)의 추가 금리 인상 및 국내 기준금리 인상 가능성이 모두 열려있어 대출이자 부담을 고려한 구매대기 수요들은 당분간 숨고르기에 들어갈 거란 전망이다.

 

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "수도권의 경우 대출자가 상대적으로 기준금리 인상 노출에 민감하고 단기 이자상승 체감도 집중될 전망"이라며 "평년보다 주택 매매거래량과 매매가격 흐름은 약보합 기류로 이어질 확률이 커 보인다"고 설명했다.

 

거래절벽 현상도 지속될 것으로 보인다. 올 3월 총 주택 매매거래량(신고일 기준)은 5만3461건으로 1년 전 같은 기간(10만2109건) 대비 절반 수준을 나타낸다.

최근 3개월 간 전국 아파트 매매거래량(계약일 기준)은 3월 3만280건, 4월 3만3521건, 5월 1만1551건 등이다.

 

정부가 생애최초 주택구매자의 경우 주택담보인정비율(LTV)를 최대 80%까지 상향 조정하고 다주택자에 대한 LTV 규제도 일부 완화를 검토하고 있으나 금리 인상 부담이 가중돼 시장 관망세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

 

함 랩장은 "세금, 대출, 정비사업 규제 완화에 대한 시장 기대감은 높으나 인기지역의 주택 가격 고점 인식, 여신규제, 대출이자 부담 등의 요인으로 심리와 거래시장의 흐름이 지역별로 양극화 현상을 나타낼 것"이라며 "차주별 DSR규제 규제가

 

오는 7월부터 총대출액 1억원 초과까지 확대될 예정이고 기준금리 인상으로 부동산 관련 자금조달 이자까지 높아지고 있어 단기 주택거래량이 조기에 회복되기 쉽지 않을 전망"이라고 덧붙였다.

 

 

 

 

 

 

 

©(주) 데일리안

배수람 기자 (bae@dailian.co.kr)

 

 

 

 

 

 

서울 용산 드래곤시티 호텔에서 바라본 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

주택시장 상승·하락 전환 '쳇바퀴'…불확실성 언제까지?

 

 

 

하반기 부동산시장 다양한 변수…방향성 불확실성 커질 것"

 

 

 

[아이뉴스24 김서온 기자] 20대 대통령 선거와 새 정부 출범 전후로 아파트 시장 가격 상승폭이 커지는 가운데, 서울과 신도시 내 노후 아파트 시장 분위기가 급반전 하면서 일부 지역 가치가 재평가받고 있다.

 

다만, 새 정부 출범 이후에는 정비사업과 대출규제 완화 등의 기대감은 높아졌지만, 구체적인 시그널이나 방향이 정해진 것이 아니라 주택시장 분위기가 상승과 하락 전환을 반복하면서 불확실성이 점점 커지고 있다.

23일 한국부동산원의 '주간 아파트값 동향(5월 16일 기준)'에 따르면 서울 아파트 매맷값은 전주와 같은 수준(0.00%)으로 2주 연속 보합세를 기록했다.

서울에서는 용산과 강남권 아파트값이 강세를 이어갔다.

 

대통령 집무실이 들어선 용산구가 0.05% 올라 전주(0.04%)보다 상승폭이 확대됐다.

지역 개발에 대한 기대감으로 한남동·한강로2가 등에서 집주인들이 호가를 올리고 있다.

 

서초구는 반포동 등 30억원 이상 초고가 아파트에서 신고가 거래가 나오며 전주 대비 0.07% 상승한 것으로 조사됐다.

전주(0.02%) 상승폭이 다소 둔화했던 강남구도 지난주 0.03%로 다시 오름폭이 커졌다.

 

반면, 노원(-0.04%)·서대문(-0.03%)·마포구(-0.02%) 등은 전주보다 낙폭이 확대됐고, 매수세가 부진한 동대문·강서·관악구 등지는 상승에서 하락 전환됐다.

비수기를 맞은 전세시장은 안정세를 보이고 있다. 서울 아파트 전셋값은 3주 연속 보합을 기록했고 경기(-0.02%)와 인천(-0.08%)은 전주보다 하락폭이 커진 것으로 조사됐다.

 

그러나 전세시장도 오름세와 내림세를 반복하고 있다.

지난 16일 기준 보합을 기록한 서울과 하락폭을 더욱 키운 수도권 전세시장은 누적된 매물이 소화되면서 서울과 신도시, 경기·인천 모두 전셋값이 상승 전환됐다.

수요가 꾸준히 이어진 일부 지역은 전세 물량이 부족한 모습을 보이기도 했다.

 

부동산R114가 지난 20일 발표한 수도권 아파트 시황에 따르면 전세시장은 수도권 모두 상승하며, 서울과 신도시 경기·인천 모두 0.01% 올랐다.

매매시장에서는 고가주택과 재건축 단지를 중심으로 강세를 보이는 가운데, 일부 지역에선 물가 상승과 추가 대출금리 인상 등 경제 불안 요소에 대한 우려가 커지면서 매수세가 위축되고 있다.

 

이같은 지역별 편차와 함께 전반적으로 매매가격과 전셋값이 일정 수준에서 오르고 내리는 상황이 반복, 다양한 변수가 남아 있는 하반기까지 불확실성이 이어질 것이란 전망이 속속 나오고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "입주 물량 증가가 예상되는 가운데 하반기 부동산시장은 정부의 부동산 정책방향, 인플레이션과 금리인상 등 다양한 변수가 영향을 미치면서 방향성에 대한 불확실성이 좀 더 커질 것으로 전망된다"고 말했다.

 

임병철 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "지난 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 1년으로 비교적 길어 다주택자가 가격을 크게 내려 급하게 처분할 유인이 약하고, 집값 고점 인식과 대출규제 강화, 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 수요자는 거래에 신중한 모습"이라며

"양도세 유예에도 불구하고 매도자-매수자 간 희망 매매가격 차이가 커 거래 소강상태는 당분간 이어질 것으로 보인다"고 설명했다.

 

이어 "수도권 전세시장은 수요가 조금씩 유입되면서 적체된 전세 매물이 소진되고, 일부 지역은 매물이 부족한 모습도 나타나고 있다"며 "특히, 서울은 오는 3분기 입주물량(3천329가구)이 지난해 같은 분기보다 절반 정도 줄 것으로 예상돼 이에 따른 수급불균형 또한 전세 시장을 더 불안하게 할 수 있다"고 덧붙였다.

 

 

 

 

/김서온 기자(summer@inews24.com)

 

 

 

 

 

 

서울 도봉구 주택가 모습.[헤럴드경제DB]

 

 

 

 

 

아파트보단 빌라, 전세보단 월세..팍팍한 서울살이 

 

 

 

5월 서울 아파트 평균값 12억원 넘어서
연립·다세대 평균가격은 3억원대
"서울 살려면 빌라를 살 수 밖에"

 

임차인은 월세 택하는 비중 증가
"전세 못올려주니 월세로 메꾼다"

 

 

 

 

[헤럴드경제=이민경 기자] “이제 서울에서 6억원 이하 아파트는 찾아볼 수가 없어요.

있다 해도 정말 멀어서 회사 출근할 생각하면 한숨부터 나오는 지역에 있고요.

낡은 집이라 싹 다 고쳐서 들어가야 하고, 재건축이 될 지도 모르겠고 그냥 차라리 역세권 빌라를 사는게 나을것 같아요.”

(30대 직장인 박 모씨)

 

박 씨는 최근 서울에서 내 집 마련에 나섰다가 예상보다도 희박한 ‘살 만한 아파트’의 수에 놀랐다.

보금자리론이 가능한 6억원 이하의 5억5000만원~5억9000만원의 아파트를 집중적으로 물색했지만 “너무 멀고, 너무 좁고, 너무 낡은” 집 뿐이라 매수할 수가 없었다.

서울에 살기 위해선 빌라를 매수하는 방법밖에 없다고 느낀 것은 박 씨 뿐만이 아닌듯 하다.

 

5일 한국부동산원의 주택 유형별 매매 통계에 따르면 지난 4월 서울의 전체 주택 매매 6120건 가운데 빌라(다세대·연립) 매매 건수는 3808건(62.2%)으로 나타났다.

작년에 세운 51.1%를 또 한번 경신했다.

 

특히 강북·강서구(83.1%)는 주택 매매 10채 중 8채 이상이 빌라 매매였으며, 은평구(74.6%), 양천구(74.4%), 금천구(71.2%), 도봉구(70.5%) 등의 순으로 높았다.

서울부동산정보광장 통계에서도 빌라 매매 건수가 지난해 1월부터 올해 5월까지 17개월 연속 아파트 매매 건수를 추월했다.

 

아직까지 빌라는 아파트와 다르게 가격적인 면에서 ‘접근 가능한’ 수준이기 때문이다.

5월 기준 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억4780만원(KB부동산 주택가격동향)인데 아파트 평균 매매가격은 12억7818만원이다.

집을 빌려 사는 임차인들이 임차료를 지불하는 방식의 변화도 나타났다.

 

국토교통부에 따르면 4월 전국에서 이뤄진 주택 전·월세 거래 총 25만8318건 가운데 월세의 비중은 50.4%(13만295건)로 집계됐다.

 

같은 기간 전세 거래량은 12만8023건(49.6%)이었다.

전·월세 거래에서 월세 비중이 전세를 추월해 50%를 넘긴 것은 관련 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음이다. 월세가 전세보다 흔해지면서 ‘전·월세 대신 월·전세로 바꿔 불러야 한다’는 반응도 나온다.

 

특히 빌라(연립·다세대) 등 비아파트에서 ‘월세화’는 더 두드러진다.

비아파트의 경우 2020년 45.3%였던 월세 비중이 2022년 56.3%로 11.0%포인트 올랐다.

같은 기간 아파트는 월세 비중이 34.5%에서 39.9%로 5.4%포인트 올랐을 뿐이다.

 

또, 반전세 거래의 약진이 눈길을 끈다. 서울시부동산정보광장에 따르면 올해 서울 소재 빌라에서 1월~4월간 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 ‘준전세’(이하 반전세) 계약건은 4222건으로 전체 빌라 임대차 계약의 10%를 차지했다.

작년 같은 기간에는 이러한 계약방식이 2960건으로 3000건 아래에 머물렀던 것과 대조적이며, 1년 사이 약 42.6%가 증가했다.

업계에선 빌라 집주인이 올려달라는 전세보증금 상승분을 마련하지 못한 세입자들이 이를 월세로 전환해 매달 현금 지출까지 하게 된 것으로 풀이한다.

전문가들은 반전세의 확산은 악화된 부동산 시장 상황 속에서 집주인과 세입자가 각자 유불리를 치열하게 따져 절충된 모습이라고도 분석했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “세입자는 반전세를 택하면 전세로는 소득공제를, 월세로는 세액공제를 각각 받을 수 있다는 장점이 있다.

 

높은 은행 전세대출이자가 부담되니 억 단위 돈을 추가로 빌리는 것보다 이게 더 낫다고 판단했을 것”이라며 “세금 부담이 커진 집주인도 매달 들어오는 현금 소득이 싫지 않은 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

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서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습.

강진형 기자aymsdream@

 

 

 

 

 

아파트 너무 비싸다".. 서울 빌라 경매시장 투자수요 몰리며 '후끈

 

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[아시아경제 류태민 기자] 부동산 시장의 선행지표로 여겨지는 법원 아파트 경매시장이 수렁에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있다.

 

서울 아파트 낙찰률이 35.6%로 26개월 만에 최저치를 기록했다.

최근 꽁꽁 얼어붙은 매매 시장과 맞물린데다 올해 들어 적용된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 자금조달 부담이 커지면서 재개발 기대감이 큰 빌라 시장으로 투자 수요가 몰린 영향으로 보인다.

 

5일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난달 서울지역 아파트 경매의 평균 낙찰률은 35.6%로 집계됐다.

낙찰률은 입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율이다.

 

이는 2020년 3월 이후 26개월 만에 가장 낮은 수치로 역대 최고치를 기록했던 지난해 2월 80%보다 44.4%포인트 감소해 절반 이하로 떨어졌다.

서울 아파트 경매시장 낙찰가율은 96.4%로 집계됐다.

 

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로 예컨대 감정가 1억원인 아파트가 9640만원에 낙찰됐다는 의미다.

서울 아파트 낙찰가율은 지난해 상반기부터 7개월 동안 낙찰가율이 110%를 웃돌며 5차례나 역대 최고가를 경신했지만 지난해 11월부터 다섯 달 연속 하락세가 이어지고 있다.

 

지난 2월 97.3%로 1년 만에 90%대로 떨어진 이후 하락세를 이어가던 중 지난 4월에는 105.1%로 반등했지만 다시 한 달 만에 96.4%로 떨어진 것이다.

서울 외 수도권 지역 낙찰가율도 마찬가지로 하락세다.

 

인천지역 아파트 낙찰가율은 전달보다 11.2%p 떨어진 97.2%를 기록하며 17개월 만에 90%대로 떨어졌다. 이는 역대 최고치를 찍었던 지난해 8월(123.9%) 대비 26.7%p 감소한 셈이다.

경기도의 경우 지난달 기준 93.7%로 나타나며 22개월 만에 90%대로 고꾸라졌다.

 

가격부담·대출규제 여파… 재개발 기대감 높은 빌라로 수요 몰려

경매 낙찰가율은 일반적으로 주택 시장의 선행지표로 불린다. 낙찰가는 주택시장의 매도 호가나 실거래가의 최저가를 바탕으로 써내는 가격이기 때문이다.

낙찰가율이 높다는 건 집값 상승에 대한 기대감으로 응찰자가 많아 경쟁이 치열하다는 의미다.

 

집값 상승을 기대하는 사람이 많다고도 볼 수 있다.

반면 낙찰가율이 내려갈수록 주택 시장에 대한 전망이 부정적인 것을 의미한다.

여기에 수도권 아파트 법원경매 시장이 위축된 것은 정부의 전방위적인 대출규제 강화에 따른 것으로 풀이된다.

 

수요자들의 자금 조달여력이 위축되면서 입찰에 적극적으로 나서기 어려워진 것이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “대출규제로 응찰자들의 자금여력 부담이 큰 상황”이라며 “지난해처럼 공격적으로 응찰하는 대신 보수적인 가격을 써내는 추세”라고 설명했다.

 

반면 서울 경매 시장에서는 빌라가 인기를 끄는 모습이다. 지난달 서울 빌라 낙찰가율은 두 달 연속 상승하며 97.6%를 기록했다.

이는 아파트 낙찰가율이 전월 대비 하락한 것과는 대조적이다.

 

이는 정비사업 규제 완화 기대감으로 재개발 예상 지역에 투자하려는 수요가 늘어난 것으로 업계는 분석했다.

실제로 서울 용산구 청파동1가의 빌라 지하 1층 매물은 지난달 3일 7억5864만원에 낙찰되며 감정가(2억5000만원) 대비 3배 이상 높은 가격에 낙찰됐다.

 

 

 

 

 

류태민 기자 right@asiae.co.kr

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서울 시내 아파트·오피스텔 및 주택 전경./사진=미디어펜 김상문 기자