'집값 반드시 잡는다'..文이 썼던 부동산 정책, 싹 갈아엎는 尹

 

 

롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 모습. <연합뉴스>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 강남구 삼성동 파르나스 타워에서 바라본 잠실 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

 

 

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내의 아파트.(사진=연합뉴스)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

윤석열 대통령이 대선후보 시절이던 지난 3월 경기도 파주시에서 유세를 하는 모습.

2022.3.6/뉴스1 © News1 이승배 기자

 

 

 

 

 

 

 

집값 반드시 잡는다 文이 썼던 부동산 정책, 싹 갈아엎는 尹

 

 

 

 

정부가 집값 안정을 위한 주택 250만호 공급 목표를 달성하기 위해 주택 인허가 절차와 기간을 대폭 단축하는 '통합심의' 대상을 민간사업으로 확대한다.

문재인 정부의 대표적인 공급 대책 중 하나였던 '2·4 대책'으로 도입한 공공직접시행 정비사업은 국회 법안 통과가 불투명해진 가운데 사실상 폐기 수순에 들어간 것으로 보인다.

 

8일 국토교통부와 주택업계에 따르면 국토부는 민간 정비사업에 통합심의를 적용하는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안을 하반기에 의원입법 형태로 발의할 예정이다.

통합심의는 개별적으로 진행해온 건축심의나 각종 영향평가를 한꺼번에 추진해 사회적 비용을 줄이고 사업 기간을 단축하는 것이다.

 

현재 정비사업의 경우 공공재건축·재개발 등 공공이 개입한 사업에만 통합심의가 적용되고, 민간 정비사업은 대상에서 제외된다.

오세훈 서울시장은 이에 도심 주택공급 확대를 위해 '신속통합기획'(이하 신통기획) 제도를 도입하면서 신통기획에 참여하는 민간 정비사업에 대해서도 건축·교통·환경영향평가를 한꺼번에 진행하는 통합심의를 적용하겠다고 밝혔다.

 

다만 시 조례 개정으로는 부지면적 5만㎡ 미만 사업으로 대상이 한정돼 국토부에 부지면적 5만㎡ 이상 신통기획 사업에 대해서도 통합심의가 가능하도록 도정법 개정을 요청했다.

국토부는 이에 대해 올해 8월 발표할 윤석열 정부의 주요 국정과제인 주택 250만호 공급 촉진을 위해서라도 민간사업으로 통합심의 확대가 필요하다고 보고, 법 개정을 추진하기로 했다.

 

정부와 서울시는 민간 정비사업에 통합심의가 도입될 경우 8∼10개월 이상 소요되는 각종 영향평가의 심의가 4∼5개월로 절반가량 단축될 것으로 예상했다.

정부는 다만 통합심의 대상을 신통기획 사업에 한정할지, 그 외 민간 정비사업으로 확대할지 등에 대해서는 좀 더 검토가 필요하다고 보고 있다.

 

신통기획은 서울시가 추진하는 사업이어서 통합심의 대상이 신통기획으로 한정되면 경기 등 다른 지자체도 신통기획과 비슷한 정비사업 모델을 도입해야 할 것으로 예상된다.

정부는 주택업계가 요구해 온 '민간이 추진하는 일반 주택사업'에 대해서도 통합심의를 적용하는 방안을 긍정적으로 검토 중이다.

 

현재 주택법에는 사업계획승인권자가 필요하다고 인정하는 경우 통합심의할 수 있도록 하는 조항이 있다.

그러나 의무가 아닌 임의 규정이다 보니 현재 대전시와 부산시, 대구시 등을 제외하면 대부분 통합심의를 허용하지 않고 있다.

 

이에 올해 3월 김교흥 더불어민주당 의원은 주택사업자가 통합심의를 신청하는 경우 별도의 특별한 사유가 없으면 통합심의를 하도록 하는 '반의무' 조항을 담은 주택법 개정안을 발의했다.

주택법에서 허용하는 통합심의 대상은 건축심의, 도시·군 관리계획 및 개발행위 관련 사항, 광역교통 개선대책, 교통영향평가, 경관심의 등이며 가장 까다로운 교육·환경영향평가는 제외된다.

 

주택산업연구원에 따르면 현재 통합심의를 가장 적극적으로 활용하는 대전시의 경우 민간 주택건설 사업에 통합심의를 적용함으로써 최장 8∼9개월까지 소요되던 관련 심의 기간이 2개월로 대폭 단축되고, 이를 통해 지역내 주택공급도 증가했다.

 

업계에서는 주택공급 촉진 방안의 하나로 일반 주택사업으로 통합심의를 확대하는 방안에 대해 국토부가 찬성하는 입장이고 또 여야 간에 이견도 없는 상태여서 연내 법안 통과가 급물살을 탈 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

 

국토부는 이러한 통합심의 확대 방안을 최종 확정해 오는 8월 주택 250만호 공급 대책에 포함해 발표할 것으로 전해졌다.

다만 일각에서는 통합심의가 남발될 경우 건축심의 등이 졸속으로 이뤄질 수 있다는 우려가 제기되는 만큼 적용 대상을 제한하는 등의 보완 방안이 나올 가능성도 있다.

 

한편 지난해 2·4 대책에서 도입하기로 한 공공직접시행 정비사업은 사실상 폐기 수순을 밟고 있다.

공공직접시행은 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등 공공이 조합을 대신해 땅을 수용해 정비사업을 추진하는 방식으로, 재건축 초과이익환수 대상에서 제외해주는 인센티브 제공으로 관심을 끌었다.

 

그러나 관련 제도 도입을 규정한 도정법 개정안이 1년이 넘도록 국회 문턱을 넘지 못하고 표류하고 있는 데다 공공에 전적으로 사업을 맡기는 것에 대한 거부감 등으로 후보지로 지정된 곳도 현재 2곳에 불과하다.

 

공공직접시행은 민간 정비사업을 활성화하려는 현 정부의 방침과도 맞지 않다는 지적이어서 국토부도 법 개정을 무리하게 추진하지 않을 것으로 전해졌다.

 

 

 

 

 

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

사진 연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

6·1 지방선거가 여당의 압승으로 마무리되면서, 윤석열 정부가 내놓았던 부동산

청사진이 탄력을 받을 전망이다. ⓒ데일리안

 

 

 

 

 

 

 

 

선거 끝난 뒤 '규제완화' 훈풍…尹 정부, 부동산 정책 탄력

 

 

與, 지방권력 독식 구도…재건축 통한 공급 유리

분상제·공시가격 개편안 곧 등장…文 정부 지우기

 

 

 

 

 

6·1 지방선거가 여당의 압승으로 마무리되면서, 윤석열 정부가 내놓았던 부동산 청사진이 탄력을 받을 전망이다.

부동산 정책의 경우 정부의 의중만큼이나 지방자치단체의 보조가 필요한데, 여권에서 수도권 지역의 자치·기초단체장 자리를 대거 가져오면서 정책을 밀고 나갈 수 있는 추진 동력이 높아지게 됐다.

 

2일 중앙선거관리위원회에 따르면 전국 17개 광역단체장 선거에서 호남권 3곳과 제주, 경기를 제외한 12개 지역에서 여당인 국민의힘 후보가 당선됐다.

경기도는 김동연 후보가 김은혜 후보를 제치고 당선됐으나, 도 내 31개 기초단체 가운데 국민의힘이 22곳을 석권하며 압승했다.

 

특히 민심의 바로미터로 불리는 서울은 오세훈 후보가 당선되며 사상 첫 '4선 서울시장' 새역사를 썼다. 지난 1년 동안 오 시장과 불협화음을 냈던 민주당 중심의 서울시의회도 이번 선거에선 국민의힘이 과반을 넘게 차지했다.

 

지방권력의 뒷받침을 받게 됨에 따라 윤석열 정부의 부동산 정책이 탄력을 받을 것으로 보여진다.

지방선거 당선자들은 현 정부의 기조인 재개발·건축 등 도시정비사업을 통한 주택공급에 보조를 맞출 것으로 보인다.

 

도시정비사업에선 지자체의 역할이 중요한 편이다. 첫 관문이라 할 수 있는 정밀안전진단의 1차 단계를 기초자치단체가 맡고 있다.

 

전 정부에서 재건축 안전진단 선정 주체를 변경하려 했던 것도 이런 이유에서다.

당시 정부여당은 재건축 안전진단 선정 주체를 광역자치단체로 변경을 시도했다가 결국 포기했다.

재건축에 적극적이던 야당 소속 기초자치단체장을 의식해 추진하고자 한 조치다.

 

정부도 서서히 도시정비 규제 완화에 시동을 걸고 있다.

국토교통부는 지난달 1기 신도시 재정비를 위해 민관합동 전담조직(TF)을 구성하고, 1기 신도시의 노후 주택 정비, 기반 시설 확충, 광역 교통 개선 등 종합계획을 수립하고 있다.

 

이달 말에는 분양가 상한제 개선방안을 발표할 예정이다. 개선안에는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 개편을 포함해 정비사업 과정에서 발생하는 특수한 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영하는 방안이 검토되고 있다.

 

공시가격 현실화율 개편안도 곧 모습을 드러낼 것으로 예상된다.

국토부는 관련 연구용역 절차에 착수했으며, 결과를 토대로 향후 공청회, 관계부처 협의 등을 거쳐 올해 11월 중 수정·보완 방안을 내놓을 계획이다.

 

목표 현실화율을 낮추거나 목표 달성기간을 연장해 세 부담을 줄이는 방안이 논의될 것으로 보인다.

공시가격 현실화율을 일시적으로 조정하는 탄력적 조정장치 신설도 검토된다.

 

부동산 업계 한 관계자는 "국민들이 어떤 부동산 정책을 원하는 것 인지가 선거 결과로 나타난 것으로 보여진다"며 "정부의 부동산 정책에 힘이 실릴 것이다.

다만 집값 과열 우려에 속도조절을 하고 있는 만큼 당장 가시화된 정책이 나올 것 같진 않다"고 말했다.

 

 

 

 

 

©(주) 데일리안 

황보준엽 기자 (djkoo@dailian.co.kr)

 

 

 

 

 

 

 '4선 서울시장'에 오른 오세훈 시장이 2일 오전 서울시청으로 출근하며

취재진에게 인사하고 있다./연합뉴스

 

 

 

 

 

4선 단 오세훈, 정부·의회 업고 ‘오세훈표’ 부동산 정책 펼친다

 

 

 

 

민주당과의 불편한 동거 끝내고 정부·의회·자치구 조력 얻어

재개발·재건축 등 주요 정비 사업 활성화 기대…신통기획 탄력

올 연말 ‘35층 룰 폐지’ 2040 서울도시기본계획 정식 고시 예정

 

 

이전 정부 추진했던 공공재개발·공공재건축은 추진력 상실 관측도

모아타운·상생주택 등 후속 절차 돌입…고품질 임대주택도 도임

‘한강 르네상스 시즌2’도 본격화…토지거래허가제 등은 해결 과제

오세훈 서울시장이 6·1지방선거에서 4선에 성공하면서 그동안 추진했던 부동산 정책이 더욱 탄력을 받을 것으로 보인다.

 

특히 지난 1년간은 더불어민주당과의 불편한 동거 속 밑그림을 그리는 시기였다면 이번 임기는 윤석열 정부 및 국민의힘이 과반을 차지한 자치구, 서울시의회와 발맞춰 ‘오세훈표 부동산 정책’이 본격적으로 실현될 전망이다.

가장 기대되는 부분은 재개발·재건축 등 주요 정비 사업 활성화다.

이를 통해 임기 내 250만 가구 이상을 공급하겠다는 윤 정부의 국정과제를 최일선에서 보조할 방침이다. 오 시장은 민간 정비 사업 활성화를 위해 정비 구역 지정 기간을 5년 이상에서 2년으로 단축하는 ‘신속통합기획(신통기획)’을 도입, 현재 서울 53개 구역에서 추진하고 있다.

 

지난해 5월 도입 이후 현재까지 재건축·재개발 각 1곳씩만 정비 구역 지정이 완료돼 예상보다 진행이 더디다는 평가를 받아왔지만 앞으로는 속도를 낼 것으로 전망된다.

현재 신통기획 주요 대상지인 압구정 2·3·4·5구역 및 여의도 시범, 송파구 장미·한양 2차는 설계 작업에 착수했다. 한강변 35층 룰 폐지와 용적률 규제 완화를 명시한 ‘2040서울도시기본계획’도 올해 말 정식 고시되면 압구정 등 한강변에 초고층 아파트가 들어설 것으로 보인다.

 

이미 여의도 시범아파트는 신통기획을 통해 지상 최고 60층 규모의 초고층 단지로 재건축을 추진하고 있다.

다만 신통기획 대상지로 지정됐던 일부 재건축 단지에서 철회를 검토하는 등 잡음이 나오는 것은 풀어야 할 숙제다.

최근 공모 절차를 끝낸 모아타운과 상생주택도 조만간 최종 후보지를 선정해 관리계획 수립 용역 등 후속 절차에 돌입하며 속도를 낼 것으로 보인다.

오세훈표 주택 공급 정책 중 하나인 ‘역세권시프트’ 사업도 제도 개선 작업 중이다.

공약 사항이었던 서울형 고품질 임대주택도 도입된다.

 

오 시장은 주거 면적을 1.5배로 넓히고 3~4인 가구를 위한 전용면적 60㎡ 이상 중형 주택 공급을 늘리고 민간 분양 아파트 못지 않게 고급 자재를 도입하겠다고 밝힌 바 있다.
신통기획과 모아타운 등에 힘을 싣는 만큼 이전 정부에서 추진됐던 공공재개발·공공재건축은 추진력을 상실할 것이란 관측도 나온다.

 

“이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 선거결과로 신통기획과 모아타운 등은 향후 4년간의 정책지속성을 얻었다”며 반면 종전의 공공재개발·공공재건축은 더욱 추진력을 상실하게 됐다”고 평가했다.

‘한강 르네상스 시즌2’도 이번 임기 내 본격화한다.

서울시는 지난달 한강변 공간 구상 용역 입찰 공고를 내면서 오 시장이 민선 4·5기 때 추진했던 한강 르네상스 사업의 재시작을 알렸다.

 

서울시는 지난해 수변 중심 도시 공간 구조 개편을 통해 수변 공간을 새로운 활력 거점으로 조성하는 내용을 담은 ‘서울비전2030’을 발표한 바 있다.

용산국제업무지구 개발도 조만간 가이드라인이 드러날 것으로 전망된다.

 

중구 을지로 일대 세운지구 재정비 사업도 박차를 가할 것으로 예상된다.

오 시장은 지난해 11월 시정질의에서 “세운재정비촉진지구를 보면 피를 토하고 싶은 심정”이라며 전임 시장의 도시재생 정책을 비판한 바 있다.

다만 해결해야 할 과제도 산적해 있다. 재건축 사업 활성화를 위해 약속했던 목동·상계동 등의 안전 진단 규제 완화는 답보 상태다.

토지거래 허가 구역 연장에 따른 소유주들의 불만이 높아지고 있는 만큼 토지거래 허가 구역 제도의 연착륙 내지 출구전략 역시 고민해야 할 부분이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “장기적으로 주택 가격 안정을 위해서는 규제 완화를 통한 주택 공급 확대가 불가피하다”며 “윤석열 정부가 재건축 안전 진단 규제 완화 속도 조절에 나섰지만 서울시의회 과반을 국민의힘이 차지하는 등 서울시 자체적으로 공급 확대에 나설 수 있는 발판이 마련됐다”고 평가했다.

 

 

 

 

저작권자 ⓒ 서울경제, 

 

 

 

 

 

 

 

서울 강남구 삼성동 파르나스 타워에서 바라본 잠실 아파트 전경.

[사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

 

 날개 단 오세훈표 부동산 정책…정부와 밀착해 시장안정화 도

 

 

 

 

낡은 주거 환경 개선 '가속'…"임대주택 공급과 질적 제고에 노력할 것"

 

 

 

 

[아이뉴스24 김서온 기자] 6·1지방선거에서 최대 승부처 중 하나인 서울에서 오세훈 현 시장이 재임에 성공하며 '첫 4선 서울시장' 타이틀을 거머쥐었다.

서울 민심 지표 중 하나로 손꼽히는 오세훈표 부동산 정책에 눈길이 쏠리고 있다.

 

2일 부동산업계에 따르면 오세훈 시장의 연임이 확정되면서 기존 오세훈표 신통기획과 모아주택, 상생주택에는 추진력이 더해지고, 임대주택 품질 제고 등 주거복지에도 변화가 예상된다.

다만, 시장안정화를 최우선으로 정부와의 밀접한 정책 추진이 이뤄질 전망이다.

 

우선, 오세훈 당선인은 후보시절 세운재정비촉진지구 등 종묘와 퇴계로 일대 건물 높이 제한을 완화하고 주변에 대규모 녹지를 조성해서 녹지생태도심을 완성하겠다고 강조했다.

도림천과 정릉천, 홍제천 인근 복합문화공간을 조성해 내년 상반기 시민에게 공개한다는 방침이다.

 

 

무엇보다 주거복지 공약으로 임대주택 혁신을 내세웠다.

그간 임대주택은 소형 평형 위주였지만 향후 5년간 공급할 물량의 30%는 60㎡ 이상 평형으로 마련하고, 임대주택이 일반 분양주택과 구별되지 않도록 동호수 공개추첨제를 도입한다는 것이다.

 

오 시장은 이번 선거에서 규제 완화에 대한 기조는 유지하면서 시장 안정화를 염두에 둔 임대주택 품질 향상과 공급 등에 공을 들였다.

송승현 도시와경제 대표는 "오세훈 시장의 공약을 보면 생각보다 공격적인 공약이 없었다"며 "전반적인 부동산 규제 완화에 대한 기조는 그대로 유지하겠지만, 공약만을 살펴보면 주거복지 등의 사업에 좀 더 초점이 맞춰진 것으로 보인다"고 말했다.

 

또한, 현 시장인 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 연임에 성공하면서 신속통합기획(신통기획), 모아타운, 상생주택 등 기존 주택 정책도 원동력을 확보하면서 속도를 낼 것으로 예상된다.

신통기획은 민간 주도 재건축·재개발에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 통상 5년 이상 걸리는 구역 지정 기간을 2년으로 대폭 단축할 수 있다.

 

현재 서울 53개 구역에서 신통기획을 추진 중이나, 일부 지역에서는 철회를 검토, 신규 지정도 속도를 내지 못하고 있다.

모아타운은 오래된 건물과 신축 건물이 혼재된 재개발이 어려운 지역 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 정비하는 모아주택의 범위를 확장한 것이다.

상생주택은 민간이 소유한 토지 위에 공공주택을 지어 장기전세주택으로 공급하는 새로운 유형의 공공주택이다.

 

최근 서울시는 모아타운과 상생주택 공모 절차를 완료했다. 최종 후보지를 선정해 관리계획 수립 용역 등 이후 절차를 진행한다는 방침이다.

여당 출신인 만큼 새 정부와의 부동산 정책 합도 기대된다.

 

지난달 오 시장은 기자간담회를 열고 "가격 상승을 최대한 억제하는 기조 아래 중앙정부와 긴밀히 협의해 주택 공급을 시행하겠다"라고 밝힌 바 있다.

이와 함께 오세훈 서울시장과 원희룡 국토교통부 장관은 일률적 규제 완화보다 주택 공급을 늘리기 위한 규제 완화를 추진하고, 부동산 시장 안정을 위한 속도 조절이 필요하다는 데 의견을 모았다.

 

송 대표는 "강남을 중심으로 국지적 가격상승이 이뤄지고 있는 가운데 오 시장은 원희룡 장관과 함께 속도 조절을 언급한 바 있다"며 "이달 발표할 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 주요 부동산 정책이 결정된 이후 지자체가 움직일 수 있다는 점을 고려하면 여당 출신으로 중앙정부와 더욱 밀착해 부동산 정책을 끌고 갈 것으로 본다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지자체장은 선출직이라 각 지역 숙원사원이나 지역 발전과 관련된 정책에 적극적"이라며 "서울은 신통기획, 모아타운 등 낡은 주거 환경을 개선할 정비사업에 공을 들이고, 내달부터 불안 조짐이 있는 임대차 시장을 다독일 임대주택의 공급과 질적 제고에 노력할 것으로 전망된다"고 설명했다.

 

 

 

 

 

 

/김서온 기자(summer@inews24.com)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 남산에서 바라본 아파트단지와 빌라촌 / 이석우 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산정책 변화와 양극화, 어떻게 대응할까?

 

 

 

 

윤석열 새 정부 시대를 맞아 부동산시장은 폭풍전야의 분위기다.

정책방향이 180도 바뀐데다 주택시장은 뚜렷한 양극화 현상이 나타나고 있다.
재건축과 강남고가아파트는 신고가를 경신하는 반면에 강북외곽, 수도권 일부 지역은 하락세가 뚜렷하다.

 

예들 들면 반포래미안, 압구정현대아파트는 대형 위주로 5~10억 이상 뛰고 있고, 화성동탄, 인천청라·송도, 안양인덕원의 중소형아파트는 3~4억씩 빠지고 있는 것이다.
1기신도시 재건축대상 아파트도 예사롭지 않다.

새 정부의 특별법 제정 소식에 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 모두 기대감에 매물이 자취를 감추고 급등조짐이 역력하다. 시장은 혼란스럽고 참여자는 혼돈스럽다.

지방도 사정은 비슷하다.

천안·아산지역은 오르고 대구, 광주광역시는 내리고 있다.

 

현금부자는 고가대형아파트·무주택자는 빌라구매에 주력 중

지난 4월 주택거래량을 보면 아파트보다 다세대·연립주택·빌라 거래량(64.8%)이 절대적 우위를 점하고 있는 것으로 조사됐다.

빌라거래 비중이 최고치로 서울지역 평균 아파트 한 채 가격이 12억 7,722만원, 빌라가격은 3억 4,697만원이다.

현금부자는 고가대형아파트를, 무주택서민은 미친 전셋값 때문에 값싼 빌라구매에 주력하고 있음을 알 수 있다.

한마디로 2022년 5월 부동산시장은 거래절벽 속에 지역별, 규모별, 상품별, 가격대별로 양극화가 더욱 심화되고 있다는 분석이다.

 

왜 이런 현상이 나타나는 걸까? 이유는 3가지다. 하나는 과거경험으로 볼 때 집값이 상승에서 하락국면으로 전환하거나, 부동산 경기사이클이 변동할 때 흔히 목격되는 과도기적 현상이다.

또 하나는 정권교체로 정책기조가 변화함에 따라 매매심리와 시장흐름이 급변하고 있다는 의미다.

끝으로 미국발 금리인상, 글로벌 인플레이션, 환율급등, 실물경기위축, 금융시장불안, 부동산고점인식과 버블붕괴우려 등으로 혼란스런 장세를 연출하고 있다.

때문에 부동산시장 참여 주체들 간 셈법이 다르고, 수요자는 입장에 따라 시장흐름에 과연 어떻게 대응해야 할지 갈피를 잡을 수 없는 불안 심리로 요동치고 있는 것이다.

 

윤석열 정부, 집값 잡기 위해 각종 규제 완화 예고

그렇다면 부동산경기는 중장기적으로 어떤 흐름이 예상되고, 새 정부의 부동산정책은 무엇일까?

먼저, 부동산경기전망 내지 시장흐름의 예측이다.

 

국내주택경기는 지난 2014년부터 본격 상승(강남은 2013년)하고, 과거 경기변동상 5~7년 상승하면 4~6년간 하락하는 소위 10년 주기설(9~12년)을 감안할 때 올해는 7년째 올랐다.

고점국면에 진입한 것으로 추정된다.

 

경기 사이클과 거품축적, 금리추가인상, 대출규제, 환율급등 등을 종합하면 수급요인을 빼곤 상승요인보다는 하락요인이 더 우세한 편이다.

다음으로 윤석열표 부동산정책의 기조 내지 방향성이다.

지난 5월 3일 대통령직인수위원회는 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’를 발표했다.

공급확대와 주거안정실현, 부동산 세제개선, 주택금융과 대출규제 등 4개 분야다.

집값 상승을 자극하지 않는 전제하에 각종 규제를 완화해 부동산시장을 정상화하겠다는 의지를 담았다.

먼저, 주택공급확대 250만가구 공급을 위한 장기로드맵을 마련하기로 했다.

재건축 초과이익환수제, 안전진단 등 정비사업 규제를 합리적으로 풀어 민간 공급을 촉진하고 1기 신도시 특별법을 제정해 10만채 이상을 공급하는 방안이다.

또 5월 11일부터 다주택자에 대한 양도세 중과(현재 최대 75%) 완화를 1년간 한시적으로 시행한다.

다주택자 중과세 문제는 원점에서 재검토키로 했다.

당장 올해 공정시장가액비율과 공시가격을 조정해 종합부동산세 부담을 낮추는 한편 중장기적으로 종부세와 재산세를 통합, 개편키로 했다.

예컨대, 주택을 2년 이상 보유하고, 5월 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자는 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있게 된다.

다주택자는 1년간 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율로 주택을 처분할 수 있게 된다.

주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 장기보유 특별공제를 통해 양도 차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수도 있다.

보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 잔금 청산을 마칠 경우 종합부동산세 등 보유세 부담도 낮출 수 있다.

현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%p를, 3주택자에는 30%p를 더해 지방소득세 포함 최고 82.5%를 세금으로 내야 한다

 

여기에 새 정부는 생애 최초 주택 구입자에 대한 주택담보인정비율(LTV) 한도를 현재 60∼70%(규제지역 기준)에서 80%까지 늘린다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지한다.

현재 투기지역과 투기과열지구의 LTV는 40%, 조정대상지역의 LTV는 50%로 묶여 있지만, 이를 지역과 무관하게 단일 적용하겠다는 것이다.

다만 LTV 완화는 시장 상황과 DSR 안착 여건 등을 고려해 추진한다.

임대차 3법은 시장 혼선을 최소화하는 선에서 개선한다. 또한 균형 개발을 위해 광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충으로 수도권 30분, 메가시티 1시간, 전국 2시간 생활권을 조성할 계획이다.

향후 무주택자는 청약통장·현금부자는 중소형 빌딩에 주목할 만

그렇다면, 새 정부 정책변화와 양극화현상에 대응하는 최적화된 해법은 뭘까?

무주택자는 청약통장과 종자돈을 활용할 필요가 있다.

신규분양아파트 청약과 3기신도시 사전청약이 최고, 최선이다.

빌라투자는 서울도심권, 재개발추진지구, 신설역세권, 발달상권의 인접지역, 재건축대상아파트 부근에 대지지분 20㎡ 이상의 빌라를 매입하는 것은 권할 만하다.

실수요자로 5억~10억 가량 여유자금이 있다면 이미 오를 대로 오른 고가 아파트 보다는 단독, 다가구, 상가주택, 대형빌라에 관심을 두는 것이 필요하다.

서울에서 주목할 지역으로는 양재시민의 숲에서 매산로 주변, 송파 방이역, 용산 후암동·청파동, 종로구 삼청·관철동 일대를 주목할 필요가 있다.

또, 10억~15억 이상 거액의 현금부자라면 상가주택, 상가건물, 중소형빌딩이 제격이다.

요즘 대세로 떠오르는 용산역, 신용산역, 삼각지역·효창역, 안국역(인사동), 을지로3가역, 종로3가역(세운지구) 잠실새내역, 방이역세권을 각각 추천한다.

서울지역에서 9억원 이하 슈퍼아파트를 찾기를 원한다면 AI 빅데이터 아파트 추천앱 ‘살집팔집’에서 맞춤형으로 골라준다.
예컨대 봉천동 현대, 상계동 중계센트럴파크, 전농동 우성, 불광동 북한산힐스테이트3차, 신내우디안2단지를 선택하길 바란다.

 

 

 

 

 

[고종완 한국자산관리연구원장, 한양대 부동산융합대학원 특임교수]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전문가 80% “금리 인상, 하반기 부동산 시장 최대 변수”

 

 

 

올 하반기 부동산 시장을 좌우할 요인으로 ‘금리 인상’이 첫손에 꼽혔다.

5월 26일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1.75%로 인상한 이후 연말까지 추가적인 금리 인상이 있을 것으로 전망된다.

 

금리 인상은 집값의 하방 요인으로 언급되지만 전문가 대다수는 하반기 집값의 향방을 상승 쪽으로 바라봤다. 규제 완화와 공급, 물가 등 다른 변수들이 집값을 끌어올릴 것으로 분석됐다.

5월 23일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 전문가 8명은 ‘금리 인상’을 올 하반기 부동산 시장 최대 변수로 지목했다.

 

물가 상승이 지속되는 만큼 이에 대응하기 위한 인상 횟수·속도에 시장 수요자들이 관심을 가져야 한다고 했다.

또 전문가 9명은 하반기 집값이 우상향할 것으로 전망했다.

또 손봐야 할 정책으로는 ‘임대차 3법’을 첫손에 꼽았다. 

“금리 인상, 여러 차례 있을 것”⋯연말 2.5% 전망도

 

부동산 전문가들은 ‘금리 인상’을 하반기 최대 변수로 지목한 배경으로 지난 몇 년간의 ‘영끌(영혼까지 끌어모은)·빚투(빚을 내 투자)’ 현상을 지목했다. 

국회 정무위원회 소속 더불어민주당 진선미 의원이 금융감독원으로부터 받은 ‘연령별 주택담보대출 현황’ 자료에 따르면 올해 3월 말 기준 30~40대 주택담보대출 보유자는 295만5000명에 달한다.

 

30~40대 인구(1483만 명) 5명 중 1명꼴로 주택담보대출을 보유한 셈이다.

전체 주택담보대출자에서 차지하는 비중은 46%나 됐다.

기준금리가 오르면 이자 부담이 늘어나는 만큼 주택 보유자가 집을 내놓거나 매수를 계획하던 사람도 결정을 미룰 수 있어서 금리 인상은 이론적으로 집값의 하방 요인으로 지목된다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “향후 기준금리 인상 가능성이 열려있어 변동금리부 차주의 이자 부담이 크게 증가될 전망”이라며 “주택 구입에 적극성이 떨어지고, 레버리지 효과를 노리려는 대기수요도 감소할 것”이라고 했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “금리는 한 번 오르면 가파르게 오르는 습성이 있다”며 “영끌한 사람들이라든지 다주택자의 입장에서는 부담일 수 있다”고 했다.

올해 하반기 금리 인상은 한두 차례로 그치지 않을 가능성이 크다.

 

오는 7·8·10·11월 등 총 네 차례 한은 금통위의 통화정책회의가 남은 만큼 추가적인 금리 인상이 있을 전망이다. 

 

글로벌 투자은행인 JP모건은 5월 금리 인상 전 발표한 보고서에서 5월을 포함한 7·8·10월에 기준금리가 0.25%포인트씩 올라 연말에는 2.50%에 달할 것으로 봤다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하반기 들어 기준금리를 크게 올릴 가능성이 있다”며 “영끌·빚투는 신중히 해야 할 시기가 됐다”고 했다.

그 외에 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 ‘공급’, 이상우 인베이드투자자문 대표는 ‘물가 상승’을 하반기 부동산 시장 최대 변수로 지목했다.

부동산 ‘상승’에 전문가 9명 몰표…“1기 신도시·강남 주목”

 

전문가 10명 중 9명은 올 하반기 부동산이 상승세를 이어갈 것으로 예상했다.

다만 그 폭은 ‘소폭’ 앞섰고, 지방과 서울 등 지역별로 양극화가 극명할 것으로 내다봤다.

특히 재건축을 중심으로 들썩이는 최근의 상황이 한동안 지속될 것으로 전망했다.

 

서진형 경인여대 경제학과 교수는 “전반적으로 기울기가 높지 않은 우상향 장세가 펼쳐질 것으로 본다”며 “서울과 지방, 개발 지역과 그 외 등 지역별 차별화, 양극화가 일어날 것”이라고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리가 올라가더라도 재개발·재건축 지역은 강보합이 나타날 것”이라며 “다른 지역들은 금리 인상에 대한 부담이 있어 오른다,

 

내린다 단정적으로 말하기 어렵다”고 했다.

전문가 1명은 하반기 약보합을 예상했다. 함영진 랩장은 “금리 인상 부담 등으로 거래는 평년보다 낮은 상태로, 하반기에도 이러한 흐름이 이어질 것”이라며 “최근 부동산 규제 완화 수위를 확인하려는 줄다리기 지속되고, 지방은 공급과잉이나 가격 고점 인식이 큰 편”이라고 했다.

하반기 주목해야 할 지역에 대해서는 10명 중 6명이 ‘1기 신도시’를 지목했다.

 

재건축 규제 완화가 윤석열 대통령의 주요 대선 공약이었던 만큼 빠른 공급 확대를 위한 조치가 있을 것이라는 기대감이 반영된 것이다.

대통령직인수위원회는 110대 국정과제 중 하나로 1기 신도시 재건축 활성화를 위한 ‘1기 신도시 특별법’ 제정으로 10만 가구를 공급한다고 언급한 바 있다.

 

임병철 부동산114 수석연구원은 “1기 신도시 특별법 제정 등의 영향으로 당분간 1기 신도시 관심이 이어질 것으로 보인다”고 했다.

그 외에도 재건축 사업이 활발히 진행 중인 강남 3구와 수도권 역세권, 3기 신도시도 언급됐다.

 

김덕례 실장은 “청년 세대가 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 3기 신도시 공공분양을 눈여겨볼 필요가 있다”며 “정책적 목적을 가진 공공주택으로 접근을 하는 게 옳다고 본다”고 했다.

부동산 전문가 70% “임대차 3법 보완 시급” 

 

부동산 전문가 10명 중 7명은 새 정부가 가장 먼저 손봐야 할 정책으로 ‘임대차 3법(전월세 상한제·계약갱신청구권·전월세 신고제)’을 지목했다.

당장 시행 2년 차를 맞는 만큼 그 전에 최소한의 보완책이 필요하다는 의견이 많았다.

전 정부가 도입한 전월세 상한제, 계약갱신청구권으로 전세 이중 가격 형성과 월세 비중 확대 등 부작용이 속출하고 있어서다.

 

오는 8월이 되면 2년 전 계약갱신을 사용한 세입자가 당시에 4년치의 상승 폭을 감안한 보증금을 내게 될 수도 있는 상황이다.

금리 인상으로 자금을 조달하기도 부담스러워진 상황에서 월세가 늘어나는 현상도 나타나고 있다.

 

부동산정보제공업체 직방이 서울지역 확정일자 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 1~4월의 월세 비중은 51.6%로 전세(48.4%) 비율을 넘어섰다.

통계 집계 이후 처음으로 역전 현상이 나타난 것이다.

 

김덕례 실장은 “한두 달 내에 시장으로 나오는 전월세 가구에 어떻게 대처할 건지 대책을 만들어야 한다”며 “폐지 여부를 논하는 정치적 논쟁이 아니라 임차인의 생활이 걸린 문제로 접근해야 한다”고 했다. 박원갑 수석전문위원은 “전세 물량이 적으니 작은 수급 불균형만으로 전셋값이 급등락한다”며 “전세 매물을 늘릴 수 있는 보완적인 방법을 찾아야 한다”고 했다.

 

전문가 3명은 보유세를 포함한 세제 개편을 언급했다. 그동안 시장에서는 공시지가와 종부세율이 동시에 인상되면서 세 부담이 급격히 늘어왔다.

이 때문에 보유세 기산일(6월 1일) 전에 급매가 나오다가 이후에는 시장에 매물이 줄어드는 현상이 매년 반복됐고, 집주인들은 집값을 올리거나 월세로 걷어 세 부담을 충당하려 했다.

 

과도한 세 부담이 시장의 변동성과 불안을 키우는 요소로 작용한 것이다.

함영진 랩장은 “보유세제 인상에 대해 속도조절을 해야 한다”며 “공시가격, 보유세율, 보유세 과표 및 공정시장가액 등을 조정해야 한다”고 했다.

 

새 정부의 규제 완화에 대한 기대감으로 서울 재건축을 중심으로 집값이 꿈틀대는 만큼 공급 확대 로드맵을 빠른 시일 내 내놔야 한다는 주장도 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “가장 먼저 하겠다고 했던 공급 확대 로드맵을 내놓고 추진 실적을 내야 시장에 신호를 줄 수 있다”고 했다.

 

 

 

 

 

조은임 조선비즈 기자

 

 

 

 

 

 

 

 2022년 5월 3일 윤석열(오른쪽) 대통령 당선인과 안철수 인수위원장이 그동안 준비한

국정과제를 공개했다. 출범하는 윤 정부가 부동산을 잡지 못해 정권을 내준 문재인

정부와 어떻게 차별화할지가 관심사다. 인수위사진기자단

 

 

 

 

 

 

 

 

▲ 사진=뉴시스 제공