대출규제 완화에… 집값 다시 오를까

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 이번 주 서울 아파트 가격이 0.02% 상승한 29일

오전 서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 강남 아파트 밀집지역 모습.

강남을 비롯해 용산 등 고가 아파트 밀집지역의 매매가격이 오르며 전체 서울

아파트 가격 상승 폭을 키웠다. 2022.05.29.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마포구 일대 아파트.   사진=박효상 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 은행권에서 만기 10년짜리 분할 상환 신용대출 상품이

등장했다. 시중은행 신용대출의 만기는 길어야 5년이었다.

2일 오후 서울 중구 하나은행 영업부 대출 창구의 모습. 2022.05.02. jhope@newsis.com

 

 

 

 

 

대출규제 완화에… 집값 다시 오를까

 

 

 

정부가 부동산을 둘러싼 각종 대출·세금 규제를 완화하기로 했다.

규제 완화가 오는 3분기부터 본격 시작되는 만큼 부동산 시장 가격 상승이 예상된다는 분석이 나왔다. 

한국은행은 ‘5월 경제전망’을 통해 “향후 주택매매가격은 정부의 세제 및 대출규제 완화, 재개발·재개발 기대감 등으로 완만한 오름세를 나타낼 것”이라고 전망했다.

다주택자 양도소득세 중과유예 1년간 한시 배제에 더해 추가적으로 시행되는 주택담보대출비율(LTV) 완화 등이 가격 하락에 영향을 미친다는 것.

 

다만 높은 대출금리, 주택가격 고평가 등은 주택가격 상승을 제약하는 요인으로 작용한다고 평가했다. 
주택가격전망지수도 주택시장 규제 완화에 대한 기대가 반영되면서 3월(104), 4월(114) 순으로 지속적인 상승세를 보이고 있다.

 

기준치인 100보다 높으면 1년 후 집값이 오를 것이라는 전망이 많고 낮으면 내릴 것이라는 전망이 우세하다는 뜻이다. 

LTV 규제 완화 등의 시행은 특히 서울 아파트 가격에 영향을 미친다. 한은 ‘BOK 이슈노트’에 실린 자산으로 우리나라 주택시장 특징·시사점 보고서에 따르면 한은 연구진은 LTV 상향 조정시 서울지역 아파트 구입여건이 개선되면서 서울주택 수요가 증가하고 서울지역 아파트의 자산가치를 높일 것이라고 밝혔다. 

이 가운데 정부는 16일 ‘새정부 경제정책방향’을 발표하고 부동산 가격 안정을 위한 대책을 공개했다.

대출과 세금 규제 완화에 대한 주요 내용은 △생애최초 주택 구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 80% 일괄 적용 △총부채원리상환비율(DSR)에 장래소득 반영을 통한 청년층 대출한도 확대 △공정시장가액비율 45% 하향조정 등이다.

먼저 생애최초 주택 구입자에 대한 대출규제를 완화된다. 올해 3분기부터 중 생애 최초 주택구입자의 LTV를 80%로 일률 적용한다.

생애 최초 구입자의 LTV 혜택을 받아 대출받을 수 있는 금액도 기존 4억원에서 6억원으로 올렸다. 

당초 생애최초로 수도권 투기 과열지구에 있는 6억원의 주택을 살 때 LTV 60%를 적용받아 3억6000만원을 대출받을 수 있었다면 비율 상향에 따라 최대 4억8000억원까지 대출이 가능해질 전망이다. 

총부채원리금상환비율(DSR) 산출 시 장래소득을 반영하는 방안도 추진한다.

DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값으로 돈을 갚을 수 있을 만큼 빌리게 제한을 둔 제도다.

청년층의 경우 현재 소득이 낮게 잡히기 때문에 대출 한도가 불리하게 책정된다는 지적을 받았다. 

이에 정부는 DSR 산출에 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도를 늘렸다.

현행 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12.0%에서 각각 20대 초반 51.6% 30대 초반 17.7%로 확대했다.

직접적인 감세 혜택은 아니지만 공정시장가액비율을 낮추면서 다주택자도 일부 세금 부담이 덜어지게 됐다.

1가구 1주택 실수요자의 재산세는 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮췄다.

100% 적용하던 종부세는 60%로 하향 조정했다. 

일각에선 정부가 점진적 규제 완화를 통해 시장 안정화를 도모했다는 평가가 나왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “(전전정부 수준으로) 대출규제를 확 풀어주는 것도 좋지만 그렇게 될 경우 매수수요를 부추기는 결과를 낳을 수 있다”며 “점진적인 접근을 시작으로 이후에 생애최초가 아닌 일반 매매거래에 대한 LTV와 DSR 차주 규제 완화 등을 거론할 필요가 있다”고 설명했다.

 

 

 

 

 
조현지 기자 hyeonzi@kukinews.com

 

 

 

 

 

 

 

 

사진 뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[저작권자ⓒ 더퍼블릭. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  (서울=뉴스1) 박세연 기자 = 사진은 6일 서울 남산에서 바라본 용산 아파트단지 모습.

2022.6.6/뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

 

집주인 인센티브·실거주 완화·전세대출 증액...전월세 대책 나온다

 

 

 

 

임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 도입 2년을 앞두고 정부가 다음주 중반 전월세 종합대책을 내놓는다.

갱신계약이 신규계약으로 전환돼 전셋값이 많이 오르는 세입자를 위해서 전세대출 한도가 상향되고 세액공제 혜택은 확대된다.

 

임대료를 5% 이내로 증액하면서 최소 4년 이상 임대한 '착한 집주인'에는 임대사업자처럼 각종 세금 '인센티브'가 제시될 전망이다.
전월세 매물 확대를 위해 분양가 상한제와 주택담보대출에 적용 중인 '실거주의무'도 일부 완화할 것으로 전해졌다.

정부 22일쯤 임대차3법 종합대책 발표..

올 연말까지 갱신→신규 전환하는 1.4만 가구에 전세대출 한도 상향

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15일 정부 관계부처 등에 따르면 기획재정부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처는 오는 22일쯤 부동산 관계장관 회의를 열어 임대차3법 종합대책을 발표할 계획이다.

지난 2020년 7월 말 임대차2법 도입 이후 2년여가 지나 갱신계약이 신규계약으로 첫 전환하는 시점에 맞춰 정부가 전월세 대책을 내놓는 것이다.

우선 갱신계약이 신규계약으로 전환하면서 전세보증금 부담이 늘어나는 세입자 지원 방안이 나온다.

임대차 2법 도입 첫해인 지난 2020년 8월~12월 서울 아파트 전세계약을 갱신한 가구는 총 1만4284가구에 달한다.

 

이들이 올 하반기에 신규계약으로 전환하려면 2년간 오른 전셋값을 부담해야 한다.

부동산R114에 따르면 갱신계약과 신규계약 간 가격 차이는 최근 약 1억5000만원에 달한다.

정부는 버팀목 전세대출 등 정책성 전세대출을 활용, 전세대출 한도를 확대하는 방안을 우선 고려하고 있는 것으로 전해졌다.

현행 버팀목 대출은 연소득 6000만원 이하 가구 대상으로 수도권에서 최대 4억원까지 대출해 주고 대출금리는 연 1.8%~2.4%를 적용 중이다.

 

시중은행의 전세대출 금리 연 4%대 후반보다는 훨씬 저렴하다.

서울 아파트 평균 전세가격이 7억원에 육박(6억7709만원) 하는 만큼 전세대출 한도를 지금보다 증액해 낮은 금리에 신규계약으로 갈아타는 방안이 유력 검토 된다.

 

임대차2법 도입후 전세의 월세화가 뚜렷한 만큼 월세 세액공제 혜택도 지금보다 더 늘릴 것으로 보인다.
임대료 5% 증액에 4년 이상 임대한 '착한 집주인'에 세금 인센티브 쏜다..

 

최장 5년 분상제 실거주 의무도 완화

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대차2법을 잘 지킨 '착한 집주인'에 인센티브를 주는 방안도 포함될 것으로 전해졌다.

현행 임대차2법은 임대의무 기간이 2+2년에 임대료는 5% 이내 증액으로 제한돼 있지만 이를 잘 지킨 집주인에는 별도의 인센티브가 없다.

 

이때문에 집주인들이 '본인 실거주'를 이유로 세입자를 내보내는 경우가 빈번해 임대차2법을 무력화 시키는 부작용이 나타났다.

정부 관계자는 "임대료 상한과 의무임대 기간을 잘 지킨 일반 집주인에게도 임대사업자처럼 인센티브 적용이 필요하다"며 "일반 집주인들도 임대기간에 따라서 보유세 등 세금혜택을 차등 적용하는 방안이 검토 대상"이라고 말했다.

 

등록임대사업자의 경우 재산세 혜택과 함께 종부세 합산배제(2018년 9월 이전 취득 주택에 적용) 등의 혜택이 주어지며 새 정부에서는 양도세 중과 배제 혜택도 추가할 방침이다.

임대사업자가 아닌 일반 임대인도 최소 4년 이상의 임대기간 동안 임대료 증액을 5% 이내로 했다면 임대기간 등에 따라 세금 혜택을 차등 적용하는 방안이 대책해 포함될 가능성이 높다.

전월세 매물 유도를 위해 경직적으로 운영되고 있는 실거주 의무는 완화된다.

현재 분양가 상한제 아파트에 2~5년의 실거주 의무가 적용되고 있는데 집주인이 '최초 입주가능일'로부터 무조건 실거주 하지 않아도 되는 방향으로 검토되는 것으로 전해졌다.

 

이렇게 되면 분상제 아파트를 분양받은 집주인은 처음부터 본인이 실거주 하지 않고 세입자를 들일 수 있게 된다.

아울러 주담대를 받을때 적용하는' 6개월 이내 전입 요건'도 완화될 것으로 보인다.

1주택자나 일시적 2주택자는 주담대 대상 주택에 대출을 받은 날로부터 6개월 안에 전입을 해야 한다.

이를 6개월이 아닌 2년 이상으로 기간을 연장해주면 이 기간 임대가 가능해 전월세 매물이 늘 수 있다.

 

국토부는 거주형 오피스텔, 원룸 등 빠르게 건설할 수 있는 전월세 매물 공급 확대 방안도 추가할 것으로 전해졌다.

다만 '2+2년 의무임대 기간'이나 '임대료 증액 상한 5%' 등 근본적인 임대차2법 개편안은 이번 대책에는 포함되지 않을 것으로 보인다.

일각에서는 임대료 상한액을 지역별로 차등 적용하거나 물가변동률에 연동해야 한다는 주장이 제기된다.

의무임대 기간도 경직적으로 운영되고 있다는 지적이 나왔다.

 

정부 관계자는 그러나 "임대차3법을 개정해야 하는 문제는 국회에서 여야가 모두 참여하는 태스크포스(TF)를 구성해 본격적 논의를 거쳐야 한다"며 "이는 중장기 대책으로 차후 구체 방안이 나올 수 있을 것"이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사 브리핑실에서 새정부 경제정책

방향을 발표하고 있다. 왼쪽부터 이정식 고용노동부 장관, 추 부총리, 원희룡 국토교통부 장관.

(사진=연합뉴스)

 

 

 

 

 

 

 

부동산 세제 개편 대출완화 투 트랙

 

 

 

 

 

1세대 1주택자, 공정시장가액비율 60%→45%
생애최초 LTV 상한, 지역·소득 무관 80%로 완화

 

 

 

 

[아시아타임즈=한진리 기자] 윤석열 정부 부동산 경제정책 청사진이 공개됐다.

정부는 서민 주거 안정을 위해 '250만호 주택 공급'을 추진하고 세금제도 개편, 대출 규제 완화 등을 시행해 주거 사다리 복구에 나선다는 방침이다. 

 

 

16일 기획재정부 등 정부부처는정부서울청사에서 관계부처 장관 합동 브리핑을 열고 '새정부 경제정책방향'을 발표했다.  

정부는 부동산 시장 정상화를 위해 주택공급 확대와 세제 개편을 동시에 추진해 서민 주거안정을 도모할 계획이다. 

 

부동산 정책 핵심으로 꼽히는 '250만호 주택공급 로드맵'은 3분기 내 발표될 예정이다.

연도별· 지역별 상세 공급 물량과 구체적인 공급 방식 등 정부 주택 청사진이 담길 전망이다.

이에 앞서 오는 21일 부동산관계장관회의에서 전월세 대책과 분양가 상한제 개편 방안 등을 공개할 계획이다. 

 

보유세, 종합부동산세 등 세금 제도도 손 본다. 

실수요자 부담완화를 위해 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮춘다.

이에 따라 1가구 1주택자의 보유세 부담은 지난 2020년 수준으로 되돌아갈 전망이다. 

 

종합부동산세 공정시장가액비율은 기존 100%에서 60%로 대폭 하향 조정하고, 올해 한시적으로 1세대 1주택자 특별공제 3억원 도입한다. 

1세대 1주택자의 경우 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과를 기대할 수 있다. 

 

아울러 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 개편 정부안을 오는 7월 확정할 계획이다. 

실수요자들의 요구가 컸던 대출 규제도 완화한다. 

생애최초 주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화한다. 현 4억원인 대출한도는 6억원으로 확대한다.

 

또한 차주단위 DSR 3단계 시행에 따른 실수요자 생활자금 부담 완화를 위해 오는 7월 1일부터 신용대출 연소득 범위 내 대출 제한을 폐지하고 3분기 DSR배제 한도 등을 확대할 방침이다. 

서민 금리 부담 경감을 위한 '서민 안심대출'도 시행한다. 예산은 총 20조원 규모로 고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 대환하는 방식으로 지원한다. 

 

또한 청년·대학생 등이 1인당 1200만원 한도 내, 금리 3.6~4.5% 수준으로 이용 가능한 저금리 대출도 확대 실시할 계획이다. 

임대 주택 공급을 통해 전월세 시장 안정화도 추진한다.

건설형 공공임대 약 3만가구, 매입임대 약 1만가구, 전세임대 약 2만가구 등을 적기 공급할 방침이다. 

 

정부는 오는 8월 계약갱신청구권 소진 순차 도래 시점 이전 전월세 시장 안정을 위한 선제적 대응 방안 마련할 계획이다. 

 

 

 

 

 

 

 

한진리 기자 산업2부

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 잠실의 한 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

 

 

 

 

 

 

 

뉴시스

 

 

 

 

[부동산 규제 빗장 풀리나] 실거주의무,

조정대상지역 해제 등 규제완화 군불때는 정부

 

 

 

 

 

대출완화, 분상제 개편...윤석열 정부, 시장 요구 대부분 'YES'

전문가 "금리인상기, 집값 하락 추세 강화...일관된 정책 추진"

 

 

 

 

'섣부른 부동산 규제 완화는 없다'던 윤석열 정부의 부동산 정책 기조에 최근 변화가 감지되고 있다.
주택담보대출의 전입 요건과 분양가상한제 대상 아파트 실거주 의무조건을 완화한 데 이어 집값 하락세가 가파른 일부 지역을 규제 대상에서 해제하는 방안을 검토하고 있기 때문이다.

서울·경기·인천 등 수도권을 비롯해 세종·대구 등 전국 대부분의 지역에서 최근 집값 상승률이 마이너스를 기록하고, 금리 인상으로 추가 하락도 불가피할 것으로 점쳐지면서 부동산 업계에서는 서서히 규제 완화의 빗장이 풀릴 것으로 기대하는 분위기다.

◆LTV 상향·실거주의무 완화·분상제 개편...시장 요구 대부분 수용
 
17일 관련업계에 따르면 정부는 올 3분기부터 생애 최초 주택 구매 가구에는 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 지원한다.

우대 LTV 적용 시 부여되던 현행 4억원 대출한도는 6억원으로 늘어난다.
 
현재 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한은 40%, 조정대상지역의 LTV 상한은 50%다.

투기과열지구의 경우 집값이 9억원(조정대상지역은 8억원)을 넘거나 부부합산소득이 1억원을 넘으면 생애 최초 구입자라도 LTV 우대를 받을 수 없다.

 

하지만 앞으로는 생애 첫 주택을 구입할 때 6억원 한도 내에서 지역, 집값, 소득에 관계없이 LTV를 최대 80%까지 적용 받을 수 있게 된다.
 원리금 상환액이 소득의 40% 이내여야 한다는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 7월부터 총대출액 1억원 초과 대출자로 확대(3단계) 적용된다.

 

연소득 범위 내로 제한된 신용대출 한도 규제도 7월 1일부터 폐지되며, DSR 적용 예외 상황의 대출한도도 3분기 중 확대키로 했다.
 실거주의무도 완화된다.

 

이달 발표할 전월세 대책에는 주택담보대출의 전입 요건과 분양가상한제 대상 아파트의 실거주 의무조건을 완화하는 방안이 포함된다.
 현재 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받은 뒤 6개월 안에 해당 주택에 전입하지 않으면 대출이 회수된다.

 

분양가 상한제 대상 아파트의 경우 분양가가 시세의 80% 미만이면 최초 입주일로부터 3년, 80% 이상∼100% 미만이면 2년간 계약자가 무조건 실입주를 해야 한다.
 
그러나 앞으로는 대출로 주택을 구입하더라도 전입 시점은 2년 등으로 연장된다.

분양가상한제 아파트 의무거주 시점도 '최초 입주일'에서 '매도 전'까지만 하면 되도록 기준을 낮춘다.
 
분양가도 시장 요구를 대부분 받아들여 보다 현실화 된다.

현재 건설업계, 재건축조합 등은 과도한 분양가상한제로 분양을 미루거나 조합과 시공사 간 분쟁이 심화된다고 주장하고 있다.

정부도 이 때문에 도심 신규 주택 공급이 지연된다고 보고 있다. 
 
이에 따라 분양가상한제 개편안에는 정비사업에서 발생하는 비용 대부분을 분양가에 반영하는 방안이 담긴다.

앞으로 재건축 등 정비사업 조합 이주비·사업비 금융이자 등 가산비는 분양가에 포함된다.

원자재 가격 급등에 따른 공사비가 제 때 반영될 수 있도록 기본형 건축비 정기·수시고시 방식도 손질한다.

이밖에 건설업계가 분양 확대에 '걸림돌'이 된다고 지적해 온 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 개편도 이뤄질 것으로 보인다. 
 
◆경기 김포·파주·대구 등 규제지역 해제되나
 
이달 말 개최되는 국토교통부 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 통해 부동산 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 해제를 적극 검토할 것이라는 시각도 나온다.

새 정부가 '규제 완화'를 통해 정권을 잡은 만큼 최소 2~3곳의 규제지역을 풀 수 있다는 관측이다.
 
현재 전국에서 조정대상지역은 112곳, 투기과열지구는 49곳이다. 제주도와 강원도를 빼고 사실상 전국 대부분의 지역이 규제지역인 셈이다.

대출, 청약, 세금에 강력한 규제가 적용되는 조정대상지역은 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘으면 정량적으로 지정 요건을 충족한다.

이밖에 청약경쟁률, 분양권 전매거래량, 집값 과열 우려 등도 고려되는데 최근 주택시장이 안정세에 진입한 데다 일부 지역의 집값은 하락세로 돌아선 만큼 해제 조건을 충족하는 지역이 많다.
 
미분양 물량이 10년 만에 최고치를 기록한 대구를 비롯해 경기도 김포, 파주, 동두천 등 일부 지역과 대전, 천안, 순천, 광양 등이 규제지역 해제 1순위로 꼽힌다. 최근 집값이 큰 폭으로 하락한 세종과 인천 등도 규제 해제 여부에 촉각을 기울이고 있다.
 
부동산 업계 관계자는 "2~3%대 저금리였던 작년과 달리 주택담보대출 금리가 7%대까지 올랐고, 대출규제도 강화된 상황이어서 지금은 집값 추가 상승에 대한 우려도 낮다"며 "해운대를 제외한 부산 지역과 대구 전 지역, 청주, 전주 등은 부동산 열기가 꺾인 만큼 조정지역에서 해제하는 게 맞다고 본다"고 말했다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[연합뉴스 자료사진] 2021.11.1 seephoto@yna.co.kr

 

 

 

 

 
◆전문가들 "금리인상기 진입, 변죽 조치로는 기대효과 어려워...빠르고, 강하게 추진해야"
 
전문가들도 주택시장 안정을 위해선 정부의 빠른 부동산 정상화 대책이 필요하다고 주문했다.

공개된 LTV 상향 및 실거주의무 완화 등은 변죽 조치에 불과해 정부가 원하는 효과를 내기 어렵다는 지적이다. 
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 생애 최초 주택구입자의 LTV 상한을 완화하고, DSR 산정 시 장래소득을 반영하는 등 '주거 사다리' 지원과 거래활성화를 위해 추가적인 조치를 내놓고 있지만 기준금리 인상에 따른 이자부담으로 수요자들의 적극성이 낮아진 상황이라 원하는 기대효과를 이루기는 어려울 것으로 보인다"면서 "금리인상 우려가 LTV 완화 등 대출규제 경감 효과를 상쇄해 버린 상황"이라고 말했다.
 
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "구체적이고 일관적인 정책 없이 규제 완화에 대한 막연한 기대감만이 있는 현 상황에서는 집값이 하락, 보합세로 이어질 수 밖에 없다"면서 "추가적인 LTV 완화는 그 대상이 매우 한정적이라는 점에서, 젊은 세대의 DSR 완화 효과는 금리인상기인 상황이어서 정부가 원하는 기대효과를 내기 어렵다.

 

거래절벽을 극복하기 위한 추가 조치가 시급한 상황"이라고 지적했다.
 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 최근 '새 정부의 주택시장 정상화를 위한 추진전략 토론회'를 통해 "부동산 관련 세제, 규제 완화 로드맵,

 

택지수급 및 공급계획 등 주택 정상화 대책을 3단계로 나눠 올해 9월과 연말, 그리고 내년 상반기까지 모두 완료해야 한다"면서 "정부 차원에서 추진 가능한 것은 3개월 내에 풀고, 국회 협조가 필요하지만 야당도 동의하는 정책은 연내 법 개정을 마친다. 

 

야당이 반대하는 정책도 최대한 협의를 이끌어 내 1년 안에 결론을 내야 기대 효과를 낼 수 있을 것"이라고 말했다. 

 

 

 

 

 

 

 

한지연hanji@ajunews.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이자부담 증가 속 대출 규제 완화, 가계부채 문제 없을까

 

 

 

‘최후보루’ DSR 규제 유지…상환능력 적으면 담보있어도 대출제한

DSR 장래소득 산식 개선…24세 대출한도 최대 51.6%↑

 

 

 

 

 

윤석열 정부가 16일 새 정부 경제정책방향에서 부동산 대출규제의 단계적 정상화 계획을 밝히면서 완화 대상을 생애 최초 주택구매자로 한정한 것은 가계부채 연착륙을 위한 노력을 줄이지 않겠다는 의지를 내비친 것으로 풀이된다.

 

동시에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 틀을 유지키로 해 가계부채의 건전성을 담보하는 안전장치도 확보했다.

금리 인상기를 맞아 가계의 이자 상환 부담이 늘어나고 있는 가운데 섣불리 부동산 대출 규제를 정상화할 경우 가계부채 부담을 가중하고 경제의 취약고리만 더욱 키울 수 있다는 판단에서다.

 

◇ 생애최초 구매자 한정 '핀셋 완화'…가계부채 관리 신중모드

 

금융위원회는 새 정부 경제정책방향과 함께 발표한 '새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안'에서 "금리상승이 진행 중인 상황에서 차주의 부담과 금융회사의 리스크가 커질 수 있는 만큼 가계부채 안정화 노력이 더욱 중요하다"며 "가계부채 연착륙을 위한 노력을 지속할 계획"이라고 밝혔다.

 

생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 상향하는 내용의 대출 규제 완화안에 대해선 "그간 엄격한 대출 관리 과정에서 청년 등의 주거 사다리가 상대적으로 과도하게 제약되었던 만큼 생애 최초 구매자의 LTV를 우선 완화한 것"이라고 설명했다.

 

금융위는 "가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정"이라며 "1주택자나 다주택자는 부동산시장 상황, 상환 능력심사 대출 관행 여건을 고려해 추후 정상화 추진하겠다"고 말했다.

 

DSR 규제 틀을 유지키로 한 만큼 금융사가 개별 차주의 빚 상환능력 심사를 철저히 하는 관행이 정착되면 LTV를 추가로 풀어도 가계대출 건전성에 큰 문제가 없을 것이란 게 금융위의 판단이다.

금융위는 "이번 개선은 차주와 대출기관이 스스로 판단과 책임하에 주택매입·대출에 대해 합리적으로 의사결정을 하는 등 시장기능이 정상화되도록 대출 관련 제도적 제약을 해소하는 조치"라고 설명했다.

 

7월 도입 예정인 3단계 DSR 규제가 시행되면 DSR 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대된다.

DSR 적용 대상이 되면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(제2금융권 50%) 이내인 수준까지만 대출을 받을 수 있다.

연소득의 40% 넘는 돈을 빚을 갚는 데 쓴다면 정상적인 실수요에 따른 대출로 보기 어렵다는 것이다.

 

◇ 청년층 LTV 완화효과 제한 지적…장래 소득 반영으로 보완

 

DSR 규제가 유지되다 보니 LTV를 80%로 풀어줘도 소득이 상대적으로 적은 청년층은 첫 집 장만에 여전히 한계가 있다는 지적도 나온다.

DSR 40% 규제 탓에 대출 한도가 제약되는 차주의 경우 LTV를 완화하는 효과가 없다는 설명이다.

 

정부는 이번 규제 완화가 '생색내기'에 그칠 수 있다는 지적을 의식한 듯 DSR 제도를 보완하는 방안도 함께 발표했다.

 

대표적으로 DSR 산정 시 장래 소득 반영폭을 확대하는 방안이다. 현재는 대출 시점과 만기 시점의 소득(고용노동통계 기준)을 단순 평균해 장래 소득을 산출하는데 앞으로는 대출 시점부터 만기 시점까지 연령대별 소득 흐름을 평균 내는 방식으로 바뀐다.

 

장래 소득 산정 시 만기 시점도 현재는 최대 20년으로 제한됐지만, 20년 만기와 실제 만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택할 수 있게 할 방침이다.

장래 소득 증대 효과는 차주 연령대가 낮을수록 크게 반영될 것으로 보인다.

 

금융위 시뮬레이션 결과 월급이 250만원인 만 24세 무주택 근로자의 경우 장래 소득 산정방식 개선으로 대출한도(연 3.5%·DSR 40%, 30년 만기)가 최대 51.6%(2억2천269억원→3억3천760만원) 늘어날 것으로 예상됐다.

 

금융위는 "현재 장래 소득 인정에 소극적인 금융회사들이 적극적으로 장래 소득 인정기준을 활용하도록 유도할 것"이라고 말했다.

 

 

 

 

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[2022 경제정책] "대출한도 올리고 세금 내려줘도 집 안 살 것"

 

 

 

 

윤석열 정부가 서민 주거안정을 목적으로 부동산 관련 규제를 대폭

완화하겠다는 계획을 내놓았다.

주택공급을 확대하고 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세 등 부동산 세금 인하와 주택담보대출비율(LTV) 총부채원리금상환비율(DSR) 상향 조정 등을 추진한다.

하지만 미국을 시작으로 국내 기준금리 인상 움직임이 빨라지고 있어 주택매수심리가 위축될 수밖에 없다는 전문가들의 의견이 이어지고 있다.

높아진 집값에 이어 이자 부담까지 늘어나게 돼 정부의 규제 완화가 실제 매수 증가에 영향을 미치기는 힘든 환경이라는 지적이다.

10억 주택 재산세 100만원 감소… 대출·세제 규제 대폭 완화16일 정부는 관계부처합동 '새정부 경제정책방향'에서 이 같은 방안을 발표했다.

1주택자의 재산세는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 45%로 낮춘다.

종부세는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향한다.

 

보유세는 공시가격에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다.

공정시장가액비율이 내려가면 자연스럽게 세금이 줄어든다.

올해 공시가격 기준 10억원짜리 주택을 보유한 소유자는 재산세 296만4000만원을 납부해야 했지만, 이번 완화안을 적용하면 203만4000원으로 93만원 줄어든다.

이는 2020년(222만원)보다 적은 수준이라는 것이 정부의 설명이다.

종부세의 경우 올해 한시적으로 3억원 특별공제를 도입하기로 했다.

과세기준이 11억원에서 14억원으로 확대된다.

올해 공시가격이 24억7900만원인 주택의 경우 종부세액이 657만3000원에서 216만2000원으로 줄어든다.

 

2020년 종부세 208만5000원 수준이다.

공시가격이 12억원인 주택은 30만원가량의 종부세를 지출해야 했지만 올해에는 종부세 납부 대상에서 제외된다.

고령·장기 보유자(60세 이상·5년 이상)와 일정 소득 이하(7000만원)는 종부세 납부를 유예한다.

이사나 상속 등으로 일시적 2주택자가 된 경우 주택 수 산정에서 제외하기로 했다.

사실상 1주택자로 보는 것이다.

 

양도세 비과세와 취득세 중과배제 정착을 위해 일시적 2주택자의 기존 주택 처분기한을 1년에서 2년으로 확대한다.

금융권 대출 규제도 단계적으로 푼다.

생애 최초 LTV 상한을 지역·집값·급여에 상관없이 80%로 완화하고, 대출한도를 4억원에서 6억원으로 올릴 계획이다. DSR도 장래 소득을 반영하는 방식으로 개선해 대출 한도를 높이겠다는 계획이다.

 

고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 대환하는 서민용 안심대출과 저금리 소액대출상품도 추가한다.
주택공급 활성화를 위해 분양가상한제 개편 방안을 이달 확정하고 고지하기로 했다. 건설 자재비 상승분을 공사비에 반영하고 분양가 산정의 기초가 되는 기본형건축비 추가 인상이 거론되고 있다.

하반기에 250만가구 이상 주택공급 로드맵을 연도별·지역별로 마련하기로 했다.
2020년 시행된 '주택임대차보호법 개정안'(임대차2법)에 따라 오는 8월 계약갱신청구권이 만료된 만큼 전세 대란도 대비한다.

 

올 하반기 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만가구, 매입임대 약 1만가구, 전세임대 약 2만가구를 공급하겠다는 방침이다.

집값 부담에 이어 이자 부담, 규제 완화 실효성은?고가주택 보유자와 다주택자의 세부담이 다소 경감되겠지만, 높아진 이자율 때문에 주택매수심리가 살아나기 어렵다는 전문가들의 분석이 이어지고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "낮은 근로소득으로 보유세 납부에 어려움을 겪는 고령층 외에 이사·상속 또는 노후주택 교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자도 보유세 부담이 한결 낮아질 것으로 기대된다"고 내다봤다.

 

다만 "집값 상승 피로감이 큰 상황이라 금리 인상과 오는 7월 DSR 추가 규제에 대한 수요를 고려할 때 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것"이라며 "경기불황으로 전반적인 매수세가 줄어 매물 적체 현상과 평년보다 저조한 주택거래, 가격 약보합이 이어질 것"이라고 전망했다.

부동산플랫폼 직방이 대법원 등기정보광장 통계를 조사한 결과 생애최초 소유권이전등기(매수) 인원은 2019년 41만4732건, 2020년 54만506명, 2021년 51만3208명, 2022년(5월 기준) 14만1424명을 기록하고 있다.

함 랩장은 "기준금리 인상에 따른 이자부담이 커졌고 집값 고점 인식과 주택가격 정체로 인해 매수 적극성이 낮아진 상황"이라며 "금리인상 우려가 대출규제 완화효과를 상쇄할 것으로 생각된다"고 진단했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 "공급부족 문제는 공사비 증가 등의 문제로 더욱 심각해지겠지만, 지속적인 금리인상과 DSR 규제 등으로 구매력 있는 실수요자는 감소하고 있다"고 분석했다.

 

그는 "불안정한 경제상황과 자산가치 급등으로 인해 내집마련 수요는 더욱 증가하겠지만 LTV 완화에 따른 거래 활성화는 제한적일 것"이라며 "서울 집값이 높은 상황이어서 고소득자가 아니면 대출이 어렵다"고 진단했다.

 

 

 

 

 

김노향 merry@mt.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

5월 15일 서울 청와대 상공에서 바라본 마포와 여의도 일대 아파트 모습. /연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시내 한 은행에서 운영 중인 대출 관련 창구. /사진=뉴스1

 

 

 

 

 

 

대출 될 때 집 살까?"..'생애최초' 대출규제 완화에 신혼부부 '고민

 

 

 

 

"그동안 전혀 문의가 없다가 이제 슬슬 매수 문의가 들어오고 있어요."(서울 노원구 공인중개사)

"대출 규제가 풀리길 기다렸지만 이자 부담이 너무 클 것 같아 고민이예요."(30대 최모씨)

 

정부가 생애최초 주택 구입자에 대해 LTV(주택담보대출비율)를 최대 80%까지 풀어주겠다고 하자 서울 노원구 등 일부 지역에 매수 문의가 늘어나고 있다.

하지만 주택담보대출(주담대) 금리가 7%대로 치솟은 상황에서 매월 상환해야 하는 금액이 부담스러워 고민에 빠진 매수 희망자들도 적지 않다.

 

매수 심리 살아날까…노원구 "매수 문의 들어오기 시작"

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17일 KB부동산이 발표한 주간주택시장동향에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트값은 2019년 7월 이후 34개월 만에 0.01% 하락 전환했다.

서울 아파트값 상승률은 이번주 0.02%로 지난주 0.03%보다 소폭 낮아졌고, 경기도는 지난주와 마찬가지로 0.04% 하락했다.

 

수도권 전체를 보면 -0.04%로 전주 -0.01%보다 하락폭이 더 커졌다.

부동산 거래 침체기에 새 정부가 생애최초 주택 구입자에 대해 LTV 규제를 풀어주기로 하면서 서울 내에서도 상대적으로 집값이 저렴한 노원구, 강북구, 서대문구 등에서는 거래가 이뤄질 거란 관측이 나왔다. 실제로 노원구에서는 매수 심리가 되살아나는 분위기가 감지된다.

 

노원구 아파트 대부분은 재건축을 추진 중이어서 실거주와 함께 투자까지 노릴 수 있다.

노원구 한 공인중개사무소 관계자는 "그동안 전혀 문의가 없다가 어제 발표 이후 슬슬 문의가 들어오고 있다"며 "전셋집 대신에 이번 기회에 매수를 하려고 알아보는 신혼부부들이 종종 있다"고 말했다.

 

현재 매물 가격도 크게 뛰거나 내리지 않고 평소와 비슷한 수준이지만, 매수세가 살아나면 집주인이 호가를 올려 부를 가능성이 있다는 게 공인중개사들의 설명이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 도심 아파트 모습. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

 

 

 

 

 

 

최대 6억 대출받으면 '월 400만원'…"부담 너무 커져 상황 지켜볼 것"

 

하지만 주담대 금리가 7%대로 치솟아 쉽게 거래가 성사되기 어렵다는 분위기도 있다.

정부의 생애최초 대출 규제 완화 정책은 시중 은행에서 주담대를 받을 때 LTV 규제를 완화하겠다는 것이지, 시중금리는 그대로 유지된다.

 

최대 6억원을 30년 만기, 7% 금리를 적용받아 원리금균등상환 조건으로 대출받으면 월 납입액은 399만원 수준이다.

보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출 등 정책모기지 상품은 상대적으로 금리가 낮지만 LTV 80% 적용받는다 해도 대출한도는 2억5000만~5억원 수준이다.

 

정부는 보금자리론 대출한도를 늘리는 방향을 검토 중이나 아직 확정되지 않았다.

서대문구 한 공인중개사무소 관계자는 "아직까지는 문의 전화가 오거나 집주인이 분위기를 물어보는 등 변화는 없다"며 "실거주하려는 사람들이라더라도 금리가 너무 높아 움직이기 힘들 것"이라고 했다.

 

지난해 대출 규제로 신혼집 매수에 실패했던 30대 최모씨는 "대출을 80%까지 받을 수 있다 해도 금리도 너무 올라서 월 상환액을 부담하기 어려울 것 같아 고민 중"이라며 "조금 더 상황을 지켜볼 예정"이라고 했다.

 

 

 

 

 

방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 부동산 시장에서의 집값 양극화가 심화되고 있다.

사진은 2일 오전 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지

모습. 2022.06.02. kch0523@newsis.com

 

 

 

 

보유세 완화·대출 확대…주택 매수심리 회복될까

 

 

 

서민 주거 안정·청년층 내 집 마련 지원…새 정부 규제완화 윤곽
기준금리 인상 여파 서울 아파트 매수심리 6주 연속 하락 계속
美 금리 인상에 따른 불확실성 증가…"단기간 효과 제한적일 듯"

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 '새 정부 경제정책방향'을 통해 부동산 보유세 부담을 완화하고, 대출 규제를 완화키로 하면서 위축된 주택 매수심리가 회복될지 관심이 집중되고 있다.
정부는 주택공급 확대와 세제 개편 등을 통해 서민 주거 안정을 도모하기 위해 부동산 보유세를 줄이고, 대출 규제를 단계적으로 완화할 방침이다.

정부는 지난 16일 발표한 경제정책방향에 따라 올해 1가구 1주택자의 보유세(재산세와 종합부동산세) 부담을 2020년 수준으로 환원한다.

올해만 한시적으로 1주택자에게 3억원 특별공제를 적용한다.

 

주택가격이 14억원 이하면 비과세를 적용한다.

또 이사나 상속 등으로 일시적 2주택자도 1주택자처럼 종부세 부담을 완화할 예정이다.

이에 따라 올해 1가구 1주택자 종부세 과세 대상은 21만4000명에서 12만1000명으로 절반가량 감소한다. 종부세 과세금액은 4200억원에서 1200억원으로 대폭 줄어들 것으로 보인다.

또 실수요자를 위한 대출 규제도 완화된다.

정부는 올해 3분기에 생애 최초 주택담보대출(LTV)을 60%에서 80%로 확대한다.

주택의 위치나 가격, 보유자 소득을 제한하지 않는다.

 

지금은 주택가격이 투기과열지구에서 9억원 이하, 조정대상지역에서 8억원 이하여야 한다.

또 연소득도 부부 합산 기준 1억원 이하여야 대출이 가능하다. 또 대출 한도도 기존 4억원에서 6억원으로 확대한다.

 

이와 함께 청년층의 내 집 마련을 위한 대출 한도를 늘리기 위해 대출 심사 때 미래소득 반영 비중도 확대할 방침이다.

20대 초반 근로자의 장래소득인정 비율이 38.1%에서 51.6%로, 30대 초반은 12.0%에서 17.7%로 확대될 것이라는 게 정부의 설명이다.

 

월 급여 300만원인 만 30세 무주택 근로자가 연 3.5%의 금리에 총부채원리금상환비율(DSR) 40%, 30년 만기로 대출받는다고 가정하면, 대출 한도가 2억6723만원에서 최대 3억1452만원으로 늘어난다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 17일 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 둘째 주

(13일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 88.8로 지난주 89.4보다 0.6포인트 하락했다.

(그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com

 

 

 

 

 

주택 매수심리는 계속 위축되고 있다. 서울 아파트 매수심리가 6주 연속 내림세다.

한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 88.8로 지난주 89.4보다 0.6p 하락했다.

 

서울 아파트 매매수급지수는 지난달 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 조치 이후 매물이 쌓이면서 떨어진 뒤 6주 연속으로 하락세를 이어가고 있다.

100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 5대 권역 매매수급지수 모두 하락했다.

도심권(88.4)과 동북권(84.3)은 지난주보다 지수가 각각 1p 하락했고, 서북권도 82.8로 0.5p 떨어졌다.

강남권(94.5)과 서남권(91.7)은 지수가 90을 넘었으나, 전주 대비 각각 0.3p, 0.4p 하락했다.

부동산 시장에선 정부가 보유세 부담을 대폭 줄이고, 대출 규제도 완화하면서 위축된 시장이 반등할 수 있다는 전망과 기준금리 인상 여파로 관망세가 지속될 것이라는 관측이 엇갈리고 있다.
전문가들은 규제 완화 정책에 대해 긍정적으로 평가하면서도 당장의 효과를 기대하기 어렵다고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 정부의 부동산 정책방향은 서민 주거 부담 완화와 실수요자들의 주거 안정을 위해 필요한 정책"이라며 "장기적으로 부동산 규제 완화와 주택 공급 확대 등을 통해 집값 안정화에 나서야 한다"고 강조했다.

권 교수는 "미국의 금리 인상에 따른 국내 금리 인상 여부 등 시장의 불확실성이 커지고 있다"며 "대내외적으로 시장의 불확실성이 커지면서 이번 규제 완화 정책이 단기간에 효과를 내기는 쉽지 않은 상황"이라고 덧붙였다.

 

 

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com