집값 오를까 내릴까..대출이자가 무섭나 전세대란이 무섭나

 

 

 

 

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(사진=연합뉴스)

 

 

 

 

 

 

 

◆…경기도 고양시의 한 아파트 지구 사진:연합뉴스

 

 

 

 

 

집값 오를까 내릴까..대출이자가 무섭나 전세대란이 무섭나

 

 

올하반기 부동산 시장 전문가 전망
'양도세 회피' 매물..'금리 인상'에 매수세 약해
전세대란·공급절벽 악화에 또 '트리거' 될라

 

 

 

 

부동산시장 분위기가 심상치 않다.

전국 집값 하락이 이어지고 수도권은 하락 폭마저 커지면서 본격적인 하락장에 접어들었다는 분석이 나온다. 양도세 한시 감면에 따라 매물이 늘었지만, 금리 인상으로 수요자들이 주택 매수에 부담감을 느끼는 상황이다.

올해 금리인상 폭이 더욱 커질 수 있어 집값 하락세를 이을 것이란 전망이다.

 

다만 오는 8월 이후 전셋값은 최대 변수가 될 것으로 보인다. 

계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 주택 매수에 나설 수 있어서다.

자재값 상승 등으로 새 아파트 공급이 주춤하다는 점도 집값 조정 가능성에 팽팽하게 맞서고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

집값 하락…이자 무서워 집 못 산다

 

올 하반기 하락장을 예측하는 근거는 '절세 매물'과 '금리 인상'이다.

양도소득세 중과 배제 정책에 따라 다주택자의 매물이 점차 출회하고 있지만, 최근 금리가 급격하게 오르며 매수자들이 꿈쩍 않는 분위기다.

 

아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 지난 17일 기준 6만4150건으로 집계됐다.

양도세 한시적 배제를 시작한 지난달 10일(5만6569건)보다 13.4% 증가했다.

인천과 경기도 각각 11.1%, 10.7% 증가했고, 제주를 제외한 전국에서 매물이 늘어난 것으로 나타났다.

 

임병철 부동산R114 리서치센터장은 "양도세 중과 유예기간 내 주택을 처분하려는 다주택자들의 움직임이 이어지며 수도권 외곽 중심으로 매물이 계속 나올 것으로 예상된다"며 "매물이 쌓이는 지역에는 부분적으로 가격 하락이 예상된다"고 말했다.

매물이 늘어도 수요자들은 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다.

연말까지 금리가 꾸준히 오를 것으로 예측되면서 금융비용 부담이 커지는 상황이다.

주택담보대출 금리가 연내 7%에 도달할 수 있다는 우려도 나온다. 

▷관련 기사:대출금리 7~8% 공포…영끌족도 무주택자도 발동동(6월17일)

 

김성한 한국건설산업연구원 부연구위원은 "작년 하반기부터 금리가 꾸준히 오르고 있고 주식 같은 자산시장이 전반적으로 침체해 신규 매수세가 유입되기 어려운 상황"이라며 "대출 규제 완화 등도 모호한 정책으로만 있을 뿐 아직 시행된 바가 없어 당분간 집값이 상승할 것으로 보기는 어렵다"고 내다봤다.

 

이어 8월 전세대란 우려와 관련, "전세 세입자가 내집마련을 하고 싶어도 지난 4년간 집값이 많이 올라 전세 보증금에 최소 3억~4억원이 추가로 필요한데, 평범한 직장인이 이 정도 규모의 자금을 마련하기는 굉장히 어려울 것"이라고 덧붙였다. 당장 내집마련 수요로 이어지기 어렵다는 시각이다.

 

관련 통계도 이미 하락세를 가리키고 있다.

한국부동산원 주간아파트 가격동향에 따르면 6월 둘째 주 서울 아파트값이 3주 연속 하락했다.

하락 폭은 –0.02%로 전주보다(-0.01%) 커졌다.

수도권도 하락폭이 –0.02%에서 –0.03%로 확대됐다.

 

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "대출금리가 꾸준히 오르고 있고, 우크라이나 전쟁 등으로 경기가 둔화한 상황"이라며 "더욱이 양도세 한시 완화 매물이 쏟아지면서 당분간은 집값이 약세를 면치 못할 것"이라고 내다봤다.

 

 

 

 

 

 

 

 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

 

집갑 상승…전셋값·공급절벽 '트리거'

반면 집값이 다시 상승세로 전환할 것이라는 시각도 있다.

오는 7월30일 시행 2년을 맞는 '임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)'이 기폭제다.

계약갱신청구권으로 억눌렸던 전셋값이 폭등하면 세입자들이 매수에 나설 수 있다는 전망이다.

 

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "우리나라에선 실수요자가 집을 살 때 전세를 끼고 살 수 있기 때문에 부동산시장이 하락세를 걷고 있는 다른 국가들과는 달리 금리의 영향이 미미하다"며 "오는 8월 임대차 시장이 불안해지면 매매시장도 함께 동요해 오히려 집값은 오를 가능성이 크다"고 말했다.

 

정부가 대출규제 완화를 점차 가시화하고 있는 점도 쉽게 하락세를 점칠 수 없는 이유다.

지난 16일 발표한 '새정부 경제정책방향'에 따르면 생애최초 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)이 기존 60~70%에서 80%로 확대된다.

 

대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 

▷관련 기사:[경제정책]보유세 2020년 수준으로…다주택자 종부세도 완화(6월16일)

 

홍춘욱 EAR리서치 대표는 "수도권, 특히 서울은 공급절벽이 심각한 상황인데 LTV, DSR 같은 대출규제 완화가 예고되면서 매수우위 시장이 유지될 것"이라며 "다만 집값이 작년에 워낙 많이 올랐기 때문에 작년 시세에서 크게 벗어나지 않는 강보합 선이 될 것으로 본다"고 말했다.

 

서울 등 수도권의 공급 부족 현상도 당장 해결하기 어렵다. 철근, 시멘트 등 원자잿값이 잇따라 인상하면서 건설사들이 착공을 망설이고 있기 때문이다.

건축 원가가 상승해 공사를 진행할수록 적자인 사업장들도 나오고 있는 것으로 알려졌다.

 

이런 가운데 윤석열 정부의 재건축 규제 완화에 따른 기대감은 여전하다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 현대1차 전용 131㎡는 지난 2일 47억6500만원(3층)에 거래되며 최고가를 경신했다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "대출금리가 오르면서 거래가 위축되는 현상이 이어지겠지만, 평균적으로 집값은 소폭 상승할 것"이라며 "자잿값 급등으로 곳곳에서 사업이 중단돼 공급지연에 대한 우려가 크고, 재건축 규제 완화에 대한 기대감도 큰 상황"이라고 강조했다.

 

 

 

 

 

이하은 (lee@bizwatch.co.kr)

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연합뉴스

 

 

 

 

 

‘S’의 공포 현실화…주택시장 전망과 투자전략은

 

 

 

 

韓경제, 성장률 떨어지고 물가와 금리 오르는 상황
경제 전반적으로 스태그플레이션 가능성 높아져
전문가 "당분간 레버리지 이용한 투자는 자제해야"

 

 

 

 

[에너지경제신문 장원석 기자] ‘S’(스태그플레이션·stagflation)의 공포가 우리나라 주택시장까지 덮쳐오고 있다. 경제 성장률은 하락하고 물가와 금리는 폭등하면서 대출을 끼고 집을 산 사람들은 이자부담에 잠못자는 나날들이다.

전문가들은 스태그플레이션이 일정정도 시장에 자극을 주지만 지나치게 우려할 필요는 없다고 조언한다. 금리는 어디까지나 주택 시장에 영향을 주는 하나의 요인에 불과하고 개인 보다는 기관투자자들의 자금 조달에 더 큰 영향을 주기 때문이다.

다만, 만약 스태그플레이션이 덮쳐 오면 선호지역과 비 선호지역의 주택 경기가 크게 차이나는 양극화 현상이 더 심해질 것이라고 전망하고 있다.
19일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.02% 하락하며 지난주(-0.01%)보다 낙폭이 커졌다.

 

서울의 아파트 매매가격은 이로써 3주 연속 떨어진 가운데 하락폭도 확대됐다.

고물가와 저성장, 미국발(發) 금리인상 불안 등에 대한 우려가 커지며 매수세가 급감한 영향이다.
여기에 강동구가 4주 연속 이어온 보합을 깨고 이번주에 0.02% 떨어져 하락 전환한 가운데 강남구 아파트값 마저 2주 연속 보합을 기록해 눈길을 끌었다.

 

흔히 철옹성인 강남의 아파트값 하락은 서울지역 아파트 값 대세 하락의 전조로 볼 수도 있다.
이렇게 서울 아파트값 하락이 더욱 가팔라진 이유는 엄습하는 스태그플레이션 우려와 미국발 금리 급등이 복합적으로 작용했기 때문이다.

 

최근 우리 경제는 물가급등에 따른 소비심리 위축과 고금리 시대를 맞아 주택시장이 급속히 냉각 중이며 부동산 매수심리가 얼어붙으면서 거래가 위축되고 가격 하락이 확산되고 있다.

스태그플레이션이란 경제활동이 침체되고 있음에도 불구하고 지속적으로 물가가 상승하는 상태가 유지되는 저성장·고물가 상태를 의미한다.

지난달 소비자물가가 5.4% 까지 상승한 가운데 경제 성장률은 2%대 중후반으로 떨어질 것으로 예상돼 우리 경제에도 S의 공포는 확실한 전조를 보이고 있다.

여기에 인플레이션을 잡기 위해 급격히 올리고 있는 금리도 주택시장에 영향을 미치는 변수다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 15일 기준금리를 0.75%포인트 인상했다.

연준이 기준금리를 한번에 0.75%포인트 인상하는 이른바 ‘자이언트 스탭’을 밟은 것은 1994년 이후 28년 만에 처음이다.

연준이 다음달에도 금리인상을 예고한 만큼 한국은행도 다음달 금융통화위원회에서 추가적으로 기준금리 인상을 단행할 것이라는 관측이 지배적이다.

소비자물가 상승률이 이미 5%를 넘은 상황에서, 한두 달 내 미국 기준금리가 우리나라보다 높아지는 ‘금리 역전’이 현실로 나타나면 투자 자금 유출, 원화 가치 하락 등이 물가 상승을 더 부추길 우려가 있기 때문이다.

전문가들은 그러나 이같은 스태그플레이션과 금리 급등 상황에 대해 지나치게 우려할 필요는 없다고 조언한다. 금리는 부동산가격에 영향을 미치는 여러 변수중의 하나로서 개인보다는 기관투자자의 조달비용과 투자의사결정에 더 큰 영향을 끼친다는 것이다.

 

때문에 단순히 "금리가 오르니 집값 떨어진다 폭락한다"는 주장은 현실성이 약하다고 설명한다.

다만, 속도가 문제인데 지금과 같이 급격히 금리가 오르면 결국 문제가 될 수도 있다는 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "스태그플레이션이 오면 일자리가 줄고 실업자 수도 늘 수 있고 물가도 올라서 생활이 팍팍하니 사람들이 돈 없어서 집 못사니 집값 하락한다 이런 얘기가 나오는 것"이라면서도 "그러나 지금 국내 주택시장의 경우에는 금리보다 대출규제로 대출자체가 안나오는 것이 더 중요하다"고 설명했다.

이어 "스태그플레이션은 어디까지나 가능성의 하나로써 스태그플레이션이 온다고 해서 전국 집값이 다같이 하락한다는 보장은 없다"며 "그래서 선호지역 주택수요는 지속되거나 늘고, 그렇지못한 지역은 반대로 침체되는 즉, 주택시장 양극화 심화 가능성이 높아질 것"이라고 전망했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "금리 부분을 부동산이라는 한정된 재화에만 연결해 볼 수 없고 부동산 시장 가격 안정을 위해 금리를 다루는 게 아니다.

물가 상승 억제다"라며 "이 부분을 지난 20년치 금리 인상기 하락기를 고려해서 보면 금리 인상으로 인한 부동산 하락 변수는 그리 크지 않다"고 분석했다.

윤 연구원은 "다만, 최근처럼 급격히 금리가 올라가면 저소득층의 부동산 시장 이탈 정도가 커진다.

그래서 속도가 중요하다.

지금 1.75% 된 건데 시장 상황을 보면 더 높은 수준까지 갈 것으로 보인다.

 

이렇게 되면 가산금리를 반영하면 시중금리가 8~9%에 이른다"며 "여기서 멈출 것인가 아닌가가 중요하다. 이정도는 예전에도 있었다.

그러나 더 오르면서 경험한 적 없는 수준까지 오르면 문제가 될 것"이라고 전망했다.
그렇다면 이와같은 스태그플레이션과 동반한 금리 상승기 투자전략은 어떻게 하는 것이 좋을까.

전문가들은 한 목소리로 ‘소나기는 피하랬다’는 식으로 당분간은 부채비율을 줄이고 은행 대출을 이용한 레버리지는 지양하는 게 낫다는 투자전략을 내 놨다.

송승현 도시와경제 대표는 "과거처럼 부동산 투자를 할 때 대출 규제를 받지 않는 상품들이 저금리 때는 긍정적인 투자 방향인데 스태그플레이션 상황에서는 부채비율 줄이고 대출을 많이 활용한 투자는 지양하는 게 좋다"고 설명했다.

윤 연구원은 "예전에는 저금리였고 경우에 따라 1%대 금리도 있었는데, 그때는 빚을 많이 내서 수익을 극대화 하는 게 유효했으나 지금과 같은 금리 상승기에는 이자부담 수준을 본인 소득 여건에 감당할 수 있느냐를 따져서 투자해야 한다"고 말했다.

 

 

 

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주택시장 ‘하우스 푸어’ 공포…영끌족 잠 못잔다

 

 

 

 

 

금리 급등기에 집값마저 하락 조짐…

무리한 주택 구매 이자 부담 커져
주담대 금리 7%대로 상승하면 월 대출 상환액 261만원으로 급증

 

서울 아파트 매매가격 2주 연속 하락세…

2000년대 중후반 ‘하우스 푸어’ 재현 조짐

 

 

 

 

 

[에너지경제신문 장원석 기자] #서울에 사는 직장인 A씨는 요새 밤잠을 설친다.

주택담보대출 금리가 7%대로 오르면서 월 대출 상환액이 크게 증가했기 때문이다.

A씨는 금리가 4%였던 시절 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)로 10억6000만원의 집을 구매했는데 최근 주택담보대출 금리가 크게 올라 매월 261만원을 은행에 상환해야 한다.

 

지난 4월 주담대 금리가 4%였던 시절보다 월 부담이 67만원 늘어난 것이다.

 

A씨는 "말로만 듣던 ‘하우스 푸어’가 내가 됐다"며 한숨을 쉬었다.

(서울 거주 40대 직장인 A씨)

‘하우스 푸어’(house poor·집을 보유했지만 빈곤층에 속한 사람)의 공포가 다시 엄습하고 있다.

문재인 정부 들어 치솟았던 아파트값이 점차 하락 조짐을 보이면서 무리하게 은행에 빚을 내서 집을 산 영끌족들이 밤잠을 자지 못하고 있다.

이자가 무섭게 오르는 상황에서 집값마저 하락 조짐을 보이고 있기 때문이다.

 

부동산 시장이 이렇게 진행되면서 ‘화장실만 자가다’,

‘은행에 월세 낸다’는 지난 2000년대 후반 하우스 푸어가 급증했던 시기의 말이 다시 유행할 정도다.

윤석열 정부의 부동산 정책이 첫 시험대에 올랐다.

14일 직방에 따르면 지난 4월 기준 주택담보대출금리는 3.9%로, 전년 동월 대비 1.17%포인트(p) 상승했다.

같은 기간 서울시 전체 면적 아파트 평균 매매가는 약 11억5000만원, 국민 평형이라 불리는 전용 84㎡ 중형 아파트는 평균 13억1000만원으로 집계됐다.

이 금액을 기준으로 LTV(주택담보인정비율) 상한선까지 30년 만기 주택담보대출을 실행할 경우 서울시 전체 아파트의 평균 대출 상환액은 매월 194만원으로 전년 동기 대비 33만원이 상승하는 것으로 나타났다.

국민 평형 84㎡ 아파트는 209만원으로 전년 동기 대비 40만원 증가하는 것으로 분석됐다.

그런데 지난 1월부터 4월까지 신고된 서울시 전체 아파트 평균 매매가격은 10억6156만원으로 이 가격이 오는 12월까지 이어지고 대출금리가 7%까지 상승할 경우 월 대출 상환액은 261만원으로 전망됐다.

'즉, 금리가 7%까지 오를 경우 지난 4월보다 월 대출 상환액을 67만원 더 내야 하는 것이다.

이같이 금리가 무섭게 오르고 있으나 수요자들이 희망하던 집값은 가까스로 보합세를 유지하거나 하락하는 조짐을 보이고 있다.

실제로 한국부동산원이 발표한 6월 첫째 주(6일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매 가격은 0.01% 하락하며 2주 연속 하락세를 이어갔다.

 

수도권(-0.02%→-0.02%)은 하락폭을 유지했으며 지방(0.00%)은 보합세를 기록했다.

특히 그동안 나홀로 상승세를 유지하며 집값을 견인했던 강남3구의 집값도 하락세를 보이며 집값 하락세에 기름을 부었다.

 

 

이런 상황에서 은행 금리는 무섭게 뛰고 있다. 지난달 30일 기준 시중 은행의 고정금리 주택담보대출 금리는 5%대 후반을 찍고 있다.

가장 높은 NH농협은행의 경우는 6%를 넘어갔다.

 

여기에 미국이 ‘자이언트 스탭’(한 번에 기준금리를 0.75% 올리는 것)에 들어설 경우 한국은행도 한미 간 금리 역전 상황을 대비하기 위해 기준금리를 크게 올릴 상황이 펼쳐질 지 모른다는 관측이 설득력을 얻고 있다.

이에 따라 연말에는 주담대 상단이 7%를 넘어 8박%까지 오를 것이란 관측이 제기된다.

결국 집값은 떨어지고 이자는 크게 뛰는 상황이 연출되며 영끌족의 부담이 더욱 커질 가능성이 높은 것이다.

영끌족들이 전형적인 하우스 푸어의 상황에 놓인 것이다.

하우스 푸어라는 신조어가 처음 만들어진 것은 이명 정권 시절이다.

하우스 푸어는 집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람들을 뜻한다.

이들은 주택 가격 상승기에 기대감으로 대출을 받아 집을 장만했지만 금리 인상과 주택 가격 하락, 주택 거래 감소 등의 악재가 생기면서 고통을 받았다.

2000년대 중후반 금리 인상과 집값 하락이 동시에 일어나며 생긴 말이다.

이 상황이 2022년에 재현될 수 있다는 두려움이 엄습하고 있다.

전문가들은 이같이 금리 인상이 지속할 경우 아파트 가격이 떨어질 수 있다고 전망하고 있다.

때문에 가계재무구조를 금리 인상기에 맞춰 무리한 은행 빚을 내는 ‘레버리지’는 자제할 필요가 있다고 조언했다.

직방 관계자는 "가계에서는 저금리 시장에서 세웠던 주택구매계획과 가계재무구조를 금리인상 시기에 맞춰 재조정할 필요가 있다"며 "금리 인상이라는 시장 변화에 맞춰 주택구매 전략과 소득, 그에 맞는 금융비용 상환 계획을 살피는 등 보다 신중한 투자가 요구되는 시점"이라고 말했다.

 

 

 

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정찬형 기자 chungch@newsdaily.kr

 

 

금융시장 충격에 수도권 주택시장도 '마비'…"살 사람이 없다"

 

 

 

'노도강' 비롯 잠실·마포 등 인기지역 1억∼3억원 낮춘 급매도 안팔려

美 '자이언트 스텝' 등 금리 공포에 "지난달에 가격 낮춰 팔 것" 후회도

전문가 "당분간 집값 조정 불가피"…하락 기간·낙폭 전망은 엇갈려

 

 

 

 

 

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 2주택 보유자인 김모(51)씨는 양도소득세 중과 한시 배제가 시행된 지난달 10일 서울 종로구에 위치한 아파트를 팔려고 내놨지만 한 달이 넘도록 매수 문의 한 통 받지 못했다.

6월 1일 보유세 과세일까지 매도가 어려워 보여 시간 여유를 갖고 팔려고 시세 수준에 매물을 내놨더니 매수자들의 입질조차 없다는 것이다.

 

김씨는 "중개업소에서 애초 2천만∼3천만원 정도 낮춰서 빨리 팔자고 했는데 새 정부의 규제 완화 기대감도 있어서 시세를 고집한 것이 지금 와서 후회가 된다"며 "현재 5천만원 이상 낮춰 내놓은 급매도 안 팔린다는데 집값이 점점 떨어질 것 같아 걱정"이라고 말했다.

 

최근 계속되는 금리 인상에다 경제 위기감이 커지면서 수도권의 주택 가격 하락이 본격화하는 분위기다.

지난달 양도세 중과 한시 배제 시행 이후 매물 증가, 우리나라와 미국 등 주요 국가들의 금리 인상 여파로 대선 이후 잠시 반짝하던 기대심리가 꺾인 것이다.

 

전문가들은 "최근 주가가 급락하고, 추가 금리 인상이 계속될 것으로 예상되면서 주택시장에 불안심리가 드리워지고 있다"며 "당분간 집값이 조정기를 거칠 가능성이 커 보인다"고 전망한다.

 

 

 

 

 

 

 

서울 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

 

 

 

 

◇ "금리 인상 심상찮다"…잠실 2억원 낮춘 급매도 안 팔려

 

19일 한국부동산원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.02% 하락해 3주 연속 약세를 기록했고, 지난주(-0.01%)보다 하락폭도 커졌다.

연초부터 극심한 거래 절벽이 이어져 온 가운데 다주택자 절세 매물은 늘어난 반면 대출 규제에다 금리 인상 부담까지 커지며 매수세가 위축된 영향이다.

 

서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북구)과 성북구 일대는 물론 강남권인 송파·강동구, 강북 인기 지역인 마포·성동·서대문구 등지까지 일제히 하락세다.

 

한국부동산원 집계 기준으로 올해 들어 지난주까지 서울 25개구 가운데 아파트값 누적 상승률이 작년보다 오른 곳은 서초(0.57%), 강남(0.32%) 등 강남 핵심지역과 대통령실 이전 호재가 있는 용산구(0.39%), 재개발·재건축 기대심리가 큰 동작구(0.04%)와 양천구(0.01%) 등 5곳뿐이다. 나머지 21개 구는 누적 상승률이 모두 마이너스다.

 

지난 주말 주요 수도권 아파트 거래 시장은 미국이 지난 15일(현지시간) '자이언트 스텝'(한 번에 0.75%포인트의 금리 인상)을 단행한 여파로 매수 문의가 뚝 끊기는 등 종전보다 더 꽁꽁 얼어붙은 모습이었다.

서울 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 "주말 내내 매수자들의 문의 전화를 한 통도 못 받았다"며 "가뜩이나 역대급 거래 절벽 속에 글로벌 국가들의 금리 인상과 금융시장 불안 소식이 전해지자 싼 매물을 기다리던 매수 대기자들마저 자취를 감췄다"고 말했다.

 

이어 "다주택자 외에 1주택자 갈아타기 수요의 매물도 계속 나오는데 집을 팔고 다른 데로 이사를 가고 싶어도 집이 안 팔려 발이 묶인 사람들이 많다"며 "시세보다 1억원 낮춰 팔겠다는 집주인도 있는데 매수세가 전혀 없다"고 분위기를 전했다.

서울부동산정보광장에 따르면 마포구 아현동 래미안푸르지오는 1∼4단지 3천885가구 가운데 올해 매매 실거래가 건수(신고 공개 건수 기준)가 단 2건에 불과하다.

 

전용면적 84.89㎡의 경우 지난달 31일 17층이 18천7천500만원에 팔리면서 지난해 9월 최고가(19억3천500만원) 대비 6천만원 떨어졌고, 지난 5월 3일에 신고된 전용 84.6㎡는 18억4천만원에 거래돼 작년 9월 최고가(19억4천500만원)보다 1억500만원 하락했다.

강남권인 송파구 잠실 일대도 매수세가 급감하면서 엘스·리센츠 전용 84㎡의 경우 일반 매물(25억원)보다 최고 2억원 이상 낮춘 22억∼23억원짜리 급매물도 찾는 사람이 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

앞서 그나마 팔린 것들도 최고가 대비 2억∼3억원 이상 가격을 낮춘 것이다.

 

송파구 잠실동 리센츠 전용 84.99㎡는 지난달 22억5천만원에 팔려 작년 11월 최고가인 26억원보다 3억5천만원 낮은 금액에 신고됐다. 또 레이크팰리스 전용 84.82㎡는 지난달 22억3천만원에 거래돼 이전 최고가인 작년 11월 24억8천만원보다 2억5천만원 하락했다.

잠실의 한 중개업소 대표는 "금리 부담이 연 6%대로 높아졌고, 앞으로 최소 7∼8%대까지 높아진다고 하니 매수세가 붙지 않는 것"이라며 "이번에 토지거래허가제가 다시 1년 연장되면서 초소형 주택까지 허가 대상에 포함돼 거래가 더 힘들어질 것"이라고 말했다.

 

서울의 대표 중저가 주택 밀집지인 노도강 지역도 시세보다 5천만∼6천만원 싼 급매물이 나오고 있지만 거래가 안 된다는 게 현지 중개업소의 전언이다.

상계동의 한 중개업소 대표는 "대선 직후에는 1천만∼2천만원 낮추면 거래가 됐는데 지금은 5천만∼6천만원 낮게 내놔도 안 팔린다"며 "빨리 판 사람이 승자라는 말이 나올 정도로 거래 침체가 심각하다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

노원구, 도봉구 등 서울 동북권 일대 아파트 단지 모습.[연합뉴스 자료사진]

 

 

 

 

◇ 작년 집값 상승 1, 2위 인천·경기, 올해는 하락 지속

지난해 아파트값 상승 1, 2위를 기록한 인천과 경기 일부 지역도 다주택자 매물 증가 등으로 인해 시세가 하락하고 있다.

인천과 경기도는 작년 광역급행철도(GTX) 신설과 신도시 건설 등의 호재로 '영끌족' 등이 몰리며 아파트값이 각각 24.51%, 22.54% 뛰었다. 지난해 서울 아파트 상승률(8.02%)을 크게 웃도는 것이다.

 

그러나 올해는 약세로 반전돼 지난주까지 인천이 0.33%, 경기가 0.41% 각각 하락했다. 서울의 누적 하락률(-0.13%)을 웃도는 수준이다.

최근 대선을 전후해 재건축 기대감으로 강세를 보이는 분당·일산 등 일부 1기 신도시를 제외하고는 다주택자 절세 매물이 늘어난데다 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 영끌족, 패닉바잉(공황구매) 매수자들이 다시 매도에 나섰다는 분석이 나온다.

 

경기도의 경우 화성(-2.53%), 시흥(-2.43%), 오산(-1.39%), 수원(-1.09%), 하남(-1.02%) 등지의 올해 누적 하락률이 1%를 넘었다.

화성 동탄2신도시 시범단지 일대 한화꿈에그린, 시범더샵센트럴시티 전용 84㎡는 지난해 최고가가 14억원을 넘었으나 지금은 2억∼3억원 낮춘 11억∼12억원에도 거래가 안 된다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

 

동탄2 시범단지내 한 중개업소 대표는 "남동탄 지역에 새 아파트로 입주하는 집주인들이 3년 양도소득세 비과세 기간에 기존 주택을 팔려고 내놓으면서 급매가 늘어난 것"이라며 "최근 대출이 어렵고 금리가 오르면서 매수세가 제대로 뒷받침되지 않고 있다"고 전했다.

인천 연수구는 지난해 인천 내에서도 아파트값이 가장 많이 오른 곳인데 올해 들어서는 누적 하락률이 1.22%에 달한다.

 

한 부동산 전문가는 "다주택자가 집을 팔더라도 '똘똘한 한 채'는 놔둔 채 양도세 부담이 적고 앞으로 집값 상승 기대감이 낮은 곳부터 매도할 수밖에 없다"며 "특히 경기와 인천은 지난해 집값 상승폭이 비정상에 가까울 정도로 과도했고 입주 물량도 늘기 때문에 앞으로 하락폭이 꽤 클 수 있다"고 전망했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시내 중개업소 모습 [연합뉴스 자료사진]

 

 

 

 

 

◇ 2008년 글로벌 위기 재연되나…전문가 "약세 불가피, 낙폭은 크지 않을 수도"

전문가들은 일단 하반기에도 금리 인상이 계속될 것으로 예상되는 만큼 집값도 당분간 약세를 보일 가능성이 크다고 예상한다.

부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 서울 아파트 매물은 전날 기준 6만4천450건으로 양도세 중과배제 시행 전(5월 9일)보다 16.1% 증가했다. 같은 기간 경기는 13.9%, 인천은 14.2% 각각 늘었다.

 

서울 아파트 거래량이 지난 4월 1천750건에 이어 5월에도 1천594건에 그치면서 작년(4월 3천655건, 5월 4천901건)의 절반 이하로 급감한 가운데 이달에도 반토막 거래량이 불가피해 보인다.

일각에서는 2008년 글로벌 금융위기 상황이 재연되는 게 아니냐는 우려섞인 관측도 나온다.

 

2008년 9월 미국 서브프라임모기지 부실 사태(리먼브라더스 사태) 이후 서울 아파트값은 2008년 10월부터 2009년 3월까지 6개월 연속 하락했다.

이후 금리 인하, 규제완화 조치로 주택시장이 빠르게 회복됐다가 정부가 다시 총부채상환비율(DTI) 등 규제를 강화하고, 일명 '반값아파트'로 불린 보금자리주택 공급을 확대하면서 서울 아파트값이 2010년부터 2013년까지 4년 연속 떨어지는 장기 침체를 겪었다.

 

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "앞으로 금리가 부동산 시장의 최대 변수가 될 것"이라며 "금리가 계속 더 오르면 매수세가 줄어들면서 거래절벽이 심화되고, 가격도 약세를 보일 수밖에 없다"고 내다봤다.

다만 2008년 외환위기 때와 현재는 경제 상황이 다르고, 새 정부가 공급 확대를 위한 재건축 등 규제 완화, 보유세 감면 등을 추진 중인 만큼 하락폭이나 하락 기간이 길지 않을 것이라는 예상도 있다.

 

직방 함영진 빅데이터랩장은 "정부가 생애최초주택구입자의 주택담보대출비율(LTV)을 낮춰주는 등 일부 규제를 완화하고 있지만 금리 인상 변수가 워낙 커 대출 규제 경감 효과를 상당 부분 상쇄할 것"이라며 "글로벌 금융시장이 안정될 때까지 국내 주택가격도 일부 조정기를 커질 것"이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택시장 전망 (PG)[박은주 제작] 일러스트

 

 

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서울 아파트단지 모습(자료사진) 2022.6.16/뉴스1 © News1 박세연 기자

 

 

 

 

올해 상반기 집값 하락세에도 '20년 초과' 아파트는 '불패'

 

 

부동산원 전국 기준, 1~6월간 상승·보합 유지
신축일수록 하락세↑.."규제 완화 기대감"

 

 

 

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 올해 상반기 전국 곳곳 주택 시장에서 하락 현상이 나타난 가운데 20년 초과 아파트는 하락한 적이 없는 것으로 확인됐다.

대선 전후로 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화에 대한 기대감이 반영된 영향으로 해석된다.

 

20일 한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격지수 통계에 따르면 지난달 전국 기준 20년 초과 아파트값 상승률은 0.12%를 기록했다.

1~4월에는 0.17%→0.04%→0.03%→0.14%의 변동률을 기록했다.

상승률이 둔화 추세를 보인 적은 있어도 가격이 떨어진 적은 없는 셈이다.

 

1~5월 기간을 주간 단위로 살펴봐도 20년 초과 아파트값이 보합(0.00%) 미만으로 떨어진 적은 없는 것으로 조사됐다.

6월 1주와 2주에도 각각 0.02%의 상승세를 보였다.

이는 보다 연령대가 낮은 아파트들이 1~5월간 순차적으로 하락세를 보이기 시작한 것과 대비된다.

 

월간 기준으로 5년 이하와 5년 초과~10년 이하 아파트는 1월, 10년 초과~15년 이하 및 15년 초과~20년 이하 아파트는 3월에 변동률이 마이너스(-)를 기록하기 시작했다.

15년 초과~20년 이하의 경우 4월 소폭 상승했다가 5월 다시 하락했다.

 

또한 아파트 연령대가 낮을수록 하락 폭이 큰 것으로 나타났다. 예컨대 5월의 경우 5년 이하 아파트의 변동률이 -0.40%로 가장 낮았으며 Δ5년 초과~10년 이하 -0.15% Δ10년 초과~15년 이하 -0.10% Δ15년 초과~20년 이하 -0.05% 등이 뒤를 이었다.

1~4월에도 비슷한 추이를 보였다.

지역별로는 수도권 20년 초과 아파트가 5월 기준 0.06%의 상승률을 보였으며, 지방은 0.17% 상승했다. 수도권의 경우 나머지 연령대의 아파트는 모두 하락했으며, 지방은 15년 초과~20년 이하 아파트가 0.02%의 상승률을 보였다.

 

이는 지난 20대 대선 전후로 재개발·재건축 관련 공약이 쏟아지면서 규제 완화 기대감이 높아진 여파로 해석된다. 국민의힘 뿐 아니라, 더불어민주당에서도 이재명 당시 대선 후보가 "집값 안정에 도움이 되는 합리적인 방향으로 재건축, 재개발 규제를 완화하겠다"고 밝힌 바 있다.

새로 들어선 윤석열 정부도 정비사업 규제 완화를 추진할 가능성이 높은 만큼, 연령대가 높은 아파트 상승률이 상대적으로 높은 현상이 이어진 것으로 보인다.

정부는 21일 분양가상한제 개선안을 발표하는데, 가산비나 택지비 등의 인정 항목을 확대하는 방안이 점쳐지고 있다.

 

한 부동산 업계 전문가는 "현 정부 정책의 초점이 재개발·재건축 규제 완화에 맞춰져 있다"며 "이같은 기조가 대상 지역에 반영된 것으로 보인다"고 설명했다.

 

 

 

 

 

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서울=뉴스1) 박세연 기자 = 사진은 7일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장 모습.

2022.6.7/뉴스1

 

 

 

 

 

이상한 대출규제?" 15억 아파트는 풀고 9억 분양가는 유지하고

 

 

 

 

정부가 분양가 상한제(분상제)와 고분양가 심사제도를 개편해 아파트 분양가격을 더 올릴 예정이지만 '중도금대출 9억원' 규제는 당분간 유지될 것으로 보인다.

생애최초 주택 구입자에게는 시세 15억원 초과 아파트 대출금지 규제까지 풀면서 새 아파트에 적용되는 9억원 규제를 유지해 형평성에 맞지 않는다는 지적도 나온다.

 

아파트 분양권 당첨자 대부분이 결국은 무주택자에 생애최초 구입자일 가능성이 높은데 구축과 신축 아파트 대출규제가 일관성이 없다는 비판이다.

19일 정부 관계부처에 따르면 정부는 오는 21일 분양가격 개편안을 발표할 예정이다.

분상제와 고분양가 심사제에 연계된 분양가격을 시세에 더 근접하게 현실화 하는게 대책의 골자다.

 

개편안이 시행되면 서울과 수도권 뿐 아니라 지방 아파트까지 분양가격이 지금보다는 더 오를 것으로 전망이다.

서울 아파트 기준으로 지난 4월 평당(3.3㎡) 평균 분양가격은 3224만원으로 이미 3000만원을 돌파했다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 공사비 3조2000억원 증액을 전제로 지난 2020년 조합과 시공단이 맺은 평당(3.3㎡당) 일반 분양가격은 3550만원이었다.

 

25평대 아파트 기준으로 이 가격에 분양한다면 분양가격이 8억8750만원이 된다.

만약 이번 개편안에 따라 분양가격이 3600만원~3700만원 수준으로 올라가면 20평대 가격이 9억원을 초과할 가능성도 없지 않다.

문제는 분양가격 9억원을 넘으면 중도금대출이 나오지 않는다는 점이다.

 

분양가격 9억원 초과 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증을 받지 못하기 때문이다.

이는 지난 2016년 7월부터 약 6년간 유지돼 온 규제다.

이번 분양가격 개편안에 따라 기본형 건축비, 가산비 등이 올라가면 서울 아파트 20평대 분양가격이 중도금 대출 금지선을 뚫고 올라가는 사례가 나올 가능성이 있다.

 

국민평형으로 불리는 84㎡의 경우 이미 10억원을 넘어섰다.

정부는 다만 이번 분상제 개편안에 중도금대출 규제 완화 방안은 따로 포함시키지 않은 것으로 전해졌다.

일각에서는 새 정부가 생애최초 주택 구입자에 대한 대출규제를 대폭 완화한 만큼 중도금대출 9억원 기준도 상향할 필요가 있다는 지적이 나온다.

 

정부는 생초 주택 구입자 LTV(주택담보인정비율)를 지역, 주택가격, 소득과 관계없이 80%로 완화하며 대출 한도는 4억원에서 6억원으로 올리기로 했다.

특히 이들이 구입하는 주택이 시세 15억원을 넘어도 LTV 80%를 적용해 대출해 주기로 했다.

 

시세 15억원이 넘는 규제지역 아파트는 원래 대출이 금지되지만 생초 구입자에게만은 예외적용키로 한 것이다.

구축 아파트에는 이같은 '파격적'인 대출 규제 완화 방안이 나왔지만 정작 새 아파트에 적용하는 중도금 대출 규제는 여전히 9억원에 묶여 있다.

아파트 분양권자 대부분이 결국 생애최초로 주택을 구입하는 무주택자인 점을 고려하면 구축와 신축 간 대출 규제 형평성에도 문제가 있다는 비판이 나온다.

 

새 정부는 투기과열지구 내 분양가격 9억원 초과 아파트에 대해서도 특별공급을 적용하겠다는 국정운영 세부계획을 밝혔다.

이같은 특공 기준 상향에 연동해 결국 중도금대출 9억원 기준도 수정 가능성이 높다는 전망이 나온다.

 

 

 

 

 

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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16일 서울 남산에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴스1

 

 

 

15억 초과 주담대 금지는 재산권 침해” vs “주택시장 안정화 위한 조치

 

 

 

일부 위헌확인 사건 헌재 공개변론

 

 

 

2019년 12·16 부동산 대책 중 15억원 초과 아파트 주택담보대출 전면금지 조치의 위헌 여부를 다투는 헌법재판소 공개변론이 16일 열렸다.

 

이날 정부의 ‘주택시장 안정화 방안’에 대한 일부 위헌확인 사건 공개변론에서 청구인 측은 해당 조치가 “재산권을 침해했다”고 주장했고, 정부 측은 “주택시장 안정화와 금융 건전성을 위한 조치였다”고 팽팽하게 맞섰다.

 

기획재정부 등은 2019년 12월16일 부동산 대책을 발표하고 다음 날부터 투기지역·투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주담대를 전면 금지했다.

금융위원회도 은행 등에 공문을 보내 KB부동산과 한국감정원 시세 중 하나라도 15억원을 초과하면 신규대출을 금지하도록 했다.

 

정책 발표 다음 날 헌법소원을 낸 정희찬 안국법률사무소 변호사는 이날 변론에서 “주담대 금지 조치로 재산권을 처분할 자유, 구체적으로 제 집을 은행에 담보로 설정할 자유를 침해당했다”고 주장했다.

해당 조치가 과잉금지원칙도 위반했다고 했다.

 

금융위가 해당 조치의 법적 근거로 제시한 은행법 제34조2항은 ‘은행은 경영의 건전성을 유지하기 위해 금융위가 정하는 경영지도기준을 지켜야 한다’는 것인데, 대출 금지는 ‘주택시장 안정 및 가계부채 증가세 관리’를 위한 것이라서 목적의 정당성이 인정되지 않는다는 것이다.

 

정 변호사는 “은행 경영 건전성을 위한 조치라면서 은행의 가장 큰 수익 창출을 막았다”며 수단의 적절성도 인정되지 않는다고 했다.

 

 

 

 

 

 

 

사진=뉴스1

 

 

 

 

 

 

반면, 피청구인인 금융위 측은 대출 금지가 합헌이라고 주장했다. 금융위 측 대리인은 “해당 조치는 아파트의 사용·처분을 제한하는 것이 아니라 대출을 금지한 것”이라며 “매수인의 재산이 아니기 때문에 금융기관 이용 기회가 제한되는 것일 뿐, 재산권이 제한되는 게 아니다”라고 반박했다.

또 “당시 주택 가격이 과열됐고, 무리한 자금 조달로 주택을 구입하는 현상이 있었다”며 “가계부실 위험과 금융기관의 재무건전성에 미칠 악영향을 막기 위한 조치라 정당성이 인정된다”고 주장했다.

금융위 측은 “해당 조치 이후 주택 상승세가 현저히 둔화했다”고도 했다.

 

정 변호사 측 참고인으로 나선 성중탁 경북대학교 법학전문대학원 교수는 “법적 근거도 없이 부동산 사이트를 기준으로 15억원 초과에 해당하면 대출을 전면 금지한 것은 기본권을 과도하게 침해한 것”이라고 했고, 금융위 측 참고인인 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “시장 상황을 판단해 규제한 것이 위헌이 되면 금융당국이 불안정 상황에서 활용할 정책 수단이 없어질 수 있다”고 밝혔다.

 

 

 

 

이지안 기자 easy@segye.com

[ⓒ 세계일보 & Segye.com, 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15일 오후 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 '주택시장 정상화 방안' 세미나에

참석한 원희룡 국토교통부 장관, 이준석 국민의힘 대표, 이헌승 국민의힘 의원,

권성동 국민의힘 원내대표(앞줄 왼쪽부터) 등 관계자들이 기념촬영을 하고 있다.

/뉴시스

 

 

 

 

 

“주택시장 정상화하려면 내년 상반기까지 규제 다 풀어야”

 

 

 

윤석열 정부가 주택시장 정상화를 위해서는 시장 상황에 따라 ‘더듬기’식으로 대책을 내놓기보다는 내년 상반기까지 가능한 모든 대책을 쏟아내야 한다는 주장이 나왔다.

지금 당장은 대출 규제와 금리 인상, 글로벌 경제 둔화 등의 영향으로 주택 시장이 보합 상태지만 왜곡된 시장 구조를 개선하지 않는다면 다시 불안해질 수 있다는 것이다.

 

15일 서울 여의도 국회에서 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 추진전략 토론회’에서 주제 발표를 맡은 김덕례 주택산업연구원 정책연구실장은 “주택 정상화 대책을 3단계로 나눠 올해 9월과 연말, 그리고 내년 상반기까지 모두 완료해야 한다”고 말했다.

정부 차원에서 추진 가능한 것은 3개월 내에 풀고, 국회 협조가 필요하지만 야당도 동의하는 정책은 연내 법 개정을 마치며, 야당이 반대하는 정책도 최대한 협의를 통해 1년 안에는 결론을 내야 한다는 지적이다. 김 실장은 정부가 최근 주택공급 로드맵 마련을 위해 출범시킨 ‘주택공급혁신위원회’의 민간 전문가 15명 중 1명이다.

 

 

 

 

 

 

 

김덕례 주택산업연구원 정책연구실장./조선DB

 

 

 

 

 

 

이날 토론회는 지난 정부의 규제 일변도 주택 정책에 따른 시장 상황을 진단하고 토대로 새 정부 주택 정책의 방향을 모색하기 위해 마련됐다.

이헌승 국회 국토교통위원장이 주최했으며 주택산업연구원이 주관하고 대한주택건설협회가 후원했다.

 

김덕례 실장은 향후 주택시장이 1~2년간 조정국면을 유지하다가 2023년부터 상승세로 전환될 가능성이 크다고 내다봤다.

향후 5년간 주택 시장에 진입하는 30세 인구가 연평균 73만명으로 지난 5년(68만명)보다 많은데다 코로나로 인해 감소했던 외국인이 되돌아오고 재건축·재개발 활성화에 따른 멸실주택까지 감안하면 수요가 늘어날 가능성이 높다는 것이다.

 

김 실장은 “정부에서 특단의 대책을 내놓지 않는 한 주택 공급은 연평균 45만가구 수준에 머물 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

 

김 실장은 주택시장 정상화의 4개 원칙으로 시장경제 원리에 입각한 정책으로 전환, 부동산 관련 세제·금융 제도를 국제기준에 맞게 조정, 택지 수급계획과 규제완화 로드맵 추진, 공공과 민간의 역할 조정 등을 제시했다.

세금은 단순화시키고 공시가격은 시세가 오른만큼만 올리고, 대출규제도 선진국 수준에 맞춰 풀어야 한다는 게 요지다.

김 실장은 또 도심 내 원활한 주택 공급을 위해 “안전진단 등 관련 규제를 풀고 용적률 인센티브 제공을 통해 1기 신도시 및 수도권 중층 아파트들의 재건축을 유도해야 한다”고 제안했다.

 

최근 둔촌주공 공사 중단 사태로 사회적 이슈가 되고 있는 분양가 규제와 관련해 김 실장은 “집값 상승을 억제하지는 못하고 공급만 위축시켰으므로 조속히 개선해야 한다”고 주장했다.

주산연 분석에 따르면 지난 4년간 사업 승인을 받고도 분양가 규제 때문에 분양을 미룬 물량이 수도권에서만 15만가구에 이른다.

 

김 실장은 임대차 시장 불안을 부추겼다는 평가를 받는 임대차 3법에 대해서는 “반시장적인 조치로 개선이 필요하지만 시행 2년이 지나서 새로운 질서가 형성된 만큼 전면 폐지보다는 합리적인 개선이 바람직하다”며 “전·월세 상한제는 실행 지역과 대상 주택 축소가 필요하며, 계약갱신청구권은 대상 주택 축소와 임차인의 특수 사정에 대한 예외조항 확대가 필요하다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

정순우 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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