상생임대인 비과세 2년 거주요건 면제…최종 양도때 판정

 

 

서울 강남 아파트 단지 전경 사진 뉴스웍스DB

 

 

 

 

 

서울 송파구 잠실 일대 아파트 단지. 박종식 기자 anaki@hani.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트

단지 모습. 2022.6.21/뉴스1 © News1 임세영 기자

 

 

 

 

 

 

▲ 서울시내 주택가의 모습.
서울신문DB

 

 

 

 

 

서울 월세 비중 40% 고착화…尹정부 상생임대인, 월세 가속화 늦출까

 

 

 

상반기 월세 거래량 '역대급'…준전세 비중 ↑
"상생임대인 개선안, 갭투자 수요 자극하고 전세 거래 늘릴 것"

 

 

 

서울 아파트 임대차시장에서 전세의 월세화가 빠르게 이뤄지는 가운데 윤석열 정부가 내놓은 '상생임대인 개선안'이 끼칠 영향에 관심이 쏠린다.

부동산업계는 이번 개선안으로 전세 공급 물량이 일시적으로 늘 수 있으나, 전세의 월세화 흐름을 바꾸긴 어려울 것으로 전망했다.

◇월세 비중 40% 고착화…'세입자 부담 큰' 준전세 부쩍 ↑

 

 

26일 서울부동산정보광장에 따르면 24일 기준 올해 1~6월 서울 전월세 거래량은 9만7610건이다.

이 가운데 준전세 등을 포함한 전체 월세 거래는 3만8679건(39.6%)으로 집계됐다.

서울 임대차 시장에서 10건의 거래 가운데 4건은 월세인 것이다.

월세 거래 비중은 2020년 7월 말 임대차법 시행 이후 급격히 증가했다.

2020년 상반기 월세 거래 비중은 30% 안팎을 기록했다.

임대차법 시행 이후 전체 임대차 시장에서 월세 거래는 꾸준히 증가하며 40% 수준으로 늘었다.

올해 월세 거래량은 역대급이다. 6월 말까지 아직 며칠 남은 가운데 지난해 상반기 거래량 3만4886건을 이미 넘어섰다.
월세 거래 중에서도 세입자 부담이 비교적 큰 준전세 거래가 부쩍 늘었다.

월세 거래는 순수 월세(보증금이 월세 12개월 치 이하), 준월세(보증금이 월세 12~240개월 치), 준전세(보증금이 월세 240개월 치 이상) 등으로 분류한다.

이 가운데 올해 준전세 거래량은 1만6674건으로 전체 전월세의 17.1%를 기록했다.

◇고금리에 세입자 스스로 월세 찾기도…"상생임대인 개선안, 전세 거래 일시적 증가"

부동산업계는 최근 기준금리 인상에 따른 전세대출 금리가 상승하면서 세입자가 이자 부담에 자발적으로 월세를 선택하는 현상도 나타났다고 분석했다.

계약갱신청구권 적용이 끝난 신규 전세 물량의 경우 늘어난 보증금 부분을 월세로 전환하는 게 은행 이자보다 저렴하다는 판단에서다.

업계 관계자는 "신규 계약 물량은 이전보다 (보증금이) 2억원 가까이 오른 경우가 상당수"라면서 "전세대출 금리가 4% 안팎인 것을 고려하면 이자 부담도 연간 이자액만 800만원"이라고 세입자의 월세 선택 배경을 설명했다.

윤석열 정부는 오는 8월 임대차법 시행 2주년을 앞두고 전월세 시장 안정화를 위해 '상생임대인 제도 개선안'을 마련했다.
이번 개선안은 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 적용하겠다는 것이다.

 

종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항을 삭제하기로 했다. 이를 통해 전세 물량 공급을 늘려 임대차 시장 안정화를 꾀하겠다는 계획이다.
전문가들은 단기적으로 전세 물량 증가로 월세 거래 비중이 작아질 것으로 봤다.

양도세 비과세 혜택을 받기 위해 전세 거래가 증가할 수 있다는 이유에서다.

 

다만 상생임대인 개선안의 갭투자 수요 자극은 시장의 뇌관이 될 수 있다고 지적했다.

또 전세 소멸이라는 흐름을 막기는 한계가 있다고 했다.

업계 관계자는 "상생임대인 개선안은 서울은 물론 수도권 전역에서 나온 급매물을 노린 갭투자 수요를 자극할 것"이라며 "갭투자자는 결국 부족한 자금을 전세보증금으로 채우는 것이니 전세 계약이 늘긴 할 것"이라고 말했다.

이어 "매매와 전세 거래가 동시에 증가할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

 

 

 

yagoojoa@news1.kr

 

 

 

 

 

 

 

서울 시내 부동산 중개업소

[연합뉴스 자료사진]

 

 

등록임대사업자도 '상생임대인' 혜택받는다…2년 거주 면제

 

 

 

임대사업자, 임대료 증액 5% 제한 등 공적의무 이행…동일혜택 적용

다가구주택 집주인 상생임대인 인정 조건은 "유권해석 필요"

 

 

 

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주기로 한 가운데 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받게 된다.

등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다.

 

기획재정부 관계자는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다"고 말했다.

 

이에 따라 등록임대사업자가 작년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

앞서 정부 대책 발표 후 인터넷 커뮤니티 등에서는 "실질적인 상생임대인인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별"이라며 형평성 논란이 제기됐다.

 

한 네티즌은 "22일에도 126 국세청 국세상담센터와 구청 주택과에 등록임대사업자에게 상생임대인과 같은 혜택을 줄 것인지 여부에 대해 문의했으나 정부 유권해석을 받아봐야 한다거나 지침이 없다고 답변하고 있다"며 답답함을 토로하기도 했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 시내 부동산 중개업소의 전·월세 게시물 모습[연합뉴스 자료사진]

 

 

 

 

 

정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하기로 했다.

다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다.

애초 2년 계약을 맺었지만 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다.

 

기재부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제헤택을 노려 임대인·임차인이 짜고 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다"고 설명했다.

다가구주택 소유주의 상생임대인 인정 범위에 대해서는 추가 논의가 필요할 전망이다.

다가구주택은 세법상 단독주택으로, 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 임대 대상이 10가구여도 집주인은 1명이며 다른 주택을 소유하지 않았을 경우 1주택자로 간주된다.

 

이때 집주인이 매도 시점까지 다가구에 실거주한 사실이 없는 경우 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확지 않다.

기재부 관계자는 이에 대해 "이 경우 해석의 문제인데 통상적으로는 관할 세무서가 보수적으로 해석해 10가구 전체에 대해 5% 준수를 요구할 가능성이 커 보인다"며 "유권해석이 필요한 부분"이라고 전했다.

 

 

 

 

 

sms@yna.co.kr  <저작권자(c) 연합뉴스, 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 김명원 기자 = 방기선 기획재정부 1차관이 21일 오전 서울 종로구

정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의 결과 관계부처 합동브리핑에서

발언하고 있다. 2022.06.21. kmx1105@newsis.com

 

 

 

 

 

상생임대인 비과세 2년 거주요건 면제…최종 양도때 판정"

 

 

 

 

 

방기선 1차관, 부동산관계장관회의 브리핑
"상생 임대인 마크, 집 팔 때까지 지속된다"
정책관 "언젠가 1주택 됐을때 비과세 준다"
"월세 세액공제 15%, 추가 인상 계획 없어"

 

 

[세종=뉴시스]옥성구 기자 = 정부가 '착한 집주인'인 상생 임대인의 양도소득세 비과세 2년 거주요건을 면제해주기로 했다.

방기선 기획재정부 1차관은 "상생 임대를 한 번만 해놓으면 '상생 임대인' 마크를 찍는 것"이라며 "최종 양도할 때 판정된다"고 설명했다.

방기선 차관은 21일 정부서울청사에서 '부동산관계장관회의 합동브리핑'을 열고 "이 문제는 양도세 인센티브라 주택을 팔 때 해당된다"며 이같이 답했다.

정부는 이날 상생 임대인에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제하는 등의 임대차 시장 안정 방안을 발표했다. 정부는 집주인에게 혜택을 줘 임대료의 급격한 인상을 막겠다는 계획이다.

상생 임대인은 작년 12월20일부터 올해 말까지 계약하는 전·월세를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려서 2년간 계약을 유지하는 임대인을 말한다.

현재는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서 9억원(기준시가) 이하 주택을 상생 임대주택으로 인정했는데, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용된다.

당초 올해 말까지 상생 임대인에게 양도세 비과세 특례 적용 요건(실거주 의무 2년→1년)을 완화해주기로 했으나, 여기서 더 나아가 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용 2년 거주 요건을 면제해주기로 했다. 이는 2024년까지 적용된다.

방기선 차관은 "두 채 중에 하나를 상생 임대 한 번만 해놓으면 이 사람은 '당신은 상생 임대인'이라는 마크가 찍히는 것"이라며 "그 마크가 집을 팔 때까지 지속되는 것"이라고 말했다.
그러면서 "실제 1세대 2주택 임에도 불구하고 '과거 상생 인센티브 제도를 통해 상생 임대인 마크를 받았다.

그러니 1주택으로 해달라'고 해 최종 양도할 때 판정이 된다"고 밝혔다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 김명원 기자 = 방기선 기획재정부 1차관이 21일 오전 서울 종로구

정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의 결과 관계부처 합동브리핑에서 발언

하고 있다. 2022.06.21. kmx1105@newsis.com

 

 

 

 

다음은 이날 브리핑에서 나온 일문일답.

-상생 임대인 제도에서 5% 상한을 지켜야 주는데, 그럴 때 대상 주택은 보유한 주택의 모두에 대해 의무를 다 이행해야 준다는 뜻인가.

"이 문제는 양도세 인센티브라 주택을 팔 때 해당된다.

두 채 중에 하나를 상생 임대 한 번만 해놓으면 이 사람은 '당신은 상생 임대인'이라는 마크가 찍히는 거다.

 

그 마크가 집을 팔 때까지 지속되는 거다.

실제 1세대 2주택 임에도 불구하고 '과거 상생 인센티브 제도를 통해 상생 임대인 마크를 받았다.

그러니 1주택으로 해달라'고 해 최종 양도할 때 판정이 된다."

"(정정훈 기재부 소득법인세정책관) 지금은 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 되는데 상생 임대를 한 분은 1세대 1주택 비과세를 받을 때 2년 이상 거주 안 해도 된다는 게 핵심이다.

예를 들어 다주택자가 A, B, C 3채를 갖고 있는데 본인이 A에 살고, B는 상생 주택을 할 계획이 없고, C를 상생 주택 하겠다면 C에 대해서도 거주요건을 배제해준다.

 

지금 규정에 의하면 C가 혜택을 받으려면 A도 팔고 B도 팔고 C에 들어가야 하는데, 앞으로는 C에 안 들어가더라도 언젠가 C도 1주택이 됐을 때 그 주택에 대해 거주요건 없이 비과세를 주겠다는 내용이다."

-임대 개시 시점에 다주택자이지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 적용한다 부분을 앞으로 어떻게 검증할 것인가.

"(정정훈 정책관) 전환계획이란 건 사전에 '내가 전환하겠다',

'안 하겠다'를 사전에 밝히는 건 아니다.

 

예를 들면 두 채를 갖고 있는데 그중에 현재 살고 있지 않은 집에 대해 상생 임대하게 되고, 그 집을 다주택자인 상태에서 팔 수도 있고 지금 살고 있는 집을 먼저 팔고 1주택자가 된 이후에 팔 수도 있다.

여러 채를 가진 분이 '저 집을 맨 마지막에 1주택자로서 팔 거다'라는 계획을 갖고 있는 경우가 많다.

 

그런 경우에도 그 집을 5% 이상으로 계약 갱신이든 신규 갱신이든 임대인에게 혜택을 주면 거주요건 면제를 제공받을 수 있는 거다.

지금 제도는 오로지 1세대 1주택자만 할 수 있는 건데, 다주택자도 결국 1주택자가 되면 되는 거다."

-상생 임대인 제도 혜택을 2024년까지 연장했는데, 2년 시점이 의미 있는 건가.

"(정정훈 정책관) 한시적으로 2년만 연장한 이유는 기본적으로 이 제도가 비과세 제도의 기본체계가 아니고 상생을 위한, 시장 안정을 위한 특별한 제도이기 때문에 내년 이후에도 지원될 필요가 있다.

 

그런데 이걸 영원히 할 것인가, 아니면 일시적으로 2년 연장한 다음 시장 상황을 보고 더 연장하거나 그만두거나 할 것이냐의 문제다.

일단은 시장 상황을 보고 영원히 가야 될 제도는 아니기 때문에 일단 2년 연장한 것이다."

-대통령은 공약할 때 월세 세액공제율을 최대 24%까지 공약했었는데, 5년 임기 내에 단계적으로 상향할 예정인지 궁금하다.

"(정정훈 정책관) 월세 세액공제율을 15%로 정한 것은 현재 소득세법 체계상 의료비, 교육비, 기부금 등의 공제율이 15%다.

그 15%가 근로자들이 근로소득을 받고 그것을 지출하는 과정에서 굉장히 중요한 주거비나 의료비, 교육비 등에 대해 15% 공제를 하는 것을 감안한 것이다. 현재로서는 추가적인 인상 계획은 없다."

-임대차 3법에 대한 접근은 앞으로 어떻게 할 건지 계획을 갖고 있나.

"임대차 3법 반영에 대해서는 관계부처하고 협의를 거치고 시장 상황도 종합적으로 봐야할 것 같다.

그다음 전문기관의 연구용역이나 실태조사를 통해 보완방안을 마련해 국회에 사회적 논의를 할 수 있는 기구를 만들어 방향을 정리해야 되지 않나 생각하고 있다."

-분양가 상한제 실거주 의무 완화 적용 효과가 궁금하다.

실제 입주를 해야 매물이 나오는 건데 매물이 어느 정도 늘어날 수 있나.

"(김수상 국토교통부 주택토지실장) 올해 하반기 그리고 내년 초에 분양가 상한제가 적용되는 주택들이 많이 나오기 시작할 텐데 숫자들을 뽑아서 세부적으로 드리겠다."

-당장 전세 매물이 나오는 효과는 아니고 입주를 해야 되는 건가.

"(김수상 실장) 매물 효과가 아니고 임대를 놓도록 하는 효과다.

새 아파트에 대해 초기에 집주인이 들어올 필요가 없이 먼저 임대를 놓아도 된다, 전세를 놓아도 된다는 부분에서 효과가 있다.

준공되는 분양가 상한제 적용 주택들에 대해 효과가 있는 부분이다."

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 김명원 기자 = 방기선 기획재정부 1차관이 21일 오전 서울 종로구 정부

서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의 결과 관계부처 합동브리핑에서 발언하고 있다.

. 2022.06.21. kmx1105@newsis.com◎공감언론 뉴시스 castlenine@newsis.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이번에는 전세 확 올려 받아도 되네요”…분주한 ‘예비 상생임대인’?

 

 

 

 

[헤럴드경제=유오상 기자] 정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생 임대인’에 대해 오는 2024년까지 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 되도록 하는 내용의 ‘6·21 부동산 대책’을 발표하며 임대인들의 자산 관리 문의가 크게 늘었다.

 

특히 ‘상생 임대인’이 되기 위한 직전 임대차 계약의 기준이 복잡해 일부 임대인은 “직전 임대차 계약 인정을 못 받을 바에는 차라리 전세 가격을 크게 올려 받는 편이 낫다”는 반응도 보이고 있는 상황이다.

 

▶“나도 상생임대인 될 수 있나” 혼란스러운 집주인들

서울에 보유 중인 주택을 전세 임대 중인 이모(61·여) 씨는 최근 한 세무사를 찾아 새 임차인에게 전세 가격을 올려 받아도 되는지를 문의했다.

지난해 기존 전세 계약을 승계해 주택을 구입했는데, 이번에 세입자를 새로 구하게 되면서 자신이 ‘상생 임대인’이 될 수 있는지 궁금했기 때문이다.

 

그러나 이 씨의 기대와 달리 승계 받은 전세 계약은 상생 임대인이 되기 위한 ‘직전 임대차 계약’에 해당하지 않는다는 설명을 들었고, 이 씨는 2억원 이상 오른 주변 시세대로 전세 가격을 올려 물건을 내놓기로 했다.

 

그는 “어차피 직전 계약으로 인정받지 못하는데, 이번이 사실상 마지막 전세 인상 기회가 아닌가 싶다”라며 “세무사로부터 2024년에 전세 가격을 5% 이내로 올려 상생 임대차 계약만 하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 하니 지금은 일단 올려 받는 게 맞는 것 같다”라고 설명했다.

반면, 지난해 임대차 계약을 승계 받아 주택을 구입한 장모(34) 씨는 상생 임대인이 될 수 없을 것이라는 상담을 받고 고민에 빠졌다.

승계 받은 임대차 계약 기간이 내년 10월까지인데, 승계 받은 계약은 직전 임대차 계약으로 인정받지 못해 상생 임대차 계약을 오는 2025년에야 체결할 수 있기 때문이다.

 

장 씨는 “지금 정부 발표안대로면 나는 2023년에 직전 계약, 2025년에 상생 임대차 계약을 할 수 있는데, 상생임대차 계약 기한이 2024년까지이기 때문에 나는 무슨 수를 쓰더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다”라며 “차라리 직접 들어가 실거주 요건을 채우거나 어떻게든 내년에 임차인을 바꿔 전세금을 올려 받을 생각”이라고 했다.

이들 사례처럼 복잡한 상생 임대인 조건 탓에 최근에는 인근 공인 대표들까지 집주인들의 문의에 대답하기 위해 공부에 나선 상황이다.

서울 광진구의 한 공인 대표는 “발표 직후부터 ‘정해진 임대차 계약을 돈을 주고 줄여야 하느냐’는 문의부터 ‘이번에는 전세 계약금을 올려 받아도 되느냐’는 질문이 쏟아져 저부터 공부하고 있다”라고 말했다.

 

▶전문가 “다주택자, 내년 5월9일까지 정리할 주택 정해야…1주택 고가라면 상생임대 활용”

지혜진 KB 국민은행 스타자문단 변호사는 이번 정부의 ‘6·21 부동산 대책’을 두고 “갖고 있는 1주택이 고가이거나 조정대상지역 주택일 경우에는 상생임대인 제도를 활용할 때 실익이 있을 것”이라고 설명했다.

 

이른바 ‘갭투자’를 고민 중인 투자자에 대해서도 “기존 임대차 만기를 확인해야 상생임대인 혜택을 받을 수 있다”고 조언했다.

 

그는 상생임대인 제도를 활용하려는 다주택자에 대해 “우선 양도세 중과 유예 기간인 오는 2023년 5월 9일 이전에 정리할 주택들을 정하여 매도 여부를 결정해야 한다”고 설명했다.

상생임대주택 제도 자체가 양도 시점에 1주택일 경우에만 적용되기 때문이다.

 

지 변호사는 “남기고자 하는 최후의 1주택이 고가주택이거나 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 주택이고, 양도세 비과세 조건인 ‘2년 실거주’를 채우지도 못하고 앞으로도 채우기 힘들 경우에는 상생임대주택제도를 활용할 실익이 있다”고 설명했다.

또 “갭투자를 통한 신규 주택 매수를 고려하고 있다면 기존 임대차 계약의 만기가 오는 12월 31일 이전이어야 한다”고 했다.

그는 “그래야 주택 취득 이후에 체결한 임대차 계약을 직전 계약으로 해서 5% 이하로 전세 가격이 인상된 갱신 계약 체결이 가능하고, 양도세 특례 적용을 받을 수 있어 주택 구입시 이를 고려해야 한다”고 덧붙였다.

 

 

 

 

 osyoo@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

 

상생임대인 제도는 세입자 주거안정과 집주인의 세제 혜택을 강화하기 위해 지난 정부

에서 도입됐다가, 새 정부가 혜택 대상을 확대한 것이다. 다만 예외 적용되는 부분도 있다.

/사진=이미지투데이

 

 

 

 

 

양도세 면제 '상생임대인', 집주인 같을 때만 인정

 

 

 

 

임대차계약을 연장하면서 임대료를 5% 이하로 올린 임대인은 실거주하지 않아도 양도소득세를 면제받을 수 있는 '상생임대인' 대상이 확대됐다.

기존 1주택자에서 다주택자도 양도세 혜택을 받을 수 있게 됐다.

정부는 지난 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 '임대차시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표했다.

 

상생임대인 제도는 세입자 주거안정과 집주인의 세제 혜택을 강화하기 위해 지난 정부에서 도입됐다가, 새 정부가 혜택 대상을 확대한 것이다.

다만 예외 적용되는 부분도 있다.

임대인 같을 때만 '상생임대인'지난해 말 정부는 상생임대인 제도를 도입하며 '신규·갱신계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인'으로 규정했다.

직전 계약은 기존 임대차계약이 존재하고 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우에 한정했다.

이와 함께 주택 매수 후 신규 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 승계받은 임대차계약을 제외했다. 임대차계약을 신규 체결하며 이전 계약 대비 5% 이내로 올리는 경우, 전세를 끼고 매수한 갭투자 후 신규 계약에서 5% 이내로 올린 경우 등은 상생임대인 여부가 모호하다는 지적이 제기됐다.

23일 머니투데이의 기획재정부 인용 보도에 따르면 상생임대인 여부를 가장 쉽게 판별할 수 있는 방법은 직전 계약과 5% 이내로 인상한 당해 계약의 임대인이 같은지 여부다. 임대인이 같은 경우 당해 계약 시 해당 임대인은 상생임대인 자격을 갖추게 된다.

이때 당해 계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결돼야 한다.

반대로 직전 계약과 당해 계약의 임대인이 다를 경우 이전 계약 대비 5% 이내 상승해도 상생임대인이 될 수 없다. 직전 계약과 당해 계약의 '임차인'은 달라져도 상관이 없다.

가령 A씨가 2021년 10월 전세를 끼고 매입한 집의 기존 전세계약이 오는 10월 만료될 경우, A씨가 기존 임차인과 전세계약을 하며 이전 계약 대비 보증금을 5% 이내로 올려도 상생임대인이 될 수 없다.

보증금 비교 대상이 되는 직전 계약의 임대인과 당해 계약의 임대인(A씨)이 다른 사람이기 때문이다.

기존 임차인이 전세 만기에 맞춰 퇴거하고 10월에 A씨가 새로운 임차인을 들이면서 5% 룰을 지킨다면 어떨까. 이 경우 역시 상생임대인이 될 수 없다.

임차인의 변경은 상생임대인 조건에 아무런 영향을 주지 않는다.

전세 끼고 샀다면, 두 번째 전세계약 시점에 '혜택'이 상황에서 A씨가 상생임대인 혜택을 받으려면 당해 계약이 아닌 다음 계약에서 5% 룰을 지켜야 한다.

즉 2022년 10월에 전세계약을 맺고 2024년 10월 이전 계약 대비 5% 룰을 준수하면 된다.

 

2026년 10월 임차인 퇴거 후 A씨가 해당 주택을 매도하게 되면 '2년 거주' 요건을 갖추지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이 같이 상생임대인 혜택을 한정한 것은 갭투자를 부추길 수 있다는 우려 때문이다.

 

기재부 관계자는 "전세를 끼고 주택을 취득한 경우 갭투자에 해당하는데 이때 상생임대인 혜택을 주면 갭투자를 유도하는 구조가 될 수 있다"고 설명했다.

신축 아파트 전세 세입자를 구할 경우 상생임대인이 될 수 있는 시기는 신규 계약이 만기된 2년 후 재계약이나 신규계약을 맺는 때다.

이때 5% 룰을 지킨다면 그 시점에 상생임대인으로 인정받을 수 있다.

현시점에 갭투자를 해도 기존 계약이 2022년 12월 31일 전 만기된다면 상생임대인이 가능하다.

만기와 동시에 계약을 체결하고 2년 후 제도 시행 시점인 2024년 12월 31일 전 5% 룰을 준수하면 된다. 그러나 기존 계약이 2023년 만기되는 경우 만기 시점에 계약하고 이후의 두 번째 계약 시점은 제도 기한을 넘긴 2025년이 되므로 5% 룰을 지켜도 혜택을 받을 수 없다.

 

 

 

김노향 merry@mt.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

 

서울경제

 

 

 

 

 

 

 

기존 전세 승계받은 갭투자자, ‘상생 임대인’ 혜택 못받는다

 

 

 

 

부동산 대책 발표에 “저도 상생임대인 해당되나요?” 문의 빗발

 

 

 

“해외에서 전세 계약 연장해줘도 가능한가요?”

“계약일 기준인가요, 임대 시점 기준인가요?”

 

정부가 ‘임대차 시장 안정화 방안’을 발표한 21일 오전부터 한 인터넷 부동산 커뮤니티에는 ‘상생임대인’ 자격에 해당하는지를 묻는 글이 800개 넘게 쏟아졌다.

기획재정부 세제실과 국세청 콜센터에도 문의 전화가 빗발쳤다.

 

국세청 관계자는 “자기가 상생임대인 요건을 충족하는지, 비과세 혜택을 받을 수 있는지 묻는 전화가 대부분이었다”고 말했다.

정부가 임대료를 5% 이내로 올리는 이른바 ‘착한 집주인’에게 양도소득세 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 면제해주기로 한 것에 폭발적인 관심이 쏠리고 있다.

 

작년 말 처음 도입됐을 때와 달리 다주택자와 고가 주택 보유자까지 혜택을 받을 수 있는 대상을 넓힌 덕분이다.

“상생임대인 제도에 대한 높은 관심이 하반기 전·월세 시장 안정에 도움이 될 것”이라는 전망이 많지만, “편법 ‘갭투자’(전세 끼고 집을 사는 것)만 부추길 수 있다”는 우려도 나온다.

 

◇갭투자자는 자격 요건 꼼꼼히 살펴야

상생임대인 자격 여부를 따지는 핵심은 세입자가 누구든지 간에 직전보다 임대료를 5% 이내로 올린 계약을 맺는 집주인은 같아야 한다는 것이다.

기재부에 따르면, 갭투자자는 원칙적으로 상생임대인이 될 수 없다.

 

전세를 끼고 집을 산 집주인은 기존 세입자의 전세 계약 만기 후 임대료를 5% 이내로 올려도 상생임대인 자격을 주지 않는다.

다만 이 집주인이 2024년 12월 31일 안에 두 번째 임대차 계약을 맺을 수 있다면 상생임대인이 될 수 있다.

 

가령 2022년 7월 만기 되는 전세를 안고 집을 산 A씨가 기존 세입자인 B씨와 전세 계약을 맺고서, 2년 뒤인 2024년 7월 새로운 세입자 C씨한테 전세금을 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.

 

다주택자의 경우에는 상생임대차 계약을 맺은 집과 최종적으로 매도하는 집이 일치해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

예컨대 D·E·F 주택을 보유한 다주택자가 D주택에 대해 상생임대차 계약을 맺은 경우 E와 F를 처분해 1주택자가 된 경우에만 D주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 준다는 뜻이다.

 

◇하반기 전세 시장 안정에 도움 될 듯

상생임대인 제도를 골자로 한 6·21 부동산 대책으로 8월 이후 ‘전세 대란’ 우려가 다소 누그러질 것이라는 전망이 나온다.

앞서 시장에선 2020년 7월 말 도입된 ‘계약갱신청구권’과 ‘전·월세 상한제’ 때문에 시세만큼 임대료를 받지 못한 집주인들이 전·월세 가격을 한꺼번에 올릴 수 있다는 전망이 있었다.

 

그러나 상생임대인 혜택을 받으려는 집주인이 늘면 신규 계약 때도 전·월세를 대폭 올리지 못해 임대차 시장이 안정될 가능성이 있다.

새로운 상생임대인 제도에 대해 집주인들 사이에선 “무리해서 실거주하려 했는데 숨통이 트이는 기분” “전셋값 올려 받는 것보다 양도세 비과세가 무조건 이득”이라는 반응이 많았다.

 

다만 “이미 실거주 의무 다 채운 사람만 바보됐다” “정부가 갭투자 하라고 부추기는 것 같다”는 지적도 있다.

상생임대인 제도의 실효성이 기대만큼 크지는 않을 것이란 의견도 있다.

 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다주택자에게도 혜택을 확대했다 하지만, 세를 준 집만 남기고 모두 파는 사람은 많지 않을 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

신수지 기자

 

 

 

 

 

 

 

서울 강남구에 한 부동산중개업소 모습. [연합]

 

 

 

 

상생임대인 되려 ‘2년 안에 이사 못감’ 특약까지…계산기 두드리는 집주인들

 

 

 

정부, 2024년까지 상생임대인 제도 확대 시행
임대료 인상 최소화에 전월세 유통 물량 확보
집주인들, 상생임대인 혜택 두고 손익 계산 나서

 

 

 

[헤럴드경제=김은희 기자] #. 오는 9월 전세계약 만료를 앞둔 세입자 김 모씨는 집주인과 계약갱신청구권 사용을 조건으로 동일 금액에 재계약하기로 구두로 합의했다.

그러나 정부가 상생임대인 혜택 확대를 발표한 이후 집주인은 조건을 하나 걸었다.

 

무조건 2년 거주를 채우겠다는 특약을 넣어 계약서를 새로 쓰자는 것이다.

집주인이 상생임대인 혜택을 누리기 위해 김씨가 임대차 재계약 기간 2년을 채워야 해서다.

김씨는 “아직 이사 계획이 없지만 기회가 생기면 언제든 내 집을 마련하겠다는 생각이라 거주 조건을 명시한다는 게 다소 부담스럽다”고 했다.

 

정부가 오는 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 임대인, 즉 상생임대인에 대한 혜택을 확대하기로 하면서 집주인들이 손익 계산에 나서는 모양새다.

임대료를 시세대로 올릴지 또는 상생 임대차계약을 체결해 양도소득세 비과세 혜택을 누릴지, 상황상 상생임대인 지위를 인정받을 수 있는지, 인정받으려면 어떻게 해야 하는지 등을 두고 계산기를 두드리고 있다.

 

25일 업계에 따르면 정부는 연말까지 한시적으로 시행 중인 상생임대인 제도를 2024년까지 확대 시행하기로 했다.

 

직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대인에게는 조정대상지역 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면제해주고 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주 요건도 따지지 않겠다는 것이다.

집주인이 거주 요건을 채우려고 세입자를 내보내는 상황을 막고 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 유도하겠다는 차원이다.

일단 2020년 7월 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행된 이후 이미 계약을 갱신했거나 혹은 다른 이유로 신규 세입자와의 계약을 앞둔 집주인은 상생 임대차계약을 체결할지 여부를 두고 고민하고 있다.

 

향후 매도를 계획하고 있는 경우 상생임대인 혜택을 받는 게 유리하겠지만 2년간 대폭 오른 전세가격을 반영해 계약할 땐 임대수익을 추가로 확보할 수 있다는 이점이 있다.

 

새로 체결한 임대차 계약 기간 2년이 만료된 이후 매도가 이뤄져야 하고 이때 1주택 지위여야 한다는 점에서 메리트가 크지 않다고 보는 이들도 상당하다.

실제 주택을 여러 채 보유한 임대인의 경우 상생 임대차계약을 체결할 유인책이 없다는 평가가 지배적이다.

 

다만 이번 제도 개선으로 상생 임대주택 가격 제한이 없어지면서 임대료 수익보다 비과세 혜택이 큰 고가 주택을 중심으로는 임대료를 5% 이내로 인상하려는 움직임이 뚜렷할 것으로 업계는 보고 있다.

세입자가 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 계약의 경우 주택임대차보호법상 임대료를 5% 이내로 인상해야 하는 만큼 집주인은 자동으로 상생임대인의 기본 요건을 갖추게 된다.

 

다만 의무 임대 기간 2년을 꼭 채워야 한다는 점은 변수다. 어떤 이유로든 세입자가 2년을 모두 살지 않고 나갈 경우 상생임대인 혜택을 누릴 수 없다는 얘기다.

‘무조건 2년 거주’와 같은 특약사항이 등장한 것도 이 때문이다.

 

전세를 끼고 집을 매매한 이들의 셈법은 특히 복잡하다.

직전 계약과 당해 상생 계약의 임대인이 동일한 경우에만 상생임대인으로 인정받을 수 있기 때문에 주택 매수 과정에서 승계받은 전세계약은 직전 계약에 해당하지 않는다.

 

즉, 갭투자를 한 임대인은 직접 임대차 계약을 새로 맺고 이를 최소 1년 6개월 이상 유지한 뒤 두 번째 임대차 계약을 5%룰을 지켜 체결해야 상생임대인이 될 수 있다는 얘기다.

이에 상생임대인 제도가 끝나는 2024년 12월 31일 전 상생 임대계약서를 작성하기 위한 시간표를 짜는 데 적극적으로 임하는 분위기다.

 

양도세 비과세를 위한 거주 요건을 채우기 위해 직접 거주 중이거나 거주를 준비하며 집을 비워뒀던 이들의 경우 새로 세입자를 들여놓는 방안을 검토하고 있다.

다만 기존 세입자를 내쫓고 새로운 세입자를 들여놓은 꼴이 돼 법적인 문제가 없을지 의문이 든다는 목소리가 나온다.

 

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “임대차법을 단기간 내 손볼 수 없는 상황에서 집주인에게 실거주 요건을 완화함으로써 전월세 유통 물량을 확대하는 데 일조할 것으로 기대된다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 ehkim@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 21일 국토교통부와 기획재정부 등이 제1차 부동산

관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. . 2022.6.21/뉴스1

 

 

 

 

 

전세 끼고 산 주택, '5%룰' 지켜도 상생임대인 아니다

 

 

 

임대료를 5%만 올릴 경우 실거주 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 '상생임대인' 대상이 1주택자에서 다주택자로 확대되면서 집주인들의 문의가 쇄도하고 있다.

유명 부동산커뮤니티 '부동산스터디'에는 대책 발표가 된 지난 21일에만 '상생임대인'과 관련한 질문글이 650여개 올라왔다.

대부분 본인의 사례가 혜택 대상에 해당되는지 묻는 질문들이다.

부동산커뮤니티에서 가장 많이 나온 질문들을 정리해 머니투데이가 상생임대인 제도 주무부처인 기획재정부에 직접 물었다.

 

직전계약과 이번계약, 임대인 같을 때만 '상생임대인' 가능혼란은 지난해 말 정부가 상생임대인 제도를 처음 도입하며 발표한 '상생임대인 개념'에서 비롯됐다.

당시 정부는 상생임대인 개념에 대해 '신규·갱신계약 시 임대료를 직전계약 대비 5% 이내 인상(유지·인하 포함)한 임대인'이면서 '직전계약은 기존 임대차계약이 존재하고 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우'에 한정했다.

여기에 덧붙여 '주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약 및 주택 매수시 승계받은 임대차계약은 제외한다'고 밝혔는데 이 내용이 모호해 혼란을 낳았다.

임대차 계약을 신규체결하며 이전계약 대비 5% 이내로 올리는 경우, 전세를 끼고 매수한 후 새로운 계약에서 5% 이내로 올리는 경우 등은 상생임대냐, 아니냐를 놓고 각종 해석이 쏟아졌다.

기재부가 밝힌 '상생임대인 여부'를 가장 쉽게 판별할 수 있는 방법은 직전계약과 5% 이내로 올린 당해계약의 '임대인이 같냐'는 것이다.

임대인이 같은 경우, 당해계약 시 이 임대인은 상생임대인 자격을 갖추게 된다. 이때 당해계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결돼야 한다.

반대로 직전계약과 당해계약의 임대인이 다를 경우, 이전계약 대비 5% 이내 상승이더라도 상생임대인이 될 수 없다.

여기서 중요한 것은 직전계약과 당해계약의 '임차인'은 달라져도 아무 상관이 없다는 점이다.

가령 A씨가 2021년 10월 전세를 끼고 매입한 집의 기존 전세계약이 오는 10월 만료될 경우, A씨가 기존 임차인과 전세계약을 하며 이전계약 대비 보증금을 5% 이내로 올린다고 해도 상생임대인이 될 수 없다. 보증금 비교 대상이 되는 직전계약의 임대인과 당해계약의 임대인(A씨)가 다른 사람이기 때문이다.

기존 임차인이 전세만기에 맞춰 나가고 10월에 A씨가 새로운 임차인을 들이면서 5%룰을 지킨다면 어떨까.

이 경우도 역시 상생임대인이 될 수 없다. 임차인의 변경은 상생임대인 조건에 아무런 영향을 주지 않아서다.

전세 끼고 샀다면, 두번째 전세계약 시점에 혜택 볼 수 있어이 상황에서 A씨가 상생임대인 혜택을 받으려면 당해계약이 아닌 다음 계약에서 5%룰을 지켜야 한다.

즉 2022년 10월에 기존 임차인(혹은 새로운 임차인)과 전세계약을 맺고 2024년 10월에 이전계약 대비 5% 이내 상승한 전세계약을 맺으면 된다.

 

2026년 10월 임차인 퇴거 후 A씨가 이 집을 매도하게 되면 '2년 거주' 요건을 갖추지 않고도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
정부가 이렇게 혜택을 한정한 것은 '갭투자를 부추길 수 있다'는 우려 때문이다.

기재부 관계자는 "전세를 끼고 주택을 취득한 경우는 '갭투자'에 해당하는데 이 경우에도 상생임대인 혜택을 주면 갭투자를 유도하는 구조가 될 수 있어 제한을 두게 됐다"고 설명했다.
집주인들 사이에서는 이제 막 입주하는 신축 아파트에 전세를 들일 경우, 언제 상생임대인이 될 수 있느냐는 질문도 나오고 있다.

이 경우, 입주 시점에 들이는 전세계약은 비교 가능한 직전계약이 없기 때문에 이 시점에는 상생임대인이 될 수 없다.

이번 계약이 만기되고 2년 후 계약을 갱신하거나 신규계약을 맺는 과정에서 5%룰을 지킨다면 그 시점에 상생임대인으로 인정받을 수 있다.

만약 현 시점에 전세를 낀 매물을 매입한다면 상생임대인이 될 수 있을까.

기존 계약이 2022년 12월31일 전에 만기된다면 가능하다.

만기와 동시에 계약을 체결하고 2년 후, 제도 적용기한인 2024년 12월 31일 전에 계약갱신(혹은 신규계약)을 하면서 보증금을 5% 이내로 인상하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.

 

그러나 기존 계약이 2023년 만기되는 경우라면 만기 시점에 계약하고 이후 두번째 계약갱신(혹은 신규계약) 시점이 제도 적용기한을 넘긴 2025년이 되기 때문에 그때 5% 룰을 지킨다고 해도 혜택 대상이 되지 않는다.

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어

있는 모습. 2022.6.21/뉴스1 © News1 임세영 기자

 

 

 

 

 

전셋값 5%만 올렸는데 상생임대인 탈락..요건 뭐길래

 

 

 

 

윤석열 정부 첫 부동산 대책에 '상생 임대인' 확대 포함
핵심은 직전계약·당해계약 동일 임대인 여부..5% 이내 인상 기본

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 윤석열 정부의 첫 부동산 대책이 나왔다.

소위 말하는 6·21 대책이다.

사람들의 이목을 집중시킨 것은 임대차 3법을 보완한 '상생 임대인' 제도였다.

 

안 그래도 복잡한 제도에 여기저기서 '착한 임대인'이란 말을 쓰니 기존 제도와 다른 건지 헷갈리기도 하다.

오늘 백서는 '상생 임대인'을 다뤄보려 한다.

 

먼저 상생 임대인의 정확한 의미부터 알아보겠다.

2021년 12월20일 이후 신규나 갱신계약 때 임대료를 5% 이내로 인상해 2년간 유지하는 임대인을 뜻한다.

 

문재인 정부가 발표한 2022년 경제정책방향에 처음 언급됐으며 전세시장 안정을 위해 한시적으로 도입된 개념이다.

처음에는 조정대상지역에서 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 2년 실거주 요건을 1년으로 완화하는 인센티브를 줬기 때문에 효과가 미비할 것이라는 지적이 많았다.

 

생각해보면 집주인 입장에서는 비과세를 위해 1년을 사나 2년을 사나 큰 의미가 없기 때문이다.

또 공시가격 9억원 이하의 1가구 1주택에만 해당이 되다 보니 임대사업자나 다주택자에게 해당이 없어 실효성이 떨어진다는 얘기도 많았다.

 

그러나 윤석열 정부는 상생 임대인 제도를 폐지하는 대신 확대해서 활용하기로 했다.

여소야대에서 임대차 3법의 개정이 어렵다는 점을 고려해 일종의 보완책을 쓴 것이다.

대책을 살펴보면 공시가격 기준을 폐지하고 1가구 1주택자 기준을 완화했다.

 

향후 1주택 전환 계획이 있는 다주택자라면 상생 임대인 혜택을 받게 된다.

거주요건 면제를 2년으로 확대하고 적용기한도 올해 12월 31일에서 2024년 12월31일로 2년 연장된다.

대책이 발표되자 부동산 커뮤니티에서는 즉각 반응이 왔다.

 

대부분 자신이 상생 임대인에 해당하는지를 묻는 글이었는데, 정부가 다주택자와 고가 주택 보유자에게도 혜택을 주겠다고 공언한 셈이니 관심도가 높았던 것이다.

주요한 질문을 살펴보면 이전 집주인으로부터 전세계약을 승계했고 전세만료에 따른 청구권을 사용했는데 상생 임대인이 적용되는지, 다주택자인데 언제까지 집을 팔아야 혜택을 볼 수 있는지 등이 있다.

 

핵심은 임차인과 상관없이 직전계약과 임대료를 5% 이내로 올린 당해계약의 임대인이 같아야 한다는 점이다.

예를 들어 집주인 A씨에게서 집을 구매한 B씨가 승계받은 전세계약을 갱신하며 임대료를 5% 이내로 올려도 상생 임대인이 될 수 없다.

직전계약의 임대인은 A씨, 당해계약의 임대인은 B씨다.

 

물론 B씨가 임차인과 1년 6개월의 기간을 유지하고 제도가 만료되는 2024년 12월31일 전에 임대료를 5% 이내로 인상한 두 번째 계약을 맺었다면 상생 임대인이 될 수 있다.

직전계약과 당해계약의 임대인은 B씨기 때문이다.

 

같은 맥락으로 갭투자자가 전세를 끼고 집을 샀다면 기존 혹은 새로운 임차인과 5% 이내로 계약을 맺어도 상생 임대인이 될 수 없다.

제도 적용 기한 내에 다음 계약을 해야 혜택을 받게 된다.

 

상생 임대인 개념을 최초발표할때 적용한 "주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 승계받은 임대차계약은 제외한다"는 규정이 그대로 반영됐다고 보면 된다.

직전 계약을 1년 6개월 이상 유지해야 한다는 내용도 있다.

 

다주택자의 경우 임대료를 5% 이내로 인상한 해당 주택을 제외한 나머지 주택을 매도해야 해당 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

여러 '기출변형' 문제들이 있겠지만 같은 임대인이 직전계약과 5% 이내로 올린 당해계약을 맺으면 상생 임대인이라는 핵심을 기억한다면 해석에 도움이 될 것이라 생각한다.

 

 

 

 

 

rma1921kr@news1.kr

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사진은 21일 서울 시내 부동산 중개업소의 전,월세 게시물 모습.연합뉴스

 

 

 

 

 

상생 임대인’ 혜택 확대…아리송한 제도 문답 풀이

 

 

 

임차인 변경돼도 임대료 5% 내 인상 땐

2년 실거주 안 해도 양도세 비과세 혜택

 

 

 

 

앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상한 ‘상생 임대인’에 대한 혜택이 확대된다.

‘상생 임대인’은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

현재 2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생 임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해주는 제도다.

 

정부는 임차인이 바뀌더라도 임대료 인상 폭만 준수하면 혜택이 적용되며, 고가 주택이나 공실로 뒀던 주택도 요건에 따라 상생 임대주택으로 인정해준다고 24일 설명했다.

상생 임대인 혜택과 관련한 궁금증을 일문일답으로 정리했다.

 

-상생 임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주 요건 2년 면제 특례가 적용되나.

“아니다. 상생 임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제된다.

이번 개정으로 임대 개시일 기준 1가구 1주택 요건을 삭제했다.

 

그래서 다주택자도 상생 임대차계약을 체결할 수는 있지만 양도세 비과세 거주 요건 2년은 양도 시점에 1가구 1주택인 경우 적용된다.

그러므로 임대 개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주 요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.”

 

-상생 임대차계약으로 인정받기 위해서는 ‘직전 임대차계약’ 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 한다고 들었다. 이때 ‘직전 임대차계약’이 무슨 뜻인가.

 

 

“직전 임대차계약은 거주자 A씨가 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 체결한 계약을 의미한다.

즉, A씨가 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계받은 경우는 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는다.”

-직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임차인이 같아야 하나.

“직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다.

즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.”

-직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나.

“그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속해 유지될 필요는 없다.”

 

-상생 임대차계약을 언제까지 체결해야 ‘상생 임대주택’으로 인정받나.

“2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지의 기간 중 체결해야 한다.

또 실제로 계약금을 지급받은 사실이 확인돼야 한다.”

-임대주택이 다가구주택인 경우에 상생 임대주택으로 인정받기 위해 각 호(가구)별로 ‘상생 임대차계약’을 체결해야 하는지 궁금하다.

 

“추후 양도 계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 한다.

하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우에는 각 호별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있다.”

 

-상생 임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에는 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.

 

“민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용해 계산한다.

연 10%와 ‘기준금리(현재 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율이다. 예컨대 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면, 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다.

 

월세보증금 2000만원+월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.”

 

 

 

 

 

 

 

 

사진은 수원 영통지역 구축 아파트 밀집 단지. /경인일보DB