'집값 하락' 아직 시작도 안했다?..금리에 'R공포'까지

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

 

▲ 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 전경. 연합뉴스

 

 

 

 

 

 

집값 하락' 아직 시작도 안했다?..금리에 'R공포'까지

 

 

 

 

[집값 톡톡]서울 집값 6주째 하락
강남구 4개월 만에 마이너스..강북·노원 0.08% ↓
국토연 "금리 인상, 1년 뒤 집값 영향"..매수세 위축

 

 

 

부동산 시장이 빠르게 식고 있다.

금리 인상에 더해 경기 침체에 대한 우려가 커지는 영향이다.

서울 집값은 6주째 하락세를 이어가고 있다.

강남구의 경우 4개월 만에 마이너스를 기록했다.

 

시장에 매물은 쌓이는데 매수세가 극도로 위축해 있다.

금리 인상의 여파가 내년부터 더욱 본격적으로 집값에 영향을 미칠 것이라는 보고서도 나왔다.

부동산 시장의 냉기가 언제까지 이어질지 관심이 쏠린다.

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

전국 집값 9주째 하락세…"매수 심리 위축"

 

한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(4일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 내리면서 9주째 하락세를 기록하고 있다.

서울 역시 -0.03%를 기록해 6주째 내리막을 걷고 있다.

 

수도권(-0.04%)과 지방(-0.02%)도 하락세를 이어가고 있다.

부동산 전반에 냉기가 흐르는 분위기다.

서울에서는 서초구만 나 홀로 상승세를 기록하고 있다.

 

우리나라 집값의 대장주나 다름없는 강남구의 경우 약 4개월 만에 하락 전환했다.

강북구와 노원구 집값은 전주보다 0.08% 떨어지며 하락 폭이 갈수록 커지는 흐름이다.

매물은 쌓이는데 집을 사려는 사람은 없는 상황이 이어지고 있다는 분석이다.

 

부동산원은 "추가 금리 인상과 하반기 경기 침체에 대한 우려 등 다양한 하방 압력에 더해 매물 적체 영향이 지속하고 있다"며 "매수 심리가 위축되면서 서울 대부분 지역에서 하락세 지속하고 있다"고 분석했다.

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

금리 인상 영향 내년 본격화?…"하방 압력 커질 것"

 

당분간 매수 심리가 살아나기는 어려울 거라는 전망이 늘고 있다.

기준금리 추가 인상이 예상되는 데다 경기 침체에 대한 우려도 더욱 커졌기 때문이다.

최근의 기준 금리 인상이 1년 뒤인 내년부터 주택 시장에 본격적으로 영향을 미칠 거라는 보고서가 나와 눈길을 끌기도 했다.

 

박진백 국토연구원 부연구위원이 내놓은 '주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구-금리상승기와 금리하락기 영향 비교를 중심으로'라는 보고서다.

▶관련 기사: "금리인상 집값 타격, 1년 뒤 더 '세게' 온다"(7월 8일)

 

이에 따르면 금리상승기에 나타나는 집값 하락 반응은 12~15개월의 시차를 두고 발생한다고 한다.

특히 상당 기간 기준금리 추가 인상이 이뤄질 가능성이 큰 만큼 향후 주택가격 하방 압력도 더욱 커질 거라는 설명이다.

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

 

실제 시장에서는 '거래 절벽' 현상이 다시 심화하고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트 매매량은 1740건으로 전달보다 줄었다.

지난 3월 대선 이후 거래량이 늘어나나 싶었지만, 다시 매수세가 꺾이는 흐름이다.

 

임병철 부동산R114 수석연구원은 "5월 양도세 중과 유예 이후 매물이 쌓이고 있지만 매수세가 극도로 위축해 거래 침체가 장기화하고 있다"며 "올해 하반기 아파트 시장은 상승 요인과 하락 요인이 혼재된 가운데 금리 인상 압박과 경기 침체 우려로 매수 심리 회복이 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

 

 

 

 

 

 

 

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)

ⓒ비즈니스워치

 

 

 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

집값, 서울 외곽 하락폭 커져… 지방으로도 확산

 

 

 

 

장기간 상승 피로감에 경기 침체·금리 인상 우려 겹쳐

 

 

 

장기간 집값 상승에 따른 부담과 금리 인상으로 주택 수요가 줄어들면서 전국적으로 집값 하락세가 완연해지고 있다.

 

경기 의왕 등 GTX(수도권광역급행철도) 호재로 지난해 집값이 급등한 지역에서 직전 최고가 대비 수억원씩 떨어진 가격에 계약이 체결되고 있으며, 인천 송도에서는 아파트 분양권의 시세가 억 단위로 떨어졌다.

서울도 외곽 지역을 중심으로 집값 하락 폭이 커지는 추세다.

 

지방 역시 대구, 대전, 전남 등 최근 규제지역에서 제외된 곳을 중심으로 매수세가 살아날 것이란 기대가 있었지만 집값 하락세가 이어지고 있다.

전문가들은 “금리 추가 인상 등 집값을 더 떨어뜨릴 요인이 많고, 경제 전반의 불확실성도 높기 때문에 하반기에도 집값 하락세가 이어질 가능성이 크다”는 전망을 내놓고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

지방 주요 지역 아파트값 주간 변동률

 

 

 

 

 

◇매수세 실종에 집값 하락 가속도

8일 한국부동산원에 따르면, 이번 주(4일 기준) 대구 아파트 값은 0.11% 하락했다.

전주(-0.19%)에 비해 낙폭이 줄었지만 여전히 세종(-0.14%)에 이어 전국 둘째로 집값 하락세가 가파르다. 대전(-0.06%), 전남(-0.07%)도 집값 하락이 이어졌다.

 

대구, 대전, 전남은 정부가 지난달 30일 규제 완화를 결정한 지역들이다. 대구는 수성구가 투기과열지구에서 해제되면서 청약·대출·세금 등의 규제 수위가 한 단계 낮은 조정대상지역이 됐고, 나머지 7구는 조정대상지역에서 해제돼 비규제지역이 됐다.

 

대전도 동·중·서·유성구 등 4곳이 투기과열지구에서 해제됐고, 전남은 여수·순천·광양시 등 3곳이 조정대상지역에서 빠졌다.

이처럼 규제가 완화됐음에도 불구하고 시장 분위기는 여전히 침체 국면을 벗어나지 못하고 있는 것이다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출 이자 부담과 주택 거래 침체로 투자 수요가 거의 사라졌기 때문에 규제가 풀려도 당장 집값이 오르긴 어렵다”고 말했다.

수도권에서도 집값 하락 분위기가 더욱 고조되고 있다.

 

인천 송도에서는 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 등 청약 경쟁이 치열했던 아파트의 분양권이 직전 최고가보다 1억~2억원씩 낮은 가격에 거래되고 있다.

 

GTX-C노선이 연결된다는 소식이 호재로 작용하며 작년 아파트 값 상승률 1위(38%)를 기록한 의왕에서는 아파트 전용면적 84㎡가 직전 최고가(16억3000만원)보다 4억원가량 내린 12억8300만원에 지난 5월 거래됐다.

서울 역시 노도강(노원·도봉·강북구), 은평구 등 외곽을 중심으로 집값 하락 폭이 커지고 있으며, 거주 수요가 가장 많은 강남 3구(강남·서초·송파)도 서초구를 제외하고는 아파트 값이 하락세로 돌아섰다.

 

◇서울 아파트 수요도 9주째 감소

서울 아파트 값은 이번 주 0.03% 떨어지며 6주 연속 하락세를 이어가고 있는 가운데, 집값 선행 지표로 통하는 매매수급지수도 9주 연속 하락해 86.8을 기록했다.

2019년 7월 셋째 주(85.6) 이후 최저치다.

 

매매수급지수가 100보다 낮으면 아파트 공급에 비해 수요가 적고, 숫자가 작을수록 그 정도가 심하다는 의미다.

 

서울 아파트 전셋값 역시 이번 주 0.02% 떨어지며 4주 연속 하락세를 이어가고 있다.

부동산원은 “높은 전셋값에 대한 부담과 전세 대출 금리 인상에 따른 월세 선호 현상이 지속되며 전세 수요가 줄었다”고 설명했다.

 

수요가 줄어든 탓에 서울 아파트 전세 매물(아실 집계)은 이날 기준 2만9912건으로 한 달 전(2만6448건)에 비해 13% 급증했다.

전셋값이 하락하면 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 어려워지기 때문에 매매가격도 떨어뜨리는 효과가 있다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 “지금은 거의 모든 통계 지표에서 집값 하락 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다”며 “금리 등 거시경제 상황도 불안하기 때문에 거래 가뭄과 집값 하락은 하반기에도 이어질 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

정순우 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집값 떨어지는데…중대형은 여전히 '꿋꿋'

 

 

 

 

상반기 규모별 주택가격

`135㎡ 이상` 2%대 상승
`85㎡` 기준으로 등락 갈려
"대형이 더 공급부족한 탓"

신축 아파트의 실거래가
20년 이상 아파트 추월

 

 

 

 

 

상반기 전국 아파트값이 내림세로 돌아선 가운데 중대형과 준공 10년 이내 새 아파트는 선방하고 있는 것으로 나타났다.

서울 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지 전경.

[매경DB]서울 아파트 매매시장에서 '대형'과 '신축' 선호 현상이 뚜렷해지고 있다.

 

집값이 조정 국면으로 접어들면서 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상이 강화되고 있는 것이다.

대형 아파트 공급 물량이 감소하고 정비사업에 대한 기대감도 약화된 영향으로 보인다.

전문가들은 금리 인상기에 투자보다 실거주 수요가 시장을 주도하면서 이 같은 현상이 지속될 것으로 내다봤다.

6일 KB부동산의 월간주택가격 동향에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 전용면적별 매매가격지수를 살펴보면 대형(전용 135㎡ 이상)이 연초 대비 2% 올라 가장 큰 상승폭을 보였다.

중대형(102~135㎡ 미만)이 0.8%로 뒤를 이었고 중형(85~102㎡ 미만)과 중소형(60~85㎡ 미만)은 0.5%씩, 소형(60㎡ 미만)은 0.3% 상승한 것으로 나타났다.

 

면적이 넓을수록 상승폭이 높았던 것이다.

서울 아파트 평균 매매가격이 하락을 기록한 한국부동산원 통계에서도 올해 1~5월 사이 전용 85㎡ 초과 매매가격지수는 상승했고, 85㎡ 이하는 하락한 것으로 나타났다.

지난해까지만 해도 중소형의 상승세가 두드러졌던 것과 대비된다.

조정장을 뚫고 신고가를 기록한 사례 역시 대형 아파트가 대다수였다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 영등포구 여의도동 '롯데캐슬엠파이어' 전용 163㎡는 23억9000만원에 거래되면서 신고가를 기록했다.

 

직전 거래가 대비 3억6000만원 높아진 가격이다.

중구 회현동 '남산롯데캐슬아이리스' 전용 133㎡도 22억5000만원에 거래되며 직전가 대비 4억7000만원 높아진 금액에 신고가를 썼다.

 

상승 거래가 대부분 강남·서초구 위주로 이뤄지고 있는 가운데에서도 대형은 지역을 가리지 않고 높은 몸값을 보이고 있는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "1~2인 가구가 늘어나면서 중대형 수요가 감소하는 게 자연스러운 현상임에도 최근 들어 희소성이 높아지는 것은 공급이 더 큰 폭으로 감소했기 때문"이라고 설명했다.

 

부동산R114가 올해 전국 아파트 입주 물량을 전용면적별로 살펴본 결과 85㎡ 초과 비중은 5.6%로 연간 집계가 시작된 1990년 이후 가장 낮은 수준으로 나타났다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 아파트 신축 선호 현상 역시 최근 들어 뚜렷해지고 있다.

국토부 실거래가 공개시스템에서 올해 1~5월 준공 10년 이하와 20년 이상 아파트의 3.3㎡당 평균 가격을 비교한 결과 연초에는 준공 20년 이상 아파트가 10년 이하보다 높았지만 시간이 지나면서 역전이 이뤄졌다.

 

1월 거래된 준공 20년 이상 아파트의 3.3㎡당 가격은 4752만원으로 10년 이하보다 227만원 높았지만 4월엔 각각 4910만원과 5639만원으로 10년 이하 아파트가 729만원 높았다.

격차는 다소 줄었지만 5월에도 10년 이하 아파트의 3.3㎡당 가격이 20년 이상보다 534만원 비쌌다.

이 같은 현상은 집값 상승 기대감이 꺾임에 따라 투자 성격 수요는 감소하고 실거주 수요가 늘어나면서 당장의 주거만족도가 높은 신축으로 쏠림이 나타났기 때문으로 보인다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "집값 단기 급등에 대한 부담과 대출규제, 금리인상이 겹치면서 가격이 안정기로 접어드는 시기에는 주거만족도 위주로 수요가 재편된다"고 설명했다.

 

 

 

 

 

[이석희 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 강남구 아파트값이 4개월 만에 하락했다. 한국부동산원

에 따르면이번주 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.03% 떨어지며 6주 연속

하락세를 이어갔다.사진은 8일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서

바라본 서울시내 아파트의 모습. 2022.07.08. jhope@newsis.com

 

 

 

 

 

집값 부담에 대출도 막혀서…소형아파트 청약 인기 3배 껑충

 

 

 

서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 분양가 상승과 기준금리 인상으로 집값에 대한 부담이 커지면서 청약시장에서 소형 아파트의 인기가 높아지고 있다.

1~2인 소규모 가구가 증가하고 있는 것도 소형 인기의 원인이다.
 
9일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 올해 상반기 소형 아파트(전용면적 60㎡미만)의 1순위 청약 경쟁률은 27.29대 1인 것으로 나타났다.
이는 지난해 상반기 경쟁률인 9.55대 1보다 약 3배가량 높은 수치다.

 

또 전용면적 60㎡미만 아파트를 분양 받기 위해 쓰여진 1순위 청약 통장도 지난해 상반기에 비해 22% 증가했다.

매매 거래량도 전체 과반수를 넘었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 상반기 소형 아파트는 전체 거래량(15만7,986건)의 52.4%인 총 8만2764건이 거래됐다.
기준금리 인상에 따른 대출 이자 부담 등으로 내 집 마련 부담이 커지면서 소형아파트에 대한 수요자들의 관심이 늘어난 것으로 풀이된다.

또한 1~2인 가구가 증가하고 있는 것도 소형 아파트 수요가 늘어난 원인으로 꼽힌다.

실제로 행정안전부 주민등록 인구 통계 자료를 살펴보면, 1~2인 가구수는 2017년 1246만131가구에서 2022년 6월 1537만3,533가구로 5년새 23%가 증가했다.

비중도 늘어났다. 2017년 58%이던 1~2인 가구 비중은 2022년 6월 65%까지 상승했다.

뿐만 아니라 지난달 통계청이 발표한 '장래인구 및 가구 추계'(2020~2050년)에 따르면, 오는 2050년에는 전체 가구수의 약 76%(약 1732만가구)가 1~2인 가구일 것이라고 전망하기도 했다.

부동산 업계의 관계자는 "1~2인 가구 증가와 더불어 강화된 DSR 대출 규제로 인해 자금 마련 부담이 커진 수요자들이 가격 부담이 적은 소형 아파트로 발걸음 하고 있다"며 "게다가 최근에는 임대사업 혜택에 대한 기대감으로 투자 수요까지 소형 아파트에 관심을 두고 있다"고 말했다.
 
이에 올 하반기에 공급하는 소형 아파트에도 이목이 집중될 전망이다.
롯데건설은 경기 고양시 덕양구 성사동 일대에 짓는 '원당역 롯데캐슬 스카이엘'의 1순위 해당지역 청약을 12일 진행한다.

 

지하 6층~지상 36층, 11개 동, 전용면적 35~84㎡, 총 1236가구로 구성되며, 이 중 전용면적 35~59㎡, 629가구를 일반에 분양한다.
두산건설은 인천 동구 송림동 일원에 짓는 '인천 두산위브 더센트럴'을 7월 분양할 예정이다.

지하 3층~지상 29층, 12개동, 전용면적 39~84㎡ 총 1321가구 규모이며 785가구를 일반 분양한다.

서희건설은 인천 미추홀구 도화동 일원에 공급하는 '서희스타힐스 더 도화'를 7월 분양할 예정이다.

지하 2층~지상 26층, 2개 동, 전용면적 59㎡, 총 144가구 규모로 들어선다.

 

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com

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 /사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

 

 

아파트 '선당후곰이'들은 어떻게 됐을까?

 

 

 

선당후곰,곰,곰…

최근 각종 부동산 커뮤니티엔 분양가 마련에 부담을 느낀 '청약 영끌러'들의 고민섞인 글들이 자주 눈에 띄고 있다. 

속사정을 들여다보면 '선당후곰' 열풍에 올라타서 운좋게 아파트 청약에 당첨됐는데 이후 대출 규제, 금리 인상 등 시장 상황이 변하면서 잔금 마련이 어려워지고 있다는 것이다.

 

실제로 청약 시장 분위기는 빠르게 바뀌고 있다.

2020~2021년만 해도 집값 상승세가 좀처럼 꺾이질 않자 주택 수요자들이 청약 시장에 몰렸다.

분양가상한제, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 등으로 분양가가 시세보다 저렴했다. 

 

당첨만 되면 수억원의 시세차익이 예상되면서 '로또 청약' 수요가 높아졌고 서울을 중심으로 '청약 불패'가 이어졌다.

실제로 지난해 주택 청약저축종합통장(청약통장) 가입자가 한 달 평균 10만명대에 육박할 정도였다.

 

청약 시장에선 '선당후곰', '묻지마청약' 등이 성행했다.

주요 단지들은 무려 네 자릿수 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

대표적인 곳이 지난해 6월 서울 서초구 반포동에서 분양한 '래미안 원베일리'다.

 

이곳은 당첨만 되면 10억원 이상의 시세차익이 기대되면서 1순위 청약 접수 결과 평균 161대 1, 최고 1873대 1의 경쟁률을 기록했다. 

 

이 아파트의 분양가는 역대 최고가인 3.3㎡(1평)당 5653만원으로 가장 작은 46㎡도 중도금 대출 마지노선인 '9억원'을 넘었다.

그럼에도 '일단 당첨만 되자'는 분위기다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

당첨만 되면 사돈에 팔촌까지 돈을 빌려서 낸 다음 시세차익으로 갚는다든지, 신용대출이나 2금융권 대출을 끌어쓰려는 움직임도 당시 포착됐었다.

'선당후곰' 분위기는 서울에서 수도권, 지방 주요 지역까지 퍼지더니 나중엔 오피스텔부터 도시형생활주택, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 비주택 시장까지도 번졌다.

 

지난해 말부터 열기가 확 꺾였다. 

대출 규제, 금리 인상 등 안팎으로 시장 환경이 빠르게 변하면서 매수 수요가 줄어든 탓이다.

청약 불패였던 서울에서조차 지난 2월까지만 해도 47가구에 그쳤던 미분양 주택이 3월 180가구, 4월 360가구, 5월 688가구로 빠르게 늘고 있다. 

그러자 수분양자들도 동요하기 시작했다. 

 

생활형숙박시설, 도시형생활주택 등 수익형 부동산 수분양자들은 '무피'(프리미엄 없는 원래의 분양가격)로 매물을 던지고 있다.

아파트 수분양자들은 생각보다 잔금 마련이 어려워져 '선당'은 성공했지만 '후곰'이 길어지는 모습이다.  

잔금 마련 아득…"영끌매수의 시대 끝"

특히 '청약 영끌족'들의 고민이 깊다. 

업계에 따르면 이들은 당첨 직후 계약금과 중도금 일부만 현금으로 내고 나머지는 신용대출을 받거나, 일단 연체한 다음 주택담보대출로 돌리는 식으로 분양 대금을 마련하려 했다.

 

대출 규제 강화, 금리 인상, 매수 심리 하락, 전세 수요 감소 등 시장 상황이 변하면서 이들의 계획에 차질이 생기는 모습이다. 

올해부터 잔금 대출 시 강화된 DSR 규제가 적용되는데, 이달부터는 계약자의 총 대출액이 1억원을 넘을 경우 원리금이 연간 소득의 40%를 초과하면 대출이 나오지 않는다.

신용대출 등 이미 다른 대출이 있거나 소득이 낮으면 대출 가능 금액이 대폭 줄어드는 구조디. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

실제 주택산업연구원이 주택건설업체 500여곳을 대상으로 5월 전국 아파트 미입주 사유를 조사한 결과 '잔금대출 미확보' 응답이 40.7%로 가장 많았다.

10명 중 4명은 잔금대출을 받지 못해 분양받은 아파트에 입주하지 못한 셈이다.  

점점 불어나는 이자도 공포다.

 

금리가 빠르게 오르는 와중에 집값은 하향 조정 추세라 기대했던 만큼의 시세차익을 얻지 못할 수도 있는 상황이다.

이를 두고 한 부동산 커뮤니티에선 '밑 빠진 독(아파트)에 물(이자) 붓는 느낌'이라는 표현까지 나왔다. 

 

그렇다고 전세로 돌리자니 그동안 분양받은 상한제 적용 아파트의 경우 실거주 의무(내년부터 폐지)가 있다.

전세로 돌릴 수 있다고 해도 최근 금리 인상 등으로 전세 수요가 줄면서 원하는 가격에 전세 세입자를 구하기도 어렵다.

▷관련기사:[집잇슈]8월 전세대란 없다지만 이젠 '월세' 걱정(7월6일) 

 

최악의 경우 수분양자가 잔금을 연체하다가 결국 입주하지도 못하고 새 아파트를 경매에 넘기는 상황에 처하게 될 수도 있다. 

물론 이는 극단적 경우이긴 하다.

 

향후 분양가 상승이 불가피한 데다 아무리 집값이 조정된다고 한들 분양가 아래로 가격이 떨어지긴 어렵다는 점에선 결국 최후에 웃는 건 '선당후곰'이들이 아닐까 싶기도 하다. 

다만 청약 시장의 분위기가 눈에 띄게 바뀌고 있는 만큼 '영끌 청약'에 대한 경각심을 가져야 한다는 조언이 나온다. 

 

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "현재 집값이 조정되는 시점이라 영끌해서 청약했다면 빨리 팔거나 전셋값을 올려서 부담을 낮춰야 버틸 수 있을 것"이라며 "앞으로 금리, 분양가 모두 오를 전망이라 분양 아파트도 주변 시세와 비교했을 때 메리트가 사라질 수 있기 때문에 충분히 고민해보고 청약해야 한다"고 말했다. 

송승현 도시와경제 대표도 "과거엔 집값이 폭등하다 보니까 주택 청약이 투자 상품으로 변질되면서 묻지마 청약을 많이 했는데 이제는 금리 인상 등 거시 환경이 많이 변해서 섣불리 청약했다가 나중에 잔금을 치르지 못해 소중한 청약 기회를 잃게 될 수 있다"며 "영끌 매수는 지양하고 기회비용을 잘 따져본 뒤 신중히 청약해야 한다"고 조언했다.

 

 

 

 

 

 

채신화 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

대구 도심 아파트 전경 .뉴스1

 

 

 

 

 

 

8월 전세대란 없다지만 이젠 '월세' 걱정

 

 

 

전세 우려 잠잠…금리인상에 '월세화' 가속
월셋값 상승 더 빠를 수…세입자 여전히 '한숨'

 

 

 

 

올 상반기만 해도 8월 '전세대란'에 대한 불안감이 컸다. 계약갱신청구권 만료 매물이 시장에 나오기 시작하면 전셋값이 크게 뛸 거라는 우려에서다. 

그러나 최근 들어 이같은 전망이 힘을 잃고 있다.

오히려 전세 매물이 쌓이고 가격 흐름도 특별한 변화 없이 잠잠해 하반기 전세시장 불안은 한풀 꺾이는 분위기다. 

 

다만 여전히 전셋값이 높은 수준이고 수요가 몰린 월세 시장에서 급등세가 나타나면서 세입자들의 부담은 줄어들지 않고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

'8월 전세대란' 온다더니…생각보다 잠잠

최근 전세 매물이 늘고 전셋값이 하향 조정되는 등 전세 시장 불안이 한풀 꺼지면서 '8월 전세대란' 가능성도 옅어지고 있다. 

앞서 2020년 7월31일 계약갱신청구권·전월세상한제 등 임대차2법을 시행하면서 계약갱신청구권이 만료되는 2022년 7월31일 이후부터 전셋값이 크게 오를 것이란 전망이 이어졌다. 

 

계약갱신청구권이 만료되면 전월세상한제를 적용받지 않고 집주인이 자유롭게 전세보증금을 책정할 수 있는데, 향후 계약 갱신을 고려해 한 번에 4년치 인상분을 반영할 거라는 이유에서였다. 

이에 임대차 시장에선 '공포의 8월'이 예상됐지만 우려와는 달리 전세 가격이 일부 하향 조정되고 매물이 쌓이는 추세다.

 

서울 아파트 전셋값은 23주째 보합 또는 마이너스 변동률을 보이고 있다. 

한국부동산원에 따르면 서울 주간 아파트 전세가격은 지난 1월24일 보합 전환한 뒤 반년 동안 상승 없이 보합하거나 하락했다.

 

 올해 누적(1월3일~6월27일) 으로는 0.32% 하락했다.

수도권은 0.61% 떨어졌다. 

 

매물도 늘었다. 아실에 따르면 이달 1일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만9365건으로 1년 전(2만275건) 44.8% 증가했다. 

수요는 줄어들고 있다.

6월 마지막 주 서울 전세수급지수는 94.3으로 지난해 12월6일부터 30주째 100을 밑돌고 있다. 

 

금리가 빠르게 치솟으면서 전세 대출 금리 부담이 커진 탓으로 풀이된다. 

정부가 임대차 시장 안정화를 위해 내놓은 '상생임대인' 제도도 일부 영향을 미친 것으로 분석된다.

상생임대인 제도는 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인을 대상으로 양도소득세 비과세를 적용하고 종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항도 면제하는 제도다. 

 

원희룡 국토부 장관도 지난달 29일 관훈클럽 초청 토론회에서 "현재 금리도 오르고 정부의 분양 또는 임대차 정책이 계속 발표되는 중이라 폭발적 대란이 일어날 가능성은 적다고 본다"며 '8월 전세대란' 가능성을 일축했다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오히려 월세 걱정…세입자는 여전히 괴롭다

 

그러나 정작 임대차 계약 만기를 앞둔 세입자들의 불안감은 여전한 상황이다. 

전셋값이 소폭 떨어지는 추세지만 그동안 오른 것에 견주면 미미한 수준이고, 전셋값 상승 가능성이 아예 불식된 건 아니기 때문이다. 

 

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위전세가격은 지난 2018~2020년까지만 해도 4억원 초중반대였다.

그러나 2020년 7월 임대차2법이 시행되고부터 급등해 2021년 12월에 5억5950만원으로 전년 동기(4억5089만원) 대비 24.1%나 올랐다.

 

가장 최근인 5월 기준으로는 5억5700만원으로 소폭 하락했지만 2020년 12월과 비교하면 여전히 1억원가량 높은 상태다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "전셋값이 상반기엔 거의 안 오르다시피 했지만 8월 지나면 '대란' 수준은 아니어도 오르긴 할 것"이라며 "지난 4년간 서울과 수도권 전셋값이 크게 올랐는데, 새로 계약할 때 그에 맞추려면 적어도 1억원 정도 확보를 해야 돼서 세입자 입장에선 부담이 크다"고 말했다.

 

전세 대신 월세로 눈을 돌린다고 해도 월셋값 상승세가 만만치 않은 상황이다. 

높은 전셋값과 대출 금리에 월세로 수요가 빠지는 '전세의 월세화' 현상이 가속화하면서 월셋값 상승세가 두드러지고 있다.

 

국토교통부에 따르면 지난 5월 전국 주택 전월세 거래량 총 40만4036건 중 월세 거래는 24만321건으로 59.4%를 차지했다.

지난 4월 전월세 거래 중 월세 비중이 전세 비중을 처음으로 넘어선 이래 꾸준히 월세 비중이 높아지는 추세다. 

부동산원에 따르면 서울 아파트 월세가격지수는 2020년만 해도 지수 100을 하회했지만 올해 5월 기준 102.5까지 올랐다. 

 

김성환 부연구위원은 "그동안 전세에서 반전세 또는 월세로의 전환이 상당히 경직적이었는데, 지금까지 이렇게 월세 변환이 빠른 적이 없었다"며 "금리 인상으로 전세대출 금리가 월세보다 싸고 세액공제도 받을 수 있어서 한동안 전세보다 월세 유사 계약이 많아질 것 같다"고 내다봤다. 

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원도 "원래 전셋값이 올라야 월셋값이 따라 올랐는데 이제 월세가 우선 상품이 되면서 가격이 더 빠르게 반영되고 있다"며 "지금 남아있는 전세는 대부분 갭투자 매물이라 시장에서 전셋값 상승을 안 받아주면 월세로 돌릴 수밖에 없다"고 말했다. 

 

이어 "전세대출 금리가 월세보다 다시 낮아지거나 월세 상승세가 너무 빠르면 다시 수요자들이 전세로 돌아설 수 있다"면서도 "올 하반기는 월세 수요가 이어질 것"이라고 덧붙였다. 

다만 상생임대인 제도 등 정부 정책을 통해 일부 전세 매물이 소화될 것이란 전망도 있다. 

 

김인만 부동산경제연구소장은 "기존 전세 계약이 끝난 집주인은 전셋값을 올리거나 월세로 전환하거나 혹은 전셋값을 5% 이내로 올려 상생임대인 혜택을 받는 등 선택지가 늘어났다"며 "집주인이 자율적으로 전셋값을 유지 또는 소폭 상승할 수 있도록 인센티브를 제공하는 식으로 정책을 보완해 나간다면 전셋값 안정도 기대해볼 수 있다"고 예상했다. 

 

 

 

채신화 기자

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트 단지

모습./뉴스1

 

 

 

 

 

집값 20~40% 폭락” vs “똘똘한 한 채에 더 몰린다”

 

 

 

땅집고 라이브쇼 출연, 전문가 5명의 하반기 부동산 전망

 

 

 

 

“15억원 넘는 고가주택은 금리 인상이나 대출 규제 영향을 크게 받지 않는다.

서울에 주택 공급이 막힌 상황에서 수요자 선호도가 높은 지역 중심으로 신고가를 경신하는 단지가 나올 수밖에 없다.”(김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장)

 

“한국은행이 인플레이션을 잡기 위해 금리를 계속 올리면 2027년까지 하락세가 이어져 집값은 최대 40%까지 폭락할 수 있다.”(한문도 연세대 금융부동산학과 교수)

최근 전국 주택시장은 사실상 마비 상태다. 실제 올 1~5월 주택 거래량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 그러나 서울 강남 일부 고가주택은 여전히 신고가 행진 중이다. 유주택자나 무주택자 모두 하반기 주택 시장에 대한 불안감이 커질 수밖에 없다.

 

땅집고는 부동산 전문가 5명을 초청해 유튜브 땅집고TV를 통해 ‘2022 땅집고 라이브쇼-5인의 하반기 대전망’을 오는 7일까지 라이브로 방송한다. 지난 1일과 4일 김학렬 소장과 김제경 투미부동산컨설팅 소장에 이어 김기원 리치고 대표(5일), 한문도 교수(6일), 박민수(필명 제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표(7일)가 출연할 예정이다.

땅집고가 5명에게 올 하반기 시장 전망을 물었더니 집값은 대체로 하향 안정을 점쳤지만 전세시장 불안을 변수로 꼽았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◇“강남·용산, 서울 재건축은 더 오른다”

 

우선 김학렬 소장과 김제경 소장은 하반기 핵심 키워드로 집값 양극화를 꼽았다.

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더 강해진다는 것. 김학렬 소장은 “수도권의 묻지마 초강세장은 끝났다”며 “입지가 우수한데 공급은 없고 수요가 꾸준한 서울 핵심지역 강세는 이어질 것”이라고 했다.

 

강남·서초·용산구와 재건축 추진 단지가 대표적이다.

실제 서초구 반포자이 전용 59㎡는 지난 19일 28억2000만원으로 신고가를 기록했다. 박민수 대표는 “고가주택은 안전자산이어서 초인플레이션 시대에 위험 헤지(회피) 수단이 될 수 있다”고 했다.

 

전문가들은 전세시장 불안이 매매시장에 영향을 줄 수 있다고 우려했다.

서울은 입주 물량이 부족해 도심지 등 수요가 몰린 곳은 전세금 상승이 불가피하다는 것. 김학렬 소장은 “2년 전 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 현재 주택에 그대로 머물기는 쉽지 않다”며 “이들이 서울에서 경기도로, 아파트에서 빌라로 옮겨가며 전세금이 오르면서 매매 시장에 상승 압박을 가할 수 있다”고 했다.

 

다만 단기간에 집값이 급등했던 경기·인천은 하락 가능성이 높다. 김제경 소장은 “입지가 떨어지거나 별 호재가 없는 지역에선 예상보다 하락 폭이 클 것”이라고 했다.

 

◇“본격 하락장 진입… 2027년까지 최대 40% 폭락”

한문도 교수 등 3명은 고가주택을 포함해 집값 하락세가 더욱 강해질 것이라고 봤다.

금리 인상을 최대 요인으로 꼽았다. 한국은행은 지난해 8월부터 올 5월까지 기준금리를 5회 인상했다.

한은은 이달에도 0.5%포인트 더 올릴 가능성이 크다.

한국부동산원 기준으로 서울 아파트값은 최근 5주 연속 하락했다.

 

한 교수는 “미국 연준 의장이 집을 사지 말라고 한 것은 역사상 처음있는 일”이라며 “금리가 계속 오르면 2027년까지 집값은 최소 20%, 최대 40%까지 폭락할 수 있다”고 했다.

한 교수는 입주 물량 부족을 제외한 금리인상·주택구입부담지수·미분양추이 등 부동산 관련 모든 지표가 하락을 가리키고 있다고 주장했다.

 

김기원 리치고 대표도 “집값은 지난해 10월쯤 하락 변곡점에 들어섰고 올 가을부터 본격적으로 떨어질 것”이라고 했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◇다주택자 “차익실현 타이밍”… 무주택자 “급매물 주목”

 

전문가들은 무주택자라면 다주택자가 내놓는 급매물로 내 집 마련에 나서는 것도 방법이라고 조언했다. 박민수 대표는 “다주택자는 그동안 집값이 많이 올랐기 때문에 시세보다 다소 싸더라도 내년 5월 이내에 파는 게 양도세 중과를 맞는 것보다 훨씬 유리하다”면서 “서울은 앞으로 주택 공급이 늘어나기 쉽지 않기 때문에 무주택자라면 다주택자 급매물을 저렴하게 사는 것도 고려해볼만하다”고 했다.

김기현 대표는 “현재는 매매가격 뿐 아니라 전셋값에도 거품이 있어 꼭 전세보증보험을 들어야 한다”며 “일부 지역에선 역전세난 가능성도 있다”고 경고했다. 한 교수는 “다주택자는 양도세 중과를 피할 수 있을 때 매도해야 한다”며 “욕심 내고 계속 보유했다가 더 큰 위험에 봉착할 수 있다”고 했다.

 

 

 

 

 

 

 

사진 이미지 뱅크