7월 아파트 매매 거래량 371건...전년 동월 대비 93%↓ 매수심리, 아파트 값 하락세 지속, 분양시장도 침체 전문가 “시장 분위기 역전되기 쉽지 않아”
[일요경제 이현주 기자] 전국 집값의 바로미터로 꼽히는 서울지역 주택 시장이 얼어붙고 있다.
연일 거래절벽과 가격 하락을 보여주며 침체에 빠진 모습이다.
업계에서는 추가 금리 인상 등 집값 하방 요인들로 시장 분위기가 역전되긴 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.
2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 서울지역에서 신고된 아파트 매매거래는 371건으로 전년 동월 4679건보다 92.07% 급감했다.
관련 통계가 처음 집계된 2006년 이후 서울의 월 거래량이 500건 밑으로 떨어진 것은 이번이 처음이다.
거래 신고가 계약일로부터 30일 동안 이뤄지는 점을 감안하면 실제 거래량은 이보다 많을 수 있지만, 직전 최저치였던 올해 2월 815건에 못 미칠 가능성이 높다.
주택 매수심리는 석 달 가까이 위축된 모습이다.
한국부동산원에 따르면 7월 셋째 주(25일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 85.0으로 지난주 85.7보다 0.7포인트(p) 떨어지며 양도소득세 중과 한시 배제가 시행된 지난 5월 9일 91.0 조사 이후 12주 연속 하락했다.
매매수급지수는 한국부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요(매수)와 공급(매도) 비중을 지수화한 것이다.
이 지수가 기준선(100)보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
서울 아파트 값도 연일 하락세다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 7월 셋째 주(25일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.07% 하락했다.
9주 연속 하락한 데다 낙폭 역시 전주(-0.05%) 대비 0.02%p 확대했다.
시계열로는 2020년 4월 마지막 주(-0.07%) 이후 2년 3개월 만에 가장 큰 하락 폭을 보였다.
지역별로는 서초구를 제외한 서울 시내 24개 자치구가 일제히 하락했다.
특히 강북 14개 구는 대부분 지역에서 낙폭을 키우면서 0.11%나 하락했다.
특히 지난해까지 청년층 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)' 열풍으로 매수세가 몰렸던 일명 '노·도·강(노원·도봉·강북구)' 지역에서 낙폭이 두드러졌다.
노원구와 도봉구, 성북구 아파트 가격은 각각 -0.15%와 -0.17%, -0.14%로 심화하며 -0.2%대 하락 폭을 눈앞에 두고 있다.
분양시장도 위축되고 있다.
국토교통부에 따르면 6월말 기준 서울 미분양 주택은 719가구로 전월 688가구 대비 4.5% 증가했다.
지난 2월 47가구까지만 하더라도 두 자릿수에 그치던 서울 미분양 주택은 △3월 180가구 △4월 360가구 △5월 688가구 △6월 719가구 등으로 매달 증가세를 보이고 있다.
특히 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'도 급증하면서 분양 시장 침체 우려가 커지고 있다.
서울 준공 후 미분양 물량은 지난달 215가구로 전월 37가구보다 5배 가량 폭증했다.
업계에서는 당분간 침체 국면을 벗어나긴 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.
함영진 직방빅데이터랩장은 “수년간 집 값이 가파르게 뛴 상태에서 기준금리 인상 속도까지 빨라지면서 매수심리가 위축돼 주택시장이 침체를 겪고 있다”며 “금리가 한동안 인상기조를 유지할 것으로 예상되기 때문에 시장 분위기가 역전되긴 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “기준금리 인상으로 수익률은 감소하고 이자부담은 늘어 수요자들의 주택 매수심리가 위축됐다.
전반적으로 하락하는 시장”이라며 “이러한 현상은 내년 봄까지 이어질 가능성이 있다”고 밝혔다.
다만 가격이 크게 떨어지진 않을 것으로 예상된다.
김성환 한국건설산업연구원 부 연구위원은 “여전히 주택을 사려는 심리가 시장에 남아있기 때문에 큰 폭으로 하락하진 않을 것”이라며 “하반기 하향 안정이나 약보합을 기록할 것으로 예상된다”고 밝혔다.
이현주 기자
세종시내 아파트 전경.[사진=대전일보DB]
헉' 소리나는 세종 집값의 추락…"규제지역 해제" vs "제자리 찾기"
세종시 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다.
상한가를 치던 공동주택단지에서 하락거래가 속출하고 집값 통계 수치는 파랗게 질렸다.
정치권의 '행정수도 세종 완성론'에 힘입어 아파트 매매가격이 44.93%, 전세가격은 무려 60.60% 상승하며 전국에서 '나홀로 폭등장'을 구가한 2년 전과 비교하면 영 딴판이다.
1년여 마이너스 행진 중인 세종 집값을 두고 기형적인 급등 이후 바닥을 다져가는 자연스러운 조정이 이뤄지고 있다는 관망과 함께 금리인상 등 외부기제에 의한 급격한 심리 위축과 하락장 장기화는 시장 불안정을 키워 경착륙으로 이어질 수 있다는 우려 섞인 전망이 분기하고 있다.
7일 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 세종 도담동 도램마을15단지(현대힐스테이트) 84.94㎡(34평) 한 채가 이달 1일 6억 5000만원(10층)에 매매됐다.
1년 전 8억 7500만원(9층)에 거래된 평형대다.
올 들어 7억원대로 가격이 내려앉더니 6억원대로 추가 하락했다.
이곳은 인근에 학교가 있고 정부세종청사와 가까워 주요단지로 꼽힌다.
세종지역 대장아파트 중 하나로 59.93㎡(26평) 타입이 주를 이루는 새롬동 새뜸마을10단지(더샵힐스테이트) 59.93㎡ 한 채는 7월 29일 5억 9600만원(15층)에 손바뀜했다.
지난해 6월 매매가 7억 3000만원(16층)에 견줘 1억 3400만원 빠졌다.
이 아파트는 주변으로 세종에서 가장 발달한 학원가를 끼고 있어서 선호도가 높다.
'세종의 강남'으로 불리는 반곡동의 대장주 수루배마을3단지(리슈빌더리버) 102.62㎡(40평) 아파트는 지난해 6월 13억원(11층)으로 최고가를 찍었지만 올 7월초 9억 5000만원(20층)에 집주인이 바뀌었다.
가격이 1년 만에 3억 5000만원 떨어진 셈이다.
세종지역 부동산업계 한 관계자는 "전체적으로 10-20%가량 집값이 내렸다고 보면 될 것"이라며 "매매가 거의 없는 가운데 급매로 나온 물건이 하락거래되면서 앞으로 가격이 더 떨어질 것이란 관망세가 퍼지는 분위기"라고 전했다.
세종의 아파트 매매가 하향세는 통계상으로 또렷하다. 한국부동산원에 따르면 주간 기준으로 지난해 7월 말부터 올 8월 첫째주까지 54주 연속 내림세를 타고 있다.
월간 기준으로 지난해 6월(-0.10%) 하락 반전해 올해 6월(-0.81%)까지 13개월 내리 가격이 떨어졌고 연간 기준으로는 지난해 0.78%, 올해는 6월 현재까지 4.44% 마이너스다.
부동산 시장 상황과 심리를 반영하는 거래량은 반토막에 가깝다.
국토부의 6월 '주택통계'를 보면 상반기 기준 세종의 주택매매거래량은 지난해 3261건에서 올해 1721건으로 47.2%(1540건) 크게 줄었다.
6월 한달 거래량은 199건에 그쳤다.
뜸한 거래에 매물은 쌓이고 있다.
부동산 빅데이터 제공업체 '아실'에 따르면 이달 5일 현재 세종 아파트 매물(매매+전세+월세)은 8733건(매매 5280건)으로 1년 전 5768건(매매 3966건)과 비교해 51.4%(2965건) 불었다.
매매 물건도 33.1%(1314건) 늘어 적지 않은 적체 폭을 보이고 있다.
부동산 업계는 물론 지역사회에서 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 묶인 세종의 3중 규제를 풀어 시장에 숨통을 틔워 줘야 한다는 목소리가 나오는 배경이다.
업계 한 관계자는 "정부가 수도권에 집중되는 부동산 규제를 무마하기 위한 명분으로 과거 집값이 크게 뛴 세종을 같이 옭아매려는 경향이 있다"며 "금리인상이라는 집값 하방 요인이 강하게 작용하고 있고 웬만한 호재는 선반영된 만큼 세종을 규제지역에서 해제하더라도 예전처럼 집값이 널뛰지는 않을 것"이라고 내다봤다.
반면 집값 상승장 이후 거품이 빠지는 하락장은 당연한 귀결이므로 정책적 개입을 최소화하고 시장의 조정을 지켜봐야 한다는 주장도 만만치 않다.
업계 다른 관계자는 "전체적으로 2019년 3억 초·중반이던 세종 아파트값이 2020년 말 두배 가까이 치솟고 작년에는 7억 중반까지 올라갔었다"며 "최근 집값 하락 흐름이 계속되고 있지만 일부 가격을 낮춘 급매물 거래에 근거해 대세하락으로 과장하는 측면도 적지 않아 신중하게 접근할 필요가 있다"고 견해를 밝혔다.
A씨가 집주인에게 냈던 전세 보증금은 1억8000만원으로, 사실상 보증금 중 2000만원을 손해 본 셈이다.
인천의 한 아파트는 집주인이 임대한 집을 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 이 아파트 72가구가 통째로 경매로 넘어가는 사례가 나왔다.
이주현 지지옥션 연구원은 "전세를 끼고 집을 산 투자자들은 보통 다른 전세를 구해 기존 세입자에게 보증금을 내주는데, 매맷값과 전셋값이 하락하는 경우 새 세입자를 구하지 못해 깡통주택으로 전락하게 된다"며 "깡통주택이 늘며 진행 건수도 많아졌다"고 말했다.
전문가들은 집값 하락으로 전세가율 상승에 따른 깡통전세 피해가 증가할 수 있다며, 세입자 보호 대책을 강화해야 한다고 입을 모았다.
임대사업자가 등록한 임대주택뿐 아니라 일반 임대주택도 전세금반환보증 가입을 의무화할 필요가 있다는 목소리도 나온다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "깡통전세 위험이 최근 수도권까지 소형·저가 아파트 위주로 위험 단지가 확산하고 있다"라며 "주거 여건이 열악한 계층이 피해를 볼 우려가 커 안전장치를 마련할 필요가 있다"고 말했다.
yagoojoa@news1.kr
뉴스1
2년 전 시세로 돌아갔네요” 주택시장 위기 전조?
최근 서울을 비롯해 전국 주요 도시의 부동산 가격이 하락했다.
경기 침체와 금리 인상 등의 악재로 부동산 매수심리가 냉각되면서 가격 내림 현상이 곳곳에서 나타났다.
매수 대기자의 관망세가 짙어지면서 거래절벽도 확산되고 있다.
뉴스1에 따르면 더욱이 최근 발표된 일부 경제 지표가 지난 2008년 글로벌 금융위기 수준인 데다 우리가 미국 금리 인상·중국 모기지(주택담보대출) 사태 등의 직간접 영향권에 놓여 부동산 시장의 위기감이 고조되고 있다.
일각에서는 금리 상승에 따른 부담으로 모기지 미상환 사례가 다수 발생할 경우 더 큰 부동산 시장 침체가 올 수 있다고 경고했다.
특히 가격 하락은 내년까지 이어질 수 있다는 전망도 나왔다.
6일 한국부동산원에 따르면 지난 1일 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 87.5로 전주보다 0.4포인트(p) 하락했다.
이는 2019년 7월 15일(86.9) 이후 3년여 만에 가장 낮은 수준이다.
서울 아파트 매매수급지수도 전주대비 0.4p 떨어져 지난 2019년 7월 8일 이후 최저치(84.6)를 기록했다.
매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다.
기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.
서울 아파트 거래량은 역대 최저 수준으로 쪼그라들었다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난 5일 기준 7월 서울 아파트 매매 신고는 433건에 불과했다.
실거래가 신고 기한이 이달 말까지 남았지만 1년 전(4679건)과 비교하면 10분의 1 수준이다.
특히 매수심리 냉각 등을 고려할 경우 역대 최저 거래량을 기록할 가능성도 있다.
서울 성북구 소재 한 공인중개업소 관계자는 “세금 규제 완화로 다주택자 일부가 물건을 거두는 것이 사실이지만 부동산 시장에서 집살 사람도 사라진 것도 맞다”며 “당장의 얘기라기보다 이미 시장 전반에 확산된 분위기로, 몇 해 전 매매가로 거래되는 곳도 있다”고 귀띔했다.
서울 등 일부 지역 실거래가가 최고가 대비 수억원 하락하면서 2년 전 수준으로 회귀한 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성북구 장위동 ‘래미안장위퍼스트하이’ 전용 59㎡는 지난달 8억5000만~8억9000만원에 집주인이 바뀌었다.
이는 지난해 6월 최고가 대비 2억원 이상 하락한 것으로, 8억원 대의 매매가를 유지했던 지난 2020년과 비슷한 수준이다.
경기 화성시 청계동 ‘동탄역센트럴푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 6월 8억원(23층)에 팔렸다.
이는 지난 2020년 겨울과 비슷한 수준으로, 최고가 대비 1억4500만원 하락한 것이다.
지난해 10월 12억5000만원(19층)에 거래됐던 의왕시 내손동 ‘e편한세상인덕원더퍼스트’ 전용 84.92㎡의 경우 지난 6월 2020년 하반기 수준인 9억1000만원(13층)에 손바뀜했다.
아파트 매매가 하락은 확산되는 분위기다.
한국부동산원에 따르면 지난 1일 기준 수도권 아파트 가격은 전주 대비 0.09% 하락했다.
이는 지난 2019년 4월 이후 가장 큰 낙폭이다.
특히 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.07% 하락했다.
매수자 우위시장이 형성된 상황에서 지속적인 금리 인상이 예상된 영향으로 분석된다.
실제 그동안 상승세를 보였던 서초구마저 보합 전환됐다.
일부 전문가들은 매수심리 추가 위축에 따른 거래량 감소를 우려하는 한편 글로벌 경제 상황을 예의주시하고 있다.
김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “최근 부동산 시장이 거시경제 영향을 많이 받고 있는데 매수심리 냉각으로 거래가 더 많이 감소할 가능성이 있다”며 “금융위기 사태는 아니지만 세계적으로 집값이 동시에 내려가고 있는 데다 각 나라의 금리 인상 등이 우리 부동산 시장의 하락 요인으로 작용할 수 있다”고 설명했다.
이어 “미국의 모기지 문제가 몇 해 전이었으면 크게 영향을 미치지 않을 수 있는데 지금은 우리 부동산 시장에 조금 더 민감하게 작용할 수 있을 것으로 보인다”며 “모기지 미상환 등의 문제가 발생할 경우 매수심리가 더 꺾일 가능성도 있다”고 덧붙였다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “주택 거래 자체가 안 돼 가격이 내려가지만 하락폭이 크게 확대될 것으로 보이지 않는다”면서도 “매매가 상승을 마치고 보합 전환된 사례 등이 나오는 만큼 심리적 불안은 확산되는 것으로 보인다”고 지적했다.
부동산 시장 하락은 상당 기간 지속될 수 있다는 의견도 있다. 이명수 리얼앤텍스 대표는 “지금의 부동산 시장은 유동성 과잉 등으로 발생한 거품이 빠지는 상황인데 이미 예견된 것”이라며 “경기 광교, 세종시 등 상승이 컸던 지역에서 하락이 발생할 수 있는데 내년까지 이 같은 분위기는 이어질 것으로 보인다”고 강조했다.
김현주 기자 hjk@segye.com
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대구시내 전경 연합뉴스
인천시 서구 아파트 단지 사진 신아일보DB
서울의 한 아파트 단지 전경. 사진=박상훈 기자
미계약·미분양 증가로 주택시장 위축 우려 커"
[이데일리 박종화 기자] 서울 강북구 미아동 ‘한화 포레나 미아’는 몇 달째 무순위 청약(아파트 정당계약 이후 미분양·미계약 물량이나 당첨 취소 물량이 생기면 청약가점에 상관없이 추첨으로 당첨자를 정하는 청약 방식)을 준비 중이다.
지난 4월 본 청약을 받은 후 네 번째 무순위 청약이다. 한화건설은 “실제 미분양이나 미계약 물량이 큰 폭으로 늘었다기보다 본 청약 경쟁률이 평균 1대 1을 넘기면 청약 규정상 한 가구만 남아도 계속 무순위 청약을 진행하게 돼 있다”며 “무순위 청약 방식이 아닌 선착순 분양 방식이었다면 이미 분양을 끝냈을 것이다”고 설명했다.
현행 무순위 청약 강제 규정에 따르면 본 청약 경쟁률이 평균 1대 1을 넘은 아파트는 무조건 한국부동산원 청약홈 시스템을 통해 무순위 청약 방식으로 잔여 가구를 공급해야 한다.
선착순 분양을 받으려면 사실상 대부분의 주택형에서 미달이 나와야 하는 셈이다.
지난해까지만 해도 무순위 청약은 청약 가점에 상관없이 새 아파트를 분양받을 수 있다는 장점 덕에 큰 인기를 얻었다.
지난 2020년 서울 은평구 수색동 ‘DMC 파인시티 자이’ 무순위 청약엔 29만8000여명이 몰렸다.
연합뉴스
시장이 과열되자 국토부는 지난해 무순위 청약 자격을 해당 아파트 소재 시·도 무주택자로 제한했다.
여기에 선행지표 역할을 하는 재고 주택 시장까지 꺾이면서 무순위 청약 시장 분위기도 함께 식었다.
이 때문에 비인기지역 아파트나 소규모 아파트 등은 무순위 청약을 반복해도 잔여 물량을 털어내지 못하는 신세로 전락했다.
부동산원에 따르면 지난해 무순위청약을 받은 단지는 189곳(중복 포함)이었지만 올해는 8월 2일 기준으로만 242곳에 이른다.
서울에서도 7개 단지가 두 차례 이상 무순위 청약을 받았고, 이 중 네 곳은 아직도 미계약 물량이 남아 있다.
국토교통규제개혁위원회는 이러한 점에 주목했다. 주택시장을 왜곡하고 위축시킬 수 있다는 우려 때문이다. 그러자 무순위 청약을 강제하는 현 제도의 개편이 필요하다고 국토부에 건의했다.
국토부의 검토 소식이 들리자 주택업계에서는 환영의 뜻을 나타내고 있다.
무순위 청약 강제 규정을 개선하면 미계약 단지가 혜택을 받을 수 있고 무순위 청약을 다시 준비해야 하는 시간과 비용 부담 등을 줄일 수 있으리란 기대 때문이다.
주택업계 관계자는 “무순위 청약 준비에 들어가는 시간을 절약할 수 있을 뿐 아니라 한 번 진행할 때마다 부동산원에 100만원 이상 내야 하는 비용도 아낄 수 있다”고 말했다.
전문가들도 미계약과 미분양 물량을 줄일 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “업계로선 미계약이 미분양으로 이어질 가능성을 줄일 수 있다는 점에서 이런 개편안이 나쁘지 않다고 본다”며 “무순위 청약에서도 해소하지 못한 물량을 임의 분양하는 것인 만큼 무주택자가 손해를 보는 것도 아니다”고 평가했다.
다만 무순위 청약 규제 완화에 따른 부작용 우려도 나온다. 국토부 관계자는 “현재도 청약 부적격자를 가려내기 쉽지 않은데 사업자 재량을 강화하면 이 부분을 어떻게 관리할 건지 살펴봐야 한다”고 했다.
임의 분양을 하게 되면 주택 사업자가 마음대로 동·호를 지정해 계약할 수 있기 때문이다.
과거엔 이 규정을 악용해 부적격자에게 웃돈을 받고 좋은 동·호를 분양했다가 덜미를 잡힌 사례도 있다. 일부 단지에선 임의 분양을 받은 열 집 중 한 꼴로 부적격자였다는 게 국토부 설명이다.
주택시장의 본격적인 하락 국면에 들어섰음이 지표로 나타나고, 지금의 관망세와 거래절벽은 한동안 이어질 것으로 보인다. '대세 하락'과 '조정 국면'에 대한 의견이 분분한 가운데 지금의 부동산 시장은 금리인상 추이, 경기변동, 시장 상황 등에 따라 방향과 기울기가 결정되는 갈림길에 서 있단 전망이 나온다.
정부는 시장 연착륙을 위해 대출규제 일부 완화에 나섰고 규제지역 추가 해제 등 부동산 규제 완화도 검토하고 있다.
'250만호+α 공급'을 핵심으로 하는 '8·9대책'도 곧 발표될 예정이라 시장에 어떠한 영향을 미칠지 주목된다.
8일 한국부동산원에 따르면 8월 첫째주 전국 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.06% 하락하며 13주 연속 내림세를 보였다. 서울도 지난주(-0.07%) 하락폭을 유지했다.
지속적인 금리 인상이 예상되고 매수자 우위 시장이 이어지는 가운데 주요 대단지 위주로 매물가격 내림세가 늘면서 10주 연속 가격이 하락했다.
노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽지역의 하락이 두드러졌고 그간 강세를 보인 서초구도 20주 만에 보합 전환했다.
용산구는 용산정비창 개발 호재가 반영되면서 3주간 이어지던 하락세를 멈추고 보합을 기록했다.
정부의 종합부동산세 부담 완화 예고에 아파트 매물은 줄어들고 있지만, 매물 감소분보다 매수세가 더 위축되면서 매매심리도 전국 집값과 같이 13주째 하락했다. 집값 고점 인식과 가격 피로감이 거센 상황에서 추가 금리 인상과 경기 침체 우려 등 여러 하방 압력이 겹치면서 매수심리 위축, 거래량 감소, 집값 하락은 이어질 것으로 보인다.
한국부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가가 7월 마지막주(25일) 기준으로 12주째 하락하고 있다.
과연 이 하락세가 언제까지 이어질지에 시장의 관심이 쏠리고 있다.
전망은 엇갈린다.
일각에서는 '대세 하락기'에 접어들었다는 분석이 나온다.
지금부터 오랜 기간 집값이 떨어질 거라는 전망이다.
반면 다른 한쪽에서는 '일시적인 조정'일 뿐이라는 의견도 있다.
의견은 분분하지만 워낙 변수가 많아 미래를 예단하는 건 쉽지 않은 일이다.
전망은 전망일 뿐이기도 하고요. 다만 궁금한 점은 있다.
그렇다면 도대체 어느 정도로 집값이 떨어져야 '대세 하락'이라고 볼 수 있는 걸까.
지금 흐름처럼 소폭 하락세가 2~3년간 이어지면 대세 하락일까.
아니면 낙폭이 점점 커져서 누구나 실감할 만큼, 자고 일어나면 억 단위로 뚝뚝 떨어져야 하는 걸까.
또 지금까지의 분위기만 보면, 이번에는 대세 하락기 진입에 가까운 걸까.
아니면 일시 조정에 가까운 걸까.
낙폭 커지는 집값…전망도 '하락'
전문가들 사이에서는 적어도 올해나 내년까지는 집값이 오르기는 힘들 거라는 데에 이견이 없는 편이다. 금리인상기인 데다가 경기침체에 대한 우려가 지속하고 있기 때문이다.
실제 한국부동산원에 따르면 지난달 25일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.06% 하락하면서 낙폭이 더욱 커졌습니다. 12주째 하락세다.
서울도 0.07% 떨어지는 등 하락세가 갈수록 뚜렷해지는 흐름이다.
앞으로 집값이 하락할 거라는 전망도 늘고 있다.
한국개발연구원(KDI)은 지난달 28일 발표한 '2분기 부동산시장 동향' 보고서를 통해 당분간 매매가격이 하락할 거라고 전망했다.
한국은행이 같은달 27일 발표한 소비자동향조사에 따르면 1년 뒤 집값 전망치를 보여주는 주택가격전망지수는 82로 지수 작성을 시작한 2013년 1월 이후 최저치를 찍었다.
집값 하락은 불가피해 보인다.
/사진=이명근 기자 qwe123@
짧았지만 강했던 IMF…길었던 금융위기
다만 '대세 하락기'냐 '일시 조정기'냐에 대한 의견은 제각각이다.
이처럼 의견이 엇갈리는 데에는 여러 이유가 있을 수 있고, 우선 미래를 예견하는 게 쉬운 일이 아니기 때문일 것이다.
우크라이나 전쟁이나 미국의 금리 인상이 언제까지 이어질지 예단하기도 어렵다.
국내에서는 새 정부의 규제 완화가 어느 정도 수준으로 추진될지 아직은 알 수 없다.
변수가 많다는 의미다.
사실 얼마나 오랜 기간, 또 어느 정도로 집값이 떨어져야 대세 하락이라고 정의할 수 있는지 명확한 기준도 없다.
그간의 대표적인 '하락기'들을 살펴봐도 알 수 있다.
지난 30년간 서울 아파트의 연간 매매가격이 하락한 적은 두 번 정도다.
국제통화기금(IMF) 구제금융 사태가 터진 1990년대 말과 글로벌 금융위기가 발생한 2010년대 초다.
두 시기 모두 '대세하락기'라고 기억되고 있지만 양상은 많이 다르다.
KB부동산 통계를 보면, IMF 사태 때는 서울 아파트 매매가격이 1998년 1년간 무려 14.6% 급락했다.
하지만 회복은 빨랐다.
다음 해에는 다시 12.5% 오르며 하락기는 1년에 그쳤다.
충격은 컸지만, 하락기는 단기간에 그친 셈이다.
글로벌 금융위기 당시를 볼까.
미국발 서브프라임 사태에 이어 유럽 재정위기까지 이어지면서 국내 부동산 시장의 불황도 길게 이어졌다.
다만 낙폭이 크지는 않았다.
-1~-5% 정도의 하락세가 2010년부터 4년가량 이어졌다.
이후 다시 상승세로 돌아서기 시작했다.
/그래픽=비즈니스워치.
일시적이냐 대세냐…현 시점선 판단 어려워
결국 대세하락기라는 건 집값 하락세의 기간이나 강도로 판단할 수도 있고 사회 전반적인 분위기와 연계해서도 판단할 수 있을 듯 하다.
IMF사태나 글로벌 금융위기처럼 사회 시스템이 흔들릴 정도의 경기 경착륙 속에서 집값 하락이 일어날 경우 '대세하락'으로 이어지는 경우가 많은 듯 하다.
전문가들도 비슷한 의견을 내놓고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "대세하락을 전망하는 가장 큰 전제조건은 거시경제가 침체하는 시스템적인 위기"라며 "지난 글로벌 금융위기 당시처럼 시스템적인 위기가 온다면 당연히 집값은 대세 하락하게 돼 있지만, 아직 단정할 수 없기 때문에 하락을 점치기는 어렵다"고 설명했다.
이어 "대세하락이라고 하려면 다주택자뿐만 아니라 1가구 1주택자들이 줄줄이 매도 관점으로 돌아서야 하는데, 이 경우는 이미 유동성의 위기이자 경기침체로 들어선 뒤라고 보면 된다"며 "아직 그런 분위기는 아니다"고 강조했다.
이 경우 대세하락을 넘어 부동산가격의 경착륙에 대한 우려도 커질 수밖에 없다.
이는 우리 경제에 더 큰 부담으로 작용할 수 있다.
송승현 도시와경제 대표 역시 "주택 가격이 가장 큰 영향을 받는 건 아무래도 경기침체인데, 아직 이에 대한 직접적인 징조가 있지는 않다"며 "결국 지금은 금리의 영향에 따라 집값이 하향 안정화할 거라고 보는 게 맞다"고 설명했다.
송 대표는 금리가 고점을 찍은 뒤 적어도 1년가량은 하향 조정 기간은 이어질 거라고 전망한다.
이런 이유로 대세하락을 점치길 조심스러워하는 분위기로 보인다.
/사진=이명근 기자 qwe123@
규제 완화 변수도…"개개인 충격 다를 것"
경기침체가 오지 않을 경우 최근의 집값 하락세가 언제까지 이어질지는 새 정부의 정책에 달렸다는 분석이다.
윤 수석연구원은 "경기침체 가능성을 배제한다면, 정부가 규제 완화 기조로 계속 가고 있다는 점과 수도권에는 여전히 공급이 부족한 점 등을 봤을 때 가격 하락을 방어하는 흐름이 나타날 것"이라고 전망했다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "부동산 가격 사이클을 따져보면 이제는 집값이 떨어지는 시기가 왔다고 볼 수 있지만, 새 정부의 다주택자 규제 완화 등으로 매물이 나오지 않고 있다"며 "가격을 낮춰 내놓는 사람들이 별로 없으니 사려는 사람도 없는 현상이 이어지고 있다"고 분석했다.
이어 "하락이 이어질지, 일시 조정이 될지는 새 정부의 정책에 영향을 받게 될 것"이라고 설명했다.
송 대표 역시 "정부의 주택 정책은 기본적으로 '연착륙'을 목표로 설계하게 된다"며 "새 정부가 대출 규제 완화와 주택 공급 등 수요를 일으킬 수 있는 정책들을 내놓고 있는 걸 보면 가격이 천천히 내려가는 연착륙이 예상된다"고 말했다.
과연 이번 집값 하락세는 언제까지 이어지고, 얼마나 가파를까.
그리고 훗날에는 지금의 이 '집값 하락기'가 어떻게 기억될까.
결국 지나봐야 '정답'을 알 수 있다.
다만 그동안의 집값 급등기가 장기간 이어졌던 점을 고려하면 당사자에 따라 체감은 다를 수 있다.
누군가에게는 대세 하락으로 여겨지겠지만, 누군가에게는 일시조정으로 치부될 수도 있을 것이다.
송 대표는 대세하락기라는 게 지극히 주관적이라는 견해를 내놨다.
그는 "대세 하락이라는 건 보는 시각에 따라 상당히 다를 수밖에 없다"며 "예를 들어 작년에 집을 샀다면 집값 하락세가 크게 보일 수 있고, 몇 년 전에 매수했다면 크지 않게 느껴질 수도 있다"고 설명했다.
나원식 기자
[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 한국은행이 사상 첫 빅스텝을 밟으면서 부동산 시장
침체가 지속될 가능성이 커졌다. 사진은 14일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울
스카이에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. 2022.07.14. jhope@newsis.com
