2일 서울 송파구 성내천에서 시민들이 산책을 하고있는 가운데 뒤편으로 잠실 파크리오
아파트 전경이 보이고 있다. 임세준 기자
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지
[연합뉴스 자료사진]
사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 아파트 단지 모습.
2022.9.7/뉴스1 © News1 박세연 기자
집값 얘기 금지령…부동산침체에 추석 분위기도 변했다
"호재없이 대세 상승 맞물려 집값 오른 지역 하락세"
거래 실종·가격 하락…"연말까지 이어질 수도"
부동산시장 한파가 매섭다. 거래는 실종되고 가격은 하락세를 지속하고 있다.
특히 큰 호재 없이 대세 상승에 맞물려 집값이 상승한 지역을 중심으로 가격 빠짐 현상이 급속도로 이뤄지고 있다.
일각에서는 그동안 급상승하며 시장에 껴 있던 거품이 사라지는 것으로 판단했다.
전문가들은 부동산 가격 하락을 두고 금리인상과 글로벌 경기침체 등이 맞물린 결과로 분석했다.
하지만 당장은 부동산 경기침체를 막을 돌파구가 없다는 입장이다.
이들은 최소 연말까지 부동산 가격이 하락할 것으로 예상했다.
11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 8일 기준 올해 7월 서울 아파트 매매 신고는 639건으로, 전달(1079건)보다 440건 줄어든 것으로 나타났다.
이는 지난 2006년 1월 통계 작성 이후 가장 낮은 수치다.
거래가 줄면서 가격마저 하락하는 모습이다.
한국부동산에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 하락했다.
특히 영끌(영혼까지 끌어 대출) 수요가 몰렸던 노도강(노원·도봉·강북) 아파트 매매가 하락 폭은 0.2% 수준이다.
부동산원 관계자는 “추가 금리인상과 주택가격 하락세가 지속될 것이라는 우려로 거래 심리 위축되며 급매물 위주 간헐적 거래가 시세로 인식되는 상황이 지속되고 있다”며 “서울의 경우 전주 대비 하락 폭도 확대됐다”고 설명했다.
매수심리 냉각은 확산되고 있다. 부동산원에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 81.8로, 전주(82.9) 대비 1.1포인트(p) 하락했다.
지난 2019년 7월 1일(80.3) 이후 약 3년 2개월 만에 최저치다.
특히 같은 기간 노도강 지역이 있는 동북권 아파트 매매수급지수는 74.9로, 서울에서 가장 낮았다.
매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다.
기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.
일각에서는 부동산시장의 거품이 꺼져가는 것으로 이해했다.
서울 강북구 소재 A공인중개업소 관계자는 “손님으로부터 지난 명절 집값이 올라 신났던 큰아버지가 올해는 부동산 얘기는 꺼내지도 말라고 미리 경고했다는 얘기를 전해 들었다”며 “사실 가격이 하락한 수준이 그동안 올랐던 상승 폭에 미치지 못하는데도 못 번 돈이 아쉬워 그런 듯 하다”고 귀띔했다.
그는 “과거에는 큰 호재가 있는 지역을 중심으로 가격이 올랐는데 최근 몇 년 새 이유 없이 오른 지역이 상당하다”며 “단순한 호재 하나로 가격이 올랐던 지역이나 대세 상승에 맞물려 가격이 올랐던 지역은 타격이 더 클 것으로 보인다”고 덧붙였다.
전문가들은 부동산 경기침체가 연내 이어질 것으로 예상했다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “연말까지 수요관망·거래부진 속 가격 하락세가 지속될 것으로 예상된다”며 “미국 경기변동·금리 인상 등에 따라 내년까지 (경기) 침체가 이어질 수 있다는 점을 고려해야 할 것”이라고 말했다.
hwshin@news1.kr
인덕원역 주변 전경.
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 잠실 아파트 단지 모습. (자료사진)
2022.9.7/뉴스1 © News1 박세연 기자
집값은 빨리 떨어져야 좋은 것?"…'연착륙'이 중요한 이유는[부동산백서]
매수자 관망세 확산되며 거래절벽 넘어 소멸 상태…집값도 하락세
국민순자산 74.4% '부동산'…급락 땐 소비심리 위축→경기침체 가능성
지난해 기억 나시나요. 그땐 자고 일어나면 오르는 집값에 정신을 못 차릴 정도였다.
약 1년이 지난 지금은 분위기가 완전히 바뀌었다.
몇 년 동안 뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장은 요즘 들어 빠른 속도로 식고 있다.
계속 오를 것만 같았던 집값도 하락세다.
지금 이 시점, 정부의 부동산 정책 목표는 경기 연착륙을 유도하는 것이다.
연착륙(soft landing)이란 비행기가 기체에 무리가 가지 않도록 활주로에 서서히 착륙하는 기법을 말한다.
부동산 시장이 둔화되더라도, 시장이 적응할 수 있는 속도로 부작용 없이 천천히 이뤄지는 것이다.
많은 사람들을 '벼락거지'로 만들었던 부동산 폭등. 빨리 집값이 반값이 떨어지면 좋은 것이 아니냐고 묻는 사람도 있다.
하지만 경착륙은 경기에 큰 충격을 미친다.
비행기가 급강하해 활주로에 '쿵' 하고 떨어지면 승객들이 다칠 수도 있는 것처럼.
한국은행과 통계청 조사 결과에 따르면 지난해 기준 부동산은 국민순자산의 74.4%를 차지한다.
대한민국 정부와 기업, 국민이 소유한 자산 대부분이 건물이나 토지라는 것이다.
거기다 대부분 국민은 부동산을 구매할 땐 대출을 끼고 산다.
여윳돈으로 산 주식이라도 파란불이 들어오면 오늘 먹을 치킨을 내일로 미루게 되는데, 재산의 70%가 갑자기 절반이 돼버리면 어떻게 될까?
금리가 올라 이자 내기도 버거운 상황에서 적응할 새도 없이 집값이 폭락하고 있다.
소비 심리가 크게 위축되며 경기 전반이 얼어붙을 가능성이 커진다.
그래서 정부가 경착륙을 경계하고 있는 것이다.
하향 안정화가 목표는 맞지만, 집값이 급락해 경기침체로 이어지는 악순환은 피하겠단 것이다.
하지만 경착륙 확률은 점점 높아지고 있다.
거래가 절벽을 넘어 소멸 수준으로 줄고 미분양도 곳곳에서 발생하면서 우려도 커지고 있다.
경착륙 가능성이 커지면 커질수록 정부의 규제 완화 속도가 빨라질 것으로 전문가들은 예상하고 있다.
전 정부에서 경기 과열을 막기 위해 도입했던 규제를 하나둘 풀어 부동산 시장 숨통을 틔울 것이라는 전망이다.
윤석열 정부는 이미 부동산 관련 세제 혜택 확대와 대출 규제 완화를 약속하기도 했다.
업계에서는 경착륙 위험이 극대화되면 정부가 수도권을 비롯한 주요 입지에 적용된 규제지역을 해제해 대출·세금·청약 등 전방위 규제를 풀고, 대출 한도를 줄이는 총부채원리금상환비율(DSR)까지 완화할 수도 있다고 관측한다.
물론 예상일 뿐이지, 정부의 방향은 아직 정해진 것이 없다.
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 얼마 전 "시장이 급랭하면 규제를 조금씩 풀어서 시장 상황에 맞는 대응을 해야 한다"고 말했다.
앞으로 시장 상황을 지켜보면서 규제 완화 여부를 판단해나가겠다는 방침도, 연착륙이 정책 목표라는 점도 다시금 밝혔다.
얼마 전까진 폭등으로 많은 국민들에게 상대적 박탈감을 안긴 부동산, 이번엔 급락으로 경기에 그림자를 드리울 수도 있겠단 우려가 크다.
앞으로 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 국민도 정부도 주시하고 있다.
부동산 태풍으로 또다시 국민들이 다치지 않도록, 정부의 종합적인 대책 마련이 시급해보인다.
seunghee@news1.kr
집값 오를라'…재건축 대못 언제 뽑나
정비사업, 기대보다 규제 완화 속도·수위↓
상한제 이어 재초환·안전진단 소폭 완화?
일부지역선 '신고가'…국회 문턱도 높아
정비업계가 정부의 입만 바라보고 있다.
집값 상승을 부추길까봐 이중 삼중으로 걸어잠궜던 재건축·재개발 규제를 윤석열 정부에서 풀겠다고 나섰기 때문이다.
특히 윤 정부가 270만 가구 공급 계획(8·16대책)의 20%에 달하는 52만 가구를 정비사업으로 공급하겠다고 한 만큼 규제 완화 기대감이 높아지고 있다.
이에 시장에선 '정비사업 3대 대못'으로 꼽히는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단 등의 대폭 완화가 기대되고 있으나 집값 상승 재점화 우려에 여전히 조심스러운 분위기다.
재초환 등 법 개정이 필요한 사안은 '거대 야당'의 협조를 받아야 한다는 점에서도 쉽지 않아 보인다.
3대 대못, 뽑긴 뽑는데..
국토교통부는 지난달 윤 정부 첫 공급대책인 8·16대책을 통해 향후 5년간 총 270만 가구의 공급 계획 중 이중 52만 가구(19.3%)는 재건축·재개발 등 정비사업으로 공급하겠다고 밝혔다.
정비사업은 도심 주택 공급을 위한 핵심적인 수단이지만 그동안 무분별한 재건축·재개발 방지, 집값 상승 우려 등을 이유로 각종 규제에 막혀 있었다.
이에 정부는 '정비사업 3대 대못'으로 꼽히는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단 등의 규제를 완화하기로 하고 지난 6월21일 상한제 개편부터 나섰다.
상한제는 인거비, 자잿값 등이 크게 오른 상황에서 분양가를 적정 수준으로 올리지 못하면서 주택 공급이 지연되자 적정 수준으로 책정할 수 있어야 한다는 지적이 꾸준히 나왔다.
재건축초과이익환수제는 최근 집값이 폭등하면서 부담금이 커지자 정비사업 추진을 미루는 경향이 생겼고, 재건축 안전진단은 사업 초기 단계인 만큼 규제를 완화해 추진력을 실어줘야 한다는 업계의 목소리가 잇따랐다.
새 정부는 지난 6월 윤석열 대통령의 대선 공약이자 국정 과제였던 상한제부터 손질했다.
국토부의 '분양가 제도 운용 합리화 방안'에 따르면 앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영된다.
이어 지난달엔 새 정부의 첫 공급 대책인 8·16대책을 통해 재건축 부담금 합리적 감면, 재건축 안전진단 제도개선 착수도 예고했다.
이는 각각 9월과 연말께 세부 내용을 발표하기로 한 상태다.
재건축부담금은 부과기준 현실화, 장기보유자 부담금 감면 등이 검토되고 있다.
시장에선 개발이익 환수 면제 기준 현행 3000만원에서 1억원으로 상향, 장기 보유 1세대1주택자 보유 기간에 따라 부담금 감면, 1세대1주택 고령자 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시까지 부담금 납부 유예 등이 이뤄질 것이란 예상이 나온다.
재건축 안전진단은 구조안전성 배점을 기존 50%에서 30~40% 수준으로 하향하고, 지자체 요청 시에만 적정성 검토를 할 수 있도록 하는 방안이 논의되고 있다.
못 푼다 vs 안 푼다
그러나 시장의 반응은 싸늘하다.
생각보다 규제 완화 속도가 느리고 그 폭이 작아 실제 주택 사업을 하는데 미치는 영향은 미미하다는 판단에서다.
실제로 상한제의 경우 개편된 제도를 반영해도 정비사업 분양가는 1.5~4.0% 상승에 그칠 것으로 국토부는 내다봤다.
인건비, 자재비 상승 폭이 두드러진 상황인 만큼 이 정도 인상으론 주택 사업자의 사업을 유도하기 어려울 것이란 평가가 나온다.
재초환이나 재건축 안전진단 또한 '폐지' 수준이 아니고선 공급으로 이어지긴 힘들 거란 분석이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "시장 분위기가 너무 침체된 상황이라 웬만한 규제 완화로는 시장에 미치는 영향이 미미할 것"이라고 전망했다.
법 개정이 필요한 사안인 경우 '거대 야당'의 협조가 필요하다는 점도 걸림돌이다.
그는 "재건축 안전진단의 경우 시장에선 구조안전성 배점을 박근혜 정부 때인 20%까지 낮추길 바라는데 그 정도까지 완화해줄 것 같지 않다"며 "재초환은 국회 문턱을 넘어야(재초환법 개정) 손질이 가능하기 때문에 야당의 협조가 필요한데 그게 쉽지 않아 보인다"고 말했다.
정부가 시장의 기대만큼 규제를 완화하지 않는 건 단연 '집값' 때문이다.
최근 들어 집값이 전국적으로 조정세를 보이고 있긴 하지만 규제를 풀면 다시 과열될 수 있다는 우려에서다.
한국부동산원의 8월 5주차(29일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 0.13% 하락, 2019년 1월28일(-0.14%) 조사 이후 가장 낙폭이 컸다.
강남권에서도 전반적인 낙폭이 나타나며 '완전한 하락세'란 평가가 나왔다.
그러나 최근 '거래 절벽'으로 표본수가 적어 해당 통계만 보고 시장을 판단하긴 섣부르다는 시선도 나온다.
실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 372건으로 최근 1년간 최저치를 기록했다.
일부 단지에선 여전히 신고가를 경신하고 있기도 하다. 강남구 압구정 현대8차의 전용면적 107㎡는 지난 7월 39억원(5층)에 거래돼 지난 4월 신고가인 38억7000만원(7층)을 갈아치웠다.
청담동 최고급 빌라 마크노빌 전용 270㎡도 지난 7월 43억원으로 지난해 11월 신고가(39억)를 경신했다.
전문가들은 이같은 우려에 정부의 정비사업 규제 완화가 신속하게 이뤄지긴 힘들 것으로 보고 있다.
윤수민 위원은 "자칫 들쑤시면 역풍을 맞는다는 생각에 (규제 완화를) 쉽사리 건들지 못하는 모습"이라며 "MB 때도 집권 1~2년차엔 공급대책만 내놓고 공급이 본격화한 3~4년차에 다 풀었던 것처럼 총선과 공급 가시화 등이 맞물린 2024년께 규제를 크게 풀지 않을까 싶다"고 전망했다.
김인만 경제부동산연구소장도 "현 시점에선 가격 고점 인식, 금리 상승, 집값 하향 전망 등이 종합적으로 작용하면서 정비사업 규제를 푼다고 해도 매수자들이 크게 움직일 것 같지 않다"며 "규제 지역을 전부 해제하는 식의 큰 폭의 규제 완화가 아닌 이상은 별 효과가 없을 것"이라고 말했다.
이어 "그럼에도 집값 과열 우려 등으로 정부가 신중하게 움직일 가능성이 높다"며 "가격이 급락하거나 외환위기 등의 큰 변수가 오지 않는 이상 시장에 미치는 영향이 미미할 정도의 규제 완화를 점진적으로 할 것"이라고 예상했다.
채신화 기자
뉴시스
연합뉴스
연합뉴스
연10% 치솟은 금리, 이마저도 "대출 거절"…부동산 개발 '휘청'
[MT리포트]자금줄 끊긴 건설업, 시한폭탄 되나(上)
[편집자주] 부동산 개발 시장이 잠정 휴업 상태에 들어갔다.
부동산 경기는 좋지 않고 공사비 인상, 금리 상승에 수익성이 악화된 상황에서 금융기관들이 건전성 관리를 위해 돈줄을 조이고 있기 때문이다.
자금조달에 어려움을 겪으면서 디폴트 사업장이 나타나기 시작했고 시행사, 건설사의 줄도산에 대한 우려도 커진다.
5년간 270만호 공급이라는 정부 정책도 차질을 빚을 수밖에 없어 대책이 필요하다.
"100억 빌리기도 힘들어"…돈줄 마른 부동산 개발 시장
사업장, 땅을 사기 위해 높은 금리로 조달한 브릿지대출의 만기가 지난 7월 도래했다.
어렵게 한 차례 만기를 연장했지만 이달 말 다시 만기가 도래한다.
부동산PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 받아야 하는데 금융기관마다 '어렵다'는 답만 돌아온다.
매달 1000억원이 넘는 금액에 대한 대출 이자를 부담 중인데 사업 추진이 쉽지 않다.
# 대구 B아파트 사업장 역시 지난 5월 브릿지대출을 어렵게 연장했다.
부동산 PF대출을 받기 위해 알아보고 있지만 대주단을 찾지 못했다.
사업장의 입지가 좋아 PF대출도 어렵지 않을 것으로 생각했는데 자금시장이 얼어붙어 현재로서는 사업 진행이 불투명하다.
부동산개발 업계가 심상치 않다.
금리와 공사비는 오르고 금융기관들이 자산건전성 관리에 나서면서 돈줄마저 끊겼다.
땅을 매입하고 개발에 나선 시행사들은 수익성 악화 우려와 자금난으로 사업을 중단하거나, 잔금을 치르지 못해 계약을 포기하는 사례마저 나오고 있다.
◇금융비용 증가·공사비 인상·부동산 시장 침체
11일 부동산금융업계에 따르면 최근 부동산 PF대출 금리(선순위 기준)는 연 9~10%까지 치솟았다.
1여년 전 3%대 후반~4%대 초반, 올해 초만 해도 5% 초반 수준이었지만 몇 달 만에 2배 급등했다.
기준금리가 오른 영향도 크지만 금융사들이 돈줄을 죄면서 '(금리를)부르는 게 값'이라는 말까지 나온다.
이복현 금융감독원장은 지난 7월 금융회사 최고경영자들과 만난 자리에서 부동산 PF 대출에 대한 전수조사와 함께 종합적으로 검사하겠다고 엄포를 놨다.
이후 증권사, 저축은행, 새마을금고 등 금융회사들은 부동산 PF 대출을 사실상 중단했다.
새마을금고는 지난달 미분양 담보대출은 원칙적으로 취급 불가, 차입형 토지신탁 등은 취급 불가, 기한연장은 원칙적으로 불가 등의 내용이 담긴 공문을 전국 지점에 보냈다.
A시행사 대표는 "새마을금고와 저축은행은 최근 3년 동안 부동산 PF대출에 적극적이었는데 여기마저 자금줄이 막히면서 지금은 브릿지론도, 부동산 본 PF대출 어떤 것도 되지 않는다"면서 "100억~200억원의 자금을 구하기도 너무 어려워 신규 사업을 포기했다"고 말했다.
부동산 PF는 사업 부지 취득과 인허가 등 운영자금에 필요한 자금을 조달하는 단기 브릿지론과 인허가 취득 후 착공부터 준공 전까지 필요한 자금을 조달하는 본 PF로 나뉜다.
땅 매입 계약을 성사시켜놓고 잔금을 치르지 못해 계약금을 포기한 사례들도 나온다.
B증권사 부동산금융 담당 임원은 "브릿지론 잔금 대출받아야 하는데 자금을 조달하지 못해서 계약금을 포기한 사업장이 여럿 있다"면서 "어렵게 잔금을 구해도 본 PF 대출을 받지 못하면 기한이익상실(EOD, 대출 만기 전에 회수)에 처해지고, 공매로 넘어가면 손실이 더 크다는 판단하에 울며 겨자 먹기로 초기에 사업을 접는 것"이라고 말했다.
C신탁사 임원은 "아파트 브랜드를 보유하고 시공능력평가 순위가 100위 안에 있는 건설사인데도 부동산PF대출이 모두 막혔다"면서 "시행사, 중소중견사, 신탁사, 부동산PF를 주선하는 금융사 등 부동산개발사업 관련 업무가 마비될 정도"라고 우려했다.
◇돈줄 막히니 연쇄 디폴트 경고등 커졌다
시장에서는 상당수의 사업장이 지금은 어떻게든 이자를 내면서 버티고 있지만 내년부터 만기 연장에 실패하거나 본 PF대출받지 못해 공매로 넘어가는 사업장이 적지 않을 것으로 예상했다.
경고음은 이미 곳곳에서 들린다. 올 6월 경기도 화성에서 추진 중이던 '화성 반도유보라 아이비시티' 사업은 기한이익상실로 해당 부지가 공매로 나와 있다.
대구에서 약 1000가구 규모의 주상복합 아파트 재개발 사업을 추진 중이던 중구 동산동 사업 부지도 같은 달 공매 물건으로 올라왔다.
해당 시행사인 도원동산개발이 디폴트(채무불이행)에 빠졌기 때문이다.
D증권사 부동산금융 담당 임원은 "약 5000억원 규모의 사업장이 있는데 공사비 상승, 공사 기간 연장, 자금조달 비용 상승 등으로 사업성이 나오지 않는다"면서 "부담해야 할 이자만 750억원이 더 늘었는데 분양시장이 좋지 않아 분양가를 올리기도 어렵다"고 말했다.
그는 "처음에는 자금을 어떻게든 조달해서 이자를 납부하고 사업을 끌어가겠지만 한계가 오면 디폴트가 날 수밖에 없다"고 말했다.
시장 상황이 악화하면서 자금력이 되는 일부 시행사는 올해 사업을 접고 내년을 기다렸다가 공매나 경매 등 NPL(부실채권) 물건을 잡겠다는 분위기다.
감정평가액보다 저렴하게 택지를 구입하면 사업성을 일부 높일 수 있기 때문이다. 실제로 E건설사는 공매로 나온 대구 동산동 사업 부지를 감평가의 절반인 1500억원에 사들이겠다는 의사를 타진하기도 했다.
호황기에 일 벌려놨는데…중소 건설사 무너진다
# 대구 수성구의 한 아파트 건설 사업이 시행사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 마련하지 못하면서 중단될 위기에 놓였다.
결국 시공사가 보유자금을 통해 이 사업을 떠안는 방안을 검토 중이다.
건설업계에선 시공사가 자체 신용을 통해 시행사의 자금 조달을 돕는 경우가 흔하다.
시행사가 추가 자금 마련에 실패하면 공사가 중단되고 시공사는 빚만 떠앉게 된다.
이 같은 최악의 상황을 막기 위해 시공사가 회사 보유한 자금을 동원해 해결에 나선 것이다.
이 사업장은 시공사가 자금력이 있어 그나마 나은 편이지만, 자금력이 부족한 중소 건설사들은 대처할 방법이 없어 곧바로 도산 위험에 처할 수 있다.
◇PF 자금줄 끊기자…중소 건설사 같이 무너진다
시행사가 PF를 마련한 사업장도 안전하지는 못하다. 보통 시행사가 PF를 조달할 때 시공에 참여하는 중소 건설사들이 연대보증을 선다.
하지만 분양에 실패해 중도금이 들어오지 않아 자금 융통에 실패하면 PF 대출을 갚지 못하고 시행사와 시공사 모두 무너질 수밖에 없다.
PF 조달에 실패한 시행사, 중소 건설사들은 신탁사의 문을 두드리고 있지만 신탁사 역시 거절하고 있다.
시행사들은 부동산을 담보로 신탁사의 자금을 빌리는데, 미분양이 늘어나는 부동산 침체기이다보니 신탁사도 사업성이 불투명하다는 판단에 거절하는 경우가 많다.
국토교통부에 따르면 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 3만1284가구로 지난해 같은 기간 1만5198가구보다 2배 이상 늘었다.
특히 대구의 미분양 물량은 7523가구로 지난해 같은 기간 1148가구보다 6배 이상 증가했다.
한 신탁업계 관계자는 "PF가 안되니 마지막 남은 신탁사에 문의를 하는 경우가 이전보다 많아졌지만 요청이 들어오는대로 다 받아줄 수 없는 노릇"이라며 "공사비 원가 부분이 잘 잡혀 있는지, 분양을 통한 엑시트 가능성이 있는지 꼼꼼히 심의해 결정하고 있다"고 말했다.
미분양이 쌓이고 있지만 추석 이후 연말까지 예정된 아파트 분양은 16만2893가구(부동산 R114 집계)다. 지난해 같은 기간 분양실적(15만7600가구)보다 약 5000여가구 많다.
미분양의 무덤으로 불리는 대구에서만 1만604가구가 분양 대기 중이다.
서울의 한 아파트 분양 사무실 /사진=뉴스1
◇부동산 호황기에 사업 확대한 중소업체들.."이미 무너지기 시작"
더 큰 문제는 시행과 시공을 함께 하는 중소건설사들이다.
시공만 하는 것보다 이윤이 많이 남다보니 중소 건설사들이 시장 호황기에 도시형생활주택, 오피스텔 등 사업을 많이 벌려놓은 상태다.
한 건설업계 관계자는 "어떤 상품이든 공급하면 모두 팔리던 부동산 호황기에 사업을 무분별하게 확대한 중소 업체들이 많다"며 "PF 대출이 끊긴 데다 금리까지 올라 직격탄을 맞고 있고 이미 무너지기 시작했다"고 전했다.
한 증권사 관계자는 "자금력이 있는 대형사의 사업 외에는 신규 PF는 중단하라는 지시가 내려와 아예 끊겼다고 봐야 한다"며 "대출을 취급한 증권사에서 최대한 연장을 해주며 부실화를 막고 있지만 내년부터는 작은 업체들 위주로 부실채권이나 공매가 시장에 나오기 시작할 것"이라고 전망했다.
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서울 인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트와 주택가 모습 [연합뉴스 자료사진]
尹정부 270만호 공급 차질? '돈줄 마른' 건설업, 이대로면..
[편집자주] 부동산 개발 시장이 잠정 휴업 상태에 들어갔다.
부동산 경기는 좋지 않고 공사비 인상, 금리 상승에 수익성이 악화된 상황에서 금융기관들이 건전성 관리를 위해 돈줄을 조이고 있기 때문이다.
자금조달에 어려움을 겪으면서 디폴트 사업장이 나타나기 시작했고 시행사, 건설사의 줄도산에 대한 우려도 커진다.
5년간 270만호 공급이라는 정부 정책도 차질을 빚을 수밖에 없어 대책이 필요하다.
[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 12일 오후 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장이 보이고 있다,
2022.08.12.
대형 건설사들은 최근 10여 년 동안 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 연대 보증 비중을 대폭 낮췄지만, 부동산시장 호조로 절대적인 PF 보증 규모가 늘었다.
◇부동산시장 호조에 주택 사업 쏠림·PF대출 보증도 증가
11일 한국신용평가(이하 한신평)에 따르면 한신평의 유효등급을 보유한 24개 건설사의 올 6월 말 PF 보증은 약 18조원이다.
2009년 말에 25조원이 넘은 후 2018년 말 약 12조원까지 줄었으나 2020년 이후 부동산 시장이 호조를 보이면서 보증이 다시 늘었다.
최근 몇년간 주택시장의 호조로 건설사들의 주택 사업 비중은 대폭 늘었다.
한신평의 투자 등급을 보유한 건설사 중 최근 3년간 전체 매출액 중 주택(건축) 비중이 50% 이상인 건설사는 20곳에 달한다.
이 중 위험(대구·울산·경북·전남+미분양 사업장)과 주의 지역(대전·부산·경기 일부) 사업지 비중이 30% 이상인 신용등급 A 건설사는 롯데건설, 포스코건설, 태영건설, KCC건설, DL건설, 한화건설 등 6곳이다.
신세계건설은 대구·경북지역 미분양 및 예정 사업 물량이 많아 위험지역 비중이 30% 이상을 차지한다.
부동산개발업계 한 관계자는 "건설사들은 최근 10년 동안 직접 신용보강보다는 주로 공사비에 국한되는 책임준공 형태의 계약으로 위험부담을 낮췄는데 최근에는 부동산개발업계에 자금 조달이 어려워지면서 다양한 편법으로 보증을 확대하고 있다"고 말했다.
건설사들의 PF대출 보증은 최근에도 이어지고 있다.
태영건설은 지난 6일 광주시 중앙공원 민간공원 조성 사업 시행사의 사업비 대출 540억원 대환에 대한 자금 보충 약정을 결정했다.
자금 보충 약정은 시행사가 채무를 상환하지 못하면 대신 빚을 갚을 자금을 지원해주는 형태로 채무보증과 비슷하다. 전자공시시스템에 따르면 태영건설이 지난 8월 한 달 동안 결정한 PF대출 보증금액은 3690억원에 달한다.
◇위험 감지·리스크 관리 총력…"공사비 확보 더 해달라"
수주를 늘리던 대형 건설사들이 최근 들어 선별 수주로 전환하는 등 리스크 관리에 총력을 기울이고 있지만 대형 사업장 여러 곳이 휘청이면 타격을 받을 수밖에 없다.
특히 최근에는 건설경기 악화로 건설산업 자체에 대한 인식이 부정적이어서 시장에서 자금 조달도 예전 같지 않다.
포스코건설, HDC현대산업개발, GS건설는 지난 7월 만기가 돌아온 회사채 재발행을 포기하고 자체 보유 현금으로 상환했다.
조달금리 상승으로 금융비용 부담이 커졌고 건설사의 회사채 인기가 예전 같지 않아 흥행도 장담할 수 없었기 때문이다.
서울 둔촌주공 사태로 인해 건설사는 금융기관의 자금조달이 예전 같지 않다는 것을 느꼈다.
대주단은 서울 핵심지역에 1만 가구가 넘는 대단지 사업장이지만 사업비 7000억원에 대한 만기가 돌아오자 연장을 거절하고 자금을 회수했다.
시공사와 조합의 공사비 갈등으로 리스크가 부각됐고 한 번 중단된 공사 현장은 또 다른 리스크를 포함하고 있다고 판단했기 때문이다.
만약 조합이 사업비 7000억원을 갚지 못하면 연대 보증을 선 5개 건설사가 대위변제를 해야 한다. 조합은 급한 대로 시공단이 보증을 서는 조건으로 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 통해 자금을 상환했지만, 대출 기간이 오는 10월28일까지로 이후 자금 플랜을 또다시 짜야 한다.
건설업계 한 관계자는 "자잿값은 오르고 금융비용 부담도 대폭 늘었다"면서 "공사비 인상 요구와 함께 빠르게 공사비 지급이 되지 않을 경우 공사 중단을 선언하는 건설사도 생겨나고 있다"고 전했다.
원희룡 국토교통부 장관이 8월 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘반지하 대책’이
담은 '250만호' 주택공급계획 등 尹정부 첫 대규모 주택공급계획을 발표하고 있다.
/사진제공=뉴스1
주택공급의 중심이 공공이었던 문재인 정부와 달리 윤석열 정부는 민간 중심으로 방향을 틀었다.
◇부동산 자금시장 경색...민간 자체개발 물량 130만호 직격탄
8일 국토교통부에 따르면 2027년까지 계획한 전국 270만호 주택 공급 물량 중 공공택지와 국공유지 등 정부가 직접 공급 물량을 조절할 수 있는 규모는 약 88만호 수준이다.
나머지 182만호는 사실상 민간의 몫이다.
52만호는 재개발, 재건축 등 정비사업이며 130만호는 도시개발 등 민간이 자체 추진하는 사업을 통해 공급하게 된다.
하지만 집값 하락과 자금 조달 부담으로 민간의 주택공급 추진 동력은 떨어지고 있다.
A 중견 부동산 개발업체 관계자는 "최근 청약 실적을 보면 서울 지역도 완판을 낙관하기 어려울 정도로 시장이 위축됐다"며 "금리인상으로 자금조달 여건이 팍팍해졌고 자재비와 인건비 상승으로 공사비도 올라 무리하게 일감을 늘리지 않으려는 분위기"라고 했다.
이런 상황에서 금융당국이 금융사들의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 등에 대한 리스크 관리를 강화하면서 주택시장의 돈줄이 끊기고 있다.
금융당국이 자금줄을 죄면서 시장을 더 어렵게 만든다는 지적도 잇따른다.
B 시행사 대표는 "정부가 향후 270만호 공급 목표를 밝혔는데, 부동산PF 대출을 다 막으면 주택공급은 어떻게 하겠다는 건지 모르겠다"면서 "민간사업 없이 공공 주도로 270만호를 다 짓겠다는 건지 의문"이라고 말했다.
C 금융사 임원은 "자산 건전성 관리는 당연히 필요하고 부실 사업장은 도태될 수밖에 없다"면서도 "부동산개발 사업이 중단되면 향후 몇 년간은 신규 주택공급도 중단된다는 의미여서 결국 집값 안정화의 길도 멀어지는 악순환이 반복된다"고 우려했다.
◇시행사 돈줄 마르면 공공택지 개발도 타격…악성 미분양 해소 등 보완책 필요
시행사의 돈줄이 마르면 정부의 공공택지 조성을 통한 신규 주택공급도 기대치를 밑돌 수 있다. 정부는 그동안 민간 기업에 공공택지 조성을 맡기고 일부 지분을 팔아 일반분양을 허용했다.
하지만 수익성 확보가 어려워진 민간 기업들이 외면하면 사업추진 동력이 떨어진다.
정부가 토지매각 차익을 줄이고 저렴하게 택지를 공급하면 그나마 참여 의사를 타진하는 시행사가 나타날 수 있지만 최근 시장 분위기상 파격적 조건이 아니면 예전처럼 입찰 참여도가 높지 않을 것이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.
그럼에도 전문가들은 정부가 꾸준히 신규 주택 공급 시그널을 이어가야 한다고 조언한다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "정부가 공급 시그널을 멈추면 향후 금리 조정기에 부동산 가격이 다시 불안해지는 부작용이 나타날 수 있다"며 "시행사와 시공사들이 후속 사업을 이어갈 수 있도록 악성 미분양을 해소하고 업체의 금융 활용 여력을 확보할 수 있는 보완책을 고민해야 한다"고 말했다.
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/사진=이명근 기자 qwe123@
1기 신도시는 시작일뿐..곳곳서 "우리는?"
1기 신도시 재정비 논란 지속.."기대감만 키워"
집값 상승·재정비 순서·지역 차별 등 '첩첩산중'
정부가 1기 신도시 민심 수습에 바쁘다. 1기 신도시 주민들은 마스터플랜 발표, 특별법 제정 등 윤석열 대통령의 공약이 동력을 잃었다며 크게 반발하고 있다.
김동연 경기도지사 등 야권 인사들도 이같은 비판에 합류, 정치적 대립으로 번지는 양상이다.
앞으로도 이런 논란은 끊이지 않을 전망이다.
대규모 이주와 재건축 등을 동반하는 탓에 집값이 크게 들썩일 가능성이 있다.
재정비 순서를 두고 지역은 물론이고 단지 간 갈등도 예상된다. 1기 신도시 외 서울 목동, 상계동 등에서는 이미 '역차별'이라는 주장이 나오는 상황이다.
정부가 키운 기대감…"배신감만 남아"
정부는 지난달 16일 '국민 주거안정 실현방안(8·16 대책) '을 발표한 뒤 연일 질타를 받고 있다.
1기 신도시 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립하겠다는 내용 때문이다.
애초 올해 말~내년 초에 마스터플랜이 발표될 것으로 기대했던 1기 신도시 주민들은 '공약 파기'라며 강하게 반발했다.
이에 원희룡 국토교통부 장관은 지난 5일 "8·16 대책 발표는 신도시 대책을 본격적으로 발표한 게 아니었다"고 한발 빼기도 했다.
이날 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김선교 국민의힘 의원이 "1기 신도시 재정비 계획을 2024년까지 만들겠다고 밝힌 게 공약 파기가 맞느냐"고 질문하자 이같이 대답한 것이다.
1기 신도시 마스터플랜의 '공약 파기' 논란은 정치 이슈로 확산했다.
더불어민주당 소속인 김동연 경기도지사는 지난달 19일 8·16 대책에 대해 "사실상의 공약 파기"라며 "정부와 별개로 경기도 차원에서 할 수 있는 일을 하겠다"고 적극적으로 나섰다.
1기 신도시 주민들은 단체 행동에도 나섰다.
분당·일산·산본·평촌·중동재건축연합회가 모인 '1기 신도시 범 재건축 연합회'는 지난 1일 대통령실과 국회, 국토교통부를 각각 방문해 1기 신도시 재건축을 촉구하는 주민 8400명의 서명을 전달했다.
▷관련 기사: 1기 신도시 불만 커지고…목동·여의도선 "그럼 우리는?"(9월2일)
분위기가 진정되지 않자 원 장관은 지난 8일 1기 신도시 지자체장과 간담회를 열고, 1기 신도시 특별법을 내년 2월 발의하겠다며 추가 대책도 내놨다.
▷관련 기사:1기 신도시 특별법 내년 2월 발의…마스터플랜은 2024년(9월8일)
아울러 마스터플랜 수립 과정에서 지자체와 협력할 계획이다.
국토부는 '정비기본방침'을, 지자체는 '정비기본계획'을 수립하는 방식이다.
마스터플랜 수립 즉시 안전진단, 정비구역 지정 등 후속 절차에 착수한다는 방침이다.
하지만 여전히 넘어야 할 산이 많다.
전문가들은 지난 대통령선거 때 표심을 얻고자 던진 '무리수'가 수습 불가능한 상황으로 이어졌다고 보고 있다.
1기 신도시와 같은 대규모 재정비 사업에는 많은 시간이 필요한 게 당연하지만, 마치 금방 이뤄질 것처럼 기대감을 불어넣었다는 지적이다.
김인만 부동산경제연구소장은 "현 정부가 대통령선거 때 1기 신도시 재건축을 이슈화하면서 지역주민들의 기대감을 너무 키웠다"며 "마스터플랜 수립부터 시작해서 실제 재건축까지는 10~20년이 걸릴 텐데 오랜 시간이 필요한 사업이라는 내용을 처음에 쏙 빼놨으니 주민들은 배신감을 느낄 수밖에 없다"고 꼬집었다.
1기 신도시만?…전국이 '들썩들썩'
1기 신도시 재정비는 여전히 험로가 예상된다.
마스터플랜 수립 외에도 1기 신도시 특별법 제정과 기존 도시정비법 개정 등 과제가 산적했다.
주민들은 최대 용적률 상향, 재건축 안전진단 기준 완화 등을 요구하는 상황이다.
법 개정까지는 국회 다수 석을 차지한 야당의 협조를 이끌어야 한다.
이들 지역 집값이 폭발할 수 있다는 우려도 있다. 윤석열 대통령이 당선한 후 재건축 기대감이 컸던 지난 4월까지만 해도 일산·분당 등에서는 집값 상승세가 두드러졌다.
특히 재건축 단지들을 중심으로 매맷값이 수억원씩 오른 거래가 포착됐다.
▷관련 기사:[부동산 줍줍]재건축 가자! 수억원씩 뛰는 분당 집값(4월17일)
이후 이렇다 할 규제 완화 정책이 나오지 않으면서 집값은 다시 떨어졌다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 분당·일산·산본·평촌·중동 아파트 매매가격은 지난달부터 쭉 하락했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "수도권의 5개 지역을 한 번에 아우르는 재건축 계획은 파급력이 클 수밖에 없다"며 "특히 마스터플랜 수립 후엔 개발 기대감이 커져서 매매가격이 오를 것으로 보이고, 이후 대규모 이주가 진행되면 주변 전셋값 등도 불안해질 것"이라고 말했다.
1기 신도시 내에선 재건축 순서를 둔 눈치싸움도 치열해질 전망이다.
국토부는 1기 신도시 일부 지역을 '선도지구'로 선정할 수 있다고 언급, 단지별로 이해가 첨예할 수 있다.
차례대로 재건축을 진행하다 보면 최초로 재건축한 단지와 마지막 단지 간에 수십 년의 시차가 발생할 수 있다는 우려에서다.
다른 지역과의 형평성 문제도 불거지고 있다.
1기 신도시보다 입주 시기가 빠른 서울 목동, 노원, 강남, 여의도 등에서는 '역차별'이라는 주장이 나온다.
1기 신도시 인근 경기도 지역과 지방에서도 재건축 요구가 빗발친다.
국회에서도 이런 여론을 의식한 듯 앞다춰 특별법 제정 혹은 재건축 추진 요구에 나서기 바쁘다.
황희 더불어민주당 의원은 최근 국회 임시회에서 "(목동·노원 등) 대규모 택지개발지구 재건축 역시 1기 신도시처럼 시급하다"고 강조했다.
안철수 국민의힘 의원과 박찬대 더불어민주당 의원은 각각 자신의 지역구인 성남 판교와 인천 연수지구를 포함하는 '노후신도시 재정비 특별법안'을 발의했다.
김인만 소장은 "재건축 등이 필요한 지역들이 공통적으로 혜택을 누릴 수 있도록 기존 도정법 등을 개선하려는 시도가 필요하다"며 "1기 신도시를 위주로 가다 보면 재정비 마스터플랜을 수립한 지 10년도 더 된 여의도, 압구정에서는 민감하게 받아들일 수밖에 없다"고 말했다.
이하은 (lee@bizwatch.co.kr)
ⓒ비즈니스워치
오세훈 서울시장이 1일(현지시간) 세계에서 가장 높은 공공주택으로 알려진 싱가포르
공공주택 '피나클 앳 덕스톤' 50층 전망대에서 김헌동 SH 사장과 함께 싱가포르 도심을
내려다보고 있다. /사진=뉴스1(서울시 제공)
되팔면 30조" 장기전세주택..'사기 주의보' 뜬 까닭
이른바 '오세훈 아파트'로 불리는 서울 시내 3만3000여 채의 장기전세주택이 오는 2027년부터 순차적으로 의무임대기한 20년을 맞게 된다.
오 시장은 지난 8월 초 싱가포르 고급 임대주택 현장 방문에서 "(장기전세주택) 매각 시 30조원이 넘는 재원이 마련된다.
이를 임대주택 고급화를 위해 쓸 수 있다"는 입장을 밝히며 '매각설'에 힘을 실었다.
SH공사가 보유 중인 장기전세주택의 자산 가치는 32조1067억원(올해 7월 말 시세 기준)에 달한다. 시가 기부채납으로 확보한 장기전세주택은 고가 강남권 단지도 있어 총자산 가치는 이보다 클 것으로 예상된다.
장기전세주택 입주자들이 낸 보증금은 SH공사의 부채로 잡힌다.
임대기간 만료 후 거주자에 돌려줘야 하기 때문이다.
올해 7월 말 기준 장기전세주택 입주세대 임대보증금은 총 7조2820억원이다.
총자산 규모를 고려하면 기존 입주자 보증금을 돌려주고 시세의 80% 수준에 처분해도 오 시장 말대로 30조원 규모의 재원 확보가 산술적으로 가능하다.
장기전세주택은 2007년 8월 송파 장지지구, 강서 발산지구 등에 최초 공급됐다.
첫 해 2016가구를 시작으로 오 시장이 재임한 2011년까지 연평균 3500호 이상 공급됐다.
하지만 박원순 전 시장은 부임 후 장기전세주택을 '로또 전세'라고 비판하며 점차 공급량을 줄였다.
시는 2017년 1월 조례를 바꿔 '정비사업 기부채납으로 확보하는 임대주택은 모두 장기전세주택으로 확보해야 한다'는 의무 조항을 폐지했다.
전용 60㎡ 이하 소형 행복주택도 기부채납이 가능토록 제도를 변경한 것이다.
이로 인해 장기전세 공급량은 더욱 줄어들었다.
2018년에는 연간 공급량이 31호에 그쳤다.
서울 서초구 반포자이 아파트 전경. /사진제공=뉴스1
강남권 단지 2029년부터 의무임대기간 도래...
반포자이, 래미안퍼스티지 2개 단지만 1.6조 매각대금
장기전세주택 세입자는 '최장 20년' 거주할 수 있다고 알려져 있지만 이는 '최초 입주자'가 지속 거주할 때만 가능하다.
최초 입주자가 10년 거주한 경우 두 번째 입주자는 최장 거주기한이 10년으로 제한될 수 있다.
현행법에 따르면 장기전세주택의 의무임대기한은 20년으로 규정돼 이후 시가 매각해도 불법이 아니다.
국토교통부 관계자는 "공공임대주택 임대의무기간은 이 기준이 도래하면 이후 자체 매각 등 처분이 가능하다는 의미"라고 설명했다.
이 때문에 투자 업계에선 2009년 입주한 서초구 반포자이(419가구), 래미안퍼스티지(266가구) 강남권 장기전세주택 매물에 관심을 보인다.
시가 매각을 결정해도 7년 뒤인 2029년에 매물로 나오지만 워낙 입지가 좋은 데다 시세보다 낮게 처분할 가능성이 있기 때문이다.
최근 일대 아파트 시세는 전용 59㎡가 27억원, 전용 84㎡가 38억원 선이다.
시세 80% 수준으로 처분하면 2개 단지에서만 약 1조6000억원대 매각 대금이 나온다.
최근 금리인상 여파로 서울 아파트값이 하락세로 전환됐지만 강남 핵심 입지에 위치한 단지여서 가격이 지금보다 급락할 가능성은 낮다.
기존 입주자 우선 분양권 없어...공매 진행하면 현금부자 유리
시가 재원 확보를 위해 장기전세주택의 단계적 매각을 결정하면 사실상 '20년 분양전환'과 비슷한 방식이다.
그러나 한국토지주택공사(LH)가 공급한 5·10년 분양전환 주택과 달리 장기전세주택은 현 거주자에 우선 분양권이 주어지지 않는다.
매각 시 보증금을 돌려받고 퇴거해야 하는 입주민과 갈등이 우려되는 이유다.
하지만 이런 이유로 기존 입주자에 재임대를 허용하면 종전 20년 임대 기한을 채우지 못한 임차인들이 반발할 수 있다.
일각에선 투명한 매각 절차를 위해 시가 장기전세주택을 '공매' 방식으로 처분할 가능성이 제기된다.
이럴 경우 고가 강남권 주택은 대출 의존도가 낮은 현금부자들이 대부분 차지할 것이란 관측도 나온다.
최근 일부 부동산 투자 업체에선 이런 정책 방향을 예측해서 강남권 장기전세주택 투자금을 모집하는 사례도 있었다.
사기 피해가 우려될 정도로 과열 반응이 나타나자 SH공사는 올해 3월 홈페이지에 "장기전세주택은 현재 분양전환이나 매각 계획이 없다"는 공지문을 올린 바 있다.
다만 공사에 구체적인 피해 사례는 접수되지 않은 것으로 알려졌다.
시 내부에선 장기전세주택 매각 공론화는 '시기상조'라는 의견이 나온다.
서울시 관계자는 "장기전세주택 매각은 엄청나게 파급 효과가 큰 문제여서 아직 거론할 단계가 아니"라며 "시장님 발언 취지를 곡해하고 이를 악용한 투자유도 사기도 우려되기 때문에 신중히 다뤄야할 사안"이라고 했다.
하지만 오 시장의 구상대로 5년 후부터 공공주택 공급 재원으로 적기에 활용하려면 지금부터 장기전세주택 처분 기준 등을 면밀히 고민해야 한다는 지적이 나온다.
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(매경DB)
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