8.16 공급 대책 발표 이후 1기신도시 재정비 공약 파기 논란이 뜨겁다. 사진은 경기도
성남 분당신도시 전경(매경DB).
'뜨거운 감자' 1기 신도시.."리모델링 사업 엎어지게 생겼다"
재건축 가능하면 누가 리모델링 하겠나"
"특별법·마스터플랜 수위 높아질 것" 관측 나와
리모델링 추진하는 건설사들 '불안'
"수주완료 했지만..계약 파기 나올라" 우려
1기 신도시 재정비가 정치권의 뜨거운 감자로 부상한 가운데 건설업계도 걱정스러운 시선이 늘어가고 있다. 기존 수주한 리모델링 사업이 엎어질 가능성이 커지고 있는 탓이다.
13일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 2024년께 기존 30만 가구 규모의 1기 신도시에 10만 가구 이상을 추가로 공급하는 내용의 마스터플랜을 마련할 방침이다.
이를 위해 내년 2월 국회에 1기 신도시 재정비사업 특별법도 발의할 예정이다.
국토부는 정비기본방침을 세우고 1기 신도시 지방자치단체가 정비기본계획을 세우는 '투트랙' 전략도 펼친다는 구상이다.
건설업계에서는 특별법과 마스터플랜 등으로 안전진단 완화와 용적률 상향 조치가 이뤄지면 기존 리모델링 사업이 좌초될 수 있다고 우려한다.
사업성이 낮아 재건축이 어려운 단지들이 차선책으로 리모델링을 선택했지만, 정부 정책으로 부족했던 사업성이 채워지면 재건축으로 선회해 시공사가 낭패를 보는 일이 발생할 것이라는 관측이다.
시공 능력 톱5에 속하는 A 건설사 관계자는 "리모델링은 어디까지나 재건축의 대안이다.
재건축이 가능한 상황에서 리모델링을 강행할 주민이 얼마나 되겠느냐"며 "기존에 수주한 리모델링 사업이 엎어질 수 있다"고 지적했다.
대형 건설사 B사 관계자도 "당장은 규제가 적은 리모델링이 관심을 받고 있지만, 용적률과 안전진단, 재건축 초과이익 환수제(재초환) 등 재건축의 발목을 잡는 요인이 정부를 통해 해결된다면 상황이 달라질 수 있다"며 "재건축이나 리모델링이나 면적당 공사비도 큰 차이가 없다"고 강조했다.
지난달 포스코건설은 3.3㎡당 639만원에 경기 고양시 일산서구 '문촌마을 16단지' 리모델링 사업을 수주했다. 지난달 현장 설명회를 개최한 서울 송파구 가락동 '가락 상아 1차' 재건축 조합은 예정 공사비로 3.3㎡당 705만원을 제시했는데, GS건설과 DL이앤씨, 한화건설이 입찰에 참여했다.
고급화 등 여러 변수가 있지만, 리모델링과 재건축 공사비 차이가 큰 차이는 나지 않는다.
재초환 규제가 완화되면 공사비 격차는 더욱 줄어들 수 있다.
재건축으로 발생한 이익에 부담금을 부과하는 재초환이 고급화를 유도해 공사비를 높이는 효과를 내온 탓이다.
C 건설사 관계자는 "재초환이 완화되면 재건축 공사비는 더 낮아질 여지가 있다"며 "조합원 입장에서 같은 돈을 낸다면 재건축이 선호될 테고, 리모델링 조합에서도 리모델링 파와 재건축 파의 헤게모니 싸움이 불가피할 것"이라고 내다봤다.
이어 "1기 신도시에서 여러 단지가 리모델링을 검토하고 있지만, 건설사 입장에서는 가뜩이나 리모델링 사업의 수익성이 낮은 상황에 이러한 위험성까지 겹치니 매력적이지 않다"고 덧붙였다.
다만 리모델링을 추진하던 단지가 재건축으로 돌아서려면 기존 조합을 해산하고 정비사업 절차를 처음부터 밟아야 한다. 이 과정에서 계약 파기를 통보받은 시공사와 소송전도 벌어질 수 있다.
D 건설사 관계자는 "원활히 추진되던 사업을 엎는다면 그로 인해 발생하는 시공사 배상과 사업 지연 문제는 조합원이 책임져야 할 부분"이라고 강조했다.
그러면서 "특별법과 마스터플랜으로 확보되는 사업성에 따라 많은 조합에서 갈등을 빚을 수 있다"고 전망했다.
이러한 건설업계의 우려는 원희룡 국토부 장관과 1기 신도시 지자체장 사이 간담회에서도 드러났다.
원 장관은 지난 8일 1기 신도시가 있는 성남·고양·안양·부천·군포시장을 만나 의견을 수렴했다.
이 자리에서 최대호 안양시장은 "안양 54개 단지 가운데 7개 단지에서 리모델링 사업이 추진되고 있다.
마스터플랜은 재건축과 리모델링 모두 다 봐야 한다"며 리모델링 사업이 좌초하는 상황을 막아달라고 당부했다.
한편 국토부는 주택공급 확대를 위해 이달 중으로 재초환 개선안을 발표할 예정이다.
현재 3000만원인 면제 기준을 1억원으로 올리고 누진 부과 구간은 2000만원에서 3000만원으로 상향하는 방안이 유력하다.
또한 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자 대상 부담금 감면과 1주택 고령자 대상 부담금 납부 유예 등이 검토되는 것으로 알려졌다.
재건축 안전진단에서 구조안정성 평가 비중을 낮춘 안전진단 개선 방안도 연내 발표할 것으로 관측된다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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사진=수도권 1기 신도시인 산본신도시 전경.<군포시 제공>
반등 어려운 수도권… 1기 신도시는 여전히 ‘관심’
GTX 교통호재에도 매수는 ‘얼음’
입주물량 전국에서 경기·인천 가장 많아… 미분양 우려
1기 신도시 낙관론에도 “이전 같은 상승세 없을 것”
인천 22.56%. 경기 20.76%.(한국부동산원 집계 지난해 아파트값 상승률)
지난해 폭등했던 경기·인천 집값이 올해 들어서는 속절없이 떨어지고 있다.
금리 인상 앞에 그간 집값을 끌어올리던 호재들도 힘을 못 쓰는 상태다.
추석 이후로도 이런 추세가 계속 이어질까.
부동산 전문가들은 경기·인천을 비롯한 수도권 집값이 일제히 반등하는 일은 나타나기 어렵다고 전망했다.
그나마 1기 신도시의 경우 재정비 기대감에 상황이 낫다는 평가다.
◇ 작년 뜨거웠던 수도권 집값, 최근 연일 약세
9일 한국부동산원에 따르면 9월 1주(5일 기준) 인천과 경기의 아파트 값은 전주보다
각각 0.29%, 0.22% 하락했다.
수도권 아파트값은 전주 대비 총 0.21% 하락해 2012년 9월11일 0.22% 하락한 이후 약 10년 만에 가장 큰 내림폭을 보였다.
이는 지난해 경기·인천 등 수도권 집값이 요동을 쳤던 것과는 정 반대의 분위기다.
작년 수도권 집값이 오른 이유는 수도권광역급행철도(GTX)를 비롯한 교통호재와 규제지역 지정에 따른 풍선효과였다.
하지만 이 호재들은 올해 들어 금리상승 여파에 모두 힘을 쓰지 못하는 모양새다.
규제지역이나 비규제지역을 막론하고 모두 집값이 하락하고 있어 풍선효과랄 것도 없고, GTX 교통호재도 더 이상 투자자들이 주목하지 않는 것이다.
여경희 부동산114 수석연구원은 “호재만으로 집값이 오르는 것이 아니라 매매가 이뤄져야 집값이 오르는 것”이라면서 “금리가 오르자 매수자들이 사라지면서 호가가 급속도로 떨어지고 있다”고 했다.
◇ 경기·인천, 공급 많고 미분양까지… 단기반등 어려울 듯
부동산 전문가들은 경기와 인천 등 수도권 집값이 최소 올 연말까지는 반등하기 어려울 것으로 전망했다.
일단 공급이 많다는 점이 이유로 꼽힌다.
한국부동산원에 따르면 2024년 상반기까지 전국의 아파트 입주 물량은 총 78만9585채로 전망되는데, 연평균으로 보면 경기가 12만9550채로 가장 많고 인천이 4만1059채로 두 번째로 가장 많을 예정이다.
당장 미분양 아파트도 늘어나는 추세다.
국토교통부가 발표한 7월 주택통계에 따르면 인천 미분양 물량이 418가구에서 544가구로 한 달 동안 30.1% 증가했고 경기는 6월 3319가구보다 2.2% 늘어난 3393가구로 집계됐다.
GTX 실현 속도가 더딘 것도 문제다.
교통망 개선이 예상되자마자 실수요와 투자 수요가 함께 붙으면서 집값이 빠르게 올랐지만, 실현까지 하세월이라는 점이 부각되기 시작했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 연말이나 내년 상반기까지도 거래 저조·가격 약세 흐름이 계속될 전망”이라면서 “한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사려 하지 않을 것”이라고 예상했다.
경기도 고양시 일산 서구 아파트단지 일대. /뉴스1
◇ 1기 신도시는 “그나마 호재있다”
수도권 중에서는 일산과 분당을 포함한 1기 신도시에 대한 시선이 그나마 낙관적이다.
정부가 1기 신도시 재정비 마스터 플랜에 대한 언급을 지속적으로 하고 있기 때문이다.
그 시기가 2024년이라는 점이 알려지면서 속도 논란이 있었지만, 대통령 공약사항이고 경기도지사나 국토교통부 장관이 나서 꾸준히 언급하고 있다는 점에서 없던 일이 되긴 어려운 상황이다.
익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “1기 신도시가 정치 재료로 활용되고 있어 꾸준히 관련된 내용이 나올 수 밖에 없다”면서 “실수요자나 투자자의 주목을 받을 수 있다는 점에서 낙관론을 가질 만하다는 것”이라고 했다.
정부가 15억원 초과 주택에 대한 대출규제를 어느 순간에 풀어줄 수 있다는 점도 일부 신도시에겐 호재일 수 있다. 분당이나 판교, 광교 등은 대출규제선인 15억원을 기준 삼아 오른 곳이 많다.
대출이 풀리면 갈아타기가 이어지면서 집값이 소폭이나마 오를 가능성이 있다.
하지만 이전 같은 상승세를 기대하는 건 무리라는 분석이 많다.
금리 수준이 부담스러울 정도로 오른 상황이기 때문이다.
KB국민·신한·하나·우리 등 시중은행의 주요 주택담보대출 변동금리는 지난 7일 기준 금리 상단이 연 6%대, 하단이 연 4%대에 형성돼 있다.
혼합형 대출 금리도 연 4.6~6.35% 수준이다.
김효선 NH농협 부동산수석위원은 “금리가 연말까지 더 오를 것이 확정적이고 내년에도 그 흐름이 이어질 수 있다는 의견이 있는 가운데 재건축 기대감이 생긴다고 해서 지난 몇년간 봤던 상승세를 기대할 순 없을 것”이라고 했다.
지금같은 부동산 시장 분위기가 이어지면 1기 신도시 재정비 기대감과는 별개로 사업 추진이 더딜 것이란 우려도 있다.
여경희 수석연구원은 “재건축과 리모델링 정비사업이 단계를 밟아갈 순 있지만, 부동산 시장이 약세에 접어들면 아무리 정책적으로 뒷받침을 해줘도 사업 자체가 빠르게 흘러가기 어렵다.
조합원들의 이해관계가 충돌할 가능성이 커지기 때문”이라고 했다.
오은선 기자
[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 최우식 1기신도시 범 재건축 연합회장이 1일 서울 여의도
국회 앞에서 기자회견을 열고 1기 신도시 특별법 제정 및 신속인허가, 분양가상환제·
재건축초과이익환수제 폐지를 촉구하고 있다. 2022.09.01. mangusta@newsis.com
혼돈의 1기 신도시.…그래도 분당 시범, 일산 주엽 주목하라는 이유는
장관직까지 내건 `1기 신도시` 재정비 사업…투자전략은
1기 신도시 주택 보유자
사업성 큰 중대형은 계속 보유
소형 평형 보유한 1주택자라면
상급지로 갈아타기 고민해야
무주택자 내집마련
다주택자 물량 본격적으로 나올
내년 상반기가 매수 적기
GTX 노선 지역들 미리 봐둬야
유망 투자 단지
분당 시범단지 투자 매력 풍부
대규모 단지로 재건축 추진
일산 주엽은 GTX 호재 기대
수도권 1기 신도시를 둘러싸고 '공약 파기' 논란이 불거진 가운데 정부가 부랴부랴 특별법 제정에 박차를 가하고 나섰다.
원희룡 국토교통부 장관은 "장관직을 걸겠다"는 표현을 앞세워 재건축 규제 완화 방안을 골자로 한 마스터플랜 수립에 주력하고 있다.
하지만 성남 분당, 고양 일산, 군포 산본, 부천 중동, 안양 평촌 등 5개 지역 1기 신도시는 공약 파기 논란을 전후해 아파트 가격의 약세 기조가 확산되고 있다.
일각에서는 정부가 앞장서고 있는 만큼 2024년으로 제시한 특별법 제정 시기가 앞당겨질 수 있다는 전망도 나온다.
매일경제는 부동산 전문가 6인을 대상으로 한 긴급 설문조사를 통해 1기 신도시 투자 전략과 시장 전망은 물론, 유망 단지와 함께 투자를 검토해볼 만한 재건축 단지들을 알아봤다.
◆ 1주택자 "보유 또는 상급지로 갈아타라"
'1기 신도시에 살고 있는 1주택 소유자라면 어떻게 해야 하는가'라는 질문에 대부분 전문가는 사업성이 좋은 곳이라면 향후 재건축을 감안해 중장기적으로 보유해도 괜찮다는 반응이다.
시기가 조금 늦어진다고 가치가 훼손되는 것은 아닌 이상 장기 보유가 가능한 사람은 그냥 보유하라는 뜻이다.
하지만 보유 주택이 1기 신도시 내에서도 하급지에 있다면 이번 하락장을 이용해 1기 신도시 내 상급지나 서울 상급지로 갈아탈 것을 권유했다.
또한 서울 상급지로 갈아타기는 1기 신도시 상급지 주택 보유자에게도 유효한 전략이라는 조언이다.
예를 들어 분당 시범단지에 살고 있는 이들이라면 송파구 급매물을 매수하는 등 전략을 말한다.
보유 주택을 매각하고 다른 경기도 지역으로 가라고 권유하는 사람은 한 명도 없었다.
그만큼 경기도 내에서 1기 신도시 지역이 향후 사업성과 기반시설 등을 감안하면 정부의 불확실한 정책과는 상관없이 매력적이라는 뜻으로 해석된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "용적률이 낮고, 중대형 평형을 보유한 사람이라면 사업성이 좋기 때문에 계속 보유해도 무리가 없다"면서도 "소형 평수 소유자는 (이번 기회에) 평수를 늘려 갈아타기할 필요도 있다"고 설명했다.
또 "GTX 역과의 접근성과 서울 진입에 유리한 단지를 중심으로 갈아타기도 유효하다"고 덧붙였다.
고준석 제이에듀투자자문 대표 역시 "서울 상급지로 갈아타는 경우가 아니라면 1주택자들은 그대로 보유하는 것이 좋다"고 말했다.
장재현 리얼투데이 이사는 "장기적인 관점에서 보유하더라도 시장 하락기를 이용해 1기 신도시 내 상급지나 서울 상급지로 이동하는 전략도 좋다"고 밝혔다.
1기 신도시 내 다주택을 가지고 있는 사람이라면 세금 부담이 크지 않을 경우 그대로 보유해도 좋지만, 가치가 떨어지는 곳의 주택은 매각해서 몸집을 줄일 필요도 있다는 조언이 많았다.
최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "1기 신도시 정비 사업의 경우 입주까지 10년 이상 소요될 수밖에 없는 대규모 프로젝트라는 것을 감안하면 막연한 기대감만으로 보유하는 것은 무리가 있다"며 "정부 계획대로 2024년에 마스터플랜이 발표될 시기가 오면 1기 신도시 내에서도 상급지와 하급지가 나뉠 수 있다.
이때 다주택자들은 하급지 보유 주택을 매각할 필요도 있고 1주택자들도 갈아타기를 할 수 있을 것"이라고 설명했다.
노지영 더피알 이사는 "세금 부담이 크지 않으면 장기적으로 유지하는 것도 괜찮지만 그렇지 않다면 내년 5월 다주택자 양도세 중과 한시 유예 기간 내 매물을 정리하는 것도 나쁘지 않다"고 말했다.
하지만 이승훈 리얼비전경제연구소장은 "다주택자 역시 가격이 좋지 않은 지금 시점에 매도할 필요는 없고, 양도세와 취득세 등을 감안하면 상급지에 급매물이 나오지 않는 이상 보유 전략이 유효할 것"이라며 보유에 좀 더 무게를 뒀다.
◆ 무주택자 "내년 상반기에 GTX 역세권 단지 중심으로 매수할 만"
1기 신도시 입성을 노리는 무주택자라면 하락기인 지금부터 역세권 위주 입지가 좋은 단지를 중심으로 매수를 적극 노리라는 조언들이 나왔다.
특히 가파른 금리 인상 추세가 주춤할 것으로 보이고, 다주택자 양도세 중과 한시 유예 관련 물량들이 나올 수 있는 내년 상반기가 매수 적기라는 권고가 많았다.
박합수 교수는 "내년 상반기 정도가 무리 없어 보이며, 사업성이 좋은 일산 마두역·주엽역 일대와 분당은 정자역·미금역 일대, GTX 노선이 지나가는 이매역 근처 등을 중심으로 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
고준석 대표 역시 GTX 노선이 지나가는 곳 위주로 매수를 고려할 것을 주문했다.
이승훈 소장은 "1기 신도시는 어떤 방식으로든 개발되기 마련이라 지금 가격이 주춤할 때 매수할 만하다"면서 "내년 상반기에는 가격 오름세가 시작될 가능성이 있어 지금 매수하는 것을 권한다"며 매수 시기를 좀 더 앞당길 것을 조언했다.
◆ 분당 시범단지 아파트 매수 최선호
1기 신도시 중 유망 투자 단지나 지역을 묻는 질문에는 분당 시범단지 아파트들을 꼽는 이가 많았다.
통합 재건축을 추진하고 있어 대규모 단지로 사업성을 키울 수 있고, 분당중앙공원이라는 대형 공원이 있으며, 수내역과 서현역 인근 상권과 학원들을 이용할 수 있다는 장점이 있다.
또 좋은 용적률, 분당 재건축 시 가장 먼저 주목받는 곳들이라는 점 등이 매력적이라는 설명이다.
노지영 이사는 "분당 시범단지 삼성한신아파트의 경우 용적률 191%, 가구당 평균 대지지분 19.5평, 3종 주거지, 1781가구의 대단지, 서현역 초역세권, 우수한 학군 등을 감안하면 실거주 여건도 우수해 매수할 만하다"고 밝혔다.
최환석 센터장은 "분당은 강남, 판교와의 접근성으로 지속적인 수요가 있는 곳으로 정자역(신분당선, 분당선)이 인접해 재건축 사업 추진 가능성이 높은 상록마을 인근 아파트들을 유심히 볼 필요가 있다"고 말했다.
자금 여력이 떨어진다면 일산 쪽 아파트들을 살펴볼 필요도 있다.
박합수 교수는 "일산 주엽역 일대 문촌마을 신안아파트, 대원아파트 등은 호수공원 및 일산 킨텍스 GTX역과 접근성이 좋고 재건축 사업성도 괜찮은 편"이라며 "마두역 일대 삼환유원아파트 등도 교육환경과 재건축 사업성이 좋아 매수해볼 만하다"고 말했다.
고준석 대표 역시 분당 시범단지를 최선호 지역으로 꼽으면서도 "GTX-A 개통, 3호선 연장과 신분당선 연결 전망 등으로 서울로의 접근성이 크게 개선될 예정이라 일산 아파트들을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.
◆ 시장은 당분간 약세 전망
정부의 2024년 1기 신도시 마스터플랜 발표 예정과 금리 인상으로 인한 최근 부동산 시장 하락과 맞물려 1기 신도시 부동산 시장도 연말까지는 부진한 모습을 보일 것이라는 전망이 나온다.
박합수 교수는 "시장 전반적으로 대출 금리 인상이 가장 중요한 변수로 작용하고 있기에 1기 신도시도 그 영향을 피해 갈 수 없어 연내 약보합을 보일 것"이라며 "내년 상반기까지는 전반적인 시장 분위기에 좌우될 확률이 높고 하반기로 갈수록 개발과 규제 완화 기대감으로 상승 반전이 나타날 수 있다"고 전망했다.
노지영 이사는 "대선 전후 개발 기대감으로 단기 상승했지만 최근 정부 발표로 실망 매물이 나올 수 있고 수도권 아파트 거래절벽이 길어져 당분간 위축될 전망"이라고 말했다.
최환석 센터장 역시 "상반기 부동산 시장 조정기에도 특별법 기대감 등으로 1기 신도시 지역은 상승 분위기를 유지했지만 정부 발표 이후 조정 분위기로 전환된 상태라 추석 전후 조정 폭이 커지면서 연말까지 시장의 전반적인 조정 분위기와 동조될 가능성이 높다"고 말했다.
[박준형 기자]
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속도 올린 1기 신도시 재정비…곳곳이 지뢰밭
개발 순서나 용적률 등 주민 설득 부담
철거로 인한 전세난 장기화 우려
1기 신도시 특혜 논란도 부담 요인
일산, 분당 등 1기 신도시 재정비와 관련한 정부 움직임이 분주하다.
주민들로부터 ‘공약 파기’라는 반발이 확산할 조짐이 보이자 정부는 연구용역을 다음 달 발주하고 최대한 신속히 마스터플랜을 마련하겠다고 밝혔다.
원희룡 국토교통부 장관은 다음 달 8일 1기 신도시 소속 지방자치단체장(성남·고양·안양·군포·부천시장)과 간담회를 여는 등 재정비를 위한 준비 작업을 착착 밟아가는 모양새다.
정부는 2024년 이내에 마스터플랜을 마련하기로 했는데, 이는 과거 용산정비창(50개월), 3기 신도시 개발(36개월)에 비하면 확실히 짧은 기간이다.
그러나 1기 신도시 재정비는 과거 도시개발 프로젝트와는 완전히 양상이 다르다.
지금까지 신도시 개발이 대부분 국유지나 토지 수용을 통해 확보한 빈 땅에 집을 짓기만 하면 됐던 것과 달리, 1기 신도시 재정비는 집을 짓기에 앞서 개발 순서와 이주 대책을 고려해야 한다.
그런 의미에서 1기 신도시 재정비는 한국 도시개발사에 한 획을 긋는 일이다.
다만 계획 수립 단계부터 실제 재정비까지 상당한 난관이 도사리고 있어 성공 여부를 장담하기 어렵다.
재정비의 키를 쥔 MP, 주민 설득할 수 있을까
정부는 5개 신도시별로 전담팀을 만들고 ‘마스터플래너(MP)’를 지정해 도시 맞춤형으로 재정비 계획을 세운다는 방침이다.
도시계획 전문가인 MP는 신도시 재정비의 골격을 세우는 건 물론 주민과의 소통도 맡는 중책이다.
문제는 이 MP의 ‘영(令)’이 설지 불투명하다는 점이다.
국토부에 따르면 1기 신도시 내 아파트는 29만2000가구다
. 29만 가구를 동시에 개발할 수는 없으므로 정비 순서를 정해야 하는데, 입주 시기가 1991~93년으로 비슷하다 보니 정비 순서를 두고 지역 간 합의가 원활하지 않을 수 있다.
같은 신도시 내에서도 단지별로 용적률이 다르다는 점이 골칫거리다.
용적률은 재건축의 사업성을 좌우하는 핵심 변수인 동시에 주거 환경과도 밀접한 관련이 있다.
분당 아파트(9만7600가구)의 평균 용적률은 184%이지만, 분당구 야탑동 매화마을 주공3, 4단지 용적률은 각각 101%, 133%에 불과하다.
반대로 같은 야탑동 매화마을 공무원2단지와 장미마을 현대아파트 용적률은 각각 200%, 214%나 된다.
단지별로 사업성이 다르다 보니 원하는 용적률과 개발 방식을 두고 이견이 불거질 수 있다.
정부는 1기 신도시 특별법을 통해 용적률을 법적 상한인 300%까지 허용하고 역세권 등 일부 지역은 종상향을 통해 최대 500%까지 지을 수 있도록 하는 방안을 추진한다.
그러나 용적률이 지나치게 높으면 인접 단지 등의 일조권 침해 등의 우려도 생길 수 있다.
MP가 마련한 마스터플랜에 대해 신도시 내부 반발이 이어지면 개발은 지연될 수밖에 없다.
도시 재창조 필요하다? 의견 분분
정부는 1기 신도시 재정비를 위해 각종 기반시설과 광역교통 등을 포함해 ‘도시 재창조’ 수준으로 종합계획을 수립하겠다는 방침이다.
그러나 전문가들 사이에서도 도시 재창조 수준의 계획 수립이 필요한지를 두고 의견이 엇갈린다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 29일 “1기 신도시 재정비를 거치면 현재 29만 가구에서 약 40만 가구로 인구가 늘어날 것으로 예상되므로 도로나 학교, 상·하수도 등 기반시설부터 전부 새로 계획해야 한다”고 말했다.
발언하고 있다. 원 장관은 “장관 직을 걸고 1기 신도시 재정비 일정을 최대한 당길 것”
이라고 말했다. 연합뉴스
반면 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “분당·일산 같은 곳은 자족 기능을 갖췄고 녹지나 각종 인프라도 충분히 갖춰져 있다”며 “정부가 도시 재창조 같은 거창한 프로젝트를 내세우며 시간을 끌기보다는 주민들이 알아서 재건축할 수 있도록 규제를 완화하는 데 주력해야 한다”고 강조했다.
철거가 유발할 전세난, 지방 반발 우려도
철거 단계에서는 현재 1기 신도시에 사는 주민들의 이주 대책이 골치 아픈 문제가 될 것으로 보인다.
정비업계에서는 1기 신도시를 순차적으로 개발할 경우 철거에만 3년 안팎이 걸릴 것으로 본다. 문제는 29만 가구 이상 대규모 인원이 정비 기간 전·월세로 거주할 주택이 충분하지 않을 수 있다는 점이다.
지난해 하반기 옛 반포주공1단지(서울 서초구) 철거를 앞두고 약 4000가구가 이삿짐을 꾸리자 일대 전셋값이 들썩였던 게 좋은 참고 사례다.
한국부동산원 주간아파트가격동향조사에서 지난해 6월 둘째 주 서울 서초구 전셋값 상승률은 0.56%로 0.11%였던 서울시 전체 평균보다 5배가량 높았다.
인접한 동작구의 전셋값 상승률도 0.20%로 다른 지역보다 높았다.
한 정비업계 관계자는 “재건축이 시작돼 이주하더라도 주민 대부분이 자녀 학교나 생업 등으로 원래 살던 지역에서 멀리 떠나지 않기 때문에 재건축이 본격화하면 인근 전셋값이 급등할 수밖에 없다”고 말했다.
서초구와 동작구의 전셋값 상승률은 8월 둘째 주까지 두 달간 서울시 전체 평균보다 높은 수준을 유지했다.
1기 신도시 가구 수가 반포주공 때의 73배라는 점을 고려하면 전세난은 더 광범위하고 오래 이어질 가능성이 크다.
정부는 2020년대 중반에 입주하는 3기 신도시를 배후단지로 활용한다는 구상이지만 이미 상당 물량이 사전청약으로 입주자가 예정된 상태일 가능성이 크다.
또 창릉(고양시)과 대장신도시(부천시)를 제외하면 대부분 1기 신도시와 거리가 떨어져 있어 활용하기 어렵다는 평가도 나온다.
1기 신도시에 대한 특혜 논란도 부담 요인이다.
1기 신도시에 대한 용적률 특혜 부여 추진에 당장 서울에서부터 ‘서울에도 준공 40년이 지난 아파트가 수두룩한데 1기 신도시에만 특혜를 준다’는 날 선 반응이 나온다.
수도권 과밀화를 부추기고 지방 균형발전에 역행한다는 비판도 제기될 수 있다.
국토부는 이런 점을 의식해 1기 신도시와 비슷한 시기에 조성된 대전 둔산지구나 광주 상무지구, 부산 좌동 등 지방거점 신도시도 재정비 관련 연구용역 대상에 포함하기로 했다.
세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr
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2021년 9월 27일 오후 경기도 분당 1기 신도시 서현 시범단지 삼성·한신 아파트 모습.
/조선DB
1기 신도시는 시작일뿐…곳곳서 "우리는?"
1기 신도시 재정비 논란 지속…"기대감만 키워"
집값 상승·재정비 순서·지역 차별 등 '첩첩산중'
정부가 1기 신도시 민심 수습에 바쁘다.
1기 신도시 주민들은 마스터플랜 발표, 특별법 제정 등 윤석열 대통령의 공약이 동력을 잃었다며 크게 반발하고 있다.
김동연 경기도지사 등 야권 인사들도 이같은 비판에 합류, 정치적 대립으로 번지는 양상이다.
앞으로도 이런 논란은 끊이지 않을 전망이다.
대규모 이주와 재건축 등을 동반하는 탓에 집값이 크게 들썩일 가능성이 있다.
재정비 순서를 두고 지역은 물론이고 단지 간 갈등도 예상된다.
1기 신도시 외 서울 목동, 상계동 등에서는 이미 '역차별'이라는 주장이 나오는 상황이다.
정부가 키운 기대감…"배신감만 남아"
정부는 지난달 16일 '국민 주거안정 실현방안(8·16 대책) '을 발표한 뒤 연일 질타를 받고 있다.
1기 신도시 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립하겠다는 내용 때문이다.
애초 올해 말~내년 초에 마스터플랜이 발표될 것으로 기대했던 1기 신도시 주민들은 '공약 파기'라며 강하게 반발했다.
이에 원희룡 국토교통부 장관은 지난 5일 "8·16 대책 발표는 신도시 대책을 본격적으로 발표한 게 아니었다"고 한발 빼기도 했다.
이날 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김선교 국민의힘 의원이 "1기 신도시 재정비 계획을 2024년까지 만들겠다고 밝힌 게 공약 파기가 맞느냐"고 질문하자 이같이 대답한 것이다.
1기 신도시 마스터플랜의 '공약 파기' 논란은 정치 이슈로 확산했다.
더불어민주당 소속인 김동연 경기도지사는 지난달 19일 8·16 대책에 대해 "사실상의 공약 파기"라며 "정부와 별개로 경기도 차원에서 할 수 있는 일을 하겠다"고 적극적으로 나섰다.
1기 신도시 주민들은 단체 행동에도 나섰다.
분당·일산·산본·평촌·중동재건축연합회가 모인 '1기 신도시 범 재건축 연합회'는 지난 1일 대통령실과 국회, 국토교통부를 각각 방문해 1기 신도시 재건축을 촉구하는 주민 8400명의 서명을 전달했다.
분위기가 진정되지 않자 원 장관은 지난 8일 1기 신도시 지자체장과 간담회를 열고, 1기 신도시 특별법을 내년 2월 발의하겠다며 추가 대책도 내놨다.
아울러 마스터플랜 수립 과정에서 지자체와 협력할 계획이다.
국토부는 '정비기본방침'을, 지자체는 '정비기본계획'을 수립하는 방식이다.
마스터플랜 수립 즉시 안전진단, 정비구역 지정 등 후속 절차에 착수한다는 방침이다.
하지만 여전히 넘어야 할 산이 많다.
전문가들은 지난 대통령선거 때 표심을 얻고자 던진 '무리수'가 수습 불가능한 상황으로 이어졌다고 보고 있다.
1기 신도시와 같은 대규모 재정비 사업에는 많은 시간이 필요한 게 당연하지만, 마치 금방 이뤄질 것처럼 기대감을 불어넣었다는 지적이다.
김인만 부동산경제연구소장은 "현 정부가 대통령선거 때 1기 신도시 재건축을 이슈화하면서 지역주민들의 기대감을 너무 키웠다"며 "마스터플랜 수립부터 시작해서 실제 재건축까지는 10~20년이 걸릴 텐데 오랜 시간이 필요한 사업이라는 내용을 처음에 쏙 빼놨으니 주민들은 배신감을 느낄 수밖에 없다"고 꼬집었다.
1기 신도시만?…전국이 '들썩들썩'
1기 신도시 재정비는 여전히 험로가 예상된다.
마스터플랜 수립 외에도 1기 신도시 특별법 제정과 기존 도시정비법 개정 등 과제가 산적했다.
주민들은 최대 용적률 상향, 재건축 안전진단 기준 완화 등을 요구하는 상황이다.
법 개정까지는 국회 다수 석을 차지한 야당의 협조를 이끌어야 한다.
이들 지역 집값이 폭발할 수 있다는 우려도 있다.
윤석열 대통령이 당선한 후 재건축 기대감이 컸던 지난 4월까지만 해도 일산·분당 등에서는 집값 상승세가 두드러졌다.
특히 재건축 단지들을 중심으로 매맷값이 수억원씩 오른 거래가 포착됐다.
이후 이렇다 할 규제 완화 정책이 나오지 않으면서 집값은 다시 떨어졌다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 분당·일산·산본·평촌·중동 아파트 매매가격은 지난달부터 쭉 하락했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "수도권의 5개 지역을 한 번에 아우르는 재건축 계획은 파급력이 클 수밖에 없다"며 "특히 마스터플랜 수립 후엔 개발 기대감이 커져서 매매가격이 오를 것으로 보이고, 이후 대규모 이주가 진행되면 주변 전셋값 등도 불안해질 것"이라고 말했다.
1기 신도시 내에선 재건축 순서를 둔 눈치싸움도 치열해질 전망이다. 국토부는 1기 신도시 일부 지역을 '선도지구'로 선정할 수 있다고 언급, 단지별로 이해가 첨예할 수 있다.
차례대로 재건축을 진행하다 보면 최초로 재건축한 단지와 마지막 단지 간에 수십 년의 시차가 발생할 수 있다는 우려에서다.
다른 지역과의 형평성 문제도 불거지고 있다. 1기 신도시보다 입주 시기가 빠른 서울 목동, 노원, 강남, 여의도 등에서는 '역차별'이라는 주장이 나온다.
1기 신도시 인근 경기도 지역과 지방에서도 재건축 요구가 빗발친다.
국회에서도 이런 여론을 의식한 듯 앞다춰 특별법 제정 혹은 재건축 추진 요구에 나서기 바쁘다.
황희 더불어민주당 의원은 최근 국회 임시회에서 "(목동·노원 등) 대규모 택지개발지구 재건축 역시 1기 신도시처럼 시급하다"고 강조했다.
안철수 국민의힘 의원과 박찬대 더불어민주당 의원은 각각 자신의 지역구인 성남 판교와 인천 연수지구를 포함하는 '노후신도시 재정비 특별법안'을 발의했다.
김인만 소장은 "재건축 등이 필요한 지역들이 공통적으로 혜택을 누릴 수 있도록 기존 도정법 등을 개선하려는 시도가 필요하다"며 "1기 신도시를 위주로 가다 보면 재정비 마스터플랜을 수립한 지 10년도 더 된 여의도, 압구정에서는 민감하게 받아들일 수밖에 없다"고 말했다.
1기 신도시 중 하나인 분당신도시의 모습. [매경DB]
1기 신도시 "정비계획 빨리 세워 달라"…목동·여의도·상계 "우리가 더 급해
윤석열 정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 내놓으면서 서울지역 노후단지들을 중심으로 불만이 터져 나오고 있다.
1기 신도시보다 먼저 조성된 주거지역이 존재하는 만큼 주택정책 우선순위가 뒤바뀌었다는 지적이다.
12일 부동산업계에 따르면 국토교통부가 8·16 대책을 발표한 이후 서울지역의 대표적인 노후 주거 구역인 상계·여의도·목동에서도 도시정비사업 로드맵을 제시해 달라는 요구가 빗발치고 있다.
관할 지방자치단체들은 재건축·재개발 신속추진단을 운영하고 신축주택 수요 대응 방안을 마련하는 등 지역주민들을 지원하기로 했다.
앞서 국토부는 오는 2024년까지 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 수립하겠다고 밝혔다.
윤석열 대통령 임기 내 첫 삽을 뜨겠다던 기존의 계획과 사뭇 다른 결정이다.
구체적인 사업 방안도 담기지 않아 대선 공약 파기 논란까지 일었다.
이에 1기 신도시 입주민들은 범재건축연합회를 결성하고 단체 행동에 나섰다.
분당·일산·산본·평촌·중동재건축연합회가 모두 참여했다.
한 재건축추진위원회 관계자는 "1기 신도시는 노태우 정부 시절 주택난 해소를 위해 기획된 대도시"라며 "지금 당장은 멀쩡해 보이지만 거주자가 100만명에 달하는 만큼 사업 기간을 길게 잡아야 하고 이주 대란이 불가피한 상황이라 빈틈없는 사전 준비가 필요하다"고 말했다.
원희룡 국토부 장관 역시 더 시간 끌지 않겠다며 사태를 진화하고자 노력했다.
윤석열 대통령도 국토부를 질책했다.
윤 대통령은 "예전 같으면 5년이 걸렸을 사안을 최대로 단축했는데도 설명을 제대로 하지 못해 신뢰를 잃었다"며 "국가 주요 정책을 발표할 때는 국민의 시각에서 판단해 달라"고 강조했다.
서울 노원구 상계동 일대 아파트 단지의 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]
그러자 서울 노후지역 곳곳에서 형평성이 떨어진다는 비판이 제기됐다.
1기 신도시는 1991~1993년 축조된 주거타운이다.
하지만 서울 양천구 목동의 경우 14개 아파트 단지가 1985~1988년에 걸쳐 준공됐다.
1기 신도시 가운데 가장 먼저 입주를 시작했던 경기 성남시 분당구와 비교해도 최소 6년 일찍 전입신고가 이뤄졌던 셈이다. 서울 노원구 상계동 역시 구축 아파트가 대부분이다.
서울 영등포구 여의도에서는 어느덧 준공 50년차 아파트가 등장하고 있다.
통계청에 따르면 지난해 서울의 지역구별 노후주택 비율은 노원구가 38.4%로 가장 높았다.
그 뒤를 양천구(31.9%)가 이었다.
서울 전체 평균은 21.2%로 집계됐다. 반면 경기도 전체 평균은 11.5%에 불과했다.
노후주택 비율이란 지역구 내 전체 주택에서 30년 이상 된 주택이 차지하는 비율을 의미한다.
한 부동산업계 관계자는 "1기 신도시는 이제 겨우 재건축 연한 30년을 채워가고 있는 수준"이라며 "서울에도 질 높은 생활을 기대하기 어려운 노후주택들이 수두룩한데 1기 신도시부터 재정비하는 것은 받아들이기 쉽지 않다"고 일침을 놨다.
그러면서 "차라리 구시가지가 제대로 기능할 수 있도록 개발한다고 했으면 이해가 됐을 것"이라고 덧붙였다.
정치권에서도 노후화 아파트 재건축이 급선무라는 목소리가 나오고 있다.
황희 더불어민주당 의원은 "1기 신도시 이전에 조성된 택지개발지구는 내진 설계가 미반영되고 화재 발생 시 빠른 진압이 쉽지 않은 등 안전성이 취약하다"며 "택지개발지구 정비사업 역시 전담조직 구성 및 개발 계획 지정 등 장관이 직을 걸고 추진해야 할 만큼 시급한 사업"이라고 강조했다.
[이가람 매경닷컴 기자]
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성남시 분당구 시범현대아파트[한경DB]
장관직’까지 걸었다…1기 신도시 쟁탈전으로 번진 부동산 대책
“알맹이가 빠졌다. 270만 호라는 숫자보다 ‘어떻게’가 나와야 했다.”
“부동산은 정공법으로 나가면서 사회적 공감대를 모아야 하는데 시장의 눈치를 너무 봤다.”
“당장 주거 선호 지역에 정비 사업이 급격히 활성화될 것으로 보기는 어렵다.”
윤석열 정부가 지난 8월 16일 첫 주택 공급 대책을 발표하자 부동산 전문가들은 대체로 비판적인 평가를 내놓았다. 270만 호라는 물량 제시는 있었지만 구체적인 실행 방안이 담기지 않았기 때문이다.
정부의 이빠진 ‘선언’에도 이유는 있다.
재건축 규제를 무작정 풀었다가는 최근 하락세에 접어든 집값을 다시 자극할 수 있기 때문이다.
구체적 방안은 추후 제시해 속도를 조절하겠다는 복안이다.
‘부동산 정상화’를 내건 윤석열 정부의 첫 부동산 정책의 핵심은 공급 확대였다.
방법은 전 정권의 정책을 뒤집는 식이었다.
이전 정부가 과도한 규제로 공급을 억제했다고 보고 각종 규제를 완화해 민간 주도로 270만 호를 공급하겠다는 내용이었다.
민간의 적극적인 참여가 이뤄질지도 미지수다.
원자재값 상승에 따른 공사비 증가와 금리 인상으로 조합과 시공사가 몸 사리기에 들어갈 수 있기 때문이다.
일례로 최대 규모의 둔촌주공 재개발 역시 조합과 시공사 간 공사비 증액 갈등으로 공사가 중단되고 기존에 공사비를 대출해 줬던 대주단이 빠지는 등 난항을 겪고 있다.
손재영 건국대 부동산학과 교수는 “규제를 완화해 준다고 하더라도 지금은 물가 인상이나 경기 침체 우려 등으로 시장이 어려운 환경이기 때문에 조합이나 시공사들이 적극적으로 임할지는 지켜봐야 할 문제”라며 “공급 총량에 집착하지 말고 시장과의 치열한 논쟁을 통해 정공법으로 대책을 내놓아야 한다”고 말했다.
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부동산 경착륙 가능성 낮아”정부는 집값 상승을 우려하며 미온적인 대책을 내놓았지만 일각에서는 공급 과잉으로 인한 시장 침체 가능성을 지적하기도 한다.
3기 신도시에 이어 이른바 ‘4기 신도시’까지 더해지면 시장이 경착륙할 수 있다는 우려다.
하지만 원희룡 장관은 브리핑에서 과잉 공급 우려에 대해 일축하기도 했다.
원 장관은 “270만 호는 인허가 기준으로 실제 공급과 시차가 있고 주택 멸실도 감안해야 한다”면서 “민간 전문가들과도 적정한 수준이라고 계산했고 물량을 쏟아내겠다는 뜻이 아니다”고 밝혔다.
그는 “하락기에 공급을 줄였다가 상승기에 통상적인 상승이 아닌 폭등이 왔던 실패를 반복해선 안 된다”는 의지를 내비쳤다.
전문가들 역시 추가 주택 공급 필요성에는 동의한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “충분한 주택 공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것은 긍정적”이라고 평했다.
하지만 “주택 경기 침체와 경기 위축에 따른 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야 할 숙제는 상당해 보인다”고 지적하기도 했다.
1기 신도시 정비 사업과 관련한 마스터 플랜을 2024년까지 마련하겠다고 발표한 것도 논란이 되고 있다.
윤석열 대통령이 대선 당시 공약으로 내걸었지만 이번 대책에서 사실상 중·장기 과제로 미룬 게 아니냐는 지적이다. 이에 대해 원 장관은 적극 대응하고 나섰다.
“장관직과 정부의 책임성을 걸고 즉각 신도시 마스터 플랜 수립에 착수하겠다”며 1기 신도시 재정비에 장관직까지 걸었다.
정부는 2024년으로 예고한 1기 신도시 재정비 마스터 플랜 수립 시기를 최대한 앞당기겠다고 약속했다.
9월 중 마스터 플랜 수립을 위한 연구 용역을 발주하면 올해 말에는 용역에 착수할 것으로 보고 있다. 2024년 중 가장 이른 시일 내에 마스터 플랜이 수립되도록 관련 일정을 최대한 단축하겠다는 것이다.
정부의 8·16 공급 대책 발표 이후 해당 지역 주민들 사이에서 “윤석열 정부에서도 재건축은 물 건너갔다”며 거센 반발이 나오자 즉각 진화에 나선 것이다.
실제 8·16 대책에 1기 신도시 재건축 내용이 담기지 않으면서 1기 해당 지역 아파트 가격이 하락으로 돌아섰다. 부동산R114에 따르면 1기 신도시 아파트 가격 변동률은 8월 12일 발표 기준 보합(0.00%)에서 8월 19일 마이너스 0.02%로 떨어졌다.
재건축 움직임이 가장 활발한 성남시 분당구(-0.04%)에서 하락 폭이 가장 컸다.
평촌(-0.02%)과 산본(-0.01%) 역시 하락했다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향으로도 비슷한 추세가 확인된다.
8월 셋째 주(8월 15일 기준) 분당 아파트 값은 0.07% 떨어져 7월 넷째 주 이후 4주 연속 하락세를 이어 갔다.
기대감이 빠지면서 1기 신도시의 거래량도 급격히 줄고 있다.
경기부동산포털에 따르면 분당구 아파트 매매 건수는 지난 3월 235건에서 4월 222건, 5월 165건, 6월 72건으로 위축됐다. 7월 기준으로는 31건, 8월은 4건에 불과하다.
등록 신고 기한(계약일 이후 30일 이내)이 지나지 않아 아직 신고를 하지 않은 매물이 일부 있을 수 있지만 ‘거래 절벽’추세라는 게 중론이다.
거래가 줄면서 재건축 기대감이 반영됐던 호가도 내려가고 있다. 일산 한 공인중개사무소 관계자는 “기존 호가는 재건축 기대감이 이미 반영됐었다”며 “8·16 대책 발표 이후 호가를 4~5000씩 깎고 있기는 하지만 올해 초와 비교하면 많이 떨어졌다고 보기는 어렵다”고 말했다.
1기 신도시 곳곳에서 반발이 일자 국토부는 재빠르게 움직였다.
8·16 대책 이후 1주일 만에 국토부는 1기 신도시 재정비 민관 합동 태스크포스(TF) 공동팀장을 현재 국토부 실장에서 1차관으로 격상하기로 했다.
마스터 플랜 수립, 특별법 제정 등 1기 신도시 재정비를 위한 추진력을 높이겠다는 취지다.
TF는 경기 분당·일산·중동·평촌·산본 등 5개 1기 신도시별 전담팀을 구성하고 도시 계획 현황 분석과 노후 주택 정비, 기반 시설 확충, 광역 교통 개선, 도시 기능 향상 방안 등을 담은 마스터 플랜 수립을 지원한다.
원 장관은 특히 1기 신도시 재정비 마스터 플랜 수립 일정은 이례적으로 빠르게 추진되고 있다고 강조했다.
대규모 개발을 위한 종합 계획을 세우는 데 길게는 4년 넘게 소요되는 데 1기 신도시는 2년을 목표로 하고 있기 때문이다.
하지만 입주 30주년이 넘은 30만 가구의 재건축이 빠르게 본격화하기에는 무리가 있다는 지적도 나온다.
입주 50년이 지난 강남구와 여의도 아파트의 재건축이 되지 않은 상황에서 1기 신도시 30만 가구의 재건축이 먼저 이뤄지면 지역 간 형평성 문제가 제기될 수 있기 때문이다.
더구나 1기 신도시 30만 호는 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트와 맞먹는 숫자다.
원 장관 역시 “이주 대책 문제 등을 고려하지 않으면 전세 폭등과 계획 전체가 차질을 빚을 수 있다”고 설명했다.
김영은 기자 kye0218@hankyung.com
© 매거진한경,
1기 신도시 고양 일산아파트
[연합뉴스
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