집값 더 떨어진다”…금리 인상에 주택가격전망 ‘사상 최저

 

아시아경제 자료사진

 

 

 

 

▲21일 국토교통부는 제3차 주거정책심의위원회를 열어 전국 대부분을 조정대상지역

에서 해제하기로 결정했다. 사진은 지난 15일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트와 재건축

현장 모습. ⓒ연합뉴스

 

 

 

 

“집값 더 떨어진다”…금리 인상에 주택가격전망 ‘사상 최저’

 

주택전망 5개월 연속 하락세
“최근 집값 조정·매수심리 위축”
기대인플레도 2개월 연속 내려
10월 ‘물가 정점’ 기대감 커져

 

 

 

기준금리 인상으로 대출금리도 뛰면서 앞으로 집값이 더 하락할 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.

향후 주택시장에 대한 소비자의 인식을 나타내는 한국은행의 주택가격전망은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 한국은행은 “기준금리 인상으로 부동산, 주식 등 자산가격 조정이 이뤄지면서 앞으로 주택가격 하방 압력이 커질 것”이라고 전망했다.

 

우리나라 가계와 기업이 예상하는 미래 물가상승률인 기대인플레이션도 이달 4.2%를 기록하면서 2개월 연속 하락했다.

국제유가 하락으로 물가 상승에 대한 우려가 다소 누그러진 것으로 풀이된다.

 

기대인플레이션이 고점을 찍었던 7월 대비 크게 내리면서 우리나라 소비자물가 상승률도 다음달 정점을 통과할 가능성이 높아졌다.

 

 

 

 

26일 서울 인왕산에서 바라본 시내 아파트와 주택가 모습.

 

 

◇ 금리상승에 주담대 금리 8% 전망도…주택가격전망 ‘역대 최저’

 

한국은행이 27일 발표한 ‘2022년 9월 소비자동향조사 결과’에 따르면 이달 주택가격전망지수는 67로 전월(76) 대비 9포인트(p) 내렸다.

이는 역대 최저 수준이다.

 

이 지수는 기준치인 100보다 높으면 1년 후 집값이 오를 것이라는 전망이 많다는 뜻이고, 낮으면 집값이 내릴 것이란 전망이 우세하단 뜻이다.

 

집값이 급등했던 2020년 6월 이후 꾸준히 100을 상회했던 주택가격전망지수는 지난 2월 처음으로 100 아래로 떨어졌다.

대선 전후로 부동산 규제가 완화될 것이란 기대감에 이 지수가 일시적으로 다시 100을 넘어섰지만, 6월(98)을 기점으로 다시 100 아래에서 7월(82), 8월(76), 9월(67)까지 연속 하락세를 이어갔다.

 

황희진 한국은행 경제통계국 통계조사팀장은 “최근 아파트 매매 가격 하락세가 확대된 가운데 매수심리 위축이 지속되면서 주택가격전망이 사상 최저치를 기록했다”고 설명했다.

실제 KB부동산의 ‘월간 주택가격’ 자료에 따르면, 이달 서울 아파트 매매가격은 전월보다 0.19% 떨어졌다.

 

1년 전과 비교하면 아직 높은 수준이지만, 금리인상과 지난해 말 대출규제 강화의 여파로 올 들어 하락세가 본격화되는 모습이다.

전국 아파트 중위매매가격은 1년 2개월 만에 5억원 아래로 떨어진 것으로 나타났다.

주택가격전망지수가 큰 폭 하락하기 시작한 지난 6월은 미국과 한국의 금리인상폭이 확대된 기간과도 맞물린다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)는 6월부터 이달까지 3차례 연속 기준금리를 한 번에 0.75%p 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행했다.

미국의 고강도 긴축 행보에 한국은행도 다음달 추가 빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)을 밟을 가능성이 높아졌다.

 

금리 인상으로 주택담보대출(주담대) 금리를 포함한 대출금리가 상승하면서 향후 주택매수 심리는 더 위축될 것으로 예상된다.

은행권에서는 연말이면 주담대 최고 금리가 8%를 넘을 것이란 전망도 나온다.

 

한국은행은 지난 22일 발표한 ‘9월 금융안정 상황’ 보고서에서 “지난해 하반기부터 시작된 기준금리 인상이 가계 대출 규제 강화와 맞물리면서 주택매수심리가 약화되고 자금조달 비용도 늘어나는 등 주택가격 하방 압력이 커졌다”고 했다.

 

 

 

 

서울의 한 대형마트에서 시민이 장을 보고 있다.

 

 

◇ 기대인플레이션 또 하락…10월에 물가 정점 찍나

 

이달 기대인플레이션율은 4.2%로 집계됐다. 전월보다 0.1%p 내렸고, 사상 최고치를 기록했던 7월의 4.7%와 비교하면 큰 폭 하락했다.

최근 국제유가가 배럴당 80~90달러 수준으로 떨어지면서 물가 상승에 대한 우려가 일부 완화된 것으로 보인다.

 

기대인플레이션은 앞으로 1년간 소비자물가 상승률에 대한 가계, 기업 등 경제주체들의 전망이다.

기대인플레이션이 오르면 근로자는 기업에 임금 인상을 요구하고, 기업은 비용 인상분을 제품 가격에 반영하려는 움직임을 보이면서 실제 물가도 상승 압력을 받게 된다.

 

한국은행은 그동안 치솟는 물가를 억제하고, 기대인플레이션을 안정적으로 관리하기 위해 기준금리를 인상해야 한다고 주장해왔다.

 

앞서 한국은행은 “기대인플레이션이 4%대의 높은 수준을 지속하는 상황에서 임금 인상이 물가를 밀어올리는 ‘임금·물가 악순환’이 나타날 경우 고물가 국면이 고착화될 수 있다”며 긴축적인 정책기조를 유지해야 한다고 강조했다.

 

기대인플레이션 수준이 여전히 4%대로 높지만, 두달째 하락세를 보인 점을 고려하면 10월에 물가가 정점을 통과할 가능성이 높아졌다는 분석도 나온다.

전날 이창용 한국은행 총재는 “물가 정점 시기를 10월로 보고 있다”고 말했다. 다만 “우크라이나 전쟁 징집령 등에 따른 에너지 가격 변화, 미국 추가 금리인상으로 인한 환율 절하 등으로 정점이 바뀔 수 있다”고 덧붙였다.

 

 

 

 이재은 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

집값 폭락 가속화… “일시 쇼크” 아닌 “하락장 초입” 가능성

 

장기 상승 후 가격 하락 본격화 2009년과 유사 지적도

 

 

 

집값 하락 폭이 점점 커지면서 부동산 시장 안팎에서 부동산 냉각기가 장기화하는 것 아니냐는 관측이 고개를 들고 있다.
특히 노무현정부 때인 2003년부터

2008년까지 장기간 상승세가 이어진 뒤 둔화가 본격 시작된 2009년 무렵이 연상된다는 시각도 있다.

 

2014년 이후 장기간 상승세였다

변곡점을 맞은 최근 상황이 당시처럼 긴 하락장의 초입 아니냐는 것이다.

시장이 단기 조정에 그칠 것이라는 긍정론자들은 2009년과 비교해 미분양 물량이 크게 적다는 근거를 들고 있지만 최근 가파르게 금리가 오르고 있는 점을 감안하면 2009년 상황의 재현 가능성에 무게가 실리고 있다.

25일 한국부동산원에 따르면 노무현정부(2003~2008년) 연간 주택가격 상승률은 2004년(-2.1%)을 빼고는 매년 증가했다. 문재인정부 때도 전국이 0.4% 하락한 2019년을 빼곤 매년 집값이 상승했다.

그러나 새 정부가 들어서면서 그때나 지금이나 부동산 시장은 변곡점을 맞았다. 정책 변화가 있었다는 점도 비슷하다.

2009년 3월부터 다주택자 양도세 중과 배제가 시행됐다.

이듬해 서울 집값은 마이너스(-1.7%)로 돌아섰다.

올해도 윤석열정부 출범 시점인 5월부터 내년 5월까지 다주택자 양도세를 한시적으로 중과 배제하고 있다.

 

 

 

 

 

그러나 최근 시장을 더욱 안 좋게 보는 근거는 금리 차이 때문이다.

2009년에는 글로벌 금융위기에 따른 경기 침체를 막기 위해 기준금리를 내리던 시기였다

. 당시 한국은행은 2008년 8월부터 7차례에 걸쳐 기준금리를 5.25%에서 6개월 만에 2.0%로 대폭 인하했다.

 

반면 최근 상황은 지난해 8월부터 7차례에 걸쳐 0.5%였던 기준금리가 2.5%까지 올랐고, 다음 달에도 ‘빅 스텝(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 올리는 일)’이 예상된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “미국 금리 인상으로 글로벌 경기 침체가 이어지면 그때부터는 먹고 사는 게 힘들어지는 만큼 부동산 매수 수요가 더 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

권 교수는 “장기 침체의 조짐이 조금이라도 있는 만큼 정부가 경착륙을 피하려면 선제적으로 규제 완화에 나서야 한다”고 덧붙였다.

일각에서는 주택 경기의 바로미터로 꼽히는 미분양 상황 비교를 근거로 시장이 곧 살아날 것이라는 기대감이 일고 있다.

2009년 무렵 미분양 주택 수는 최대 16만 가구를 웃돌았지만, 현재는 3만1284가구(지난 7월 기준)에 불과하다.

장기 전망은 엇갈린다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “기준금리가 오르면 주택담보대출이 더 빠르게 올라가기 때문에 매수 심리가 꺾일 수밖에 없다.

하지만 주택은 필수재고 금리 인상이 멈춘 뒤 매수 수요가 다시 살아나면 수급 논란이 일 수밖에 없다”고 말했다.

 

이 논쟁에 대해 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “글로벌 금융위기 때와 지금 부동산 시장은 금융 환경 등 여러 변수가 달라 수평 비교할 수 없다”고 말했다.

 

 

세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr

GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 

 

 

 

 

1년 뒤 집값 전망을 묻는 조사에서 하락 답변이 역대 최대를 기록했다. 사진은 서울의 공인

중개사 사무소 [연합]

 

 

 

1년 뒤 집값 떨어질 것” 역대 최대...기대인플레 4.2%

 

 

[헤럴드경제=성연진 기자] 1년 뒤 집값 전망을 묻는 조사에서 하락 답변이 역대 최대를 기록했다.

또 국제 유가 하락과 기준금리 인상 등에 따라 물가 진정 기대감이 반영되면서, 기대인플레이션율도 2개월 연속 하락했다. 기대인플레이션율은 1년 간 소비자물가 상승을 전망하는 지표다.

 

27일 한국은행이 발표한 ‘2022년 9월 소비자동향조사 결과’에 따르면 9월 주택 가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 67로 한달 전보다 9포인트 하락했다.

통계 작성 이후 가장 낮은 수치다.

이 지수가 100 이상이면 집값이 오를 것으로 보는 답변이 많고 100 이하면 떨어질 것으로 보는 답변이 많았단 의미다.

 

주택 가격 전망 CSI는 올해 5월까지만 해도 111로 집값이 계속 오를 것으로 보는 심리가 강했으나 6월(98), 7월(82), 8월(76) 등으로 급락했다.

황희진 한은 통계조사팀장은 “아파트 매매가격 하락세 확대, 매수심리 위축 등으로 주택가격전망지수가 역대 가장 낮은 수준으로 떨어졌다”고 설명했다.

 

기대인플레이션은 4.2%로 전월 대비 0.1%포인트 하락했다.

7월 기대인플레이션이 4.7%로 역대 최고치를 기록한 뒤 두 달 연속 하락세다. 다만 지난 1년 물가에 대한 인식을 보여주는 물가 인식은 5.1%로 전월과 동일했다.

 

금리수준전망지수도 한 달 사이 2포인트 하락한 147을 기록했다. 이 지수는 “6개월 뒤 금리가 지금보다 오를 것”이라 대답한 사람이 하락을 예상한 사람보다 많으면 100을 웃돈다.

때문에 여전히 금리 인상 흐름에 대한 전망이 강하나, 1개월 전보다 상승 전망 비중이 소폭 줄어든 것으로 풀이된다.

 

9월 소비자심리지수(CCSI)는 91.4로 전월 대비 2.6포인트 상승했다.

CCSI는 소비자동향지수(CSI)를 구성하는 15개 지수 가운데 현재생활형편·생활형편전망·가계수입전망·소비지출전망·현재경기판단·향후경기전망 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 100보다 높으면 장기평균(2003∼2021년)과 비교해 소비 심리가 낙관적, 100을 밑돌면 비관적이라는 뜻이다.

 

한달 사이 CCSI를 구성하는 6개 지수 가운데 소비자지출전망을 제외하곤 모두 상승했다.

 

황 팀장은 소비자심리지수 상승에 대해 “주요국 통화긴축, 경기 불확실성 확대 등이 지속되고 있지만 고용과 대면 서비스 소비가 양호한 흐름을 보이는 가운데 국제유가 하락 등의 영향으로 물가 상승세도 다소 둔화했기 때문”이라고 분석했다.

이번 조사는 이달 13∼20일, 전국 2405가구를 대상으로 이뤄졌다.

 

 

 

yjsung@heraldcorp.com

 

 

 

 

25일 서울 남산에서 바라본 서울 도심 아파트의 모습. 뉴시스

 

 

 

급급매도 안 팔려요"... 규제 완화에도 집값 속수무책

 

 

서울 매매수급지수 3년 만에 최저
1급지 지역도 집값 방어 어려워
송파구 잠실 아파트는 20억 선도 깨져

 

서울 서대문구 역세권에 자리한 A아파트는 인근 부동산에 매물이 20여 개 쌓여 있지만 약 절반은 1년 가까이 주인을 찾지 못했다. 다만 같은 면적인데도 매물 가격 차이가 크다.

매도가 급한 집주인 일부가 가격을 크게 낮추면서 많게는 2억 원가량 벌어진 것이다.

 

1년 전 7억5,000만 원(전용면적 79㎡)에 나온 매물은 6개월 전 7억 원으로 조정됐다가 최근 6억 원까지 호가를 낮췄다.

 

인근 부동산 관계자는 "안 급한 집주인이야 최근 시장 상황을 덤덤히 지켜보고 있지만 이사 등이 맞물려 매도가 급한 집주인은 급급매 수준으로 가격을 낮추고 있다"며 "그래도 거래가 안 돼 울며 겨자 먹기로 전세로 돌린 경우도 있다"고 귀띔했다.

 

정부가 부동산 규제를 잇따라 풀고 있는데도 집값 하락은 가팔라지고 있다.

경기 침체에 금리 인상까지 예고되며 시장 분위기가 꺾이자, 주택시장에서 가격대를 대폭 낮춘 '급급매' 매물이 속출하면서다.

 

급급매 위주로만 거래가 이뤄지면서 집값 상한 역시 계속 낮아지고 있는데, 대단지 아파트가 몰려 있는 서울 송파구 잠실동 아파트는 최근 심리적 저항선으로 여겨지는 20억 원 선까지 깨졌다.

 

요즘 주택시장은 '빙하기'란 말이 딱일 만큼 집을 팔 사람은 넘쳐나는데 반대로 살 사람은 아예 자취를 감췄다.

지난주 서울 아파트 매매수급지수(부동산원)는 79.5를 기록, 80선이 무너졌다.

100보다 낮으면 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 걸 의미한다.

 

지난주 지수는 2019년 6월 넷째 주(78.7) 이후 3년 3개월 만에 가장 낮은 것이다.

1년 전만 해도 서울의 매매수급지수는 100을 웃돌아 급매물이 귀한 대접을 받은 반면, 최근엔 급급매도 비싸다는 인식이 생길 만큼 시장 분위기가 급변했다.

 

경기 침체, 추가 금리 인상 우려와 같은 악재가 수두룩하다 보니 이른바 '1급지'로 통하는 서울 주요 지역도 가격 방어가 어려운 상황이 됐다.

송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 27일 19억5,000만 원(7층)에 거래됐다.

지난해 10월 최고가(27억 원·14층)보다 7억5,000만 원 떨어진 것이다.

 

2019년 말 이 아파트 전용 84㎡는 잇따라 실거래가가 20억 원을 돌파해 '20억 클럽'에 이름을 올렸는데, 다시 2년 전으로 돌아가는 모습이다.

최근에 나온 매물도 20억 원 수준으로 한 달 전 실거래된 가격보다 2억 원가량 낮다.

서울을 포함해 지난주 전국 주간 아파트 매매가격은 전주보다 0.17% 하락, 2012년 통계 작성 이래 하락 폭이 가장 컸다.

 

정부는 주택 거래가 실종되고 집값 하락도 가팔라지자 최근 규제지역을 대폭 해제하는 등 시장 연착륙에 나섰다. 그러나 집값 하락은 계속될 전망이다.

 

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 21일 3번 연속 자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)을 밟으면서 한국은행 역시 내달 금리를 또 한번 큰 폭으로 올릴 것으로 점쳐진다.

이미 시중은행 주택담보대출 금리 상단은 7%를 눈앞에 둔 상황이라 매수세는 더 쪼그라들 수밖에 없다.

 

서울 강남의 한 중개업소 대표는 "급급매가 계속 더 늘어나면 집값은 더 내려갈 수밖에 없다"고 말했다.

정부 고위관계자는 "서울 등 수도권 지역은 여전히 집값이 높아 정부로서도 더 내려가야 한다는 판단이 있다"며 "집값 하락을 방어하기 위해 규제를 풀지는 않을 것"이라고 했다.

 

 

 

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

 

 

 

 

 

뉴스1

 

 

 

수도권 아파트 수억원↓ “집값 20% 떨어지면 빚 갚기 어려워

 

 

지난해 고심 끝에 주택담보대출과 신용대출을 끌어모아 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)로 집을 산 30대 A씨는 대출 상환일이 두려워졌다.

이미 연초 대출금리가 한차례 올라 원리금이 수십만원 늘었는데, 최근 금리가 더 뛰면서 이자만 2배 가까이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

 

설상가상 계속 오를 줄만 알았던 집값은 하락 폭이 확대되면서 불안감이 커지고 있다.

25일 뉴스1과 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리는 23일 기준 4.38~6.829%까지 올랐다.

주담대 금리 상단은 전날 6.6%대였으나 하루 만에 0.2%포인트(p) 뛰면서 7% 돌파를 목전에 뒀다.

 

주담대 금리가 크게 오른 것은 준거금리인 금융채(무보증·AAA)가 급등했기 때문이다.

금융채 5년물은 미국 기준금리 인상 여파로 4.679%까지 올라 11년6개월 만에 최고치를 경신했다.

5대 은행의 주담대 변동금리 역시 4.2~6.608%로 상단이 7%를 향해 가고 있다.

 

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 21일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 기존 2.25~2.50%에서 3.00~3.25%로 0.75%p 인상했다.

거듭된 금리인상에도 인플레이션이 누그러지지 않자 3차례 연속 자이언트 스텝을 단행한 것이다.

 

미국 금리 상단이 한국(2.50%)보다 0.75%p 높은 금리역전이 발생하면서, 한은의 통화정책 운신의 폭도 그만큼 좁아졌다.

 

한은은 앞선 기준금리 결정 회의에서 당분간 금리를 0.25%p씩 올리는 베이비 스텝 기조를 이어가겠다고 밝힌 바 있다.

그러나 연준이 당초보다 강경한 자세로 자이언트 스텝을 3회 연속 단행하고 추가 인상도 예고함에 따라, 한은 역시 연내 두 차례(10월·11월) 남은 금통위에서 빅 스텝을 넘어서는 조치가 불가피한 상황이다.

 

금융권에선 시중은행의 주담대 최고금리가 조만간 7%를 넘어설 것이란 관측이 나온다.

앞으로 빅스텝 등 기준금리 추가 인상분이 고스란히 반영될 경우 주담대 최고금리는 연 8% 선까지 근접할 가능성도 있다.

 

대출금리가 급등하면서 차주들의 빚 부담은 더욱 커지게 됐다.

지난해 금리가 본격적으로 오르기 전에 4억원을 연 4% 금리(30년 만기, 원리금균등 조건)로 빌린 경우 대출 초기 월이자 부담은 130만원(연간 약 1560만원)이었다

. 원금을 합친 원리금은 190만원 정도였다.

 

그러나 대출금리가 연 7%로 오르면 월이자는 230만원(연간 약 2760만원)으로 늘어난다.

원리금까지 더하면 은행에 매월 270만원 가량을 갚아야 한다.

연간 원리금 상환액은 3240만원으로, 직장인 연봉의 상당 수준에 육박한다.

 

월급을 고스란히 은행에 내야 하는 셈이다.

만약 연 8%까지 금리가 오르면 월이자는 265만원, 원리금은 294만원으로 불어난다.

상가상 지난해 견고한 상승세를 유지하던 집값도 올해 하락세로 전환한 뒤 낙폭이 계속 확대되고 있어 차주들의 불안감이 커지고 있다.

 

한국부동산원의 '주간 아파트값 동향'에서 지난주 전국 아파트값은 전주 대비 0.19% 하락했다.

부동산원이 2012년 5월 시세를 조사한 이래 10년4개월 만에 최대 하락 폭이다.

서울 아파트값도 0.17% 떨어지며 17주 연속 하락했다. 낙폭은 9년9개월만에 가장 컸다.

 

집값 하방압력이 거세지면서 서울, 수도권에서도 고점 대비 수억원 하락한 단지들이 속속 등장하고 있는 상황이다.

한국은행은 집값이 20% 정도 떨어지면 대출자가 부동산 등 자산을 팔아도 빚을 갚을 수 있는 능력이 크게 떨어질 수 있다고 경고했다.

 

한은 '금융안정 보고서'에 따르면 부동산 가격이 올해 6월 말 수준에서 20% 떨어질 경우 금융부채를 보유한 가구의 평균부채 대비 총자산 배율은 4.5배에서 3.7배로, 부채 대비 순자산 배율은 3.5배에서 2.7배로 크게 낮아졌다. 또한 고위험 가구 비율은 3.2%에서 4.3%로 늘어나는 것으로 분석됐다.

 

고위험 가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 넘는 가구로, 자산을 모두 팔아도 빚을 다 갚지 못한다는 뜻이다.

 

 

 

김현주 기자 hjk@segye.com

[ⓒ 세계일보 & Segye.com, 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 사진은 7일 오후 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본

송파구 아파트단지 모습. 2022.09.07. kch0523@newsis.com

 

 

 

집값 하락하고, 미분양 느는데"…규제지역 해제 요구 '봇물'

 

국토부, 조만간 주정심 개최 규제지역 해제 논의 예정
규제지역 해제해도 금리 인상 여파로 집값 하락 대세
"주변 집값 영향 고려"…수도권-세종 핀셋 해제 '유력'

 

 

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 잇단 금리 인상 여파로 집값 하락세가 갈수록 뚜렷해지면서 부동산 조정대상지역 지정 해제 요구가 잇따르고 있다.

전국적으로 미분양 주택이 급등하고, 사실상 부동산 거래가 끊기면서 해당 규제지역 지방자치단체들의 지정 해체 요구가 빗발치고 있다.

특히 앞서 지난 6월에 규제지역 해제 대상에서 제외된 지역들의 집값 하락 폭이 갈수록 커지면서 규제 지정 해체를 요구하는 목소리가 점차 커지고 있다.

21일 정부와 지방자치단체 등에 따르면 국토교통부는 조만간 주거정책심의위원회(주정심)를 열고, 규제 지역 추가 해제 방안 등을 논의할 계획이다. 주정심은 통상적으로 6개월에 한 번씩 열린다.

주정심은 어느 특정 지역의 부동산시장이 과열되면 조정대상지역으로, 투기가 성행할 경우 투기과열지구로 지정한다. 조정이나 투기지구로 지정되면 대출과 세금, 청약 등에 규제 강도가 높아지고, 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제도 한층 까다롭다.

조정대상지역은 시세 9억원 주택을 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 분양권 전매제한과 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 조치도 가중된다.

 

조정대상지역으로 지정되려면 반드시 최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상이어야 한다. 또 ▲2개월간 월평균 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲3개월 간 분양권 전매 거래량의 전년 동기 대비 증가 ▲주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하 등 3가지 가운데 1개 이상에 해당해야 한다.

투기과열지구 지정도 비슷하다.

반드시 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률과 비교해 1.5배 이상 높아야 한다.

 

여기에 ▲2개월 간 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲분양물량의 전월 대비 30% 이상 감소 ▲인허가 물량의 전년 대비 50%이상 감소 ▲해당지역의 주택보급률 및 자가보급률이 전국 평균 이하 등과 같은 4가지 항목 중 1개 이상을 충족해야 한다.

해제 여부는 각종 객관적인 지표에 대한 검토인 정량평가와 시장 과열 우려에 대한 정성평가로 진행된다.

정성평가는 부동산시장의 과열, 투기 성행 여부 등을 파악한다.

최근 부산시를 비롯해 ▲세종시 ▲경남 창원시 ▲충북 청주시 ▲충남 천안·공주·논산시 ▲전북 전주시 등은 국토부에 규제지역 추가 해제를 공식 요청했다.

수도권 지역에선 인천과 경기 동두천시 등은 시 의회에서 규제지역 해제를 촉구하는 결의안을 발의하기도 했다.

이들 지차체는 규제지역에서 해제되면 주택 구입을 위한 대출과 세제, 청약 등의 규제가 완화되고, 주택 매수심리가 일부 회복되면서 거래량이 늘어날 수 있다는 것이다.

또 추가 금리 인상과 실물 경기 위축으로 집값 상승이 제한적이라는 점도 이유로 꼽는다.

실제 해당 지역 대부분은 최근 집값 하락세가 이어지면서 '직전 3개월 집값이 해당 지역 물가상승률의 각각 1.3배·1.5배 이하여야 한다'는 규제지역 해제를 위한 정량적 요건을 갖췄다.

부동산 시장에선 지방에서 유일하게 투기과열지구로 남은 세종시와 수도권 지역의 해제 가능성을 두고 설왕설래가 이어지고 있다.

규제지역 해제를 위한 정량적 요건을 갖췄더라도, 투기 심리 자극이나 시장 과열 우려, 주변 부동산시장의 영향 등의 정성적 평가에 따라 해제 여부가 최종 결정되기 때문이다.

앞서 주정심은 지난 6월 미분양이 증가하고 있는 지방 17곳을 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제했다. 다만 수도권은 집값 상승 불씨가 여전하고, 미분양 주택이 많지 않은 점을, 세종시는 정량적 요건을 갖췄더라도 높은 청약 경쟁률을 보이고 있다는 점을 들어 규제지역 지정을 유지한 바 있다.

하지만 주정심의 심의 이후에 미분양 물량이 늘었다. 전국의 미분양 주택은 12% 증가했다.

또 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 물량도 3.6% 늘었다.

국토교통부에 따르면 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전월 대비 12.1%(3374가구) 증가했다.

 

특히 수도권의 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 지난달 4528가구로, 7개월 사이 3배 이상 증가했다.

지방 역시 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만 가구 넘게 늘어났다.

전문가들은 일부 지역에 대해 규제지역을 해제하더라도 주택 매수세가 회복되기 어렵다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "잇단 기준금리 인상과 실물 경기 위축 여파로 규제지역 일부를 해제하더라도 주택 매수세가 회복되기 어렵고, 집값 하락 추세 전환이 쉽지 않은 상황"이라며 "규제지역이 해제된 곳에서 주택 매수세가 회복돼 거래량을 다소 늘더라도, 집값 하락이라는 대세에 영향을 줄 정도는 아니다"고 설명했다.

권 교수는 "이번 규제지역 해제 역시 지난번과 유사한 핀셋 규제 방식으로 이뤄질 가능성이 크다"며 "수도권 지역은 정성적 평가 등을 종합적으로 고려해 일부 지역만 제한적으로 해제될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

 

 

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

 

 

 

 

스마트이미지 제공

 

 

 

"집값 더 많이 내렸는데 왜 우리만 규제"…수도권 외곽 반발

 

 

경기도 내 25곳 중 규제지역 해제 제외된 20곳 반발
"집값 상승 우려 적은 곳" 설명 불구 국회의원까지 나서 정부 규탄
규제지역 제외된 지역보다 상승률 적고 하락률 높은 지역도

 

 

정부가 세종을 뺀 지방 광역시·도의 부동산 규제를 전면 해제하고 경기의 접경 지역 등 외곽 지역에 대한 규제를 일부 해제한 가운데 이번 조치에서 제외된 지역들의 반발이 거세다.

특히 이번에 규제가 해제된 수도권 외곽 지역과 인접한 지역들의 반발이 큰 모양새다.  

전문가들은 최근 부동산 시장 상황을 감안하면 경착륙에 따른 부작용을 최소화하기 위해 강남권 등 핵심 지역을 제외한 지역에서는 거래 정상화를 위한 규제 완화의 속도를 높일 필요가 있다고 지적하고 있다.

 

 

 

 

 

국토교통부는 지난 21일 국토부 장관을 위원장으로 하는 주거정책심의위원회와 기획재정부 1차관을 위원장으로 하는 부동산가격안정심의위원회를 열고 안성·평택·양주·파주·동두천 등 수도권 외곽 지역 5곳을 포함한 41곳을 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다.

이와 관련해 정부는 "수도권은 대체로 하락세가 이어지고 있지만 서울과 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제 완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안해 규제지역을 유지하되 경기 접경 지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제하기로 결정했다"고 설명했다.

국토부 원희룡 장관도 22일 "가격을 자극할 수 있는 요인이 안정적인 폭에 들어왔다고 판단이 서고 동의가 되는 쪽(지역)에 대해서는 가급적 많이 (규제를) 풀려고 했다"고 배경을 설명했다.

 

 

하

 

 

지만 이번에 규제완화에서 제외된 지역들은 정부의 규제지역 해제 기준이 명확하지 않아 형평성에 문제가 있다고 주장하고 있다.
특히 이번에 투기과열지구에서 제외된 인천 서구와 경기 파주시 사이에 위치한 김포시를 중심으로 반발이 거세다.

김포를 지역구로 둔 더불어민주당 박상혁 의원은 "파주와 비슷한 입지를 가진 김포는 해제 대상에서 제외했는데 무슨 기준으로 결정된 것인지 알 수 없다"며 "원희룡 장관을 만나 항의하고 국회 교통위원회에서도 김포에 대한 불이익 문제를 제기하겠다"고 밝혔다.

 

같은당 김주영 의원도 "정부의 주장을 면밀히 분석해 이번 결정이 타당한 것인지 꼼꼼히 따져보겠다"고 경고했다.

김포의 한 공인중개사무소 관계자도 "인근 지역인 파주나 인천 서구와 비교하면 가격은 훨씬 덜 올랐고, 더 많이 빠졌는데 김포만 규제를 유지하겠다는 것은 형평성에 맞지 않다는 집주인들의 반응이 대부분"이라고 전했다.

 

 

 

 

실제로 한국부동산원의 자료를 살펴보면 2021년 인천 서구와 파주시의 아파트 매매가격 상승률은 각각 18.76%, 11.56% 이었지만 김포시는 4.9%에 그쳤다.

 

금리 인상 본격화와 경기 침체 우려, 집값 고점 인식까지 맞물려 관망세가 짙어지기 시작한 올해 초부터 최근까지 2022년 누적 매매가격 변동률은 보면 올해 인천 서구 아파트값은 2.92% 내렸고, 파주는 0.4%가 오른 반면 김포는 1.64%가 내렸다.

다른 지역들을 비교해봐도 수도권 내 규제 일부 해제 지역이 규제 유지 지역보다 집값 하락폭이 오히려 낮은 경우가 적지 않다.

 

이번에 투기과열지구에서 해제된 경기도 양주시와 평택시의 경우 지난해 누적 아파트값 상승률이 각각 20.57%, 21.12%였고, 규제가 유지되고 있는 의정부시와 광주시의 경우 같은 기간 상승률이 각각 18.87%, 13.64%다.

 

이달까지 아파트값 누적 변동률을 보면 양주시는 2.79% 내렸고, 평택시는 0.33% 올랐는데 같은 기간 의정부와 광주시는 각각 2.54%, 3.12%가 하락했다.

물론 규제지역 지정과 해제가 집값으로만 결정되는 것은 아니다.

규제지역 지정·해제 여부는 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역), 1.5배(투기과열지구) 넘는지와 청약경쟁률, 분양권 전매거래량 등의 요건을 따진다

. 여기에 정성적인 평가가 더해진다.

 

최근 물가가 가파르게 오르고 부동산 시장의 관망세가 짙어지면서 전국 규제 지역 대부분이 규제지역 해제를 위한 정량적 요건은 충족했다.

다만 정부도 규제지역 추가 해제에 대해서는 여지를 남겼다. 원희룡 장관은 "규제를 풀어도 가격이나 기존에 작동하는 제도들이 다시 혼란에 빠지는 부분이 최소화 되겠다고 (판단)하면 (해당 지역에 대한 규제를) 푸는 것"이라며 "앞으로 상황을 종합적으로 모니터링해서 필요하다면 (연내 주정심을 열) 가능성은 열려있다"고 말했다.

 

 

 

 

 

전문가들도 주택 거래량이 연일 역대 최저치를 경신하고 있는 상황을 감안하면 규제를 풀어 비정상적인 시장 상황을 정상화하기 위한 조치가 필요하다고 지적한다.
서울부동산정보광장에 따르면 23일 기준 9월 서울 아파트 매매건수는 137건으로 집계됐다.

지난해 9월 거래량(2692건)을 감안하면 지난해 14분의 1 수준으로 거래량이 급감한 것이다.

한국부동산원 기준 9월 3주(19일 기준) 서울 아파트 매매가격도 지난주보다 0.17% 떨어지며 17주 연속 하락세를 이어갔다. 낙폭은 9년9개월만에 최대치를 기록했다.

같은 기간 서울 아파트 매매수급지수 역시 전주 (80.2)보다 낮은 79.5를 기록했다. 매매수급지수가 기준선인 '100'보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

매매수급지수는 조사 시점에서의 상대 비교이지만, 단순 수치로만 볼 때 이번주 지수는 2019년 6월 넷째주(78.7) 이후 3년3개월 만에 가장 낮은 수치다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "주택 시장이 '금리 쇼크'로 빠르게 냉각되고 있어서 거래 정상황에 대한 고민을 해야될 시점"이라며 "강남권 등 이른바 '핵심 지역'은 제외하더라도 (서울 이외 지역을 포함한 수도권 등) 나머지 지역에 대해서는 규제 완화 속도 높일 필요가 있다"고 밝혔다.

 

 

※CBS노컷뉴스

 

 

 

 

서울 서초구 잠원동 일대 아파트 단지 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

집값 아직 불안?..이번 주 재초환 완화 '신중 모드

 

 

원희룡 "폐지 없어"..산정 시점·누진 구간 '글쎄..'
1주택 장기거주 감면..부담금 기준 상향 등 '미세 조정'

 

 

정부가 이번 주 발표할 재건축 부담금 개선안에 어느 정도 수위의 완화 방안이 담길지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

윤석열 정부는 그간 부동산 규제 완화 정책을 줄줄이 내놓으면서도 시장을 자극할 수 있다는 우려에 신중한 모습을 유지해왔다.

 

이번에도 대대적인 개편보다는 부담금 기준 상향 등 '미세 조정'안을 내놓을 것으로 전망된다

. 전문가들은 여전히 서울과 수도권 등에서는 신중한 접근이 필요하지만, 향후 주택 공급을 원활하게 할 수 있는 길을 열어 놓을 필요는 있다고 조언한다.

 

 

 

 

 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

재초환 개편안 발표…미세 조정 그칠 듯

 

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 25일 한 방송에 출연해 "서울 등의 재건축 부담금이 과도하고 필요한 재개발과 재건축을 위축시킨다는 지적이 있다"며 "이번 주 재건축 부담금 완화 방안을 발표할 예정"이라고 밝혔다.

 

앞서 정부는 지난달 16일 부동산 공급 대책(국민 주거안정 실현방안)을 내놓으면서 9월 중 재건축초과이익환수제(재초환) 개선안을 발표하겠다고 밝힌 바 있다.

재초환은 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 하는 제도다.

 

시장에서는 재초환으로 인한 부담이 정비사업을 통한 주택 공급을 저해한다는 지적이 많았다.

윤석열 정부가 민간을 중심으로 주택공급을 하겠다는 계획을 내놓은 만큼 정비사업 규제를 대폭 완화할 것이라는 기대감도 컸다.

 

하지만 정부는 대대적인 개편보다는 시장을 자극하지 않는 수준의 미세 조정안을 내놓겠다는 의지를 내비쳤다.

 

 

 

원희룡(왼쪽 두 번째) 국토교통부 장관. /사진=국토교통부 제공.

 

 

 

원희룡 장관은 지난 22일 국토부 기자들과 만나 "토지와 건축주의 이익 보장도 필요하지만 일정 부분 환수가 불가피하다"며 현행 제도를 큰 틀에서 유지해야 한다는 입장을 밝혔다.

그러면서 1주택자이면서 장기 거주한 경우 감면 폭을 확대해주는 방안 등을 거론했다.

시장에서는 여기에 더해 현재 부담금 면제 기준 3000만원을 1억원 수준으로 상향하는 방안이 포함될 수 있다는 전망이 나온다.

 

반면 부담금 산정 기준 시점을 늦추는 방안이나 누진 부과 구간을 상향하는 방안에는 신중한 입장을 내놨다. 원 장관은 이와 관련 "잘못 건드리면 아예 환수할 게 없어지는 등 국민이 납득 못할 수 있다"며 "시뮬레이션이 필요하다"고 말했다.

 

현재 재건축 부담금은 조합설립 추진위원회 승인 시점을 기준으로 책정한다.

이후 집값 상승분을 반영해 초과이익을 계산하는 방식이다.

시장에서는 이를 실제 조합설립인가일 등으로 늦춰달라는 목소리가 지속해 나왔다. 

 

신중모드 지속…"거래 정상화 등 필요"

 

윤석열 정부는 그간 부동산 규제 완화 정책을 줄줄이 내놓으면서도 시장을 자극할 수 있다는 우려에 신중한 모습을 보여왔다.

정비사업 규제 중 앞서 내놓은 분양가상한제 개편안 역시 분양가에 이주비나 손실보상비 등 '필수 비용'을 포함할 수 있도록 하는 방안을 내놓은 바 있다.

 

이를 통해 오르는 분양가격은 1.5~4% 정도로 시장에 큰 영향은 없었다는 평가다.

최근 부동산 규제 지역을 해제하면서도 지방은 대폭 풀었지만 수도권은 유지해 눈길을 끌기도 했다.

기존 규제를 한꺼번에 풀어줄 정도로 수도권 집값 안정화가 충분히 이뤄지지 않았다는 게 정부의 판단이다.

 

당분간 이런 기조를 유지할 전망이다.

추 부총리는 이날 방송에서 "부동산 시장의 급등도 급락도 바람직하지 않다"며 "하향 안정화가 정책의 방향"이라고 언급했다.

부동산 가격을 떠받치는 정책으로 가격 하향을 막기보다는 연착륙을 유도할 거라는 의미로 풀이된다.

 

 

 

 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

전문가들은 정부가 부동산 규제를 시장의 흐름에 맞춰 단계적으로 푸는 것은 합리적인 기조라는 평가가 많다. 다만 최근 시장에서 우려하고 있는 거래절벽을 완화할 수 있는 방안이나 향후 주택 공급을 늘릴 수 있도록 하는 길은 열어놔야 한다는 조언도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "규제를 한꺼번에 풀기보다는 시장 상황에 따라 단계적으로 완화하는 게 합리적인 방향"이라면서도 "다면 현재는 10년 보유 5년 거주하지 않으면 입주권을 거래할 수 없게 돼 있는데, 이런 규제 등을 완화해 거래를 늘려줄 필요는 있다"고 분석했다.

 

최근 금리 인상으로 시장이 위축한 만큼 규제 완화를 속도감 있게 추진할 수 있는 시기라는 지적도 나온다.

지금 규제를 풀지 않으면 자칫 향후 주택 공급에 차질이 빚어질 수 있다는 분석이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지금은 정책보다는 금리가 시장 가격을 통제하고 있다"며 "공급이 걸림돌이 되는 규제를 신속하게 완화해야 향후 공급을 늘릴 수 있을 것"이라고 전망했다.

 

 

 

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)

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송도국제도시 전경 /인천경제자유구역청 제공

 

 

송도 아파트 사, 말아?...반토막·최고가 '두 얼굴 집값

 

 

[파이낸셜뉴스] 인천 연수구 송도국제도시 아파트 가격이 널뛰기를 하고 있다.
예정된 대규모 공급물량에 지난해 최고가 대비 50% 급락한 거래가 나오는가 하면, 하락장에도 신고가를 경신하는 사례도 나타나고 있다. 집값 변동성이 확대됨에 따라 송도에 관심있는 실수요자는 사려 깊은 선택이 요구된다.

6·8공구 폭락..."공급 앞에 장사 없다"

27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 송도국제도시 8공구 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 6억5000만원에 매매됐다.

올해 2월 기록한 최고가(12억4500만원)보다 5억9500만원 내린 가격이다. 하락률은 47.8%에 달한다.

단지 인근 공인중개소 관계자는 "이례적인 거래로 보고 있다"며 "단지에서 가장 좋은 호실로 한때 호가 15억원에 달했던 물건"이라고 말했다.

그는 "바다 조망의 유사한 매물이 최근 9억원에 거래됐다"고 덧붙였다.

다만, 이달 기록한 9억원의 실거래액도 지난해 최고가(12억4500만원) 대비 27.7% 하락한 금액이다.

8공구와 맞닿은 6공구도 30%가량 하락했다.

지난달 송도국제도시 6공구 힐스테이트레이크송도 전용 84㎡는 7억5000만원에 손바뀜됐다

. 지난해 11월 최고가(11억3000만원) 대비 하락률은 33.6%(3억8000만원) 수준이다.

송도국제도시 6·8공구의 가파른 하락세는 금리 인상과 함께 지역적 요인으로 대규모 공급이 꼽힌다.

진태인 집토스 아파트 팀장은 "송도국제도시는 6·8공구를 중심으로 오는 2025년까지 1만5000가구 가량의 대규모 입주 물량이 예정돼 있다"며 "전세가 불안정과 함께 매매가 역시 변동성이 커질 전망이다"고 말했다.

 

1공구 신고가 경신…"송도 내 최고학군"

반면 송도국제도시 1공구에서는 이달에도 최고가 거래가 나왔다.
1일 송도국제도시 1공구 송도더샵하버뷰2 전용 118㎡는 14억9000만원으로 신고가를 경신했다.

직전 거래액은 지난해 8월 12억9000만원이었다.

 

1공구는 6·8공구와 달리 입주가 완료된 곳으로 우수한 학군이 호조세의 이유로 분석된다.

단지 인근 공인중개소 관계자는 "1공구는 채드윅 송도국제학교와 함께 학원가 밀집지역으로 송도 내 최고 학군"이라며 "송도에서 학부모들의 관심이 가장 큰 곳"이라고 밝혔다.

다만, 6·8공구보다 정도는 약하지만 1공구에서도 하락세가 감지되고 있다.

더샵그린워크2차 전용 84㎡ B타입은 7월에 8억8000만원에 거래됐다

. 지난해 12월 최고가 9억9000만원 대비 1억1000만원 하락한 금액이다. 최근 호가는 더 하락했다.

공인중개소 관계자는 "전용 84㎡ 저층은 7억2000만원에 매물이 나와있다"며 "아직 실거래 신고는 안 됐지만 인근 단지에서 7억원대 급매가 거래돼 매매가 기준이 7억원대에서 형성되고 있다"고 전했다.

진태인 집토스 아파트 팀장은 "송도는 대규모 입주물량이라는 악재와 함께 바이오산업 중심의 대규모 기업 투자, 송도·청라·영종을 둘러싼 인천경제자유구역의 성장이라는 호재가 공존한다"며 "송도 개발이 완료될 때까지 가격이 불안정할 수 있다"고 말했다.

그는 "송도 실수요자는 시장 동향을 꾸준히 살피고 본인 여력에 맞는 합리적인 선택이 필요하다"고 조언했다.

 

heath@fnnews.com 김희수 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

추락하는 집값… 규제는 과감히 풀고 서민은 내집마련 기회로

 

 

 

올 추석 이후 부동산시장이 급변하고 있다. 2년 전 집값으로 회귀하는 등 급락 사태가 벌어지고 있다.

우리나라는 설과 추석 명절을 전후해 과거에도 시장 흐름이 바뀌는 경우가 많았다.

하지만 올해는 몹시 이례적이다.

단기 변동성이 크고 확산 속도가 워낙 빠른 탓에 손을 쓸 수 없을 지경이다.

지난달만 해도 추석 이후 집값 향방을 두고 전문가들의 갑론을박이 뜨거웠다.

 

가을 이사철을 맞아 재반등을 주장하는 이들과 장기 상승 후 조정 내지 거품 붕괴가 불가피하다는 이들 간의 논쟁은 치열했다.

하지만 이달 중순 들어 시장은 돌변했고 하방에 무게 추가 쏠리는 분위기가 대세다.

금리와 환율 급등, 실물경기 침체, 자산시장 붕괴 우려로 투자 심리가 악화된 때문이다.

아파트 시장이 가장 심각하다. 격변기를 맞고 있다. 지방과 수도권을 넘어 철옹성으로 여겨졌던 서울 강남권 인기 아파트마저 심리적 마지노선이 무너졌다.

예컨대 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡의 경우 최근 19억5000만원(7층)에 거래돼 지난해 10월 최고가(27억원)보다 7억5000만원 급락했다.

 

인근 재건축 대장주인 잠실주공 5단지도 매매계약 후 집값이 3억원 이상 폭락하는 바람에 매수자가 계약금을 날린 채 계약을 포기하는 사례가 발생했다.

주거 선호도가 가장 높다는 강남권 중형 새 아파트와 재건축 아파트들이 속절없이 무너지는 모양새는 충격 그 자체다. 그야말로 주택시장엔 빨간불이 켜졌다.

이러다간 1997년 외환위기와 2008년 서브프라임 모기지 사태 때처럼 폭락 장세 혹은 시장 붕괴가 오는 게 아닌가 하는 불안감도 커진다. 이에 놀란 정부는 규제 완화 정책을 서둘러 발표했다.

 

지난 6월 30일 1차로 규제 지역을 해제한 이후 지난 22일 2차로 부산 대구 광주 대전 울산 세종 등 지방과 인천, 경기도 일부 지역의 조정대상지역과 투기과열지구 지정을 풀었다. 다만 세종시는 청약 과열을 이유로 조정대상지역 지정을 유지했다.

 

만일 주택 경기가 더 나빠지게 되면 경기도와 서울외곽지역도 순차적으로 규제 지역에서 해제될 가능성은 커졌다는 관측이다.

 

 

 

 

규제 지역이 해제될 경우 예상되는 정책 효과는 무엇이고 시장에는 어떤 영향력이 나타날까.

대출, 세금, 청약 자격, 전매 제한, 재건축 정책이 바뀐다.

대출은 쉬워지고 세금은 중과세가 없어지며 재당첨과 전매 금지 기간이 줄어들 뿐 아니라 재건축 추진 사업도 훨씬 수월해진다.

 

그렇게 되면 수요가 다소 살아나는 데다

거래량 증가 효과도 기대할 수 있다.

 

그러나 추가 금리 인상이 예고되고 자산가치 상승 기대감이 없는 상황에서 당장의 거래 증가, 가격 상승은 기대난이다.

요컨대 시장에 미치는 영향력은 국지적·제한적일 것으로 판단된다.

그렇다면 주택시장에 비상등이 켜진 근본 원인은 뭘까? 앞으로 주택 경기는 어떻게 변화할까?

정부의 효과적 정책 대응 방안은? 수요자의 최적화된 해법은 무엇일까?

하나씩 따져 보자. 부동산 교과서는 부동산 가격이 오르내리는 경우를 다음 7가지로 제시한다.

 

실물 경기가 변동할 때, 부동산 경기 자체가 변동할 때, 부동산 정책이 변화할 때, 금리가 급변동할 때, 환율이 변동할 때, 부동산 심리가 광범위하게 확산할 때, 해외 부동산시장 동향 등이다.

국내 부동산시장에 대입하면 이렇다. 우리는 지금 경제성장률, 물가상승률, 무역수지 등 거시경제 지표가 나빠지고 있으며 주택 경기 변동 사이클도 상승 국면에서 하락 국면으로 전환되고 있다.

금리와 환율 폭등, 하락 기대심리의 광범위한 확산, 미국 등 주요 국가의 부동산시장 하락도 부정적 영향의 주범이다.

 

특히 금리 변수는 가장 큰 변화 요인으로 금리의 주택시장 기여도는 40%를 넘고 있다.

금리가 1% 오를 경우 15개월 후 미래 집값은 5.2% 내린다는 최근 보고서도 주목되는 이유다.

다음으로 향후 집값 전망은 어떠할까?

언급한 대로 금리가 오르는 한 집값은 오르기 어렵다는 분석이다.

주택담보대출 금리가 연 8%까지 상승할 경우 4억원을 만기 40년, 원리금균등상환 조건으로 빌린 가구는 매월 278만원을 갚아야 하기 때문이다.

 

원리금 상환 부담 급증으로 인해 주택 수요는 급감할 수밖에 없다는 뜻이다.

한국경제연구원은 최근 서울 아파트는 38%, 경기는 58% 거품이 축적됐다는 보고서를 통해 거품 붕괴의 시작을 알리고 있다.

한국부동산원도 서울 아파트 매매수급지수가 79.5를 기록해 집을 살 사람보다 팔 사람이 더 많다고 밝혔다.

 

한국갤럽이 발표한 집값 전망 여론조사 결과(응답자의 66%가 내릴 것, 14%가 오를 것 전망)도 같은 맥락이다. 모든 지표와 연구 결과가 집값 하락을 향하고 있다.

필자는 단기적으로 내년, 중기적으로 2~3년, 장기적으로 4~5년가량 집값 조정기 내지 하향 국면이 도래할 수 있다는 관점이다.

결론이다. 첫째, 정부의 실효성 있는 정책 대응이다.

주택 정책의 목표는 시장 안정과 서민 주거복지 향상에 있다. 즉 집값과 전월세의 가격 안정에 정책적 노력을 경주해야 한다.

 

윤석열정부의 270만호 공급 계획은 물론 시장 정상화에 걸림돌이 되는 과도한 규제 조치는 과감하게 혁신해야 한다. GTX-A·B·C·D와 각종 철도, 도로 개설 등 대중교통망 확충에도 역량을 집중해야 한다.

금리 폭등으로 가장 고통받는 계층은 주거 빈곤층과 20~30대로, 이들을 위한 공공임대주택과 주거바우처 제도를 선진국 수준으로 확대할 필요가 있다.

둘째, 주택을 공급하는 기업의 경영 철학이다.

주택은 사유재이면서 공공재다.

정부는 건설사를 지원하는 한편 건설사도 사회적 가치를 지향해야 한다.

 

이른바 ‘착한 분양가’로 새 아파트를 공급할 수 있도록 원가 절감과 기술 혁신에 주력해야 한다는 얘기다.

설령 주택 경기가 불황에 빠지더라도 시세보다 저렴한 분양 아파트는 미분양 걱정도 없고 높은 경쟁률로 완판되기 마련이다.

셋째, 수요자 입장에서 최적화된 해법이다. 종전과는 전혀 다른 주택 매매 전략이 요구된다.

여러 번 강조했듯 무주택자는 집값 하락기를 내집 마련의 절호의 기회로, 1주택자는 장기 보유 방안, 다주택자는 실거주 외의 잉여 주택을 줄이는 슬림화 내지 다운사이징의 실천 기회로 삼는 전략이 바람직하지 않을까. 부동산은 복잡계이고 고차방정식이다.

 

 

고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

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서울 아파트 거래가 사상 최저 수준으로 줄어들면서 급매물이 늘어나고 있다. 전문가

들은 금리가 내리지 않는 한 거래가 되살아나기 쉽지 않다고 진단한다. /연합뉴스

 

 

 

 

 

차학봉 부동산전문기자